マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
「マンション管理士等に質問しよう! Part3」
7661:
匿名さん
[2021-03-01 19:18:26]
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7662:
匿名さん
[2021-03-02 08:33:38]
13) 臨時総会の開催
工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の 最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。 14) 施工会社選定承認後 工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。 工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書 15) 工事開始 *工事開始前の住民説明会 工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。 *定例会議の開催・・・1週間に1回程度 工事の進捗状況や居住者のクレームの処理 状況の報告(専門委員、設計コンサルタント、現場監督) |
7663:
匿名さん
[2021-03-02 15:53:47]
*工事期間内の問題点
住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。(トラブル防止のため) ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。 足場が組まれると、ベランダの作業のとき、1週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機 をエントランスに設置しておくと便利です。(リース) 16) 中間検査 組合立ち会いの中で実施します。 17) 完成・引き渡し・書類整備 18) 工事完成後の点検 1年点検・2年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。 点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを してもらいます。 完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして おくことが大切です。 |
7664:
匿名さん
[2021-03-03 12:51:00]
マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。 このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要 があるのです。 また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、 マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行 うことも大切です。 現在は、耐用年数100年と想定されるマンションも出てきています。しかし、100年もつといっ ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。 内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然100年は持ちません。だからメンテナンスが 必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将 来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。 戸建ての住宅は、程度が良くても築20年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの 融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。 マンションの場合は、償却期間は50年とか60年とかいわれていますが、維持・修繕をやら なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。 |
7665:
匿名さん
[2021-03-03 18:50:11]
*資産価値の落ちないマンションの条件
1.立地が良い 2.築年数(築浅) 3.物件規模が大きい 4.管理状況が良い 大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。 建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。 必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。 修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。 滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。 理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。 義務違反者に対する対応はきちんとされているか 防犯性は保たれているか。 |
7666:
匿名さん
[2021-03-03 22:49:24]
↑7665スレ主さん
教えてください。「管理会社は良好か」とありますが、具体的に良悪の何か評価尺度のようなものはあるのでしょうか? 例えば私は、三井、野村系の管理会社が管理するマンションなら、「スゴイや、一度は住みたいな」といった憧れを持ちます。そこまではないとしても東京建物や東急のようなメジャー7と呼ばれる不動産の管理会社なら「まあ悪くないね」と好印象です。 ところが独立系管理会社のように、清掃員と管理員を兼用したりして委託費を切り詰めているマンションなど、住民さんはビンボーくさ、といった観念がまず芽生え、購入とか住むとかはどうも躊躇してしまいます。 資産価値を落とさない評価の一つに、周りが憧れ、購入意欲を持つ とするなら管理会社のランク=世間評価も重要な要素と思われます。 スレ主さんの、良好とする尺度をぜひ教えてください。 |
7667:
ご近所さん
[2021-03-04 06:22:40]
カローラとレクサスを並べて、どちらが良好かと質問しているのと同じです。
つまり愚問なのですよ。 良好とする尺度は個人間で違って当たり前。 ビンボー臭いのが嫌だったら値段で物の価値を決めればいい。 個人的にはあほ臭いですけどね。 |
7668:
匿名さん
[2021-03-04 07:35:53]
↓何を今更って感じ。
マンション大規模修繕12年→18年周期 居住者負担減:朝日新聞デジタル 2021年3月4日 https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html?iref=comtop_7_... マンションの大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。 大規模な修繕は、足場を組んで防水工事や?体(くたい)の補修、塗装などを行う。不動産管理会社の東急コミュニティーはこのほど、仕様や工法などを工夫することで、最長18年に1回で済む修繕サービスを発表した。 ~ 不動産コンサルティングを行う「さくら事務所」に所属するマンション管理コンサルタント、土屋輝之さんによると、周期を延ばすことは技術的にはそれ以前から可能だったが、「12年」を常識とする業界の慣習が根強く、採用がなかなか進まなかった。 |
7669:
匿名さん
[2021-03-04 08:40:12]
※管理会社の問題点
マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修 繕において管理組合が機能しているマンションです。 管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ てきちんと交渉する術も必要です。 近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判 断する訳にはいきません。 例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当 管理員(理事含む)が注意をしない(滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等) 価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が 割高なのかを是正することが大切になってきます。 又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション 管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも 要求されます。 管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。 又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産 価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。 |
7670:
ご近所さん
[2021-03-04 08:50:25]
>質の高い「管理」が必要といえるでしょう。
質の高い管理を目指すなら、管理会社とは手を切るべきです。 何故かというと、管理組合と管理会社は常に利益相反の関係にあり、管理組合の利益向上とは同じ方向を管理会社は目指せないからです。 科学的な常識と言えますね。 |
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7671:
匿名さん
[2021-03-04 08:58:21]
>7670
お前はここにくるなといっているだろう。お前が書き込んだのでまた、工事の 情報提供をしなければならない。 お前は荒らしだよ。 <専有部分内給排水管等の更新工事について> 給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外 したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間(数日間)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が 生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済 ませることを検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。 そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 |
7672:
ご近所さん
[2021-03-04 12:03:33]
>また、工事の情報提供をしなければならない。
それしかできないくせ何をわめいているの? |
7673:
匿名さん
[2021-03-04 13:51:23]
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 標準管理規約第21条 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理 と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線があります。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ ていません。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ てきます。 |
7674:
匿名さん
[2021-03-04 13:52:04]
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部 分の工事を一緒にやる計画をたてる。 2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応 分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。 3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ てきます。 |
7675:
ご近所さん
[2021-03-04 14:52:05]
相変わらず、〇〇の一つ覚え・・・
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7676:
匿名さん
[2021-03-04 19:56:22]
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。 *又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場 合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事 例もあります。 *一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への 補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。 |
7677:
匿名さん
[2021-03-04 19:57:26]
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、 60万円以上(当マンションの見積もりを業者に依頼した費用)の見積もりとなっています。 給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。 それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、1戸当り30~40万円程度でできます。 当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。 例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その 場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。 又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回 で済ませることができます。 マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、 資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。 しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。 共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の 負担の軽減にもつながってきます。 このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。 管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上 に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。 各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。 では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき なくなってしまいます。 |
7678:
匿名さん
[2021-03-05 08:27:24]
修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ とも予想されます。 10年後、20年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に 取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。 |
7679:
ご近所さん
[2021-03-05 09:08:26]
修繕積立金を値上げする代わりに管理費を値下げすればいい。
掛け捨ての管理費は安いほうがいい。 |
7680:
匿名さん
[2021-03-05 18:26:28]
「大規模地震に備えて、いまできること」
大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。 又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。 ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエン トランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。 又、義捐金は、在住者(賃借人含む)に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支 給されなかったということでした。 新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。 又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの ことでした。 |
その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。
*大規模修繕工事業者の方式
1)設計・監理方式
設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
2)責任施行方式
設計・監理と施工を一括発注する方式
見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
チェックは管理組合が行わなければなりません。
この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
3)管理会社発注方式
工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
デべ系マンションに多いのが特徴です。