「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7701: 匿名さん]

タタミや壁紙の交換を早くやるところと全くやらないところがあります。
快適さからいったらかなりの差がでます。

[7702: マンション管理士試験上位合格者]

私の見解が一般的になりつつある。

[7703: 匿名さん]

余った管理費を修繕積立金にうつすはずなのに、一部の理事と管理会社が予算内ですべて使い切ろうと必要ないような部分にもお金を使っています。なので、そもそも、管理費を下げて、その分を修繕費の値上げにする案が理事会内で出たのですが、管理会社はそれは出来ないと言い出しました。

なぜなら、うちのマンションは、管理費・修繕費の料金が管理規約内別表になっているから、特別決議で承認されないと配分を変えられないと主張しています。うちは古いマンションで有効票数が十分に足りません。そのため特別決議でも合意を得られる可能性は限りなく少ないと言います。と言う事は、そもそも、このマンションでは誰も何も決められないという事になるのですが、本当に、そんなおかしな事をそのままにする仕組みが許されるほど、管理規約には制限があるのでしょうか？

逆に言えば、安全上の対策で修繕費がより必要になっても、安全対策は出来ない事になります。行政指導などが来ても、検討した結果、マンション規約で誰も実施できませんなんてのが、許されるということなのでしょうか？

[7704: 匿名さん]

>>7703 匿名さん

管理会社が間違ってます。普通決議で管理費積立金は変えられます。

[7705: 匿名さん]

>>7704 匿名さん

ありがとうございます。やはり、そうですよね。

しかし、管理会社は、普通決議でできる事例を聞いたことがないし、知らないと言います。本当に知らないなんていう事はあり得るのでしょうか？
（業界の根拠がない一般論程度でいいです。実際には個別の担当毎に異なるとはおもうので。）

それもと、管理会社っていうのは、実は経験だけでやっていて、マンション管理の知識なんて実は持っていない担当が多いとかが普通なのでしょうか？

[7706: 匿名さん]

>>7700 匿名さん
>自分の部屋で考えてみてください。
>タタミや壁紙ふすま等の張替え等は早くやった方が気持ちがいいですからね。

公私混同はしない。自分の部屋は自分で判断する。押し付けるな。
ここは共用部分について考える。

[7707: 匿名さん]

>>7702 マンション管理士試験上位合格者
＞私の見解が一般的になりつつある。

あなたの見解の投稿はどこ？　

[7708: 匿名さん]

>>7704さん
管理規約の別表なら特別決議になりますよ。
別表については使用細則に入れておくべきです。

[7709: 匿名さん]

>>7708 匿名さん

特別決議で却下されたら、値上げ、値下げはできないのでしょうか？
その場合に放置せざる得ないことになりますが、安全管理ができずそれで、第三者に損害を与えてしまった場合には、法の欠陥なので、区分所有者の安全管理監督責任は免除されるのでしょうか？

されないなら、区分所有法、管理規約より民法の方を優先せざる得ないかと。

[7710: 匿名さん]

修繕積立金の値上げが特別決議となっているなら、それが
否決されたらそれに従うしかないでしょう。
例えば、タイルの不備で第三者に被害が出た場合は、管理組合として
責任が発生します。管理組合の責任者は理事長ですが、そういった場合
の責任は区分所有者全員で負うということになります。
早く規約の改正をして、別表は細則の別表にしておくべきでしょう。
マンションの場合、防火管理責任者がいると思いますが、その責任者が
防火に対して何も管理していなかったとしても、事故が起こった場合は
責任を問われません。あまり関連性はないですね。

[7711: 匿名さん]

>>7710 匿名さん

いや、べき論は意味ないです。
特別決議が成立し得ないマンションになってしまっていたら、理事長はどちらかのルールを破らないといけない選択をせまられますが、そのときでもマンション規約が優先される根拠ってなんですか？という質問です。

[7712: マンション管理士試験上位合格者]

>>7703 匿名さん
そういうマンションでは、カネが足りない場合、一時金徴収になる

[7713: マンション管理士試験上位合格者]

一時金が払えない場合、分割払いにすればいいから心配いらないでしょう。

[7714: マンション管理士試験上位合格者]

>>7711 匿名さん
民法には緊急避難の条項があるから、非常時には規約を無視できますよ。

[7715: 匿名さん]

管理費や修繕積立金が不足するとき管理組合は各組合員の持分に応じて追加徴収できる。
総会決議は不要。（区分所有法１９条、標準管理規約６１条２項）

[7716: 匿名さん]

民法の緊急避難は、隣家のバカ犬がいきなり襲いかかってきたとき、
持っていた雨傘で咄嗟に串刺しにすることをいうのであって、
マンション管理費の滞納には使えない。

[7717: 匿名さん]

だからマン管士はバカ扱いされる。

[7718: 匿名さん]

マン管氏＜＜＜＜＜カメムシ＜＜＜＜猫＜＜犬＜＜＜＜税理士＜＜会計士＜弁護士

[7719: 匿名さん]

>>7586 匿名さん 2021/02/18 08:50:17
＞あなたには答えません。

どの投稿にたいして答えないの？　形勢不利でとんずらかよ。

[7720: 匿名さん]

１８年目なんて既に実績ありだよ。

>>7539 匿名さん 2021/02/11 19:25:47
＞　大規模修繕工事の時期

　第１回目
　築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％
　
　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０.５％
　
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％　

[7721: 匿名さん]

遅いところはただ単に辛抱しているだけのこと。
１回目の修繕が３０年というところもあるしね。

[7722: 匿名さん]

>>7720　>>7539
>大規模修繕工事の時期
>第１回目
>築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％

データからは、正確に転載すること。
【正】
大規模修繕工事の時期（第１回目）
築１１年～１５年　　６４.９％
築１６年～２０年　　２４.３％
築２１年～２５年　　　２.１％

築２６年～３０年　　　１.５％
築３１年～３５年　　　２.３％
築３６年～４０年　　　１.１％
築４１年以上　　　　　２.７％

[7723: 上位]

>>7716 匿名さん
管理費滞納は非常時ではないだろう。

[7724: 上位]

大規模修繕工事の初回は１５年目、２回目は３５年目、３回目は行わないで６０年目で解体というのが正しいライフサイクルである。

[7725: 匿名さん]

解体はできないよ。

[7726: 匿名さん]

１回目を４０年もやらないマンションもあるんだ。

[7727: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期をどうやって判断するんだい。
素人がいくら検討しても結論はでない。
築１１年から１５年が６５％で圧倒してるのは何を意味しているの。
要は修繕積立金がないマンションは築年数３０年とか４０年に
１回やればいいんだよ。
資産価値とか快適なマンションライフとかは無縁の生活をね。

[7728: 上位]

>>7727 匿名さん
国土交通省の長期修繕計画ガイドラインが12年から15年周期としてるからそれに合わせているだけであろう。
知らんのか？

[7729: 上位]

UR賃貸住宅の大規模修繕は18年周期である。

[7730: 匿名さん]

本題とは無関係な話。「マンション管理士試験上位合格者」というハンドルネームのオヤジさん、久々のご登場ですね。お達者で何より！　初心者マークを引っ提げてご復帰とは可笑しいが期待せずにはおられませんね。
このスレは「ご近所さん」というHNの、スレ主さんのレス敵も登場され、まさに多士済済。スレ主さんも匿名さんなどと表記されず堂々と「スレ主」とされ返し討たれたらなおよろしいのに。

[7731: マンション管理士試験上位合格者]

へー

[7732: 匿名さん]

ここのスレは相手をやりこめるのではなく、皆さんに役に立つ
ことを書き込むことに意義があるんですよ。

[7733: ご近所さん]

＞皆さんに役に立つことを書き込むこと
悪意の下で、結果的に皆さんに害になるような記事は遠慮なく指摘するべきですね。
このスレのほとんどが、管理会社に役に立つことばかりで、皆さんの役には立っていないと思うよ。

[7734: 匿名さん]

>>7733
お前はここにはくるなといってるだろう。
よほど暇なんだろうな。
相手にしてくれる者もいないのでここにくるんだろうがね。

[7735: マンション管理士試験上位合格者]

超低金利なので積立金ではなくて借入で修繕工事を行い、分割払いで返還する制度にすることが望ましい。後払いのほうが死んだら払わなくていいので結局は得になる。

[7736: マンション管理士試験上位合格者]

規約が古くて修繕積立金値上げが特別決議でないとできないようなマンションは先に最新の標準管理規約への変更をするべきである。
それができない場合は、一時金を徴収し、払えない人は分割払いとすればよかろう。これは規約が古くても普通決議でできる。

[7737: マンション管理士試験上位合格者]

ここのスレ主は国土交通省長期修繕計画ガイドラインの修繕周期が18年になればそれに従うヘタレである。

[7738: 匿名さん]

>>7735さん
修繕積立金が少ないので借り入れをすれば死んだら払わなくても
いいという発想自体が貧弱すぎる。
だれかが払わなくてはならないのが分らないのかな。
国交省のガイドラインが１８年になれば当然それを指針とするでしょう。
適正な基準が分らないので国交省の指針を参考にしているマンションが
殆どなんですよ。

[7739: 匿名さん]

修繕積立金ぐらい適正額を積み立てられるマンションでないと
だめでしょう。
そして長期修繕計画をプロジェクトを組み建築士と一緒に周期や
修繕個所、グレード等を話し合って決めたらいいよ。

[7740: ご近所さん]

＞後払いのほうが死んだら払わなくていいので結局は得になる
成程！子や孫にその付けを回すわけか。
人間にしかできない畜生にも劣る考え方。
＞それに従うヘタレである。
大きな誤解。
スレ主は従うほうではなく、従わせる側の人間。
＞建築士と一緒に周期や修繕個所、グレード等を話し合って決めたらいいよ。
建築士が設計した建物で地震で倒壊破損した建物はごまんとある。
逆に、建築士がいない江戸時代の建物でも生き残っている建物もごまんとある。
いないよりはまし程度に考えないと裏切られるよ。

[7741: 匿名さん]

お前はくるな。

[7742: 匿名さん]

管理費等の負担義務は法令の強行規定ではない。
規約に自由に定めることができる。議論しましょう。

[7743: マンション管理士試験上位合格者]

>>7742 匿名さん
管理費等の負担義務は区分所有法に書いてあるよ。知らんのか？

[7744: マンション管理士試験上位合格者]

>>7738 匿名さん
相続財産から払うんでしょ
財産0で死ぬ人はほとんどいないが、死後のマンションの維持管理費を積み立てる意義はないだろう。

[7745: マンション管理士試験上位合格者]

>>7740 ご近所さん
相続財産0で死ぬ人はマンションには住んでいない。わからんのか？

[7746: マンション管理士試験上位合格者]

>>7742 匿名さん

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する

[7747: マンション検討中さん]

管理組合の運営に批判する人にはどう対応したら良いと思いますか？
1. こちらの考えを伝えて理解を促す(これをしている理由はこうです、など
2. なぜ反対するのですか？どうしたらいいと考えますか？いいマンションにしていけるよう一緒に動きましょう！と理事会運営に誘う
3. 無視する
4. その他(教えて下さい

[7748: ご近所さん]

＞7745 マンション管理士試験上位合格者
＞相続財産0で死ぬ人はマンションには住んでいない。わからんのか？
何が言いたいのやら。
その程度の知能でマン管士合格したの？
マン管士って誰でも合格するんだね。
畜生でもわが子は自分を犠牲にしてでも守るけど、マン管士さんにはそこが分かっていない。
畜生以下だな。
マン管士も気を付けないと、悲惨な管理会社と変わらない状況に追い込まれる。

[7749: 匿名さん]

>財産0で死ぬ人はほとんどいないが、死後のマンションの維持管理費を積み立てる意義はないだろう。
たとえ死んだとしても管理費等は毎月支払わなければならないよ。
それに相続はマイナス資産の場合も支払わなくてはならない。

[7750: 買い替え検討中さん]

>>7703 匿名さん

これが参考になりませんか？
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

「べき論」は他のコメントにもあるように、規約を変える事から始める事からもしれませんが、その規約が変えられないから、困っているという事だと思うので。

私も、マンション管理士でもなく、弁護士資格をもっているわけではありませんが、他の業界でも、もとものの法やルールの趣旨や目的と異なる解釈が成立してしまう場合に、それを元にルールは破れないと主張する方がいて困るというのはありますね。

なので、私はこう解釈しています。

その修繕費の値上げ＆管理費の値下げが、特に意味も目的も不明確であり、多くの住民にとってもメリットとしてなり得ないと判断される場合には、規約通り「特別決議」が必要であり、修繕として利用される事が明確であり、十分、意味も目的も明確であり、多くの住民にとってメリットがあれば、それは、「普通決議」でよいという事ではないでしょうか？

ちょっと、例えはおかしいですが、黄色から赤信号に変わるタイミングで、何も理由なく進んでしまえば、交通違反にあたりますが、安全上、明らかに止まる事で、交通の妨害や安全を毀損することが明確な場合には、むしろ、止まったことが問題でかつ、過失責任を問われる事になってしまうという事だと。
つまり、ルール（規約）を守ることで生じる、得も損も、そのルールの外側にいる人に対しては別に関係なく、その関係の方が優先されるので、安全対策を怠って損害を与えてしまえば、理事長は民事か刑事か分かりませんが、その責任に問われる。と。

だけど、これだと、ルールではなく、内容を精査しないといけない話になるので、内容が明確である場合には、内容を争わなくても、可能なように規約を変える事がいいのでは、ということなかと。

まあ、内容が変えられない自体がおきている時に、今更遅いよ！という話ではありますが。