「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7581: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[7582: 匿名さん]

管理会社に依頼する内容は委託契約書に
記載されていると思いますのでそれを実行
してもらうことです。
お互いに信じ信じられる関係になることが必要でしょう。

[7583: 匿名さん]

管理会社を批判する者もいるけど、殆どのマンションは
お互いに信頼していると思うけどね。

[7584: 匿名さん]

管理会社を信頼する者もいるけど、一部のマンションは
食い物にされてると思うけどね。

[7585: 匿名さん]

質問があります
>>7581 匿名さん
＞※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
＞基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。
＞※ 管理会社に委託する（主な業務）
＞１）会計業務は管理会社が作成します。
＞２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
＞３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
＞４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
＞５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
＞６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

質問です
我がマンション（管理組合）には委託管理会社から
上記の２）毎月、収支報告書の文書の提出がありません。
提出しなくて良い条件ってあるのですか。
委託契約書に記載している（管理組合が不要といった）。
委託契約書にこっそりと毎月の収支報告書は不要であるかのごとき文言が記載されている。
管理組合が要求しないので提出されない、等々。定期総会時年間まとめて報告はある。ちなみに私は理事ではありません。
委託契約書の不備を見つけるポイントを教えてほしい。
初歩的な質問ですがよろしくお願いします。

[7586: 匿名さん]

あなたには答えません。

[7587: 匿名さん]

競売について

競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務
額が明確になり、競落人から回収しやすくなるので。

築年数が経ったマンションでは、銀行等の抵当権は終わっているか、額が少なくなっているであろ
うから、先取り特権でも競売の可能性が出てくる。

区分所有法５９条１項の競売請求は、配当を求めて行うのではなく、共同生活の維持を図ることが
困難な時を目的とするものである。だから、優先弁済権を弁済して、剰余を生じる見込みがない
場合であっても、競売手続きを実施できるものとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％程度。但し、低めの評価額がしてある。

管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保
ローン（消費者ローン）には優先する。

競売することによって、あまりメリットはない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができ
ることになる。競売に対する経費は高くなるので、できることなら、先順位抵当権者に任せた方が
ベターと思われます。

裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄があり、競落人が負担するものであることを記載する
よう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。
その際に、配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが、時効を中断する効果
があるので、配当要求の書式・資料は当該裁判所で確認が必要である。

[7588: 匿名さん]

滞納金の競売請求は、実効性ははあまりない。従って先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当請求
　　が可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえると
　　いうことになる。
　任売・・・落札してから、明け渡しまで時間等がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。
３）マンションが売却された場合、特定承継人に請求ができることになる。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行は出来ない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる可能性もある。。しかし、
債務が終わっている可能性も考えられる為、競売の有効性の検討が必要になってくる。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行う
と元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中に
できる。これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は、第三者への根抵当権登記ができるようになる。

[7589: 匿名さん]

滞納金に対しては、支払い督促か少額訴訟で対応できる
範囲で火を消す必要があります。

[7590: 匿名さん]

弁護士は少額訴訟は引き受けない。
やるとしたら支払い督促しかない。

[7591: 匿名さん]

>>7590 匿名さん 弁護士は少額訴訟は引き受けない。

少額訴訟は管理組合（理事長、役員等）が行うもの。弁護士費用が高い。
少額の内に火を消す必要があります。7589　匿名さんに同意

[7592: 匿名さん]

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[7593: 匿名さん]

少額訴訟は理事で簡単にできます。
但し、だれかが動かなければ前に進みません。
簡易裁判所に行き相談窓口で相談を受けてください。

[7594: 匿名さん]

支払い督促のほうが、通常訴訟に持っていく場合は
簡単にできますのでそれのほうがいいかもしれません。

[7595: 匿名さん]

滞納金の対応は難しいですね。
催促をしなければならないし。

[7596: 匿名さん]

勝訴したのに支払がないときの対応

請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。

判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。

仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
少額訴訟請求容認も債務名義。

尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では、少額訴訟債権執行を行うことはできない。
強制執行の目的は、金銭債権に限られる。預貯金・給料・賃料等

給与差し押さえ
　　債権者差し押さえ命令の申し立てが必要　　債務名義も必要
　　給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけ
　　られた動産のみが対象となる。
　　それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには、原則として強制執行して
　　からでないとできない。
　　駐車場料は、特定承継人に請求はできない。滞納金に対する罰則規定の検討が必要。
滞納者の議事録への氏名の記載
　　組合員に対しては、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
理事長がそれを基に行動に移していくことになる。競売手続き・給料差し押さえ等。

[7597: 匿名さん]

裁判で支払い命令が出ても裁判所は回収
まではしてくれません。
弁護士もそこまではしませんしね。

[7598: 匿名さん]

給料の差し押さえはできるみたいだけどね。

[7599: 匿名さん]

＞7598 匿名さん 　給料の差し押さえはできるみたいだけどね。

給料の差し押さえができれば十分

[7600: 匿名さん]

自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

修繕積立金の戸当り月額の試算結果（マンション管理センターの修繕積立金算出マニュアル）
ケース１　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　　８，４００円
ケース２　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　１０，６００円
劣化は最初はゆるやかに進むが、ある程度の年月がたつと急激に劣化が進む傾向にある。
劣化診断を専門家まかせにせず、自主的な取り組みが各区分所有者の理解を深め、何をどう専門家に
依頼すればいいかが明らかになる。合意形成につながる。

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。