「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7481: 匿名さん]

専有部分の給排水管の更新工事を検討している
マンションは進んでいますね。
配管はおろか通常の工事もまともにしていない
マンションもありますから。
そんなマンションはスラム化が待ってます。

[7482: ご近所さん]

どんなマンションでも年齢相応に老化しますよ。
給排水管の更新工事を心配するくらいなら、その前に、建て替え工事を心配しないといけない。
公共マンション住宅に築50年以上の築古マンションが多いが、給排水管の全面更新工事を実施したマンションなんて一棟もない。
嘘だと思うなら住宅課に問い合わせればいい。
どうしてしないのか、当たり前のことだが、する必要がないからです。
スラム化はどのマンションでも例外なく訪れます。
全面更新工事をした分、住民は大きな損害を被ることになる。

[7483: ご近所さん]

全面更新工事で住民が多大な損害を被った分、管理会社や給排水工事業者は多大な利益を得ることになります。
彼らは、ハゲタカのように管理組合を美味しい餌だと常に狙っているのですよ。

[7484: 匿名さん]

リストラされた素人役員がマン管目指して本読んだくらいで管理会社や工事業者に
勝てるわけがありません。
管理会社と仲良くしておこぼれにあずかるのが賢いやり方です。

[7485: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

[7486: 匿名さん]

スレ主です。
まだご近所さんが書き込みをしていますね。
彼がこのスレにきている間は、ランダムに情報の提供を続けなければ
ならないでしょう。
質問とかには彼がここにこなくなるまでは少なくとも私は答えません。

[7487: ご近所さん]

どこの馬の骨とも分からない輩に質問するのはバカの骨頂。
不特定多数の方からの質問を応募するなら己の身元を明らかにしないと。
匿名さんでは失礼でしょ。
匿名さんを名乗っているのは自分自身のレスに自信のない証拠。
反論されるとパ二クルからね。

[7488: 匿名さん]

フェイスブックマンボー

　　フェイスブック、ブログ、ツィッター等現在は、情報化が進んでいます。そこで社会の波に乗り遅
　れないよう、又、より有効なマンション管理を行っていく為に、フェイスブックを活用し、マンション
　管理組合の為のＷＥＢシステム「マンボー」の導入を検討してはいかがでしょうか。

　※フェイスブックとは、友達や同僚、マンションの住民、理事等と交流を深めることのできるソー
　　　シャルユーティリテイサイトです。
［マンボー］を導入すれば
　　　パソコンや携帯電話で自由に掲示板の情報や意見交流、宿泊施設やゲスト駐車場の利
　　用状況、集会室の予約、理事会のおしらせ等ができるようになります。
　　　導入並びに利用に関しての費用は無料です。それに、このシステムを使うかどうかは、
　　導入されても、住民の任意です。

　　　利用される方は、部屋番号を登録し、パスワードを取得する必要がありますが、この手続きを
　　する時は、管理組合又は管理員に申し込めば取得できるようにしておく必要があります。

［マンション掲示板「マンボー」の主な機能］

　　　１．掲示板に張り出された情報をパソコンや携帯で簡単にみることができます。
　　　　　＊現在、掲示板に掲載されている内容を、居住者がパソコンや携帯電話でいつでも見
　　　　　　　ることができます。
　　　　　＊回覧板や議事録、広報誌等もパソコンや携帯電話でみることができます。
　　　　　＊理事会の招集案内や意見の事前交換とかもできるようになり、理事会の時間短縮
　　　　　　　化につながります。特に勤務されてる方が理事長になられた時には有効です。

　　　２．パソコンや携帯電話から、「意見箱」への投稿ができるようになります。
　　　　　＊居住者が管理組合にパソコンや携帯電話からいつでも意見を投稿できます。
　　　　　　　理事長等の管理権限者は、閲覧だけでなく、コメントを書き込むことができます。
　　　　　　　但し、投稿するにはパスワードが必要になります。
　　　　　　　投稿された内容は、管理権限者等限定された者しか閲覧できません。

　　　３．ゴミ出しのルールや管理員の勤務時間、集会室・ゲスト駐車場の予約状況等が把握
　　　　　できると共に、予約もできるようになります。

　　　４．マンションに関するスケジュールをパソコンや携帯電話で閲覧できるようになります。

　　　５．管理規約・使用細則・議事録をパソコンや携帯電話で閲覧できます。

　　　６．導入費用・運用費用は一切不要です。

　　　　　　なぜ無料なのか。
　　　　　　　　それは、企業からの広告により運営されているからです。
　　　　　　　　＊パームスやホットペッパーと同様です。

　　　７．住民の参加は任意です。

　　　８．「マンボー」から、いろんな情報や提案が流れてきます。

[7489: 匿名さん]

マンボーについては、かなり前の要項書ですので
現在はどうなっているのか分かりません。
是非みなさんで調べてみてください。

[7490: 匿名さん]

管理組合が主体になって専有部分の給排水管更新工事を検討しているマンションはハッキリ言ってボロマンション。購入するのは避けるのが吉。

[7491: 匿名さん]

滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

[7492: 匿名さん]

>訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴額（請求額）の１％程度（請求額が１０万円なら千円）が収入印紙で納付する手数料。
その他に裁判所が訴状や判決書を送付するのに必要な切手を３～５千円分程度提出する。
わかったか？ｗ

[7493: 匿名さん]

「お役立ち情報」（笑

[7494: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[7495: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。

[7496: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[7497: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる確率は
高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いい
とのこと。

[7498: 匿名さん]

ＡＥＤはあっても実際使用するのはむずかしいでしょうね。

[7499: 匿名さん]

ＡＥＤがあれば訓練を定期的に全員に
やらなければだめですね。

[7500: 匿名さん]

ＡＥＤはいくらぐらいするのかな。
リースもあるんだろうか。
詳しい人がいたら教えてください。