「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7581: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[7582: 匿名さん]

管理会社に依頼する内容は委託契約書に
記載されていると思いますのでそれを実行
してもらうことです。
お互いに信じ信じられる関係になることが必要でしょう。

[7583: 匿名さん]

管理会社を批判する者もいるけど、殆どのマンションは
お互いに信頼していると思うけどね。

[7584: 匿名さん]

管理会社を信頼する者もいるけど、一部のマンションは
食い物にされてると思うけどね。

[7585: 匿名さん]

質問があります
>>7581 匿名さん
＞※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
＞基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。
＞※ 管理会社に委託する（主な業務）
＞１）会計業務は管理会社が作成します。
＞２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
＞３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
＞４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
＞５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
＞６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

質問です
我がマンション（管理組合）には委託管理会社から
上記の２）毎月、収支報告書の文書の提出がありません。
提出しなくて良い条件ってあるのですか。
委託契約書に記載している（管理組合が不要といった）。
委託契約書にこっそりと毎月の収支報告書は不要であるかのごとき文言が記載されている。
管理組合が要求しないので提出されない、等々。定期総会時年間まとめて報告はある。ちなみに私は理事ではありません。
委託契約書の不備を見つけるポイントを教えてほしい。
初歩的な質問ですがよろしくお願いします。

[7586: 匿名さん]

あなたには答えません。

[7587: 匿名さん]

競売について

競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務
額が明確になり、競落人から回収しやすくなるので。

築年数が経ったマンションでは、銀行等の抵当権は終わっているか、額が少なくなっているであろ
うから、先取り特権でも競売の可能性が出てくる。

区分所有法５９条１項の競売請求は、配当を求めて行うのではなく、共同生活の維持を図ることが
困難な時を目的とするものである。だから、優先弁済権を弁済して、剰余を生じる見込みがない
場合であっても、競売手続きを実施できるものとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％程度。但し、低めの評価額がしてある。

管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保
ローン（消費者ローン）には優先する。

競売することによって、あまりメリットはない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができ
ることになる。競売に対する経費は高くなるので、できることなら、先順位抵当権者に任せた方が
ベターと思われます。

裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄があり、競落人が負担するものであることを記載する
よう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。
その際に、配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが、時効を中断する効果
があるので、配当要求の書式・資料は当該裁判所で確認が必要である。

[7588: 匿名さん]

滞納金の競売請求は、実効性ははあまりない。従って先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当請求
　　が可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえると
　　いうことになる。
　任売・・・落札してから、明け渡しまで時間等がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。
３）マンションが売却された場合、特定承継人に請求ができることになる。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行は出来ない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる可能性もある。。しかし、
債務が終わっている可能性も考えられる為、競売の有効性の検討が必要になってくる。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行う
と元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中に
できる。これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は、第三者への根抵当権登記ができるようになる。

[7589: 匿名さん]

滞納金に対しては、支払い督促か少額訴訟で対応できる
範囲で火を消す必要があります。

[7590: 匿名さん]

弁護士は少額訴訟は引き受けない。
やるとしたら支払い督促しかない。

[7591: 匿名さん]

>>7590 匿名さん 弁護士は少額訴訟は引き受けない。

少額訴訟は管理組合（理事長、役員等）が行うもの。弁護士費用が高い。
少額の内に火を消す必要があります。7589　匿名さんに同意

[7592: 匿名さん]

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[7593: 匿名さん]

少額訴訟は理事で簡単にできます。
但し、だれかが動かなければ前に進みません。
簡易裁判所に行き相談窓口で相談を受けてください。

[7594: 匿名さん]

支払い督促のほうが、通常訴訟に持っていく場合は
簡単にできますのでそれのほうがいいかもしれません。

[7595: 匿名さん]

滞納金の対応は難しいですね。
催促をしなければならないし。

[7596: 匿名さん]

勝訴したのに支払がないときの対応

請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。

判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。

仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
少額訴訟請求容認も債務名義。

尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では、少額訴訟債権執行を行うことはできない。
強制執行の目的は、金銭債権に限られる。預貯金・給料・賃料等

給与差し押さえ
　　債権者差し押さえ命令の申し立てが必要　　債務名義も必要
　　給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけ
　　られた動産のみが対象となる。
　　それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには、原則として強制執行して
　　からでないとできない。
　　駐車場料は、特定承継人に請求はできない。滞納金に対する罰則規定の検討が必要。
滞納者の議事録への氏名の記載
　　組合員に対しては、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
理事長がそれを基に行動に移していくことになる。競売手続き・給料差し押さえ等。

[7597: 匿名さん]

裁判で支払い命令が出ても裁判所は回収
まではしてくれません。
弁護士もそこまではしませんしね。

[7598: 匿名さん]

給料の差し押さえはできるみたいだけどね。

[7599: 匿名さん]

＞7598 匿名さん 　給料の差し押さえはできるみたいだけどね。

給料の差し押さえができれば十分

[7600: 匿名さん]

自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

修繕積立金の戸当り月額の試算結果（マンション管理センターの修繕積立金算出マニュアル）
ケース１　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　　８，４００円
ケース２　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　１０，６００円
劣化は最初はゆるやかに進むが、ある程度の年月がたつと急激に劣化が進む傾向にある。
劣化診断を専門家まかせにせず、自主的な取り組みが各区分所有者の理解を深め、何をどう専門家に
依頼すればいいかが明らかになる。合意形成につながる。

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

[7601: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[7602: 匿名さん]

>>7600 匿名さん
>修繕積立金の戸当り月額の試算結果（マンション管理センターの修繕積立金算出マニュアル）
>ケース１　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　　８，４００円
>ケース２　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　１０，６００円
>劣化は最初はゆるやかに進むが、ある程度の年月がたつと急激に劣化が進む傾向にある。

ケース１とケース２の適用条件は
ケース１は第１回目の大規模修繕工事、ケース２は第２回目の大規模修繕工事を実施するときの目安になる。とか

[7603: 匿名さん]

＞7602
＞１戸当り　　　８，４００円
何の参考にもならない。
隣の築30年のワンルームマンションだが月2000円の修繕積立金らしい。
一戸当たりの床面積も関係してくるのだろう。
管理会社関係の人間が物知り顔で情報を上げてくるが、ほとんどがガセネタ。
床面積を考慮しないのは、素人フロントの発想。

[7604: 匿名さん]

＞7603 匿名さん
そもそも、このスレのうんちく自体が素人フロントの聞きかじりうんちく。
真面目に聞くほどの内容でもない。
騙されるほうが悪い。

[7605: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[7606: 匿名さん]

>>7586 匿名さん あなたには答えません。

どのNO.に対するものかわからないがスレ主の回答ならばこのスレは終了。

後は気軽にご参考程度に投稿すれば、利用者も参考・・・・。（マンション管理センターの修繕積立金算出マニュアルより。＊＊＊＊裁判判例より等々）
騙されるほうが悪い　7604も頭の隅に置いて。

[7607: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[7608: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[7609: 匿名さん]

設計監理方式は小規模マンションでは採用は難しい。

[7610: ご近所さん]

＞7606　匿名さん
＞スレ主の回答ならばこのスレは終了
間違いなくスレ主ですよ。
彼はこの掲示板を私物化することに、何ら違和感も感じないタイプの人間です。
このスレに参加するのであれば、スレ主がそんなタイプの人間だと割り切って参加すべきでしょう。
個人的には適当にあしらっています。
多分、私だと勘違いしたのでしょう。
スレ主自身の存在そのものが、勘違いな存在であることは間違いないですよ。

[7611: 匿名さん]

>>7610
またお前か。
お前はここにくるなといってあるだろう。
お前が来るから適当な書き込みしかできないので、
質問にも答えることができない。
お前がいかに迷惑を掛けているのかわからないんだろうな。
お前は触っちゃいけない人なんだろう。みんなの嫌われ者だからね。

[7612: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[7613: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書 　 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

[7614: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[7615: 匿名さん]

地震は怖いですね。
いつくるかもどのくらいの規模かもいつまで続くのかも分かりません。

[7616: 匿名さん]

ここが問題です。
査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[7617: ご近所さん]

＞7611　勘違いスレ主
＞お前が来るから適当な書き込みしかできないので、
おやおや、マニュアルをパクっているだけなのに書き込みとはこれ如何に。
お前には自分の頭で書き込みできるほどの知恵がないのは私が一番知っている。
お前ができるのは、某管理会社マニュアルのパクリ文章の書きこみが精一杯。
誰かに質問されるとパ二くって逆切れするようなチャラい人間。
悔しかったら、自分の頭で考えたことを書いてみろ！
今日も暇なのかい。
仕方ない。
世間は厳しいからね。
お前には明日も頑張れという言葉しか浮かんでこない。

[7618: 匿名さん]

>7617
またきたな。
ここに来るんなら、お前が立てた自主管理のスレに
書き込みにいくかな。

[7619: 匿名さん]

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

[7620: ご近所さん]

＞ここに来るんなら、お前が立てた自主管理のスレに書き込みにいくかな。
大いに歓迎しますよ。
議論は戦わせるほど意味がある。
お前の場合は逆だもんね。

[7621: 匿名さん]

お前は触っちゃいけない人とレッテルが張られているだろう。
単なる批判だけするしか能がないからな。
嫌われ者のお前はここに来ちゃいけないんだよ。
スレが荒れるだけだから。それが分らないのにどこも相手にされないので
仕方なくここにも顔を出すんだろうがね。

[7622: 匿名さん]

＊ 少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

＊ 競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

[7623: 匿名さん]

滞納金で競売は無理だよ。

[7624: 匿名さん]

滞納金を競売で回収したマンションはあるのだろうか。

[7625: ご近所さん]

＞あるのだろうか。
ありますよ。
特に、投資用マンションなんて候補者がざわめいています。
法治国家ですから仕方ないですよ。

[7626: 匿名さん]

>7625
お前はここにくるな。
荒らしをするだけのものがくるからここのスレの質問に
応えることができなくなったんだよ。
また、情報の提供を続けるしかない。

[7627: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[7628: ご近所さん]

＞7276　スレ主
朝早くからご苦労さん。

[7629: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[7630: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。