「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7441: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[7442: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[7443: 匿名さん]

「高置水槽と増圧直結方式について」

　高置水槽の更新の際は、増圧直結方式との比較検討をして、どちらにするのがいいかの判断を
しなければなりませんが、そのための判断資料をまとめてみました。
　高置水槽から増圧直結方式へと交換するマンションが増えてきていますが、メリット・デメリットを
検討し、どちらがいいかは各住民の判断に委ねる必要があります。

＊給水方式
　　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式 水道本管→貯水槽→揚水ポンプ→高置水槽→各戸へ

　　水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式 水道本管→圧送ポンプ→各戸へ

＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　　　　　　当マンションは築３４年で計画されています。


　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。
＊増圧直結方式
　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

[7444: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[7445: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[7446: 匿名さん]

資産価値を落とさないためには、それなりの
修繕積立金の確保が大切です。

[7447: 匿名さん]

資産価値の高いマンションは、建物設備の維持保全をしっかり
やっているのと大規模マンションです。

[7448: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[7449: 匿名さん]

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

[7450: 匿名さん]

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[7451: 匿名さん]

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

[7452: 匿名さん]

管理組合を法人化してもあまり意味はありません。
ただ、土地の売買等の場合は必要になります。

[7453: 匿名さん]

管理組合法人にしておれば、聞こえはよくなる。

[7454: 匿名さん]

滞納があるマンションはだめだね。

[7455: 匿名さん]

滞納金対策

　滞納については、競売までもっていくのは、共同生活の障害が著しく、他の方法では
共同生活の維持を図ることが困難なときを想定しています。
　通常、マンションの管理においては、弁護士が介入することは殆んど発生しません。
　逆にそこに至るまでの過程をできるだけ防いでいく必要があります。
　滞納が発生したら、細則にもありますように、３ヶ月までは管理会社が催促等をやって
くれますが、３ヶ月を経過したら理事会が責任をもって対応していかなければなりません。
　しかし、内容証明とか少額訴訟を自分たちの手でやるということは、経験がなければ
要領が分からず躊躇しがちになります。
　そこで、内容証明の具体的な書き方や少額訴訟を行う場合の詳細を作成して、理事長
が、それを引き継いでいき、いざというときの指針となるべく資料を準備しました。

[7456: 匿名さん]

あさりに砂をはかせる方法

　食塩水に鉄を加えると効果的です。塩水の濃度は、５％～９％。
ざるにアサリを入れて、釘とかの鉄を一緒にボールの塩水に漬ける。
　できれば、一晩おいた方がいいですよ。
ボールに新聞紙をかけて薄暗くしてやるのがコツです。

自動販売機で何も買わずに両替をする方法

　お札対応の販売機に、まず千円を入れます。そして、更に千円を入れます。
そして、返却レバーを下げます。
　すると、千円札一枚は、通常に戻ってくるのですが、もう一枚は小銭で戻ってきます。
しかし、あまり、悪用はしないでください。

網戸の汚れを取る方法

　網戸の反対側に、新聞紙を張り付けて、掃除機で吸い取ると、汚れがきれいに取れ
ます。是非一度お試しください。

[7457: 匿名さん]

「理事はこんな仕事をしています。」
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

[7458: ご近所さん]

＞7457 匿名さん
自治会であればどこでもやっているような事。
管理会社を使ってない分、田舎の自治会運営の方が高度といえる。

[7459: 匿名さん]

ばかな書き込みはするな。
自治会と管理組合の違いぐらい理解してから書き込め。

[7460: 匿名さん]

勝訴したのに支払がないときの対応

請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。

判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。

仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
少額訴訟請求容認も債務名義。

尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では、少額訴訟債権執行を行うことはできない。
強制執行の目的は、金銭債権に限られる。預貯金・給料・賃料等

給与差し押さえ
　　債権者差し押さえ命令の申し立てが必要　　債務名義も必要
　　給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけ
　　られた動産のみが対象となる。
　　それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには、原則として強制執行して
　　からでないとできない。
　　駐車場料は、特定承継人に請求はできない。滞納金に対する罰則規定の検討が必要。
滞納者の議事録への氏名の記載
　　組合員に対しては、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
理事長がそれを基に行動に移していくことになる。競売手続き・給料差し押さえ等。

[7461: ご近所さん]

＞7459 匿名さん
＞自治会と管理組合の違いぐらい理解してから書き込め。
違いが分かるからこその書き込み。
管理会社に高額なピンハネ料を支払って組合運営している管理組合よりは、無益なピンハネ料を支払わないで自主管理している田舎の自治会運営のほうが高度な運営知識を必要とされる。
悔しかったら真似をしてみろ。
高額なピンハネ料を払ってしか組合運営できない管理組合は痴呆症の集団。

[7462: 匿名さん]

自称合格者によると、管理組合は区分所有法、自治会は自治会法によって運営されるという違いがある。

[7463: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[7464: 匿名さん]

給排水管の枝管は登記できず第三者に対抗できないから心配ですｗ

[7465: 匿名さん]

給排水管の更新工事は、修繕積立金や規約の改正が
済んでいても、実際やるのは至難の業だね。
在宅問題をどう解決するかだよ。

[7466: 匿名さん]

在宅問題が解決しないかもね。

[7467: 匿名さん]

うちは解決済み。住民のレベルが違う。

[7468: ご近所さん]

給排水管の更新工事なんて、痴呆症集団のマンションでしか実行できないオレオレ詐欺的工事。
違う意味のレベルがないと一斉更新工事はできない。
他人に自慢できるものでもない。

[7469: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

[7470: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は難しいですよ。
それが証拠に全面改正したマンションは全国でも
少数しかありません。

[7471: 匿名さん]

全面改正しないのは難しいからではなくて改正する必要がないから。
うちの管理規約はいまだに平成１４年法改正以前の古いバージョンになってるが、特に問題は生じていない。規約上は大規模修繕工事は第１回目から特別決議になっているが、私が役員の時に事前の規約改正が面倒なので普通決議で工事を進めたら誰も文句を言ってこなかったｗ

[7472: 匿名さん]

総会議決も「賛否同数の時は議長が決する」なんて石器時代の規約だが、賛否が拮抗するような議案は最初から総会に上げないので問題はない。理事会の代理出席も規約上は認められないが「旦那の代わりに奥さんが出てくれるほうが楽しい」ということだろう、特に問題視されたことはない。滞納などの個人情報が奥さん連中に漏れてるんだけどねｗ
まあ、今のところ文句言ってくる組合員がいないから事実上ＯＫ。

[7473: 匿名さん]

うちは団地なので平成１４年法改正で建替えに関する条文がいくつか新設されたみたいだが、建替え自体まだ先の話なので、現時点で法令に合わせて規約改正しなくてもよい。万が一激甚災害などで急遽復旧・建替えすることになっても手順は法令に書いてあるから、それに従って処理すれば済む。

[7474: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[7475: 匿名さん]

給排水管の枝管は登記できず第三者に対抗できないから心配ですｗ

[7476: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[7477: 匿名さん]

設計監理方式はいいシステムですが、小規模マンションや
デベ系マンションでは導入は難しいでしょうね。
設計監理と元請会社が一緒にやる、なあなあの形態なら可能
でしょうが。

[7478: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[7479: 匿名さん]

専有部分の給排水管の更新工事は
できないかもしれないですね。
実施するにはハードルが高すぎます。

[7480: 匿名さん]

やはり在宅問題かな。

[7481: 匿名さん]

専有部分の給排水管の更新工事を検討している
マンションは進んでいますね。
配管はおろか通常の工事もまともにしていない
マンションもありますから。
そんなマンションはスラム化が待ってます。

[7482: ご近所さん]

どんなマンションでも年齢相応に老化しますよ。
給排水管の更新工事を心配するくらいなら、その前に、建て替え工事を心配しないといけない。
公共マンション住宅に築50年以上の築古マンションが多いが、給排水管の全面更新工事を実施したマンションなんて一棟もない。
嘘だと思うなら住宅課に問い合わせればいい。
どうしてしないのか、当たり前のことだが、する必要がないからです。
スラム化はどのマンションでも例外なく訪れます。
全面更新工事をした分、住民は大きな損害を被ることになる。

[7483: ご近所さん]

全面更新工事で住民が多大な損害を被った分、管理会社や給排水工事業者は多大な利益を得ることになります。
彼らは、ハゲタカのように管理組合を美味しい餌だと常に狙っているのですよ。

[7484: 匿名さん]

リストラされた素人役員がマン管目指して本読んだくらいで管理会社や工事業者に
勝てるわけがありません。
管理会社と仲良くしておこぼれにあずかるのが賢いやり方です。

[7485: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

[7486: 匿名さん]

スレ主です。
まだご近所さんが書き込みをしていますね。
彼がこのスレにきている間は、ランダムに情報の提供を続けなければ
ならないでしょう。
質問とかには彼がここにこなくなるまでは少なくとも私は答えません。

[7487: ご近所さん]

どこの馬の骨とも分からない輩に質問するのはバカの骨頂。
不特定多数の方からの質問を応募するなら己の身元を明らかにしないと。
匿名さんでは失礼でしょ。
匿名さんを名乗っているのは自分自身のレスに自信のない証拠。
反論されるとパ二クルからね。

[7488: 匿名さん]

フェイスブックマンボー

　　フェイスブック、ブログ、ツィッター等現在は、情報化が進んでいます。そこで社会の波に乗り遅
　れないよう、又、より有効なマンション管理を行っていく為に、フェイスブックを活用し、マンション
　管理組合の為のＷＥＢシステム「マンボー」の導入を検討してはいかがでしょうか。

　※フェイスブックとは、友達や同僚、マンションの住民、理事等と交流を深めることのできるソー
　　　シャルユーティリテイサイトです。
［マンボー］を導入すれば
　　　パソコンや携帯電話で自由に掲示板の情報や意見交流、宿泊施設やゲスト駐車場の利
　　用状況、集会室の予約、理事会のおしらせ等ができるようになります。
　　　導入並びに利用に関しての費用は無料です。それに、このシステムを使うかどうかは、
　　導入されても、住民の任意です。

　　　利用される方は、部屋番号を登録し、パスワードを取得する必要がありますが、この手続きを
　　する時は、管理組合又は管理員に申し込めば取得できるようにしておく必要があります。

［マンション掲示板「マンボー」の主な機能］

　　　１．掲示板に張り出された情報をパソコンや携帯で簡単にみることができます。
　　　　　＊現在、掲示板に掲載されている内容を、居住者がパソコンや携帯電話でいつでも見
　　　　　　　ることができます。
　　　　　＊回覧板や議事録、広報誌等もパソコンや携帯電話でみることができます。
　　　　　＊理事会の招集案内や意見の事前交換とかもできるようになり、理事会の時間短縮
　　　　　　　化につながります。特に勤務されてる方が理事長になられた時には有効です。

　　　２．パソコンや携帯電話から、「意見箱」への投稿ができるようになります。
　　　　　＊居住者が管理組合にパソコンや携帯電話からいつでも意見を投稿できます。
　　　　　　　理事長等の管理権限者は、閲覧だけでなく、コメントを書き込むことができます。
　　　　　　　但し、投稿するにはパスワードが必要になります。
　　　　　　　投稿された内容は、管理権限者等限定された者しか閲覧できません。

　　　３．ゴミ出しのルールや管理員の勤務時間、集会室・ゲスト駐車場の予約状況等が把握
　　　　　できると共に、予約もできるようになります。

　　　４．マンションに関するスケジュールをパソコンや携帯電話で閲覧できるようになります。

　　　５．管理規約・使用細則・議事録をパソコンや携帯電話で閲覧できます。

　　　６．導入費用・運用費用は一切不要です。

　　　　　　なぜ無料なのか。
　　　　　　　　それは、企業からの広告により運営されているからです。
　　　　　　　　＊パームスやホットペッパーと同様です。

　　　７．住民の参加は任意です。

　　　８．「マンボー」から、いろんな情報や提案が流れてきます。

[7489: 匿名さん]

マンボーについては、かなり前の要項書ですので
現在はどうなっているのか分かりません。
是非みなさんで調べてみてください。

[7490: 匿名さん]

管理組合が主体になって専有部分の給排水管更新工事を検討しているマンションはハッキリ言ってボロマンション。購入するのは避けるのが吉。