「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7651: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[7652: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[7653: ご近所さん]

.>7652 匿名さん
やる必要もない改修工事を、管理会社の口車に乗って何ら疑問を抱くことなくやっている管理組合を見ていると、オレオレ詐欺の犠牲者とダブって見えてくる。
こちらの場合、検挙ができない分やっかいな詐欺行為です。

[7654: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[7655: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

[7656: 匿名さん]

管理会社の言いなりになることなく修繕委員会が主体性を持って修繕計画を作成して
施工業者を選ぶと、万が一悪質業者に引っかかっても、自分たちがしたことなので
諦めがつきます。

[7657: 匿名さん]

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

[7658: ご近所さん]

＞万が一悪質業者に引っかかっても
悪徳業者よりも質が悪いのは悪徳管理会社。
引っかかって諦めがつかず、文句を言っても平気で次の悪だくみを提案してくる。
体外の寄生虫なら払いのけることもできるが、管理会社は体内に巣くう寄生虫みたいなもの。

[7659: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[7660: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。

＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[7661: 匿名さん]

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[7662: 匿名さん]

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

[7663: 匿名さん]

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[7664: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

[7665: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[7666: 匿名さん]

↑７６６５スレ主さん
教えてください。「管理会社は良好か」とありますが、具体的に良悪の何か評価尺度のようなものはあるのでしょうか？

例えば私は、三井、野村系の管理会社が管理するマンションなら、「スゴイや、一度は住みたいな」といった憧れを持ちます。そこまではないとしても東京建物や東急のようなメジャー７と呼ばれる不動産の管理会社なら「まあ悪くないね」と好印象です。

ところが独立系管理会社のように、清掃員と管理員を兼用したりして委託費を切り詰めているマンションなど、住民さんはビンボーくさ、といった観念がまず芽生え、購入とか住むとかはどうも躊躇してしまいます。
資産価値を落とさない評価の一つに、周りが憧れ、購入意欲を持つ　とするなら管理会社のランク＝世間評価も重要な要素と思われます。

スレ主さんの、良好とする尺度をぜひ教えてください。

[7667: ご近所さん]

カローラとレクサスを並べて、どちらが良好かと質問しているのと同じです。
つまり愚問なのですよ。
良好とする尺度は個人間で違って当たり前。
ビンボー臭いのが嫌だったら値段で物の価値を決めればいい。
個人的にはあほ臭いですけどね。

[7668: 匿名さん]

↓何を今更って感じ。

マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減：朝日新聞デジタル 2021年3月4日
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html?iref=comtop_7_...

　マンションの大規模修繕は12年ごとが一般的だが、最長18年ごとで済む修繕サービスが普及し始めた。安全を保ちつつ回数を減らせれば、住民が負担する月々の修繕積立金の負担を軽くすることが可能という。

　大規模な修繕は、足場を組んで防水工事や?体（くたい）の補修、塗装などを行う。不動産管理会社の東急コミュニティーはこのほど、仕様や工法などを工夫することで、最長18年に1回で済む修繕サービスを発表した。

～

　不動産コンサルティングを行う「さくら事務所」に所属するマンション管理コンサルタント、土屋輝之さんによると、周期を延ばすことは技術的にはそれ以前から可能だったが、「12年」を常識とする業界の慣習が根強く、採用がなかなか進まなかった。

[7669: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[7670: ご近所さん]

＞質の高い「管理」が必要といえるでしょう。
質の高い管理を目指すなら、管理会社とは手を切るべきです。
何故かというと、管理組合と管理会社は常に利益相反の関係にあり、管理組合の利益向上とは同じ方向を管理会社は目指せないからです。
科学的な常識と言えますね。

[7671: 匿名さん]

>7670
お前はここにくるなといっているだろう。お前が書き込んだのでまた、工事の
情報提供をしなければならない。
お前は荒らしだよ。


＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[7672: ご近所さん]

＞また、工事の情報提供をしなければならない。
それしかできないくせ何をわめいているの？

[7673: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[7674: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[7675: ご近所さん]

相変わらず、〇〇の一つ覚え・・・

[7676: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[7677: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上（当マンションの見積もりを業者に依頼した費用）の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

[7678: 匿名さん]

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

[7679: ご近所さん]

修繕積立金を値上げする代わりに管理費を値下げすればいい。
掛け捨ての管理費は安いほうがいい。

[7680: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[7681: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[7682: 匿名さん]

>>7671 匿名さん
＞ ＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
＞　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。
＞枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが
　　３０年目に実施すればよいのかな？

専有部分の枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが
・・・
　　ならば各区分所有者が実施すればよいのでは・・・

[7683: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[7684: 匿名さん]

火災検知器と同じように、管理組合の費用負担で漏水検知器を設置して維持管理すれば良いのでしょう。
原因が共用部分の縦菅の可能性があるから、原因調査費用は、管理組合の保険料（特約）で賄う。

原因が専有部分の横菅なら、専有部分所有者の負担で復旧すれば良いと思います。

[7685: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[7686: 匿名さん]

専有部部も共用部分の配管も同じ管財を使用しているので
劣化は同じように進んでいきます。
できるなら一緒に更新工事をした方がいいでしょうね。

[7687: ご近所さん]

＞7686 匿名さん
＞劣化は同じように進んでいきます。
建物本体も同じように劣化しているということですね。
更新工事ではなく、建て替え工事が必要なのでは？

[7688: 匿名さん]

又お前か。
粘着質というかほんとしつっこいし、みんなに嫌われる性格だな。
お前がくるから情報の提供しかできなくなっているのが分らないのかな。
みんなに迷惑がかかるからここにはくるな。

[7689: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[7690: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[7691: ご近所さん]

ごめんねー
要所要所では口をはさみたくなる。
的を得ているから許してやりなよ。

[7692: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[7693: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。

＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[7694: 匿名さん]

大規模修繕工事を管理会社が仕切っているマンションにとっては
難しいやり方なんでしょうね。

[7695: 匿名さん]

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[7696: 匿名さん]

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

[7697: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[7698: 匿名さん]

資産価値の高いマンションは、街の中心にあるところ。

[7699: 匿名さん]

>>7690 匿名さん
>　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。
>* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

>＜資産価値を高めるには＞　
>共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
>高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

>築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
これはだめ、今は１５年～１８年大規模修繕工事が一般的（個人的見解）。

>高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）
　これは大規模修繕工事にからめる必要はない。必要と思うならば単独でも実施。

　大規模修繕工事として必要な工事とそうでない工事を分離して提起してもらうと有難い。
　屋上防水、共用廊下のシート防水等は漏水が解かればすぐ、開放廊下に問題があれば改善する等々、

[7700: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期については、現在は長谷工だったかどうか覚えて
いませんが、１８年周期の工法を研究していて、まず関東地域からそれを
導入しようとしているとのことです。
１３年前後でおこなわれている大規模修繕工事の周期を修繕の材料や
工法を変えて長持ちさせるというものです。
ただ単に年数を延ばすというのではためなようです。
それに、積立金に余裕があるのなら修繕は早くやるにこしたことはないですから。
自分の部屋で考えてみてください。
タタミや壁紙ふすま等の張替え等は早くやった方が気持ちがいいですからね。

[7701: 匿名さん]

タタミや壁紙の交換を早くやるところと全くやらないところがあります。
快適さからいったらかなりの差がでます。

[7702: マンション管理士試験上位合格者]

私の見解が一般的になりつつある。

[7703: 匿名さん]

余った管理費を修繕積立金にうつすはずなのに、一部の理事と管理会社が予算内ですべて使い切ろうと必要ないような部分にもお金を使っています。なので、そもそも、管理費を下げて、その分を修繕費の値上げにする案が理事会内で出たのですが、管理会社はそれは出来ないと言い出しました。

なぜなら、うちのマンションは、管理費・修繕費の料金が管理規約内別表になっているから、特別決議で承認されないと配分を変えられないと主張しています。うちは古いマンションで有効票数が十分に足りません。そのため特別決議でも合意を得られる可能性は限りなく少ないと言います。と言う事は、そもそも、このマンションでは誰も何も決められないという事になるのですが、本当に、そんなおかしな事をそのままにする仕組みが許されるほど、管理規約には制限があるのでしょうか？

逆に言えば、安全上の対策で修繕費がより必要になっても、安全対策は出来ない事になります。行政指導などが来ても、検討した結果、マンション規約で誰も実施できませんなんてのが、許されるということなのでしょうか？

[7704: 匿名さん]

>>7703 匿名さん

管理会社が間違ってます。普通決議で管理費積立金は変えられます。

[7705: 匿名さん]

>>7704 匿名さん

ありがとうございます。やはり、そうですよね。

しかし、管理会社は、普通決議でできる事例を聞いたことがないし、知らないと言います。本当に知らないなんていう事はあり得るのでしょうか？
（業界の根拠がない一般論程度でいいです。実際には個別の担当毎に異なるとはおもうので。）

それもと、管理会社っていうのは、実は経験だけでやっていて、マンション管理の知識なんて実は持っていない担当が多いとかが普通なのでしょうか？

[7706: 匿名さん]

>>7700 匿名さん
>自分の部屋で考えてみてください。
>タタミや壁紙ふすま等の張替え等は早くやった方が気持ちがいいですからね。

公私混同はしない。自分の部屋は自分で判断する。押し付けるな。
ここは共用部分について考える。

[7707: 匿名さん]

>>7702 マンション管理士試験上位合格者
＞私の見解が一般的になりつつある。

あなたの見解の投稿はどこ？　

[7708: 匿名さん]

>>7704さん
管理規約の別表なら特別決議になりますよ。
別表については使用細則に入れておくべきです。

[7709: 匿名さん]

>>7708 匿名さん

特別決議で却下されたら、値上げ、値下げはできないのでしょうか？
その場合に放置せざる得ないことになりますが、安全管理ができずそれで、第三者に損害を与えてしまった場合には、法の欠陥なので、区分所有者の安全管理監督責任は免除されるのでしょうか？

されないなら、区分所有法、管理規約より民法の方を優先せざる得ないかと。

[7710: 匿名さん]

修繕積立金の値上げが特別決議となっているなら、それが
否決されたらそれに従うしかないでしょう。
例えば、タイルの不備で第三者に被害が出た場合は、管理組合として
責任が発生します。管理組合の責任者は理事長ですが、そういった場合
の責任は区分所有者全員で負うということになります。
早く規約の改正をして、別表は細則の別表にしておくべきでしょう。
マンションの場合、防火管理責任者がいると思いますが、その責任者が
防火に対して何も管理していなかったとしても、事故が起こった場合は
責任を問われません。あまり関連性はないですね。

[7711: 匿名さん]

>>7710 匿名さん

いや、べき論は意味ないです。
特別決議が成立し得ないマンションになってしまっていたら、理事長はどちらかのルールを破らないといけない選択をせまられますが、そのときでもマンション規約が優先される根拠ってなんですか？という質問です。

[7712: マンション管理士試験上位合格者]

>>7703 匿名さん
そういうマンションでは、カネが足りない場合、一時金徴収になる

[7713: マンション管理士試験上位合格者]

一時金が払えない場合、分割払いにすればいいから心配いらないでしょう。

[7714: マンション管理士試験上位合格者]

>>7711 匿名さん
民法には緊急避難の条項があるから、非常時には規約を無視できますよ。

[7715: 匿名さん]

管理費や修繕積立金が不足するとき管理組合は各組合員の持分に応じて追加徴収できる。
総会決議は不要。（区分所有法１９条、標準管理規約６１条２項）

[7716: 匿名さん]

民法の緊急避難は、隣家のバカ犬がいきなり襲いかかってきたとき、
持っていた雨傘で咄嗟に串刺しにすることをいうのであって、
マンション管理費の滞納には使えない。

[7717: 匿名さん]

だからマン管士はバカ扱いされる。

[7718: 匿名さん]

マン管氏＜＜＜＜＜カメムシ＜＜＜＜猫＜＜犬＜＜＜＜税理士＜＜会計士＜弁護士

[7719: 匿名さん]

>>7586 匿名さん 2021/02/18 08:50:17
＞あなたには答えません。

どの投稿にたいして答えないの？　形勢不利でとんずらかよ。

[7720: 匿名さん]

１８年目なんて既に実績ありだよ。

>>7539 匿名さん 2021/02/11 19:25:47
＞　大規模修繕工事の時期

　第１回目
　築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％
　
　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０.５％
　
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％　

[7721: 匿名さん]

遅いところはただ単に辛抱しているだけのこと。
１回目の修繕が３０年というところもあるしね。

[7722: 匿名さん]

>>7720　>>7539
>大規模修繕工事の時期
>第１回目
>築１１年～１５年　　６４.９％　　築１６年～２０年　２４.３％　　築２５年～30年　２.１％

データからは、正確に転載すること。
【正】
大規模修繕工事の時期（第１回目）
築１１年～１５年　　６４.９％
築１６年～２０年　　２４.３％
築２１年～２５年　　　２.１％

築２６年～３０年　　　１.５％
築３１年～３５年　　　２.３％
築３６年～４０年　　　１.１％
築４１年以上　　　　　２.７％

[7723: 上位]

>>7716 匿名さん
管理費滞納は非常時ではないだろう。

[7724: 上位]

大規模修繕工事の初回は１５年目、２回目は３５年目、３回目は行わないで６０年目で解体というのが正しいライフサイクルである。

[7725: 匿名さん]

解体はできないよ。

[7726: 匿名さん]

１回目を４０年もやらないマンションもあるんだ。

[7727: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期をどうやって判断するんだい。
素人がいくら検討しても結論はでない。
築１１年から１５年が６５％で圧倒してるのは何を意味しているの。
要は修繕積立金がないマンションは築年数３０年とか４０年に
１回やればいいんだよ。
資産価値とか快適なマンションライフとかは無縁の生活をね。

[7728: 上位]

>>7727 匿名さん
国土交通省の長期修繕計画ガイドラインが12年から15年周期としてるからそれに合わせているだけであろう。
知らんのか？

[7729: 上位]

UR賃貸住宅の大規模修繕は18年周期である。

[7730: 匿名さん]

本題とは無関係な話。「マンション管理士試験上位合格者」というハンドルネームのオヤジさん、久々のご登場ですね。お達者で何より！　初心者マークを引っ提げてご復帰とは可笑しいが期待せずにはおられませんね。
このスレは「ご近所さん」というHNの、スレ主さんのレス敵も登場され、まさに多士済済。スレ主さんも匿名さんなどと表記されず堂々と「スレ主」とされ返し討たれたらなおよろしいのに。

[7731: マンション管理士試験上位合格者]

へー

[7732: 匿名さん]

ここのスレは相手をやりこめるのではなく、皆さんに役に立つ
ことを書き込むことに意義があるんですよ。

[7733: ご近所さん]

＞皆さんに役に立つことを書き込むこと
悪意の下で、結果的に皆さんに害になるような記事は遠慮なく指摘するべきですね。
このスレのほとんどが、管理会社に役に立つことばかりで、皆さんの役には立っていないと思うよ。

[7734: 匿名さん]

>>7733
お前はここにはくるなといってるだろう。
よほど暇なんだろうな。
相手にしてくれる者もいないのでここにくるんだろうがね。

[7735: マンション管理士試験上位合格者]

超低金利なので積立金ではなくて借入で修繕工事を行い、分割払いで返還する制度にすることが望ましい。後払いのほうが死んだら払わなくていいので結局は得になる。

[7736: マンション管理士試験上位合格者]

規約が古くて修繕積立金値上げが特別決議でないとできないようなマンションは先に最新の標準管理規約への変更をするべきである。
それができない場合は、一時金を徴収し、払えない人は分割払いとすればよかろう。これは規約が古くても普通決議でできる。

[7737: マンション管理士試験上位合格者]

ここのスレ主は国土交通省長期修繕計画ガイドラインの修繕周期が18年になればそれに従うヘタレである。

[7738: 匿名さん]

>>7735さん
修繕積立金が少ないので借り入れをすれば死んだら払わなくても
いいという発想自体が貧弱すぎる。
だれかが払わなくてはならないのが分らないのかな。
国交省のガイドラインが１８年になれば当然それを指針とするでしょう。
適正な基準が分らないので国交省の指針を参考にしているマンションが
殆どなんですよ。

[7739: 匿名さん]

修繕積立金ぐらい適正額を積み立てられるマンションでないと
だめでしょう。
そして長期修繕計画をプロジェクトを組み建築士と一緒に周期や
修繕個所、グレード等を話し合って決めたらいいよ。

[7740: ご近所さん]

＞後払いのほうが死んだら払わなくていいので結局は得になる
成程！子や孫にその付けを回すわけか。
人間にしかできない畜生にも劣る考え方。
＞それに従うヘタレである。
大きな誤解。
スレ主は従うほうではなく、従わせる側の人間。
＞建築士と一緒に周期や修繕個所、グレード等を話し合って決めたらいいよ。
建築士が設計した建物で地震で倒壊破損した建物はごまんとある。
逆に、建築士がいない江戸時代の建物でも生き残っている建物もごまんとある。
いないよりはまし程度に考えないと裏切られるよ。

[7741: 匿名さん]

お前はくるな。

[7742: 匿名さん]

管理費等の負担義務は法令の強行規定ではない。
規約に自由に定めることができる。議論しましょう。

[7743: マンション管理士試験上位合格者]

>>7742 匿名さん
管理費等の負担義務は区分所有法に書いてあるよ。知らんのか？

[7744: マンション管理士試験上位合格者]

>>7738 匿名さん
相続財産から払うんでしょ
財産0で死ぬ人はほとんどいないが、死後のマンションの維持管理費を積み立てる意義はないだろう。

[7745: マンション管理士試験上位合格者]

>>7740 ご近所さん
相続財産0で死ぬ人はマンションには住んでいない。わからんのか？

[7746: マンション管理士試験上位合格者]

>>7742 匿名さん

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する

[7747: マンション検討中さん]

管理組合の運営に批判する人にはどう対応したら良いと思いますか？
1. こちらの考えを伝えて理解を促す(これをしている理由はこうです、など
2. なぜ反対するのですか？どうしたらいいと考えますか？いいマンションにしていけるよう一緒に動きましょう！と理事会運営に誘う
3. 無視する
4. その他(教えて下さい

[7748: ご近所さん]

＞7745 マンション管理士試験上位合格者
＞相続財産0で死ぬ人はマンションには住んでいない。わからんのか？
何が言いたいのやら。
その程度の知能でマン管士合格したの？
マン管士って誰でも合格するんだね。
畜生でもわが子は自分を犠牲にしてでも守るけど、マン管士さんにはそこが分かっていない。
畜生以下だな。
マン管士も気を付けないと、悲惨な管理会社と変わらない状況に追い込まれる。

[7749: 匿名さん]

>財産0で死ぬ人はほとんどいないが、死後のマンションの維持管理費を積み立てる意義はないだろう。
たとえ死んだとしても管理費等は毎月支払わなければならないよ。
それに相続はマイナス資産の場合も支払わなくてはならない。

[7750: 買い替え検討中さん]

>>7703 匿名さん

これが参考になりませんか？
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

「べき論」は他のコメントにもあるように、規約を変える事から始める事からもしれませんが、その規約が変えられないから、困っているという事だと思うので。

私も、マンション管理士でもなく、弁護士資格をもっているわけではありませんが、他の業界でも、もとものの法やルールの趣旨や目的と異なる解釈が成立してしまう場合に、それを元にルールは破れないと主張する方がいて困るというのはありますね。

なので、私はこう解釈しています。

その修繕費の値上げ＆管理費の値下げが、特に意味も目的も不明確であり、多くの住民にとってもメリットとしてなり得ないと判断される場合には、規約通り「特別決議」が必要であり、修繕として利用される事が明確であり、十分、意味も目的も明確であり、多くの住民にとってメリットがあれば、それは、「普通決議」でよいという事ではないでしょうか？

ちょっと、例えはおかしいですが、黄色から赤信号に変わるタイミングで、何も理由なく進んでしまえば、交通違反にあたりますが、安全上、明らかに止まる事で、交通の妨害や安全を毀損することが明確な場合には、むしろ、止まったことが問題でかつ、過失責任を問われる事になってしまうという事だと。
つまり、ルール（規約）を守ることで生じる、得も損も、そのルールの外側にいる人に対しては別に関係なく、その関係の方が優先されるので、安全対策を怠って損害を与えてしまえば、理事長は民事か刑事か分かりませんが、その責任に問われる。と。

だけど、これだと、ルールではなく、内容を精査しないといけない話になるので、内容が明確である場合には、内容を争わなくても、可能なように規約を変える事がいいのでは、ということなかと。

まあ、内容が変えられない自体がおきている時に、今更遅いよ！という話ではありますが。