「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7721: 匿名さん]

遅いところはただ単に辛抱しているだけのこと。
１回目の修繕が３０年というところもあるしね。

[7722: 匿名さん]

>>7720　>>7539
>大規模修繕工事の時期
>第１回目
>築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％

データからは、正確に転載すること。
【正】
大規模修繕工事の時期（第１回目）
築１１年～１５年　　６４.９％
築１６年～２０年　　２４.３％
築２１年～２５年　　　２.１％

築２６年～３０年　　　１.５％
築３１年～３５年　　　２.３％
築３６年～４０年　　　１.１％
築４１年以上　　　　　２.７％

[7723: 上位]

>>7716 匿名さん
管理費滞納は非常時ではないだろう。

[7724: 上位]

大規模修繕工事の初回は１５年目、２回目は３５年目、３回目は行わないで６０年目で解体というのが正しいライフサイクルである。

[7725: 匿名さん]

解体はできないよ。

[7726: 匿名さん]

１回目を４０年もやらないマンションもあるんだ。

[7727: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期をどうやって判断するんだい。
素人がいくら検討しても結論はでない。
築１１年から１５年が６５％で圧倒してるのは何を意味しているの。
要は修繕積立金がないマンションは築年数３０年とか４０年に
１回やればいいんだよ。
資産価値とか快適なマンションライフとかは無縁の生活をね。

[7728: 上位]

>>7727 匿名さん
国土交通省の長期修繕計画ガイドラインが12年から15年周期としてるからそれに合わせているだけであろう。
知らんのか？

[7729: 上位]

UR賃貸住宅の大規模修繕は18年周期である。

[7730: 匿名さん]

本題とは無関係な話。「マンション管理士試験上位合格者」というハンドルネームのオヤジさん、久々のご登場ですね。お達者で何より！　初心者マークを引っ提げてご復帰とは可笑しいが期待せずにはおられませんね。
このスレは「ご近所さん」というHNの、スレ主さんのレス敵も登場され、まさに多士済済。スレ主さんも匿名さんなどと表記されず堂々と「スレ主」とされ返し討たれたらなおよろしいのに。

[7731: マンション管理士試験上位合格者]

へー

[7732: 匿名さん]

ここのスレは相手をやりこめるのではなく、皆さんに役に立つ
ことを書き込むことに意義があるんですよ。

[7733: ご近所さん]

＞皆さんに役に立つことを書き込むこと
悪意の下で、結果的に皆さんに害になるような記事は遠慮なく指摘するべきですね。
このスレのほとんどが、管理会社に役に立つことばかりで、皆さんの役には立っていないと思うよ。

[7734: 匿名さん]

>>7733
お前はここにはくるなといってるだろう。
よほど暇なんだろうな。
相手にしてくれる者もいないのでここにくるんだろうがね。

[7735: マンション管理士試験上位合格者]

超低金利なので積立金ではなくて借入で修繕工事を行い、分割払いで返還する制度にすることが望ましい。後払いのほうが死んだら払わなくていいので結局は得になる。

[7736: マンション管理士試験上位合格者]

規約が古くて修繕積立金値上げが特別決議でないとできないようなマンションは先に最新の標準管理規約への変更をするべきである。
それができない場合は、一時金を徴収し、払えない人は分割払いとすればよかろう。これは規約が古くても普通決議でできる。

[7737: マンション管理士試験上位合格者]

ここのスレ主は国土交通省長期修繕計画ガイドラインの修繕周期が18年になればそれに従うヘタレである。

[7738: 匿名さん]

>>7735さん
修繕積立金が少ないので借り入れをすれば死んだら払わなくても
いいという発想自体が貧弱すぎる。
だれかが払わなくてはならないのが分らないのかな。
国交省のガイドラインが１８年になれば当然それを指針とするでしょう。
適正な基準が分らないので国交省の指針を参考にしているマンションが
殆どなんですよ。

[7739: 匿名さん]

修繕積立金ぐらい適正額を積み立てられるマンションでないと
だめでしょう。
そして長期修繕計画をプロジェクトを組み建築士と一緒に周期や
修繕個所、グレード等を話し合って決めたらいいよ。

[7740: ご近所さん]

＞後払いのほうが死んだら払わなくていいので結局は得になる
成程！子や孫にその付けを回すわけか。
人間にしかできない畜生にも劣る考え方。
＞それに従うヘタレである。
大きな誤解。
スレ主は従うほうではなく、従わせる側の人間。
＞建築士と一緒に周期や修繕個所、グレード等を話し合って決めたらいいよ。
建築士が設計した建物で地震で倒壊破損した建物はごまんとある。
逆に、建築士がいない江戸時代の建物でも生き残っている建物もごまんとある。
いないよりはまし程度に考えないと裏切られるよ。

[7741: 匿名さん]

お前はくるな。

[7742: 匿名さん]

管理費等の負担義務は法令の強行規定ではない。
規約に自由に定めることができる。議論しましょう。

[7743: マンション管理士試験上位合格者]

>>7742 匿名さん
管理費等の負担義務は区分所有法に書いてあるよ。知らんのか？

[7744: マンション管理士試験上位合格者]

>>7738 匿名さん
相続財産から払うんでしょ
財産0で死ぬ人はほとんどいないが、死後のマンションの維持管理費を積み立てる意義はないだろう。

[7745: マンション管理士試験上位合格者]

>>7740 ご近所さん
相続財産0で死ぬ人はマンションには住んでいない。わからんのか？

[7746: マンション管理士試験上位合格者]

>>7742 匿名さん

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する

[7747: マンション検討中さん]

管理組合の運営に批判する人にはどう対応したら良いと思いますか？
1. こちらの考えを伝えて理解を促す(これをしている理由はこうです、など
2. なぜ反対するのですか？どうしたらいいと考えますか？いいマンションにしていけるよう一緒に動きましょう！と理事会運営に誘う
3. 無視する
4. その他(教えて下さい

[7748: ご近所さん]

＞7745 マンション管理士試験上位合格者
＞相続財産0で死ぬ人はマンションには住んでいない。わからんのか？
何が言いたいのやら。
その程度の知能でマン管士合格したの？
マン管士って誰でも合格するんだね。
畜生でもわが子は自分を犠牲にしてでも守るけど、マン管士さんにはそこが分かっていない。
畜生以下だな。
マン管士も気を付けないと、悲惨な管理会社と変わらない状況に追い込まれる。

[7749: 匿名さん]

>財産0で死ぬ人はほとんどいないが、死後のマンションの維持管理費を積み立てる意義はないだろう。
たとえ死んだとしても管理費等は毎月支払わなければならないよ。
それに相続はマイナス資産の場合も支払わなくてはならない。

[7750: 買い替え検討中さん]

>>7703 匿名さん

これが参考になりませんか？
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

「べき論」は他のコメントにもあるように、規約を変える事から始める事からもしれませんが、その規約が変えられないから、困っているという事だと思うので。

私も、マンション管理士でもなく、弁護士資格をもっているわけではありませんが、他の業界でも、もとものの法やルールの趣旨や目的と異なる解釈が成立してしまう場合に、それを元にルールは破れないと主張する方がいて困るというのはありますね。

なので、私はこう解釈しています。

その修繕費の値上げ＆管理費の値下げが、特に意味も目的も不明確であり、多くの住民にとってもメリットとしてなり得ないと判断される場合には、規約通り「特別決議」が必要であり、修繕として利用される事が明確であり、十分、意味も目的も明確であり、多くの住民にとってメリットがあれば、それは、「普通決議」でよいという事ではないでしょうか？

ちょっと、例えはおかしいですが、黄色から赤信号に変わるタイミングで、何も理由なく進んでしまえば、交通違反にあたりますが、安全上、明らかに止まる事で、交通の妨害や安全を毀損することが明確な場合には、むしろ、止まったことが問題でかつ、過失責任を問われる事になってしまうという事だと。
つまり、ルール（規約）を守ることで生じる、得も損も、そのルールの外側にいる人に対しては別に関係なく、その関係の方が優先されるので、安全対策を怠って損害を与えてしまえば、理事長は民事か刑事か分かりませんが、その責任に問われる。と。

だけど、これだと、ルールではなく、内容を精査しないといけない話になるので、内容が明確である場合には、内容を争わなくても、可能なように規約を変える事がいいのでは、ということなかと。

まあ、内容が変えられない自体がおきている時に、今更遅いよ！という話ではありますが。

[7751: 匿名さん]

>>7748 ご近所さん
負債を抱えてなくなられる組合員もいないとは限りませんのでマンション管理士試験上位合格者の解答は適切ではありません。

[7752: 匿名さん]

管理費等を変更することは規約の変更に当たらず特別決議を要しない
ものと解するのが相当という判決ですね。
但し、規約の別表としての解釈はあいまいな点も見受けられます。
管理費等の別表を細則の別表に変えているマンションでは当然額の変更
は普通決議ということになります。
管理費等の額や規約の変更については総会の特別決議とされているが
管理費等の額が規約に規定されていなければそれを変更すればいいの
でしょうが、それがままならないのですね。
それに裁判特に地方裁判所での判決はそのときどきによって判決が変わ
る可能性はあります。
批判者には規約や法令で抑え込むのがいい方法だと思います。総会決議は
議案に対して賛成か反対かを問う場であり、議論する場ではないですから。
その議案は出席者の決議できまりますからそれに従えばいいのです。

[7753: 上位]

>>7752 匿名さん
議論する場でないならわざわざ集まる必要はないですよ。
反対演説で投票行動が変わる可能性があるので集会を開いて決議しています。思想の自由市場論に依拠した制度設計です。

[7754: 上位]

>>7751 匿名さん
負債を抱えて死んだら犬畜生以下だと言ってるあほ

[7755: 上位]

>>7750 買い替検討中さん
心配しなくても水が出ないと実害が出たらカネがなくても当然に修理を行い負担金を徴収となるよ。

[7756: 上位]

>>7749 匿名さん
マイナスなら相続放棄するのが当たり前。

[7757: 上位]

>>7748 ご近所さん
負債を抱えて死んだら犬畜生以下だと言ってるパー

[7758: 上位]

>>7747 マンション検討中さん
理事になってもらえばいいのでは？理事会で採決したら納得するでしょう。総会は委任状持ってる理事長の判断次第になりやすい。

[7759: 匿名さん]

>>7753さん
総会への出席者は直接出席者は少なくて、議決権行使書や委任状での
出席者が多いですよね。
それに、議案の変更をすれば議決権行使書で賛否をした者にとっては
それに参加しないことになります。
故に総会は単なる理事会案を賛成するか反対するかを問う場にすぎないのです。
総会を開催するのは規約や区分所有法で年１回会計年度終了後２カ月以内に
開催するというしばりがあるからです。
総会で反対をして議案の変更が変わることもあるでしょうが、その場合は再度
議案を作成し組合員に提案をして臨時総会なりを開催して決議しなければ
ならないでしょう。
普通のマンションの総会では議案の採決で終わりですよ。

[7760: 匿名さん]

>>7755さん
だれが徴収するんですか。

[7761: 匿名さん]

>>7756さん
相続放棄は２カ月以内？にしなければならないんですよ。
マイナスかどうかわからない状態の中で相続放棄はしないでしょう。
マンションの資産もあるんですから。
全員が相続放棄すれば国庫にということになりますが、それでも管理費等
の請求は続きますよ。

[7762: 上位]

>>7759 匿名さん
大阪市のマンションは6割出席とか普通ですよ

[7763: 上位]

>>7759 匿名さん
議案を出した理事長が総会の意見を聞いて反対に回ることも可能です。委任状と合わせて否決できる。
マンション管理センターはそれはできないと言ってますが、裁判したら全く問題にならないです。議案作成時にわからなかった問題点の指摘などがあれば否決するのが当たり前。

[7764: 匿名さん]

>>7762さん
総会への直接出席者が６割もいるとこは殆どないですよ。
もしそういう場合でも、総会で議案の変更はできません。
委任状や議決権行使書での出席者は議案でしか賛否を表明して
いないんですから。
再度理事会で検討して総会へ提案するしかないでしょう。

[7765: 上位]

>>7760 匿名さん
管理費等と一緒に引き落とすだけ。

[7766: 上位]

>>7764 匿名さん
おたくさんが住んでいる地域の民度が低いんですよ。大阪市内の住民はレベルが高いから管理組合総会には6割くらいでてますよ。特に北区のマンションは出席率が高い。マンションの価格が高いからレベルも高くなる。

[7767: 上位]

>>7764 匿名さん
議案変更するなんて私は言ってませんよ。演説で投票行動が変わる、と言ってる意味がわからんのか？

[7768: 上位]

>>7761 匿名さん
民法を勉強してね。

[7769: 匿名さん]

>>7768さん
相続放棄は死亡後２カ月以内に裁判所へ相続放棄の手続きをしなければ
ならないんですよ。
被相続人の近くにいなかったり、外国にいたりすれば被相続人の財産状況は
分らないでしょう。
あなたはマン管の上位合格者だったんでしょう。刀も錆びればなまくらに
なりますよ。

[7770: 匿名さん]

>>7766さん
一般論をいっているのであって、総会への出席率が高いところは
それなりの対応をすればいいでしょう。
全国のマンションでは、規約や細則を無視して総会が平然と行われている
ところもありますからね。
そういうところはそれなりにやればいいんです。
ここでいっているのは基本論ですよ。