「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7821: 匿名さん]

お前がくると邪魔だからまたお前が嫌いな建物設備に関する情報の提供に
切り替えるよ。
　
　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[7822: 匿名さん]

【知識不足の例】
給排水管の枝管部分に関して、規約共用部分を持ち出すところ

[7823: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[7824: 匿名さん]

マンションで資産価値や快適なマンションライフ、並びに住民間の
トラブル等を回避するためには、漏水問題を解決しなければなりません。
必ずやってくる問題ですので、早めに対策を考えておくべきでしょう。
うちは塩ビ管だから錆びることはないので配管の更新工事は必要ないと思っ
ている方もおられるでしょうが、築年数の経過とともに、地震等で継手
部分に緩みが出てきたり、塩ビ管にひび割れが生じてきます。

[7825: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[7826: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[7827: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　　１）事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　
　　　　　

[7828: 匿名さん]

　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[7829: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[7830: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[7831: 匿名さん]

修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
使うことがあるかもしれないというものです。
それに電気一括契約の総会決議は電力・ガスの自由化の問題ですよね。
それと専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるのとは別物です。

[7832: 匿名さん]

民泊問題も同じこと。
うちのマンションでは管理規約に民泊禁止にしているよ。
専有部分のことなのに総会決議で決めている。

[7833: 匿名さん]

民泊を認めるといろんな弊害がでてきたときに
禁止することができなくなる。

[7834: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[7835: 匿名さん]

配管の交換は絶対やらないとだめだよ。

[7836: 匿名さん]

マンション管理は奥が深い。

[7837: 匿名さん]

>>7831 匿名さん 修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
>修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
>使うことがあるかもしれないというものです。


　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
・区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。
マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）

[7838: 匿名さん]

ちょっと内容が違っていますよ。
共用部分の変更は総会決議です。
専有部分の管理を管理組合としてやる場合というのは、経費の負担だけ
の場合です。
雑排水管の高圧洗浄は管理組合がやってませんか。そこは専有部分の配管
をやってますよね、管理費の中から。

[7839: マンション管理士試験上位合格者]

>>7838 匿名さん
集会でいいですよ。区分所有法には集会と書いてます。総会と同じ意味。

[7840: マンション管理士試験上位合格者]

>>7838 匿名さん
専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

[7841: マンション管理士試験上位合格者]

専有部分の管理を管理組合がやる場合は規約共用部分にするんですよ。

[7842: 匿名さん]

>>7840　マンション管理士試験上位合格者　2021/03/25 09:03:20
>専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

これらは、規約共用部分とはなり得ない。

[7843: マンション管理士試験上位合格者]

>>7842 匿名さん
管理規約みてごらんなさいよ。列挙してありますよ

[7844: 匿名さん]

うちの場合は専有部分の配管を規約で共用部分にする記載は
ありません。
それがあるのは下階の天井に上階の専有部分の配管がある場合でしょう。
築年数のかなり経っているマンションしかありません。

[7845: 匿名さん]

区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。

[7846: 匿名さん]

例えば住居の１つを管理員室とか集会室にするとかですね。

[7847: 匿名さん]

>>7822 は、マンション管理士試験上位合格者にも当てはまる。
スレ主と同じ知識レベルである。

[7848: 匿名さん]

僕は批判はしないけどね。

[7849: ご近所さん]

スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。

[7850: マンション管理士試験上位合格者]

>>7849 ご近所さん
　　　　　　↑僻み、妬みでしょう

[7851: マンション管理士試験上位合格者]

>>7845 匿名さん
そこで、マンションの部分を「専有部分」、「共用部分」、「専有使用部分」に分ける問題にチャレンジして
みよう。さて、どれがどの部分に当てはまるか考えてもらいたい。
? インターホン
? 玄関ポーチ
? 室外機置場
? バルコニー
? 窓ガラス・網戸
? 室内の火災感知器
? 玄関扉
? 給水配管
管理規約によって異なる場合もあるが、正解はすべて「共用部分」。しかもこの中には、「専用使用権が
認められた共用部分」、いわゆる「専用使用部分」となる「共用部分」も多くあるので、混乱しやすい。また、
あるところまでは共用部分だが、あるところからは専有部分になるというものも含まれている。

[7852: マンション管理士試験上位合格者]

法定共用部分でない共有部分は「規約共用部分」である。

[7853: 匿名さん]

無理がある。

[7854: 匿名さん]

>>7849　ご近所さん　2021/03/25 10:17:27
>スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
>万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。

これは明らかに間違っている。

[7855: 評判気になるさん]

>>7853 匿名さん

＞＞区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。

　　↑これは登記する場合ですよ
集会室を規約共用部分とする場合は、規約共用部分と書いて登記簿の甲区乙区を閉鎖するんですよ。
登記しない規約共用部分もあるんだよ。火災報知器とか。

[7856: 上位]

あ、上の書いたの私ね。

[7857: 匿名さん]

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

第一条に規定する建物の部分・・・一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分（区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。）

規約共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

[7858: マンション管理士試験上位合格者]

>>7857 匿名さん
当事者同士は規約で決めるんだよ

[7859: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　のぞまれる積立金の額は、１７，５００円といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[7860: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[7861: 匿名さん]

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

[7862: 匿名さん]

室内の火災報知器を規約共用部分にしてるのは＊＊マンションだけ

[7863: 上位]

>>7862 匿名さん
標準管理規約の別表2

別表第2 共用部分の範囲
塀、フェンス、駐車場、通路、自転車置場、ごみ集積所、排水溝、排
水口、外灯設備、植栽、掲示板、専用庭、プレイロット等建物に附属
する施設
1 エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配 管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配 管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

[7864: 匿名さん]

【別表第２】において、規約共用部分は、「3 」に記載の「管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物」だけである。

「１」、「２」は、法定共用部分を具体的に列挙したもの。

[7865: 匿名さん]

【区分所有法】
第２条第４項
この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

【別表第２】における「１」は、【専有部分に属さない「建物の部分」】、「２」は、【専有部分に属さない「建物の附属物」】であり、ともに法定共用部分である。

[7866: 上位]

>>7865 匿名さん
↑法定共用部分の読み方間違い。あほ

[7867: 上位]

法的共用部分とは
区分所有建物において、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分をいう。壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たる。

[7868: 上位]

別表2は規約共用部分だよ

[7869: 上位]

間違えた。法的は法定の間違い

法定共用部分とは
区分所有建物において、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分をいう。壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たる。

[7870: 上位]

階段、廊下は専有部分にはできないから法定共用部分というんだよ。
集会室とか火災報知器は規約で共用部分にするから規約共用部分と呼ぶ