「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7801: 匿名さん]

>>7800さん
私は暇人だから、マンション管理に関する情報の提供をしているけど
マンションの住民や理事は毎年新しい者が増えていっているからね。
繰り返し提供を続けることに意味があると思っている。
必要と思う者が読めばいいと思っているし、基本的なことが中心なので
簡単に入っていけると思っていますよ。
あなたとは考え方が違うでしょうが。

[7802: 匿名さん]

このスレタイにマンションの住民は飛びつきやすいんだよね。

[7803: マンション管理士試験上位合格者]

>>7802 匿名さん

管理侍の質問部屋ができたのは2010年なんですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95786/1/
ここを読み返したほうが勉強になるでしょう。だいたい本当のことが書いてある。

[7804: 匿名さん]

わざわざ昔のスレを探して読む者はいないでしょう。
現在はここが入りやすいと思いますよ。
それに管理侍のスレは単なるマンションの理事連中には
難しくてはいっていけないでしょうし、あまり役には立たないと思いますよ。
現実的なものでないと活用のしようがないですから。
理論をやり取りするのは必要ないと思いますよ。もっとシンプルでないと
無理だと思います。

[7805: 匿名さん]

理論を戦わせていたころが懐かしいですね。
そのころは、管理侍さん、マンション管理士Ａさん、前期高齢管理士さんとか
いましたね。
もうそういったスレは現在では期待できないでしょう。その頃はまだ発展途上
の状態でしたからバトルが繰り広げられていましたけどね。
マンション管理は奥が浅いので理論は尽きてしまったのです。
だから、初めての理事とかに対して基本的な情報の提供が必要と思っています。

[7806: ご近所さん]

ナルシスト集団の自己弁護ばかり。
大の大人が恥ずかしくないのかな。
どの面下げて語っているのか。
一度、お顔を拝見したいものだ。
恥ずかしいから匿名か。
なるほどね。

[7807: ご近所さん]

ガキの使いじゃあるまいし。

[7808: マンション管理士試験上位合格者]

>>7807 ご近所さん
　　　　↑10年遅れの人

いまはセミナーも盛んで匿名掲示板に頼る必要がなくなっている。
https://www.kinki-mankan.com/

[7809: ご近所さん]

あの悪名高い偽善者団体ね。
だったらどうしてのこのこと。
＞7808 マンション管理士試験上位合格者
↑老年ナルシストの親分

[7810: 匿名さん]

>>7809
お前はここにはくるなといってあるだろう。
荒らししかできないからね。

[7811: 匿名さん]

>>7809
僕が立てたこのスレに魅力があるから来ているんだろうが
お前はここにはくるな。
自分で立てたスレは人気がないんだろうな。

[7812: ご近所さん]

魅力？
ごジョーダンでしょ。
気が向けばどこにでも行きますよ。
＞お前はここにはくるな。
ごめんねーごめんねー
＞7811みたいに自作自演すれば永久にレスは途絶えないだろうな。
こっぱずかしいのか、スレ主だとは名乗らない。

[7813: 匿名さん]

このスレはなくなることはないよ。
10,000レスになったら考えてもいいけどね。

[7814: 匿名さん]

自作自演？
何寝ぼけたことをいっているんだい。

[7815: ご近所さん]

>何寝ぼけたことをいっているんだい。
自作自演でない証拠でもあるの？

[7816: ご近所さん]

匿名さんで投稿するのは自作自演隠しのための初歩的な戦術。
主に知能が遅れた方が用いる。
突っ込まれると逃げやすいからね。

[7817: 匿名さん]

匿名にするのは、ややこしいことに係りたくないからだよ。
ここでの書き込みに熱中はしたくないからね。
気楽にわかっていることだけを書き込んでいるだけ。
わざわざ調べてまでして書くことはしないよ。

[7818: 匿名さん]

もし間違っていることがあったら指摘してもらえばいいと
思っている。
それに対して対抗しようという気もないしね。
それをみて皆さんは情報の収集や勉強をしていけばいいんです。

[7819: ご近所さん]

＞間違っていることがあったら指摘してもらえばいいと思っている。
嘘つけ！
＞それに対して対抗しようという気もないしね。
単に、対抗しうる知識不足なだけ。
情けない～

[7820: 匿名さん]

お前はここにくるなといっているだろう。
粘着質な嫌われる性格なんだな。

[7821: 匿名さん]

お前がくると邪魔だからまたお前が嫌いな建物設備に関する情報の提供に
切り替えるよ。
　
　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[7822: 匿名さん]

【知識不足の例】
給排水管の枝管部分に関して、規約共用部分を持ち出すところ

[7823: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[7824: 匿名さん]

マンションで資産価値や快適なマンションライフ、並びに住民間の
トラブル等を回避するためには、漏水問題を解決しなければなりません。
必ずやってくる問題ですので、早めに対策を考えておくべきでしょう。
うちは塩ビ管だから錆びることはないので配管の更新工事は必要ないと思っ
ている方もおられるでしょうが、築年数の経過とともに、地震等で継手
部分に緩みが出てきたり、塩ビ管にひび割れが生じてきます。

[7825: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[7826: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[7827: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　　１）事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　
　　　　　

[7828: 匿名さん]

　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[7829: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[7830: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

[7831: 匿名さん]

修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
使うことがあるかもしれないというものです。
それに電気一括契約の総会決議は電力・ガスの自由化の問題ですよね。
それと専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるのとは別物です。

[7832: 匿名さん]

民泊問題も同じこと。
うちのマンションでは管理規約に民泊禁止にしているよ。
専有部分のことなのに総会決議で決めている。

[7833: 匿名さん]

民泊を認めるといろんな弊害がでてきたときに
禁止することができなくなる。

[7834: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[7835: 匿名さん]

配管の交換は絶対やらないとだめだよ。

[7836: 匿名さん]

マンション管理は奥が深い。

[7837: 匿名さん]

>>7831 匿名さん 修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
>修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
>使うことがあるかもしれないというものです。


　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
・区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。
マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）

[7838: 匿名さん]

ちょっと内容が違っていますよ。
共用部分の変更は総会決議です。
専有部分の管理を管理組合としてやる場合というのは、経費の負担だけ
の場合です。
雑排水管の高圧洗浄は管理組合がやってませんか。そこは専有部分の配管
をやってますよね、管理費の中から。

[7839: マンション管理士試験上位合格者]

>>7838 匿名さん
集会でいいですよ。区分所有法には集会と書いてます。総会と同じ意味。

[7840: マンション管理士試験上位合格者]

>>7838 匿名さん
専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

[7841: マンション管理士試験上位合格者]

専有部分の管理を管理組合がやる場合は規約共用部分にするんですよ。

[7842: 匿名さん]

>>7840　マンション管理士試験上位合格者　2021/03/25 09:03:20
>専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

これらは、規約共用部分とはなり得ない。

[7843: マンション管理士試験上位合格者]

>>7842 匿名さん
管理規約みてごらんなさいよ。列挙してありますよ

[7844: 匿名さん]

うちの場合は専有部分の配管を規約で共用部分にする記載は
ありません。
それがあるのは下階の天井に上階の専有部分の配管がある場合でしょう。
築年数のかなり経っているマンションしかありません。

[7845: 匿名さん]

区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。

[7846: 匿名さん]

例えば住居の１つを管理員室とか集会室にするとかですね。

[7847: 匿名さん]

>>7822 は、マンション管理士試験上位合格者にも当てはまる。
スレ主と同じ知識レベルである。

[7848: 匿名さん]

僕は批判はしないけどね。

[7849: ご近所さん]

スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。

[7850: マンション管理士試験上位合格者]

>>7849 ご近所さん
　　　　　　↑僻み、妬みでしょう

[7851: マンション管理士試験上位合格者]

>>7845 匿名さん
そこで、マンションの部分を「専有部分」、「共用部分」、「専有使用部分」に分ける問題にチャレンジして
みよう。さて、どれがどの部分に当てはまるか考えてもらいたい。
? インターホン
? 玄関ポーチ
? 室外機置場
? バルコニー
? 窓ガラス・網戸
? 室内の火災感知器
? 玄関扉
? 給水配管
管理規約によって異なる場合もあるが、正解はすべて「共用部分」。しかもこの中には、「専用使用権が
認められた共用部分」、いわゆる「専用使用部分」となる「共用部分」も多くあるので、混乱しやすい。また、
あるところまでは共用部分だが、あるところからは専有部分になるというものも含まれている。

[7852: マンション管理士試験上位合格者]

法定共用部分でない共有部分は「規約共用部分」である。

[7853: 匿名さん]

無理がある。

[7854: 匿名さん]

>>7849　ご近所さん　2021/03/25 10:17:27
>スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
>万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。

これは明らかに間違っている。

[7855: 評判気になるさん]

>>7853 匿名さん

＞＞区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。

　　↑これは登記する場合ですよ
集会室を規約共用部分とする場合は、規約共用部分と書いて登記簿の甲区乙区を閉鎖するんですよ。
登記しない規約共用部分もあるんだよ。火災報知器とか。

[7856: 上位]

あ、上の書いたの私ね。

[7857: 匿名さん]

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

第一条に規定する建物の部分・・・一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分（区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。）

規約共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

[7858: マンション管理士試験上位合格者]

>>7857 匿名さん
当事者同士は規約で決めるんだよ

[7859: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　のぞまれる積立金の額は、１７，５００円といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[7860: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[7861: 匿名さん]

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

[7862: 匿名さん]

室内の火災報知器を規約共用部分にしてるのは＊＊マンションだけ

[7863: 上位]

>>7862 匿名さん
標準管理規約の別表2

別表第2 共用部分の範囲
塀、フェンス、駐車場、通路、自転車置場、ごみ集積所、排水溝、排
水口、外灯設備、植栽、掲示板、専用庭、プレイロット等建物に附属
する施設
1 エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配 管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配 管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

[7864: 匿名さん]

【別表第２】において、規約共用部分は、「3 」に記載の「管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物」だけである。

「１」、「２」は、法定共用部分を具体的に列挙したもの。

[7865: 匿名さん]

【区分所有法】
第２条第４項
この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

【別表第２】における「１」は、【専有部分に属さない「建物の部分」】、「２」は、【専有部分に属さない「建物の附属物」】であり、ともに法定共用部分である。

[7866: 上位]

>>7865 匿名さん
↑法定共用部分の読み方間違い。あほ

[7867: 上位]

法的共用部分とは
区分所有建物において、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分をいう。壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たる。

[7868: 上位]

別表2は規約共用部分だよ

[7869: 上位]

間違えた。法的は法定の間違い

法定共用部分とは
区分所有建物において、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分をいう。壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たる。

[7870: 上位]

階段、廊下は専有部分にはできないから法定共用部分というんだよ。
集会室とか火災報知器は規約で共用部分にするから規約共用部分と呼ぶ

[7871: 匿名さん]

規約で専有部分を勝手に共用部分にされてはたまらない。
規約で共用部分にできるのは「区分所有建物の部分」と「附属の建物」。
平置きの駐車場駐輪場は「建物」ではないので共用部分ではなく附属施設。

[7872: 匿名さん]

火災報知機設備は「建物の部分」でも「附属の建物」でもないから規約共用部分にならない。
火災報知器設備は「建物の附属物」なので専有部分内にあるもの以外は規約共用部分に
するまでもなく2条4項によって共用部分。
居室内の火災報知機を管理組合負担で交換するのは、「文句言うやつがいないから」ｗ

[7873: 匿名さん]

自腹で修理交換すべき箇所を管理組合がやってくれると得した気分になるな

[7874: 匿名さん]

専有部分内の火災報知機やインターホン子機の更新を管理組合の費用で実施すると「管理費を専有部分の管理に使うのはおかしい」と総会で詰問するジジイがでてくる。
その時に「当マンションでは専有部分内の火災報知機を規約共用部分にしています」と回答して煙に巻くことができる。

[7875: 上位]

>>7871 匿名さん
勝手にじゃないでしょ。分譲するときは全て施主の持ち物なんですよ。わからんのか？

[7876: 上位]

>>7872 匿名さん
標準管理規約別表2は規約共用部分を列挙している。

[7877: デベにお勤めさん]

法令と規約細則で言ってることが違うときは法律が優先する。

[7878: デベにお勤めさん]

法令の内容に反しないように規約細則を解釈するのがマンション管理の達人。

[7879: 匿名さん]

【マンション標準管理規約（単棟型）コメント】
別表第２関係
① ここでいう共用部分には、規約共用部分のみならず、法定共用部分も含む。
② 管理事務室等は、区分所有法上は専有部分の対象となるものであるが、区分所有者の共通の利益のために設置されるものであるから、これを規約により共用部分とすることとしたものである。

[7880: ご近所さん]

別表第２の第３号が規約共用部分だろｗｗｗ

[7881: ご近所さん]

素人にもわかるように第１号の末尾に「建物の部分」、第２号の末尾に「建物の附属物」と
書いてくれてる。お役所のご厚意を無にするでないぞｗｗｗ

[7882: 匿名さん]

【コンメンタール　マンション標準管理規約】
（抜粋）
共用部分の範囲（および専有部分の範囲）は、規約共用部分を除いて、規約によって決定されるものではなく、建物の構造および当該部分の機能から決定される（法定共用部分〔区分所有法４条１項〕）。

[7883: 匿名さん]

管理員室や集会室を規約共用部分にしなかったときに、
どんな不都合が生じるか、考えてみることだな

[7884: 上位]

>>7881 ご近所さん
　　　　　↑瑣末な話で喜ぶあほ。

[7885: 上位]

>>7883 匿名さん
不都合は生じないですよ。
専有部分にして管理組合名義で登記しても問題はない。

[7886: 匿名さん]

>>7869 上位さん
法定共用は規約に共用部分とするることはできない。
出席書と委任状と議決権行使書
は部屋番号、しめい

[7887: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[7888: 匿名さん]

番犬

[7889: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[7890: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[7891: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[7892: 匿名さん]

理事会は管理会社主導でなく、理事会主導で運営できれば
いいんだけど、輪番制の理事では難しいのかな。

[7893: 匿名さん]

マンション管理士さんに質問です。
とあるマンション管理士さんが大規模修繕工事のコンサルに就任しました。
彼は建築士や施工管理士の資格は持っておりません。
経験は豊富とのことで、まあそれは置いておきます。
問題だと思うのが報酬の方式です。
コンサルが入札参加業者の提案をしてきましたが、合計8社でした。
その8社に見積参加していただき平均額を出します。
その後、プレゼン等の結果発注先が決まります。
仮に入札参加業者の平均見積額が5000万円、プレゼン後決定した発注先が4500万円だった場合に、平均額と発注額の差額である500万円の20％が成功報酬として支払うこととなる契約になっていました。（もちろんコンサル費は別途支払います）
私は、この成功報酬の意味がわからないのです。
何が成功したのでしょうか？
あと、入札参加業者はコンサルの推薦業者ですので、陰で複数社に高めの見積もりを出すようお願いし、平均値のつり上げを行う事も可能です。
皆さんはどう思いますか？私はすごく不信が募っています。

[7894: 匿名さん]

>>7893さん
建築士の資格のないマン管士にコンサルを依頼するのは間違っています。
それなら設計コンサルタント（建築士）に依頼すべきです。
８社に相見積もりを取ったとのことですが、共通仕様書がマン管士に作れ
るのですか。もちろん成功報酬は論外です。
工事業者の相見積もりの取り方知っていますか。相見積もりを取るためには同じ
条件でとらなければ工事費の比較はできません。
この共通仕様書を作成するには、建築図面から数量調書を作成する必要があります。
具体例を出しておきます。
一例　屋上防水の共通仕様書

　　屋上防水　　平面　　　　シート防水　　　　〇㎡　　単価　　　合計
　　　　　　　　立ち上がり　シート防水　　　　〇㎡　　
　　　　　　　　平面　　　　アスファルト防水　〇㎡
　　　　　　　　伸縮目地
　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　・　
　　ＰＨ防水工事　既存防水層撤去
　　　　　　　　　ケレン洗浄
　　　　　　　　　　等々
　本来はもっと詳しい共通仕様書になりますが、簡略しました。
　業者はこの仕様書をみて単価欄に金額を記入するだけです。
　もちろん簡単なものもあります。各戸の通路にあるガス給湯器や給水管の
　あるスティール扉は各戸に１つありますので、その個数が記入されているので
　業者は単価欄だけを記入することになります。

本来はマンションの建築図面をみて数量調書を作成しなければなりませんが
マン管士ではそれを作成することは無理でしょう。
設計概要書と数量調書を作成するには、かなりの量になりますから。
　　　　　　　

[7895: 匿名さん]

設計コンサルタントの役割　
「設計監理」

工事概要書作成、仕様書、設計図作成、無修繕部位基本計画
工事費概算費用の算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成
　　　修繕個所から算出する工事費概算費用については、建物診断を参考にしてください。
見積要項書、共通仕様書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成
工事監理業務・・・具体的な監理の報告をしてもらいます。
設計業務
外壁調査・・・概算工事費算出での調査と足場を組んでからの精査の２回実施。
長期修繕計画書作成（３回の検討会後設計概算書をもとに計画書を作成）
　　　竣工図に基づいた数量調書は作成済です。
専門委員会、業者との会議等への出席
１年、２年点検の立ち合い業務
その他設計監理業務に関するすべての業務

[7896: 匿名さん]

入札業者の募集からしておかしいですね。
普通は公募とかスーパゼネコン、地元の大手建設会社に相見積もり参加の
要請をしますよね。
成功報酬とはなんなんでしょう。業者の斡旋紹介料ですか？
相見積もりを取るための作業はコンサルタント料に含まれます。

[7897: 匿名さん]

入札の募集も違和感がありました。
修繕委員会と理事会の長がそれぞれコンサルに取り込まれてしまっているため、反対意見を出しても、採決の結果却下されました。
業界紙に載せるなりなんなりで募集すればいいのに、コンサルの紹介する業者のみからの入札参加でした。

共通仕様書はマン管士が作成しましたが、私も詳しくないため何が正解かわからず突っ込むこともできませんでした。
各部位の数量はマン管士の紹介してきた修繕業者の１社が作成していました。
また、劣化調査もその修繕業者が行いました。
結果として、その修繕業者が落札したため、更に違和感が強まったんです。
最初から出来レースだったんじゃないか？
他の入札参加業者は最初から出来レースを伝えられており、高い見積書を出して平均額を釣り上げていたんじゃないのか？
不信感が募りました。
また、途中で発注決定後仕様変更がありました。屋上防水を中止し保護塗装のみに切り替えましたが、金額差が600万円ほどあり、その差額の20％も価格圧縮の成功報酬として請求されました。これは仕様変更であって減額交渉とは異なるのではないか？と総会で質問しましたが、劣化状況から推測して安価な補修に切り替える提案をしたこと自体が成功何だと訳の分からないことを言われました。
何だったらどこのコンサルか名指しで批判したい気分です。
この地域では様々なセミナーやラジオなどにも出演している有名なマン管士なので、同じ被害者が出ないことを願っていますが、名指しにして後で訴えられても怖いのでそこまでの勇気はありません。

[7898: 匿名さん]

>>7897さん
共通仕様書をマン管士が作成できなければ１つの業者に見積もりを取り
それを参考にする方法もないではありません。本来はコンサルタントの仕事
なんですが、マン管士ではそれができないんでしょうね。
しかし、相見積もりが出た中で一番安い価格の業者を選出すれば差額とかの
問題も出なくて済み、成功報酬云々もないのではなかったのではないでしょうか。
途中で仕様の変更がありその差額を成功報酬もお笑いの部類ですね。
仕様の変更であろうが、修繕個所の変更であろうが、それによって工事費が
削減されようが各圧縮の成功報酬はありません。
そのためにコンサルに報酬を支払っているんでしょう。コンサルの当たり前の
仕事の一つです。
ひどいマン管士がいるんですね。

[7899: 匿名さん]

それから工事費の価格交渉をしたからといって、その差額とかを
受領するその精神もおかしいですね。
工事費の変更はマンションの住民が認めて成立するものですから。
工事業者の募集は、公募する必要もありませんよ。
スーパーゼネコンとか地元の大手建設会社に直接電話すれば済む
ことですから。参加するとなれば共通仕様書を送付して参加してもらい
出てきた見積書と業者説明会での評価で専門委員会で選出すればいいのですから。

[7900: マンション管理士試験上位合格者]

>>7894 匿名さん
大規模修繕工事の設計管理に一級建築士の資格なんかいりませんよ。

[7901: 匿名さん]

大規模修繕工事の設計監理に建築士の資格は必要ありませんが、
それがなければ現実問題としてできないでしょう。
一般的には設計コンサルタント（１級建築士）が設計監理をしています。

[7902: 上位]

>>7901 匿名さん
そんなことないですよ。おたくが知らないだけ

[7903: 匿名さん]

設計監理とは読んで字のごとく設計も監理もするんですよ。
それに長期修繕計画書の作成では、設計図面をみて概算設計書と
数量調書を作成しなければなりません。
工事個所ごとに平米数や数量等をもとに金額を設定し、それを基に
最終的には長期修繕計画書ができあがるんです。
特に数量調書は建物のあらゆる部分の数値を図面から設定する訳ですが
そんな複雑なものは建築士の資格がなければ現実には作成できません。

[7904: 匿名さん]

設計監理については資格がなくてもできることにはなっていますが、
そういうことを述べること自体ただの知ったか君ですよ。

[7905: 匿名さん]

単なる大規模修繕工事の進め方の概略に詳しいだけでは
だめですよ。
分らないところは他の業者や建築士の力を借りてやるのは無駄なことです。
それに長期修繕計画書も内訳書なしの単なるパソコンソフトで作成したものは
役に立ちません。

[7906: ご近所さん]

＞7893
＞私は、この成功報酬の意味がわからないのです。
はっきり言うと、ぼったくり詐欺師の常套戦術です。
ぼったくり詐欺師は如何にぼったくるかを念頭にマンション管理に参加していますから、そういった戦術にかけては常人の域を超えた部分で才能を発揮します。
スレ主なんかはその典型例です。
そこを指摘するものですからスレ主には嫌われています。
いくら正論を言おうが、彼には馬の耳に念仏ですよ。
大規模修繕工事については、ぼったくり詐欺師の絶好の標的になっているのが現状です。
彼らの被害に遭わないためにも、7904さんの議論提起は有益だと思います。

[7907: 匿名さん]

またご近所さんか。お前はここにはくるなといってるだろう。
最近の書き込みは上位さん以外はすべて僕が書き込んでいるんだよ。
当然7904も僕の書き込み。
お前は自主管理論者だろう。だったらここにはくるな。

[7908: 匿名さん]

それにね、僕はマン管の資格はもっているけど営業活動はしたことがない。
単なるボランティアとしての活動をしているだけだよ。
理事長、規約改正委員会、大規模修繕委員会、外部団体の理事等の経験は
あるけど、報酬はもらっていないよ。
資料を作成して配布したりするのもすべて自腹でやっている。毎月かなりの
量になるけど、組合にその経費を請求したこともない。
全て自腹、ボランティアとしてやっているだけのこと。
しかし、もうマン管の資格は返上しようと思っている。

[7909: ご近所さん]

>単なるボランティアとしての活動をしているだけだよ。
恩着せがましいことを私に言われてもね。
＞もうマン管の資格は返上しようと思っている。
マン管の資格の返上ではなく、マン管の名を借りたボランティア活動の返上ではないの？
どうしてボランティア活動を有償制にしてボランティアを卒業しないの？
個人の思い付きのボランティア活動を後継してくれる物好きな人はいないよ。
つまり、スレ主のボランティア活動はあってもなくても良かったものになる。
意味のないボランティア活動はしない方がいい。

[7910: 匿名さん]

分譲時のままになっていた管理規約や各種細則の全面改正もできたし、
大規模修繕工事もできた。
理事会が管理会社主導になることもない。
今は規約と細則に基づいて理事会が行われている。
工事の発注についても、必ず相見積もりを取ることになっている。
そのやり方は、まず１社に見積もりを取り、それを活用して他の業者は
単価欄に記入してもらい同じ条件で相見積もりが取れるようになった。
理事会議事録や総会議事録以外にも理事会で検討された内容を組合員に
細かく報告するようになった。
また、いつでも理事会に提案や意見、要望ができるシステムが出来上がり、
必ず返事をしなければならなくなっている。
基礎づくりができればあとは誰でもできるんだよ。

[7911: ご近所さん]

＞基礎づくりができればあとは誰でもできるんだよ。
そうかな？
基礎なんて、悪意の管理会社や理事会の下で議決権行使書の改竄行為を使っで何時でも覆すことができる。
現管理規約が永遠不滅だとも思っているの？
アマ～イ。

[7912: 匿名さん]

国交省の標準管理規約の改正案が１月、３月に有識者などにより検討され、６月頃告示で、４月に意見募集があるらしい。今回の改正案は、条文の改正が少なく、コメントの改正が多い。

資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
参考資料１ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）新旧
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392226.pdf

今回の改正に限らず、個々のマンション管理規約の条文の多くが標準に準拠していると思うが、コメントを読まないと考え方が分かりにくい条文もあり、個々の管理規約にもコメントを付ける必要があると素人の私は思います。専門知識を有する人たちは、どう思いますか？

[7913: 匿名さん]

管理規約の改正は、標準管理規約が変更になったときは
必ず検討しなければならない。

[7914: 匿名さん]

規約改正をするのはだれがそのたたき台を作成するかが大切です。
単に標準管理規約をひな型にするという考えでは改正はできません。

[7915: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

[7916: 匿名さん]

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

[7917: 匿名さん]

見積を取った後にサービスということで交渉したらいいんですよ。

[7918: 上位]

>>7903 匿名さん
建築士じゃなくてもできますよ

[7919: 上位]

>>7911 ご近所さん
↑思想の自由市場論をしらないあほ。
日本国憲法の表現の自由、裁判所の役割の徹底重視の理念は人類が到達した至上のものである。
ご近所さんを名乗る投稿者が言うような不正が起きても露見させる仕組みがあれば自然淘汰される。
ご近所さんを名乗る投稿者は古代ギリシャのボリスあたりから日本への原爆投下、日本国憲法の成立まで勉強しなおすべきだろう。

[7920: 匿名さん]

>>7918さん
設計監理は建築士の資格がなくてもできますが、役に立ちません。
単なる大規模修繕工事の進め方をしっているだけのことです。
肝心なことは、プロの業者や建築士に任せなければならないでしょう。

[7921: マンション管理士試験上位合格者]

>>7920 匿名さん
それはおたくが役に立たない人しか知らないからですよ

[7922: マンション管理士試験上位合格者]

マンションの大規模修繕工事の設計・工事監理には、１級建築士は不要である。

構造計算するわけじゃないですからね。
１級建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がない。あほ

[7923: マンション管理士試験上位合格者]

余談ですが、マンションの大規模修繕の設計監理やるような一級建築士はろくなのいませんよ。最底辺です。

[7924: ご近所さん]

スレ主も七変化に忙しいね。
ご苦労さん。

[7925: 匿名さん]

>>7922さん
あなたは設計監理方式で大規模修繕工事をしたことがないでしょう。
建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がないとかいって
いるようではあなたは大規模修繕工事の進め方の基本がまず分っていない。
構造計算するわけではないとかいっているようじゃ話にもならない。
マンションの大規模修繕工事を中心に設計監理をしている建築士でなければ
ただの建築士が設計監理ができる筈がないでしょう。
マン管士が工事業者に出す共通仕様書が作成できますか。
それを作成するには、設計図面をみて設計概算書と数量調書から平米数や個数を
算出して業者はただ単価欄に記入するだけの資料の作成ですよ。
屋上防水を例にとれば、シート防水とアスファルト防水があり、平面と立ち上がり
部分の平米数、伸縮目地、パラペット、既存防水層撤去、保護層撤去、下地処理、
平面フッ素保護塗料、ケレン・洗浄、ＰＨ防水工事等の平米数や個数を列記し
単価だけ業者に記入してもらう要項書を作成しなければならないのです。
工事個所はすべて共通仕様書で相見積もりを取ります。
その力がマン管士にあればいいのですが、マン管の試験ではそんなことは勉強しませんからね。

[7926: 匿名さん]

>>7922さん
あなたは工事に関しては力が足りません。
法的な問題に限定すべきですよ。

[7927: マンション管理士試験上位合格者]

>>7925 匿名さん
どこかの見積もりとってから金額だけ塗りつぶして相見積もりを取ればいいだけ。キン抜き。そんな作業を1級建築士の期待してるとしたらパーだね。

[7928: マンション管理士試験上位合格者]

>>7924 ご近所さん
　　　↑思想の自由市場論をしらないあほ。

[7929: 匿名さん]

>>7927さん
あなたは大規模修繕工事を設計監理方式でやったことないでしょう。
机上の空論だけでは工事はできません。
どこかの見積もりを取ってからやるというのは、１つの工事個所の
場合ですよ。
大規模修繕工事でそれができると思っているのが素人。
ところでマン管士と建築士、どちらが設計監理をうまくやってくれますか。
設計監理の業務
　工事概算書作成、仕様書、設計図作成、修繕部位基本計画、工事費概算費用の
　算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成、見積要項書、共通仕様　　書等
　の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成、工事監理業務、設計業務、外壁調査、
　専門委員会への出席、工事期間中の業者との定例会議への出席、工程説明会への
　出席、その他設計監理業務に関するすべての業務

こういったことを設計監理はしなければならないんですよ。

[7930: 匿名さん]

>>7927さん
だからいったでしょう。
あなたは大規模修繕工事の経験がないんでしょう。
だったら、工事に関する知識は素人なんだから偉そうに書き込みしない方がいい。

[7931: マンション管理士試験上位合格者]

>>7929 匿名さん

＞＞どこかの見積もりを取ってからやるというのは、１つの工事個所の
場合ですよ。
>>大規模修繕工事でそれができると思っているのが素人。

要するに仕様合わせたらいいだけですよ。大規模だからできないとかアホすぎ

[7932: マンション管理士試験上位合格者]

設計監理方式は談合の温床になるだけ。

[7933: 匿名さん]

>>7932さん
なんで設計監理方式が談合の温床になるとかいうんだろうね。
やっぱり設計監理方式で大規模修繕工事の経験がない素人
さんなんだね。
工事に関しては素人なんだから、強情を張らずに書き込みは
やめたほうがいいよ。

[7934: 上位]

>>7933 匿名さん
https://www.mansion-support.com/blog/2019/03/post_352.php

[7935: 上位]

>>7933 匿名さん
https://www.nippon.com/ja/in-depth/d00536/

[7936: 上位]

大規模修繕は責任施工方式が望ましい。
そもそも責任施工方式でも大手ゼネコンに頼むと下請けに丸投げしている場合が多くて、実質的には設計監理を元請けがやる。元請けのゼネコンは瑕疵担保責任、新民法だと契約履行責任を負うから、責任を負わないへんな設計事務所を設計監理に使うよりましである。

[7937: 匿名さん]

>>7936さん
責任施工方式だろうと設計監理方式だろうと、元請会社は地元の下請けや
孫請け業者をつかって修繕工事をするんですよ。
その際、相見積もりでとった仕様がその通り行われているかどうかをチェック
するのが設計コンサルタントの仕事の一つなんです。設計監理の仕事は前にその
内容を書き込みました。
手抜きや仕様通りの工事がされているかのチェック、例えば塗装工事で塗料缶
１００缶使用での見積もりがでていたのを５０缶で済ませたり、窓枠シーリングの
古い部分を取らずにそのまま上にシーリングしたりするのを防ぐ必要があるのです。
塗料缶１００缶使用予定で見積もりがされているのなら、その空き缶にマジックで
通しナンバーを書き写真にとっておくとか。
そのように工事の手抜き等を防ぎ仕様書通りの工事がされているかどうかを監理する
のがコンサルタントです。
元請会社の現場監督ではそこまではしませんよ。
設計監理を元請でやるのが責任施工方式ですよ。すべて丸投げ方式ともいいますが。

[7938: ご近所さん]

施工管理を業者に一括で任せるか、第三者を入れるかの話。
どちらもメリット、デメリットはある。
双方を理解したうえで組合員が決めればいい。
大切なことは、手抜き工事をされないように、お役所工事で提出する程度の書類提出を義務化し、組合側で書類保存することだ。
その書類チェックは一級建築士にお願いし、専門的な立場から精査すればいい。
瑕疵担保責任は施工業者が負わなければならない。
そのためには、組合側が元請業者と工事請負契約を結ぶことが前提となる。
元請業者のピンハネを嫌って、各下請け業者に分離発注してはいけない。
責任の所在が曖昧になるからだ。

[7939: 匿名さん]

>>7938さん
お前はここには来るなといってあるけど、すぐ切れたり人を批判したり
しなければ対応しない訳ではないよ。
手抜き工事をされないよう書類提出を義務付けても何の役にもたたないよ。
実際工事現場をみてその仕事をしている状況から判断しなければね。
瑕疵担保責任は元請業者が負うのが当然だが、倒産とかでやれない場合に
備えて、瑕疵担保責任保険に加入してもらえばいいよ。
元請業者は自分の会社の従業員に工事はさせないよ。全て地元の下請け業者や
孫請け業者を使って修繕をさせているからね。
工事をするときは、元請会社と契約を結ぶのは当たり前のこと。ただ、素人では
どこまで契約をすればいいかが分らない。１年点検や２年点検をどうすのかとか。
だから最初から設計監理方式を採用して建築士に設計監理を依頼すればいいんだよ。

[7940: マンション管理士試験上位合格者]

>>7938 ご近所さん
瑕疵担保責任という言葉はなくなりました。

[7941: マンション管理士試験上位合格者]

>>7939 匿名さん
談合の温床となることを知らないあほ

[7942: 匿名さん]

>>7941
設計監理方式が談合の温床になると思い込んでいるあほ！

[7943: 匿名さん]

>>7941さん
やはりあなたは工事に関してはアホ集団の一人にすぎない。
工事に関する書き込みをすれば恥をかくだけだよ。

[7944: マンション管理士試験上位合格者]

>>7943 匿名さん
　　　　　↑実は大規模修繕工事の談合を招いている、管理組合の心理と行動

専門的知識に欠け、時間的制約のある管理組合は、自分たちのために考え、動いてくれることを期待して設計コンサルタント（以下設計コンサル）に依頼します。しかし、その設計コンサルが工事会社らと結託し、時間をかけてコツコツ貯めてきた大切な修繕積立金を巧みにかすめとってしまうのです。

https://www.mansion-support.com/blog/2019/03/post_352.php

[7945: 匿名さん]

>>7941さん
設計監理業務の内容勉強しましたか。
それを専門委員会のメンバーが十分理解していなければ談合の温床になるかも
しれないが、それは責任施工もおなじこと。
マンション側がしっかり勉強して管理会社や元請会社のいいなりにならないことが大切。しっかりした設計コンサルタントの選定も大事。

設計監理の業務
　工事概算書作成、仕様書、設計図作成、修繕部位基本計画、工事費概算費用の
　算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成、見積要項書、共通仕様　　　書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成、工事監理業務、設計業務、外壁調査、専門委員会への出席、工事期間中の業者との定例会議への出席、工程説明会への
　出席、その他設計監理業務に関するすべての業務

[7946: 匿名さん]

>>7944さん
だから重松マンション管理士事務所に依頼すればいいということかな。
マンション側がしっかり勉強をして設計コンサルタントや元請会社を
選び談合等ができない仕組みを作ればいいんだよ。
重松マン管事務所は、建築面の知識があるから設計監理業務もできる
けど、すべてのマン管士が設計監理業務ができるわけでもない。
一般的には、マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある建築士
を選ぶのがベターだよ。

[7947: 上位]

>>7946 匿名さん
　　　　　↑大手管理会社の1管理組合平均戸数は60戸程度。ほとんどのマンションは100戸以下のマンションで、専門委員会を作る大規模マンションの事例は参考にならない。
7946の匿名がマンションにいてもいなくても大規模マンションは人材豊富だから、それなりの運営を行う。
救うべきなのは機能不全になりやすい100戸未満のマンションでマンション管理士制度もそのためにある。あほ

[7948: 匿名さん]

>>7947さん
とうとう大規模修繕から外れる書き込みになってきたね、感心感心
専門委員会を設置したり設計監理方式を採用することができるのは
確かにある程度大きなマンションでないと難しいのは事実だよ。
それに修繕積立金に余裕があるマンションね。

[7949: 上位]

>>7948 匿名さん
　　　　↑自慢したいだけのあほ

[7950: 匿名さん]

>>7949さん
実力もないのに意地を通したいあほ
我を通すだけでなく折れることも必要だよ。
あなたにマンションの大規模修繕工事は務まらない。
まだ修繕積立金ではなく、借り入れて工事をした方がいいと思っているのかな。

[7951: 匿名さん]

>>7949さん
しっかりした長期修繕計画書があれば、それに基づいて計画的に
必要な修繕積立金を確保しておけばいいんだけど、それが分らないあほ。
その理由がまた滑稽そのもの。
積立金に余裕があると管理会社等に搾取され無駄な工事に使われるんだと。
それができないシステムづくりを考えることは全く考えていないあほそのもの。

[7952: ご近所さん]

>すぐ切れたり人を批判したりしなければ対応しない訳ではないよ。
おやおや、痴呆症の域に入っているのかな。
自身の事なのに全く気付かないAFO。
スレ主ならスレ主だと名乗ってみろ。
自分に自信がない癖に、ショーもないウンチク並べて自慰行為にふけっているＡＦＯ
＞実際工事現場をみてその仕事をしている状況から判断しなければね
おやおや、スレ主にその能力はあるの？
見ているだけならサルでもできる。
＞瑕疵担保責任は元請業者が負うのが当然だが、倒産とかでやれない場合に備えて、瑕疵担保責任保険に加入してもらえばいいよ。
聞きかじりの知識を並べてもね。
瑕疵担保責任保険の加入は義務化されてるの知らないの？
加入しないのはもぐりの業者。
もっと勉強してウンチク並べなよ。
＞元請業者は自分の会社の従業員に工事はさせないよ。
素人の発言だな。
もっと勉強してから反論してね。
素人のうんちくは世の害になっても益にはならない。
＞7939　スレ主
＞工事をするときは、元請会社と契約を結ぶのは当たり前のこと。
これも大嘘。
何から何まで大嘘だらけ。
スレ主みたいな玄人かぶれの人間が、中間経費を浮かそうと分離発注して失敗するケースはままある。
自業自得なんだけどね。
＞最初から設計監理方式を採用して建築士に設計監理を依頼すればいいんだよ。
設計士の中には管理会社以上の悪玉もいるんだな。
ピンハネ稼業が身についている設計士。
そういう設計士に当たると最悪だね。
スレ主も何にも知らないくせに知ったかぶりは良くない。
世の害となるからね。

[7953: 匿名さん]

>>7952
やはりお前はここにはくるな。
もうお前の書き込みに対してこたえることはしない。
すぐ切れるし、批判することに生きがいを感じている粘着質の
性格は治らないだろう。
みんなの嫌われ者だな。
他の者もいっていたけど、触っちゃいけないやつだな。

[7954: 匿名さん]

ついでに最後に書いておくけど、匿名をつかっているのは、ＰＡＲＴ１から
だよ。もう18,000スレもそれで通しているからね。

[7955: ご近所さん]

皆さん、自分の利害がらみとなると必死ですね。
その必死さの応酬から見えてくる裏側もある。
そこに期待したい。

[7956: ご近所さん]

＞すぐ切れるし、批判することに生きがいを感じている粘着質の性格
知ったかぶりのウンチクは世のなかにとっては害になる。
スレ主は自慰行為でそれに気づかないから、世の為人の為に指摘しているに過ぎない。
間違った指摘だと思うなら、切れないで反論すれば？
その為の掲示板でしょ。
異論反論デスカッション。

[7957: ご近所さん]

AFOはAFOなりに勉強しないと本物のAFOになるよ。

[7958: マンション管理士試験上位合格者]

ご近所さんを名乗る投稿者はここのスレ主に比べれば「漢」である。小規模マンションで頑張る姿勢は評価する。

[7959: 匿名さん]

>>7958さん
あほはあほなりにおとなしくしてた方がいいんでは。

[7960: 上位]

>>7959 匿名さん
　　　　↑こいつは韓だねw

[7961: 匿名さん]

>>7959
こいつは荒らしか。

[7962: 匿名さん]

あらしは7960だろう。

[7963: 上位]

ご近所さんを名乗る投稿者はここのスレ主に比べれば「漢」である。小規模マンションで頑張る姿勢は評価する。

[7964: ご近所さん]

おやおや、スレ主さん形勢不利ですね。
このスレに来るなと言われててもスレ主には何の権限もない。
権限も持つにはどうしたらいいか考えたことないの？
法律を学べばいい。
マンション管理に関しても同じことが言える。
マンション管理を何とかしたいのなら、わめくだけでは何もできない。
まず、マンション管理に関する法律を学ばないといけない。
戦闘開始はそこからです。

[7965: 上位]

マンション管理をなんとかする場合は、まずは管理会社を味方にすることである。本当の敵は管理会社ではなくて区分所有者である。

[7966: ご近所さん]

＞まずは管理会社を味方にすることである。
それも一案だね。
何とかできるようになってから管理会社は首にすればいい。
やり方は色々ある。

[7967: 上位]

>>7964 ご近所さん
　　　　　↑勘違いしてる人
スレ主は良好な大規模マンションにいるから、理事会は輪番と立候補が共存していて運営にたいした問題はなく、大規模修繕はガイドラインどおりにできてるから自慢してるだけ。
小規模マンションでは意思決定の在り方から問題になるが、そんな経験はないから、瑣末な大規模修繕の話ばかりする。
この部屋も以前の質問部屋の猿マネに過ぎない。

[7968: 匿名さん]

>>7965さん
これはどうなりました。
>プロバイダ責任制限法の規定に基づいてご近所さんの投稿者の情報開示請求をしました。

[7969: 上位]

>>7968 匿名さん

おたくさんの家に開示に同意するか書類が届きますよ。

[7970: ご近所さん]

＞7967 上位
↑
単なるマヌケorAFO
スレ主のマンションの状況をどうして知ってるの？
スレ主の説明を頭から信じているんだ。www
と同時に、ご近所さんの説明も頭から信じているんだ。www
AFO以外の何物でもない。
ハンドルネームを変えた方がいいよ。
【AFO上位】
ぴったりだと思うよ。

[7971: 上位]

>>7970 ご近所さん
　　　　スレ主は戸建てに住んでいるかもしれないが、マンション管理の問題を理解していないのは間違いはない。
そもそもここのスレ主は以前の質問部屋の猿マネをしてるだけなんだよ。

[7972: 上位]

>>7970 ご近所さん
　　　　　↑こいつのマンションの管理人は実は戸建て住まいとかね。お山の大将に過ぎないかも。

[7973: 匿名さん]

>>7970
これだけ嫌われているのにまだここにくるんだね。
自分の立てた自主管理のスレに帰りなよ。
ここのスレが評判がいいんでついここにきがちなのは分かるけどね。
自分が立てたスレを継続させるためには、それなりの努力をしないとね。
それができないから人気のあるスレにちょっかいを出したくなるその気持ちは
分らんでもないが。
ただ、すぐ切れる性格と批判だけを繰り返していては進歩がないよ。
ここのスレは批判をするのではなく、マンションの理事さんたちにいい情報や
質問に答えるものなんだけどね。
もし、それが間違っていたら自分の意見を書き込めばいいんであって、それを
批判していてもしょうがない。
お前が書き込むと邪魔だから、お前の嫌いな修繕工事の書き込みをすれば自信
がないからかしばらくは静かにしているからね。

[7974: ご近所さん]

ありったけの想像力を膨らませて、想像してごらん。
知らない方が読んでも、スベッタことは内緒にしてあげるよ。

[7975: 匿名さん]

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

　＊長期修繕計画書を作成する場合は、建物診断が不可欠。部位別に工事の実施時期、範囲、
　　仕様から概算費用の制度が把握できる。

　＊２回目の大規模修繕工事では、物理的劣化と並んで社会的劣化も進んでいますので、建築
　　関係だけでなく、設備（給排水管等）の調査から機械設備を含めて広範な診断と検討が必要
　　となります。

　＊一次調査の実施内容例
　　　　目視及び壁面降下調査（目視打診、触診）
　　　　機械測定調査
　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　コンクリート圧縮強度試験・・・シャミットハンマーによる非破壊試験

　＊外壁調査
　　　　外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　　サーモグラフィカメラを使用して外壁面の赤外線画像からタイルやモルタルの浮き、表
　　　　　　層部の欠陥を検出する。ゴンドラを使用しての点検方法もあります。

[7976: ご近所さん]

＞7973 スレ主さん
個人事業の方はうまくいってるのかい？
このスレに登場するという事は、暇ですることがないことの証明にもなるからね。
早く、マン管士試験合格するといいね。
頑張れ！！

[7977: 匿名さん]

「配管の更新工事の進め方」について

　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいかなければなりません。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければならないでしょう。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

[7978: 匿名さん]

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅すると
　　　　　　ともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。

[7979: 匿名さん]

　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　　　　　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　　　　　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

[7980: ご近所さん]

都合が悪いとすぐにはぐらかす。
手の内はバレバレなのにね。
つまらないウンチクより、会社名でも宣伝すれば？
もしかしたら、応募があるかも？

[7981: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[7982: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[7983: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[7984: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[7985: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[7986: 匿名さん]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[7987: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[7988: 匿名さん]

上位が似たような過去のスレをあげているけど、これ完全な
スレ荒らしだよね。
恥ずかしい真似はやめなよ。

[7989: 上位]

>>7988 匿名さん
　　　　　↑利用規約のどの条項に違反するのか？
暴言連発のこのスレッドこそ規約違反で削除されるべきであろう。あほ

[7990: 匿名さん]

>>7989さん
以前は上位さんは決してこんなことはしなかったですよね。
時の経過とともに何かが狂ってきたんでしょうが寂しいですね。

[7991: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[7992: 上位]

>>7990 匿名さん
　　　　しょっちゅうやってますけど。有意義なスレを上げただけ

[7993: 匿名さん]

>普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
ふつうは出席者の過半数で決議できるように規約で別段の定めをする。

[7994: 匿名さん]

>>7992さん
スレ主の考え方の違いなんですよね。
難しい問題を掘り下げて議論しあうんではなく、一般の理事の皆さん
に対して分りやすく説明をしてあげるというのが基本的な考えなんです。
難題に対して自慢も含めてやりあうのもいいですが、それは普通の理事さん
達にとってはあまり関心がないのではないでしょうか。
もっと身近な問題、基本的な問題で分からない点を説明するやり方も必要なんです。
総会、理事会、大規模修繕工事、修繕積立金、騒音、ペット、民泊、電力・ガスの
自由化、裁判事例、管理会社との委託契約、管理費の内訳明細（相場）、管理規約
と各種細則の全面改正、給排水管問題、滞納金等

[7995: 匿名さん]

お互い意地を張り合って必死に勉強して相手を打ち負かすことに
全力を集中するなんて匿名掲示板では意味のないことです。
マンション管理の基本的な部分を質問し、情報の提供をしていくことが
大切なことです。

[7996: 上位]

>>7994 匿名さん
　　　　　↑毎日自問自答してる人w

[7997: 匿名さん]

>>7996さん
あなたにここのスレは合わないよ。
自分が立てたスレは人気がないのですぐ終わるしね。

[7998: 上位]

>>7997 匿名さん
　　↑９年続いてるよw

[7999: 上位]

>>7997 匿名さん
　　　　↑スレ主が完全放置しても老害スレ9年続くってすごいね。おたくのは毎日自問自答で必死に維持してるでしょ
ご苦労なことだw

[8000: 匿名さん]

>>7999さん
それは続いているというのではなく、すでに終わっている
スレでしょう。