「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[781: 匿名さん]

時効は何年ですか？
１０年ではないですかね。

[782: 匿名さん]

例えば理事が１０００万円を横領していると判明し、
組合員一人が損害賠償を求めて告訴し、勝訴した。

その組合員はいくらの損害額が認定できるでしょうか。

単純計算すると組合員が自己負担した告訴費用（弁護士費用を含む。）
は配当金をはるかに上回ります。

悪徳組合員と管理会社や管理士等はそこら辺を考慮して完全犯罪を犯します。

[783: 匿名さん]

そういう時は、管理組合（理事長）が原告となり
不正組合員が被告となりますので、1,000万円全額が
管理組合に還元されます。
訴訟費用は敗訴者負担で請求しておけばいいでしょう。

[784: 名無しさん]

>>778

『マンション理事長　背任』
で検索してみなさい。

普通に高い金額で契約してバックマージンを取る。

[785: 匿名さん]

バックマージンを取るのは普通管理会社でしょう。
理事長が取るということは、理事長口座に振り込まれるんですね。
マンションの住民の中にそんな悪いことする者がいるのは嫌ですね。
いつかばれるというのも気にしない性格なんでしょう。

[786: 匿名さん]

うちの理事長は大規模修繕工事が見えた時点で急に理事長を辞任するって言いだした。そういうことなのか。

[787: 名無しさん]

>>785
自主管理マンションを知らないか？
自主管理マンションで同じ人物が長期に理事長を
やっていたりすると要注意だ。

[788: 匿名さん]

７８７さん、とは限りません、良い場合もあります。

[789: 匿名さん]

一般的には長期政権になると澱みは出てきます。
人間ですから、弱い面は必ずありますから。
いい場合というのは、理事長以外の組合員があまりにも
他人任せかということでしょう。

[790: 匿名さん]

７８９サン、とは限りません、長期政権が良い場合もあります。

[791: 匿名さん]

790さん
一人の者がマンション管理を取り仕切るのではなく、
マンション管理を勉強した人格者の理事長が誕生すれば
又、いいものは取り入れ、悪い慣習等は排除するとかが
できるのではないですか。
長期政権を担当した理事長のやり方にも敬意を払いながら
新しい者が新しい目、感覚で取り組んでいくことも大切です。
一人の者では知らないことや気づかないこともありますから。
知事や総理が長期政権を保てないのは、人材が豊富だからです。

[792: 匿名さん]

各マンションによって事情が異なる。７９１さんの意見もごもっとな意見です。
人の人格をどこで身分けるのかがいまだに勉強不足で理解できません。

[793: 匿名さん]

そうですね、特に小規模マンションであれば人材が
豊富という訳ではないでしょうね。
そこが難しいところです。

[794: 匿名さん]

大規模になると確かに悪い人間も良い人間も人材が豊富です。

[795: 匿名さん]

いい人間がいれば悪い人間は間違いなく
淘汰されますよ。
だって悪い人間は不正をしているんでしょう。
いい人間に勝てる筈がありません。

[796: 匿名さん]

どうして証拠を見つけるのでしょうか。
良い人間か悪い人間かは何処で判断するのでしょう。

貴方は証拠を見つけたらどう行動するのですか。

[797: 匿名さん]

管理会社と管理組合、若しくは業者対管理組合の関係は
福沢諭吉ではないが、独立自尊つまり対等でなければならないのです。
施しも受けないし貸しも借りもない関係でなければならないのです。
それはつまり契約だけで対応すべきものなのです。
証拠はつまり契約しかありません。それが全てです。

[798: 匿名さん]

証拠を見つけるには、理事長になることです。
中に入らなければそれは不可能でしょう。
しかし、その中には入れない。
あきらめるか、それとも暗中模索して壁を突き破る
努力をしていくか。
結果として、それが本人に何の利益になるのか。

[799: 匿名さん]

損害も利益も専有部分の床面積の割合、良い事も悪い事も皆んなですれば
怖くないの論理が成り立つ。組合員の資質によってマンションの価値が決まる。

[800: 匿名さん]

孔子が弟子と散歩をしていたら、目の前に荷物をいっぱい積んで
喘ぎ喘ぎ歩いている牛がいた時、なんとかその牛を助けてやりたいと
弟子にいった、弟子は世の中には一体何頭の牛がいるのかといった。
孔子は目の前に苦しんでいる牛がいるのをそれだけの理由で助けてやる
のに十分な理由にならないのかといった。
そういう心境なんでしょうね。
但し、自分のマンション限定なんでしょうが。

[801: 匿名さん]

工事費が高かろうと個人の積立金からすれば
大した金額ではない。
しかし、そのお金を不正で着服するのはゆるせないと
いうことでしょうね。
正義感が強いんでしょう。

[802: 匿名さん]

しかし同じマンションの住民なのによく悪事を働く
気になるね。
悪事とは思っていないんだろうが。

[803: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期はどれぐらいですか。

[804: 匿名さん]

１３年周期が一般的でしょう。

[805: 匿名さん]

＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　周期　　　国交省は３５年程度
　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

[806: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
13年は早すぎます、15～18年で十分です。

[807: 匿名さん]

しかし国交省が全国のマンションにアンケートを
取った調査結果では、１３年前後が一番多かったですよ。
自分の部屋の畳や壁紙の交換と同じではないですか。
早くやる方もいれば少々汚くても我慢される方もいる。
金銭的な余裕の差でしょう。
お金のある家は周期も短く、使用材料も高額なものを
使えます。
快適なマンションライフと資産価値の低下を防ぐため
には周期は早い方がいいでしょう。

[808: マンション検討中さん]

当然、各々のマンションなり地域性で差はありますが、見掛けの汚れ等ではなく本来の躯体の痛み等から判断すれば15～18年で十分です。マンションの寿命及び大規模修繕計画という長期のスパンで考えれば、できるだけ長いスパンにすることが収支面からは肝要です。

[809: 匿名さん]

ただいえることは、大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
建物診断をしなくても、外壁や屋上防水、塗装等の不具合は現在でも
あるでしょう。
周期についての考え方は、マンションの事情や個人の考え、又業者や
建築士でもその見解は大きく違うでしょう。
周期の判断は難しいので、全国の平均を参考にするのが自然の理では
ないでしょうか。

[810: マンション検討中さん]

全国平均などというのは全く根拠のない数字で、何よりきっちりしたデータがあるかどうかも不明です。そんな不確かなものに惑わされず、個別に建物診断を実施して判断すべきです。

[811: 名無しさん]

それぞれのマンションの財力と総意に基づいて
判断すればいいだけ。
ただひとつ言えるのは一軒家の自分の家なら
いかようにも設定して自分で責任をとれば
いいけどマンションはそうはいかないって事。

[812: 匿名さん]

>>810さん
周期の判断は各人によって考えはいろいろです。
それから大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
おまけに建物診断をしてもしなくても、その時点での
不具合は必ずあります。
だから周期の判断が難しいのです。
全国での平均は何らかの根拠はあると思いますよ。

[813: マンション検討中さん]

平均値なんてものは単なる数字でしかありません(実際にそういうデータがあるかどうかも疑わしいですが)。管理会社や修繕業者からの「13年が平均ですから....」なんて言い方は全くの無責任発言ですよ。

[814: 通りがかりさん]

大規模修繕なりなんなり数多くやらなきゃ管理会社も儲からないからな。そりゃ短いサイクル薦めるわ。

[815: 匿名さん]

保証期間を考慮して決めるべきです。
例えば屋上防水なら10年から15年が保証期間だと思いますので、リスク回避するなら常に保証が効いているサイクルで大規模修繕を行うべきだと思います。

[816: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％
　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[817: 匿名さん]

グレードの高いマンションの周期は平均的には
早い傾向にあります。

[818: 匿名さん]

国交省が全国のマンションにアンケートを取った統計資料を
みてみると、やはり周期は１３年前後が圧倒的に多いね。

[819: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後ですが、これに大型設備の
更新工事がありますね。
エレベーター、給排水管、玄関ドア、消防設備、給水設備、サッシ等が。
この分の積立金も準備しておかなければなりません。

[820: 匿名さん]

管理会社が儲かるから工事をするといっているけど、適正周期、
適正価格であれば、何の問題もないでしょう。
それが見極められる住民がいるかどうかが問題ですけどね。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もしなくてはね。

[821: 通りがかりさん]

国の言うことほどアテにならないものはない(-_-)/~~~

[822: 匿名さん]

国交省のアンケート結果は国がいっているのではなく、
全国のマンションの管理組合がアンケートに答えたものを
まとめただけのことですよ。

[823: 匿名さん]

世の中の大規模修繕工事の周期の実態調査を
民間がやったのなら信用するのかな。
余計信用できないでしょうね。マンションのデータが
ないからね。

[824: 通りがかりさん]

管理会社&修繕会社、必死ですね

[825: 匿名さん]

>>824さん
私は管理会社でも工事業者でもありません。
マンションの住民でここのスレ主ですよ。

[826: 匿名さん]

標準はあくまで標準、

[827: 匿名さん]

標準を参考にしなければ何を指標にしますか。
それこそ業者や管理会社の物差しで工事が進められて
いきますよ。

[828: マンション検討中さん]

私も国交省のアンケートは信用はできない面があると思います。また、多くの管理組合は管理会社任せですから管理会社が13年で薦めていれば、結果13年になってしまいます。そしてそれをアンケートすれば又又平均13年という結果になってしまいます。

[829: マンション検討中さん]

マンションには本体の大規模修繕以外にも先々機械式駐車場やエレベーター等の改修が待っています、積立金はいくらあっても足りません。マンション財政を無視して「平均13年だから」「管理会社が薦めるから」ではやっていけるはずはありません。管理組合(住人)が管理会社任せにならずしっかり勉強してマンション修繕を進めていくべきです。

[830: 匿名さん]

全国のマンションにアンケートを取った結果の参考資料を信用しない
というのはそれはそれでいいでしょう。
では管理会社がいっている周期は信用できるんですね。
その根拠はなんなんでしょう。
管理会社は何を基準に周期をきめているんでしょう。
大規模修繕工事は、建物本質の素材や環境、不具合個所の補修工事、
又修繕積立金によってその周期は大きく違ってきます。