「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7501: 匿名さん]

今日はこれでおしまい。

[7502: 匿名さん]

AEDレンタル・７３,８７２円/年（１台）
三社見積り提出　総会決議の記憶あり（個人の比較資料は廃棄）
現実は飾り見たいになっている。導入時利用説明会があったが活用できる人は？
我が家は救急車呼び、人口呼吸、心臓マッサージ等で精いっぱい。
ちなみにAEDの場所まで取りにいくテストをしたら２分超。
AEDを取りに下（エントランス）に降りUターンしたらEVが上にあがっていった後だったのでプラスアルファーが必要。２Ｆ、３Ｆごとに１台必要か
２棟あり遠い方の棟はさらにプラスの時間が必要（上階に住む人は？

[7503: 匿名さん]

>>7502さん
ありがとうございます。
ＡＥＤは一台では無理なんでしょうね。
その時に周りに人がいないと折角のＡＥＤも活躍できませんしね。
やはり一番は救急車を呼び、人工呼吸、人工マッサージをやること
が大切なんでしょう。
価格は１台７万円程度なんですね。買取、リースもあると思いますが
どちらがいいんでしょう。

[7504: 匿名さん]

消防訓練はやってますか。
うちは年１回やっています。
消防車や起震車等を準備してくれますよ。

[7505: 匿名さん]

消防訓練は自治会と一緒にやるといいですよ。

[7506: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[7507: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[7508: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[7509: 匿名さん]

設計監理方式が一番だよ。

[7510: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありませんが、当マンションは現在賃借人も含め全員が加入しています。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

[7511: 購入経験者さん]

うちのマンションでは、大規模修繕のお金が足りず、修繕費の値上げを提案していますが、修繕費の値上げの反対が微妙に多く、値上げが通りません。
しかも、一部には値上げするなら、修繕するな！と言っている人がいます。
一度、以前、予算内でできる業者を見つけては来たのですが、その人達から、管理会社からお墨付きを得られない業者に任せて大丈夫なのか？という意見を作られ、却下になってしまいました。
実はこの人達と管理会社がこの当たりから共に同じ意見と、なぜかマンション情報を理事会より前に知っているような状態になりました。

なので、この人達（管理会社も含めて）では、大規模修繕しない計画を立てて、それを総会に挙げてもらえないでしょうか？と言うと、そんなの通る分けないから、「嫌だ」と言い出します。
結局、修繕しない案も通らず（厳密には誰も作らず）、修繕する案も通らず、修繕計画がない状態になっていて、規約上も問題がある状態になってしまっています。
そして、このクレームを言う団体の確信した活動にほとほと参っています。
（問題を回避する方法を管理会社から入れ知恵されているような、法的にも問題になりそうな部分もうまく回避した表現や行動をしているので、さらに困っています。）

こういう団体、もしくは、管理会社に対してどうすればよいのか・・・・

[7512: 購入経験者さん]

>>7511 購入経験者さん
補足です。

ちなみに、反対派の大部分の住人は本気で値上げを反対しているのだと思います。
（ただ、その意味は理解していないと思いますが・・・・）

一方で、管理会社は、大規模修繕が出来ない以上、その為に使う予定が立たない修繕積立金の切り崩しをもとに、小出しで修繕をやってしまっています。
（というか、それを許可してしまった管理組合にも問題はあるのですが・・・・だからといって、不備をそのままにしておくわけにもいかず・・・）

小出しの修繕をやられ、以前、お願いした業者にやっぱり同じ金額でやっていうことになっても、そもそも、原資が減り、しかも、年数もたっているので、結局修繕積立金の値上げをしなければならなくなっているという、管理会社が掘った墓穴にみずからはまりにいってしまっているという状況です。

[7513: 匿名さん]

いまから外出します。
夜に回答します。

[7514: 匿名さん]

私が知っているマンションの事例ですが、そこは築３０年以上
経過したマンションです。
修繕積立金が毎月１戸当たり月２，０００円ぐらいしか徴収して
いないため、殆ど修繕ができていませんでした。
ついには屋上からの漏水が発生しだしたので、そこをやろうと計画
しましたが、積立金がないために借り入れをしてやり、その支払いは
修繕積立金を値上げすることを計画して、１戸当たり月１，500円の
値上げを提案しましたが、反対にあい修繕ができませんでした。
最終的には、漏水が発生しているのでしぶしぶ承認されました。
何故修繕ができないかといいますと、長期修繕計画もなく、継続的な
修繕がされていなかったため値上げも行われていなかったのです。
住民は高齢化しており年金説克社が大半を占めるようになってくると
値上げは難しいですね。
管理会社が大規模修繕工事をしないのは、それをやると管理費の削減にも
つながってきますし、そうなると委託管理費が削減するからかもしれません。
問題は、修繕積立金がどれぐらいあるかというのが問題です。
駐車場使用料と修繕積立金の合計で１戸当たり月15,000円ぐらいなければ
建物設備の維持保全は難しいでしょうね。当然管理費は別にです。
大規模修繕工事をしなければいずれ経年劣化が進みスラム化します。

[7515: 匿名さん]

大規模修繕工事の箇所としては、屋上防水、ベランダ防水、軒天、
外壁補修と洗浄、躯体補修、サッシ廻り防水、鉄部塗装は最低必要です。
それに大型設備として、給水設備の交換、エレベーター、給排水管の
更新工事、消防設備等が含まれてきます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[7516: ご近所さん]

管理会社が勧めてくれる工事業者に工事を依頼することを前提に話を進めると、
管理会社が人変わりしたように協力的になってくれて万事解決。
管理会社と仲良くやらないと何一つ進まないよ。

[7517: 匿名さん]

>7511 購入経験者さん
基本的な事実確認ですが、購入経験者さんは管理組合の理事長さんですか？
修繕費の値上げを提案しているのは、購入経験者さん個人？、理事会？
値上げの反対が微妙に多い、というのは理事会内の話？、マンション全体の話？
修繕するな！と言っている人、この人はどういう立場の人？、ヒラ組合員？
大規模修繕について管理会社からのアドバイスは？

[7518: 匿名さん]

>>7511さん
マンション管理を改革するためには理事会の理事
であれば比較的容易に推進できますが、一般組合員
の立場であれば、提案をしてもなかなか簡単には
いきません。
一番の解決法は、本人が理事長になることです。

[7519: 匿名さん]

やはり体制側にいないと改革はできませんか。

[7520: 購入経験者]

>>7518 匿名さん

現在、理事で理事会内では、値上げ方針は表面上は全員一致で賛成です。
表面上とは、値上げ方針はいやだが、修繕工事をやらないのは理事としては賛成せざる得ないという事です。
なので、理事会内に課題はありません。

ただし、以前長い時間携わってきた理事の一部などが反対しています。
管理会社もこの人達の意見を無視できないと言っていて理事会からの要求を受けず、理事会の足を引っ張る活動を裏でしている感じという状況です。

この目立った反対住人数名と管理会社以外は、修繕工事に前向きでやることに好意的です。

しかし、決定をする際に顔が見えない人たちの票をとられてしまっています
もちろん、時間をかけて説得しかないのかもしれませんが。

ちなみに、管理会社経由の修繕はあまりにもたかすぎて、値上げ＋一世帯あたり100万弱の追加が必要で、却下になりました
管理会社からのアドバイスは、銀行からお金を借りて、それから値上げが必要か考えればいいと言うことです。