マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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7621:
匿名さん
[2021-02-25 10:27:16]
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7622:
匿名さん
[2021-02-25 10:29:28]
＊ 少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。 滞納者の議事録への氏名の記載 組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。 個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。 少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。 給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産 のみが対象となる。 それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない とダメである。 ＊ 競売について 競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が 明確になり、競落人から回収しやすくなるので。 築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。 区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な 時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても 競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例） 競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。 管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン （消費者ローン）には優先する。 競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。 滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、 １）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が 可能） ２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという ことになる。 |
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7623:
匿名さん
[2021-02-25 13:11:09]
滞納金で競売は無理だよ。
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7624:
匿名さん
[2021-02-25 19:28:50]
滞納金を競売で回収したマンションはあるのだろうか。
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7625:
ご近所さん
[2021-02-26 07:50:04]
＞あるのだろうか。
ありますよ。 特に、投資用マンションなんて候補者がざわめいています。 法治国家ですから仕方ないですよ。 |
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7626:
匿名さん
[2021-02-26 08:36:19]
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7627:
匿名さん
[2021-02-26 08:37:58]
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで 見過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易 に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。 しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、 漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。 給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を 取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要 が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることも検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管 共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。 築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。 水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生 してきます。修繕費用は保険の対象外です。 そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。 |
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7628:
ご近所さん
[2021-02-26 08:48:33]
＞7276 スレ主
朝早くからご苦労さん。 |
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7629:
匿名さん
[2021-02-26 08:52:52]
＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で 済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。 上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水 管の更新とかには適用されません。 上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て 出てくることも予想できます。 工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条） しかし、裁判までして争うのは大変なことです。 |
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7630:
匿名さん
[2021-02-26 08:53:42]
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 区分所有法第２１条 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の 管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線がある。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま れていません。 給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を 及ぼす危険性があります。 マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声 も多くなってきております。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要 となってきます。 |
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7631:
匿名さん
[2021-02-26 08:54:35]
＊では、どうすればいいのか。
①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。 ②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者 が負担する。 ③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。 専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解 としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。 そこで、費用負担については、 １）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。 この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。 ２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。） ３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観 点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が 出てきます。 ＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉 え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。 ＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施 した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で 取り組む事例もあります。 ＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸 への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。 |
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7632:
販売関係者さん
[2021-02-26 09:10:36]
民法７１条（笑
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7633:
匿名さん
[2021-02-26 09:33:43]
>7632さん
毎回ご指摘ありがとうございます。 以前作成した資料を単にもってきているだけで、もうその資料は 使わないので訂正してないんです。 ご近所さんが荒らしをしたときに単にランダムにここに情報の提供 として貼り付けているだけのことです。 以前作成した資料は山のようにありますので、手当たり次第に貼り付けて いるだけです。 まじめにここのスレを読まれる方に対しては間違った情報を提供する ことはアウトでしょうが、単なるスレ主さん対策と思ってください。 |
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7634:
匿名さん
[2021-02-26 09:34:30]
↑
単なる住民さん対策の間違いです。 |
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7635:
匿名さん
[2021-02-26 09:37:19]
>>7622 匿名さん
駐車場使用料（施設使用料）を管理費等として規約に設定すれば承継人にも請求できます。競売等に関しても同じです。 私のマンションの規約では管理費等（修繕積立金等）＝管理費・修繕積立金。施設使用料・専用水道料等との規定をしています。 3０年間これ等の規約を武器にして管理費等の未収金を回収しています。 特に水道料は簡易専用水道ですので組合所有ですから水道供給規定の細則で悪質な住民に対しては水道供給を停止する旨の規定がされています。 30年間でこの細則を活用して水道供給を停止して未収金を回収した議事録が存在します。 これ等を駆使すれば裁判費用等の無駄な労力と経費を削減する事が出来ます。 勿論施設使用料等（駐車場使用料等）は承継人には請求できないといった苦情はあります。 このような悪質な組合員の居室を購入した新組合員には施設の使用料を支払いが完了するまでは水道の供給をしない規約も規定しました。 これ等に関して告訴するとの苦情を言う承継人もおりますが、 組合としては受けてたつ準備も規約に規定しています。 これは、あくまでマンションの危機管理の規定であり、 できるだけ行使しないような日ごろの管理には気を付けております。 そのために組合雇用で分譲の管理に詳しい有資格者を配置しています。 |
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7636:
匿名さん
[2021-02-26 10:18:15]
>7635さん
使用料を承継人に請求できるか否かについては問題はありますが、 規約に規定されていれば、承継人としては支払わなければ住民として 生活しづらくなりますね。 以前住んでいた方が支払わなかったのにそれを支払うというのは抵抗も あるでしよう。 水道のストップもいきすぎですね。裁判になれば負ける可能性は高いと 思いますが、滞納金があるような方が裁判までする費用はないと思います ので弱い者にとっては泣き寝入りしかないですね。 １５０戸以上のマンションであればほとんどが簡易水道ですよ。組合が 水道を所有している訳ではありません。また、水道の供給をストップできる 権限はないと思いますよ。その規約は法的には無効です。 それからマンションを売却するときには、不動産会社が滞納金等の有無を 調査して売却しなければなりません。それを怠ったということでしたら、 不動産会社に支払ってもらったらいいと思います。 |
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7637:
匿名さん
[2021-02-27 09:35:45]
強制執行手続き
勝訴したのに支払ってくれない場合 給与債権 預金債権 差し押さえ命令の申し立て 請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・ 費用に分けて記載する。 判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行 の請求債権としては、掲げることはできない。 仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。 少額訴訟も少額債権執行ができる。 少額訴訟の確定判決 尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。 強制執行の目的は金銭債務に限られる。 債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等 強制執行手続きは、債務名義がなければできない。 支払督促は確定判決と同一の効力を有する。 債務名義 確定判決 仮執行宣言付き支払い督促 少額訴訟請求容認含む 先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。 先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている 可能性もある。 |
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7638:
匿名さん
[2021-02-27 10:19:04]
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7639:
匿名さん
[2021-02-27 11:22:29]
「管理規約改正の進め方」
１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する） 現行管理規約（別表含む） 現行各種細則 総会議案書（改訂されたものをピックアップする） 管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。 標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。 標準管理規約コメント ２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成 これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。 ＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案 ＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９） ＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。 左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。 その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。 現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。 ＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。 ＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て 左右両方に記載する。 ＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、 左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。 ＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約 を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。 ＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。 ＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ れば、右側と左側両方に記載しておきます。 ３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。 ＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪 場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。 ＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。 ４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。 ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して おくことが大切です。 ※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程 が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。 これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。 |
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7640:
ご近所さん
[2021-02-27 11:39:12]
＞これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。
難しい？ 難しいのではなくて面倒くさいだけ。 高校生あたりにバイトでやってもらうと喜んで引き受けるかもね。 そのかわり、バイト料は払ってやってね。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
単なる批判だけするしか能がないからな。
嫌われ者のお前はここに来ちゃいけないんだよ。
スレが荒れるだけだから。それが分らないのにどこも相手にされないので
仕方なくここにも顔を出すんだろうがね。