「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7521: 購入経験者さん]

>>7520 購入経験者さん

間違え訂正です。
誤）修繕工事をやらないのは理事としては賛成せざる得ない
正）修繕工事をやるのは理事としては賛成せざる得ない

誤）以前長い時間携わってきた理事の一部
正）以前長い間かかわってきた、前理事の一部（つまり、今の理事にはいない）

補足）
修繕工事をやることは大部分の方が好意的です。というのは、お金の問題を除けば、非常に一部の修繕はやってもらわないと困るという事です。なので、理事会も当たり前ですが、どうすればやれるかの計画を出しています。
一方で、修繕費の値上げは困るというのが、反対票を出している人の大部分だと思います。

何で、こんな事になっているのかと言えば、管理会社が、修繕費を値上げしなくてもやる方法がない事もない。見たいな事を言っている。
これが、銀行からの借りてやるということなので、実際にはすぐに値上げしないといけないし、銀行からお金を借りるなんて、今度は現在、賛成している人達からは支持してもらえると思えないし、理事会内の誰も良いとも思っていない。
しかし、修繕はしてほしい、値上げはやだと言っている人達は、この管理会社の話を真に受けていると思われる。予想ですが・・・
壊れたところだけ、実費を集めて直せばいいと言う人も一部にはいる。
管理会社もこの案も住人がリスクをきちんと承知であればあり得る話だと言っている。
ただし、そのリスクの大きさまでは説明はもちろんしませんし、できませんとも言っている。

なので、
現理事会 vs 管理会社 ( & 一部の前理事員）
という構造の中で、マンションに興味を持たない人達の票をどうやってとるか？という感じです。

管理会社が勧めてくれる工事業者に任せられるほど、お金があれば、こういった問題すらも起きなかったのですが・・・

[7522: 匿名さん]

管理会社は無視すればいいんですよ。
理事会で全て決めればいいことです。その議案を総会に
提出して承認決議を得ればいいだけです。
大規模修繕工事や値上げは普通決議です。
つまり、議決権の過半数で成立します。
総会に直接出席した者、議決権行使書で参加している者、
委任状で出席している者の合計の過半数です。
総会は過半数以上の出席者でその過半数で成立です。
つまり、１００戸のマンションであれば５０議席の過半数
最低２６戸の議決権でオーケーですので議案は簡単に成立
します。

[7523: 匿名さん]

それから借り入れは、住宅支援機構は簡単に貸して
くれますよ。昔の住金です。
返済は修繕積立金での返済となります。
規約が標準管理規約をひな型としているのなら住金は
積立がなくても貸してくれます。

[7524: 購入経験者さん]

>>7522 匿名さん

> 総会に直接出席した者、議決権行使書で参加している者、委任状で出席している者の合計の過半数です。

総会に議案を出して、それが、ギリギリで取れませんでした・・・
それゆえ、反対が微妙に多いという事が実際の数字としてわかっています。
総会に過半数も出てこなく、せいぜい多くて1/5程度の出席です。ちなみに、300戸以上のそこそこ大きなマンションです。
（すいません、それ以上の詳細はちょっと控えます）

> 管理会社は無視
したいのですが、なんか、その一部の反対者が誘導する質問をして、それに管理会社が答えて、まだまだ、議論を詰める余地が残っていて、まだ、検討に時間が必要ですね・・・・見たいな発言を受けて、一部の人がそれに同意する見たいな流れ。

それを元に、そうだそうだ！理事会は十分な検討もせず、管理会社と関係ない施工会社となにか裏があるんじゃないか！前理事だから「俺は裏を知っている」見たいな一の過激派の雰囲気作りに対抗できず、負けたというところです。
実際に反対している人も、それにどれほど影響を受けているかは分かりませんが、まだ、検討が十分にされていない中で、値上げは時期尚早だよねという噂っぽいのがあるのは事実です。
管理会社を含めたイメージ工作に対抗できていないというところです。

> 住宅支援機構は簡単に貸して
いえ、別に借りたいわけではないのです。管理会社の提案をのむと借りなければ工事費をだせないのですが、管理会社経由でなければ、値上げだけで十分なのです。
値上げと言っても、購入時に値上げ計画見たいのがあると思いますが、ほぼその計画通りです。値上げはいいけど、後２，３年後からなら・・・とかで有れば、まずは借りてしまってという選択肢もなくはないのですが、今、そもそも、元々の計画通りの値上げが通らないので・・・

また、修繕計画の作り直しは、他の理事にビルメンテ会社関連の方やゼネコン関連がいるので、それらの人達の協力を得てある程度の目処が立っているというところです。
（と言っても、私はそれを見ても判断はつかないのですが・・）

[7525: 匿名さん]

>7524 購入経験者さん
総会の決議で普通決議が通らないのですか。
出席者というのは、総会へ直接出席した者、委任状で出席した者、
議決権行使書で出席した者の合計ですよ。
殆どは総会の決議は議決権行使書でほぼ決まってしまいますので、
総会で決議をするのは形式的なものです。
３００戸のマンションであれば、議決権を含む出席者の過半数ですから
１５０以上ということになります。そしてその過半数といいますと７６人
以上の賛成で可決されます。３００議席のうちわずか７６人が賛成すれば
可決するのですから、それが否定されるということは、殆どの方が反対
ということになりますね。
総会での意見は議決権行使書や委任状での出席の方が殆どなので総会への
直接出席者だけで議案書の内容を変えることはできません。
総会への直接出席者はすくないのですから、総会の意見は参考意見として
伺っておきますでいいのではないでしょうか。
もし、議案書の内容が間違っていたとしたのなら、その議案は保留にして
再度議案を提出しなおす必要はあります。但し臨時総会が必要となります。

[7526: 匿名さん]

>7524 購入経験者さん
総会で管理会社の意見は聞く必要はありません。
総会でまだ議論を詰める余地があるとかいう段階ではなく、総会は
理事会が提案した議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議論する場ではないということを認識すべきです。総会には直接出席は
してないが、議決権行使書や委任状で出席されている方もおられますからね。
そこで反対者が多ければ否決されるだけのことです。当然普通決議での
承認決議でということになります。

管理会社、特にデベ系の管理会社とか工事で手数料とか紹介料とかを要求
している会社も多くあります。
そういう管理会社は総工事費の１０％とか２０％とかのリベートを工事業者
から徴収していると思います。
それが嫌なら理事会とか専門委員会で直接設計コンサルタントや建設会社を
公募なりして決めるべきです。
自分たちでできなければ、設計監理業者（マンションの大規模修繕工事の
設計コンサルを経験した業者）をまず見つけるべきです。
管理会社に依頼すると親会社とか関係のある建設会社に決まる公算が高いので
あくまで管理会社と関係のない設計監理業者を選出すべきです。できれば
公募して説明会を開催して相見積もりを取った方がいいです。
５００戸程度のマンションならば、設計監理業者の成りてはいっぱいいますよ。
それに建設会社ものどから手がでるほどやりたいと思います。

長期修繕計画書の作成は、設計図面をもとに修繕個所ごとに設計概算書、
数量調書を作成して概算額を算出するもので、なかなか難しいので素人には
できませんので設計コンサルタントに依頼しなければ作成できません。
ただ、組合側としては、修繕周期や修繕個所は提案できます。

[7527: 購入経験者さん]

>>7525 匿名さん

> 出席者というのは、総会へ直接出席した者、委任状で出席した者、議決権行使書で出席した者の合計ですよ
> ３００戸のマンションであれば、議決権を含む出席者の過半数
ここがちょっと、私の方で不理解だったかもしれません。

委任状、議決権行使書を含めると、80%以上はあると思います。
そこで、委任状では少なくて、議決権行使書がおおく、そこで反対が多いという事です。
急に委任状から、議決権行使書に割合が増えました。
中間説明会の参加者も減ったり、理事会への質問のない、理事への立候補もないなかで、この割合が増える要素はむしろないはずなのです。

> 殆どの方が反対ということになりますね。
そうとも言えます。

証拠がつかめないのですが、PTA活動や地域活動の中で、ネガティブキャンペーンが行われていて、そこの状況は詳しくつかめていません。一部の住人から、それらの活動でこんな話がでているけど本当なの？と問合せが来た事で返事をして、詳細を聞きたいとお願いしましたが、ちょっと、面倒には入りたくないので・・・と断られてしまいました。
もし、マンションの住人以外がいるコミュニティでまでこういった活動をしているのでしたら、やはり、そこは何らかの停止させる方法がないかも探していますが、証拠もなく、マンションとは別の利害関係もあるので、正直、難しいと感じています。

正直、理事会メンバーも、一度、もっとひどい状況になってからでいいのでは？という話も出ていたり、よく事情を知っている人が、マンションを売却してしまったりと・・・

結局、一部過激な人もいますが、今の大半の意見は、
「当初の予定よりも既に遅れているが、大規模修繕はやらなければならない将来のいつかやる、だから、当面の計画上は修繕費はあげてほしくない。その修繕計画は、誰か自分でない人達がやる」
ということに集約されてしまいます。
もし、本当にその案にリスクがなく、実現可能なのであれば、だれでも、そうしたいとは思います。
それが「可能だ！」という一部の主張と、それも検討に値するかもしれないという「管理会社」の保証っぽい発言を受けて、その甘い誘惑に乗ってしまっているという事だと思います。

今の状況を伝えつつ、説得するしかないのですが・・・
それは分かっているのですが、一方で、

理事会で、理事と管理会社との一応の合意の元に案を作っているのに、総会で管理会社が、それ以外の案も検討する必要があるとか、必ずしも、管理費を上げない方法がないわけではない。とか、デメリットは伝えない発言などを使って、理事会内の合意を反対するような行動だけでもなにか、効果的に抑制する方法はないものかなと思っています。
ただし、理事会の権限だけで「禁止です」と言えば、それを逆手に「理事会は管理会社からの意見を禁止しています」とか言われかねないので、きちんとした、法的もしくは契約的根拠の中で案があればなという感じです。

[7528: 購入経験者さん]

>>7526 匿名さん

ありがとうございます。

> 理事会が提案した議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
> 総会でまだ議論を詰める余地がある
説明が足りなかったかもしれません。
値上げ以外の方法はないのか？という住民の質問に、理事会は、「はい、そういう結論です」という答えをしても、管理会社から「まだ、議論が足りていないかもしれません。」という回答をする。
つまり、まだ、総会に上げるほど、議論していないのですよ。この案は。という印象作りをされてしまっていると言う事です。

> そこで反対者が多ければ否決されるだけのことです。
はい、そこで反対なので、それがこのマンションの総意という事だと言われればその通りだと思います。

> 組合側としては、修繕周期や修繕個所は提案できます。
ただ、工事内容や発注先、長期修繕コンサルなどに困っているわけではなく、ある意味、管理会社から高すぎる案が来て、そして、ある意味で、修繕費の値上げの正当性を作っている中で、人材も集まり、かなり体制は整っていると感じています。
その中で提案できる事はしていて、そちらの提案には概ね賛成してもらっているいます。


理事会が困っているのが、

修繕工事はやる前提だが、その費用の調達を反対されているというところです。

やる前提なので、費用を計算すると管理会社経由では実現できないので、他の業者も考慮してやる前提の計画を作りなおしました。
しかし、管理会社のお墨付きがない業者には任せたくないという意見に負けて、すごく曖昧な表現で、業者を他でやる決定はしていなく、あくまで、検討の範囲に含めるというレベルです。予算もこちらで出した金額を目安としておおよそ考えているとは総会で伝えています。理事会内では、実際任せるつもりもないし、その予算もないと考えています。ただし、今思えば、ここが、間違いのもとだったと感じています。
このとき、管理会社経由での必要なお金を正式に出してもらって、それを元に総会にだしたほうがよかったのかもしれません。そして、そこで反対になれば、次に、それをここまで下げた努力案です、で通ったと思います。
（賛成にもしなってしまえば、それはそれで大きな損失ですが・・・・）
なので、一応は、修繕計画だけは、やる前提なのです。（既に遅れていますが・・・）

今は、まだ理事会も好意的に動いていますが、

「月額修繕費を上げずに、どうにかする案で作り直せ！」という総意の圧力に負けて、
「だったら、もう勝手に誰かがやれば！」
というのが、管理会社が求めているところだと思っていて、
そうなると、金額や内容は管理会社の言い値になって、当面の修繕積費はそのまま、足りない金額は借りる。数年後、もっと高い修繕費用の値上げ、もしくは次の修繕費用が貯まらず、もう何も計画が立たず。
という状況だけは、阻止したいというところです。

[7529: 匿名さん]

>7528 購入経験者さん
５００戸もあるマンションであれば、建築士を雇って専門委員会と
一緒に長期修繕計画を作成することは可能ですよ。
月１回の会議（２時間程度）で半年間の検討の後、計画書の作成を
してもらえばいいのです。うちの場合は建築士とその補助の二人に
対しての費用はすべてで６０万円でした。
又は、建物診断業者に依頼して、建物診断をやってもらい、工事費の
概算額を建築図面も考慮にいれながら提出してもらえば、工事費がどれ
ぐらいかかるのかがわかると思います。
それをみて現在の修繕積立金の額と比較すれば過不足が分ります。
まず工事費がどれぐらいかかるかをしる必要があるでしょう。
ただ、管理会社経由となると高くなるでしょうから、管理会社を外して
専門委員会で公募して相見積もりを取り、説明会を開催して委員で
評価をしてきめればいいのではないですか。

[7530: 匿名さん]

>7528 購入経験者さん
どこのマンションでも議決権行使書での賛否が圧倒的に多いですよ。
それも含めた決議で反対者が多ければ当然否決です。
大規模修繕工事は、計画がなければできませんよ。誰もそんな面倒な
ことにはかかわりたくないでしょうから。
それに値上げに関してもみんな歓迎はしませんから。
しかし、資産価値の低下や漏水等は必ずやってきます。事後保全より
事前保全の方が最終的には安上がりなんですが。
工事をやらなければならないということの広報活動をやられたらいかがですか。
管理会社は工事に関しては何の保証もしてくれませんよ。
前にも書きましたが、総会は意見を戦わせる場ではなく、理事会の議案に
賛成か反対かを問う場というのを理解する必要があります。
理事会は管理会社からの意見を禁止していますと言われかねないのでとか
いわれていますが、意見を聞くことはいいんですが、決議をする場合は、
官吏会社には議決権はありませんよね。
それから理解できないのですが、一体大規模修繕工事を何年周期でやろうと
しているのですか。
一般的には、１３年前後が多く、長いところでも１５年ぐらいではないでしょうか。
また、修繕個所はどこをやるつもりなんですか。
屋上防水、ベランダ防水、窓枠シーリング、鉄部塗装や吹き付け、軒天防水、
外壁補修工事ぐらいは最低やらなければならないでしょう。
それに大型設備もいずれやらなければなりません。（エレベーター、給排水管、
給水設備、メールボックス、インターホン、玄関扉、開放廊下のシート防水、
外構の舗装工事、ゴミ置き場、集会室、電気設備等）

[7531: 匿名さん]

それから工事費の概算額ですが、何も１社に限定することはないでしょう。
デベ系の管理会社であれば、親会社の建設会社に仕事をまわさなければなら
ないでしょうが。
概算額はあくまで概算であって、工事費は相見積もりを取らなければ分かり
ません。
競争入札をすべきですよ。
まず建物診断をすべきです。そしてその業者に工事費の概算額を出して
もらってください。５００戸程度のマンションであれば診断費用は５００万
程度は必要となりますが。総会の普通決議で修繕積立金の取り崩しをしな
ければなりません。

[7532: 匿名さん]

総会の決議方法の仕方を勉強されるといいですよ。
普通決議と特別決議があります。
総会で出席者の意見が強くても、最終的には賛成か反対かの
決議で結論をだすべきです。

[7533: 匿名さん]

管理会社が工事はまだ早いというのが分かりません。というか
まだ検討すべきというのが分かりません。
うちの理事会は理事会主導で会議は進められていますけどね。

[7534: 匿名さん]

５００戸のマンションであれば、工事費は１戸当たり
８０万円～１００万円が妥当でしょう。

[7535: 購入経験者さん]

>>7530 匿名さん

最初の計画では、たしか12年だったと思います。それを15年に伸ばしたのが、3年前で今年がその15年目に当たります。本来であれば、今年がその長期修繕を実行する年です。現実的には出来ませんので、それで、ちょっと、焦って、必要なフェーズを飛ばしてしまっているところもあるかもしれません。

なので、実はこの工事計画にある程度沿った修繕費用の値上げが必要だ！値上げはダメだ！は、既に２年やっていて、来期（今年）で３年目に入ろうとしています。
なので、総会の場の質問内容が、翌年の総会決議の意見形成に影響しているという事です。

私は、長期修繕計画を延ばした決議で多少興味をもって、そこから理事会に入ったという形です。なので、多少、都合のよいように内容を解釈しているところもあるかもしれません。

> 修繕個所はどこをやるつもりなんですか。
ごめんなさい、私の方では詳細はよく分かりません。
ちょっと詳しい方が２，３名いるので、その方達の間の中で大きな食い違いはないので、大丈夫だろうといっている事を信じているという事です（少なくとも私は）。

> 工事をやらなければならないということの広報活動をやられたらいかがですか。
そうですね。
修繕工事を予定上やらなければならない時期を過ぎ、そして、ちょこちょこと、壁の緊急対応などが生じてきたので、時間を気にしすぎて、各理事が本業でもつ経験や知識などを使ってまとめてしまっていますが、それを正式なものと言えないところがつらいところでした。それを元におおよその値上げ料金も見積書を通じて妥当であると言い切れない部分が悪いのかもしれません。
（むしろ、その辺りで自分達は経験があって、管理会社のフロントよりもわかるのだから・・・とやっていたのが多くの住人から理解されない原因かもしれません）

結局、後２、３年余計に時間とお金がかかっても、理事会で作った長期修繕計画案を元にプロに任せて作り直してもらい、それを元に詳細な値段を算出してもらい、そして、それを元に、修繕積立金の値上げという流れにしないとだめということかもしれません。

余計にお金がかかるから、外部コンサルなんてダメなんて言われる可能性（こちらは、理事会内）もありますが、そこは、遠回りですが、このまま、膠着状態が数年続いてもも意味がないことは分かってきていますので・・・・

[7536: 匿名さん]

>購入経験者さん
　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

[7537: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[7538: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[7539: 匿名さん]

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％


　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[7540: 匿名さん]

>購入経験者さん
大規模修繕工事に関する書き込みをしましたので参考に
してみてください。