マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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7421:
匿名さん
[2021-01-23 15:01:29]
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7422:
匿名さん
[2021-01-23 15:29:10]
管理会社から「紙・電子メールいずれのやり方でも重要事項説明書を交付できるけど、どうしますか」と聞かれた場合、管理者や個々の区分所有者が自由に選択できる。総会や理事会での決議は不要。
ただし、管理会社が「うちは紙一択です、電子メールはできません」というのを管理者や区分所有者が「電子メールにしてくれ」とは言えない。 |
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7423:
匿名さん
[2021-01-24 10:04:24]
>施行前の現在でもコロナ禍対策で可能
なのは、法解釈による、ＴＶ会議などＩＴ重説会だけ？ 改正法施行前は、ＩＴ重説会が可能でも、紙の重説書の交付が必要？ |
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7424:
匿名さん
[2021-01-24 11:54:09]
＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、 議決要件等が決められています。 特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって 決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。 その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。 同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。 又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。 もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。 ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担 することになります。 建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。 今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。 しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。 管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。 |
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7425:
匿名さん
[2021-01-24 21:03:29]
連坦棟のマンションでは、渡り廊下対策を考えて
準備しておいた方がいいですよ。 鉄板とかベニア板等を準備しておけば、ジョイント部分 が外れた場合、それを敷けば通れますから。 |
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7426:
匿名さん
[2021-01-24 21:06:22]
>買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています
プッ |
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7427:
匿名さん
[2021-01-25 00:22:56]
7416です
この度は管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。） 総会前に重要事項の説明会を開催しておく。の質問に各位様からアドバイスを頂きありがとうございました。この中から私がとれる行動を選択しトライしたいと思います。 |
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7428:
匿名さん
[2021-01-25 08:58:01]
がんばれ！
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7429:
匿名さん
[2021-01-25 14:08:47]
給排水管の更新工事の進め方（案）
１）専門委員会の設立 ２年前に専門委員会を設置 公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会 と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思 います。 ２）設計概要説明会の開催 専門委員会中心で概要を説明します。 給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと 住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。 ３）施工会社募集と業者説明会の開催 施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。 募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。 できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。 ４）施工会社内定と工事費概算の承認 臨時総会若しくは通常総会 内定業者の見積金額を総会で承認をえます。 総会で工事費の承認決議を得ます。 ５）工事概要説明会の開催 より踏み込んだ説明会が必要となります。 ６）室内工事説明会 各戸ごとに行う。 各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。 配管工事 台所、トイレの工事は除外 縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅すると ともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。 １戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。 １日目 天井の解体及びコンクリート削り ２日目 排水管の更新 ３日目 給水管・給湯管の更新 ４日目 天井、床の内装下地復旧 ５日目 天井、床の内装仕上げ 工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使 用可否状況の説明。 仕上げ材選定申込書の準備 材料見本から各戸に選んでもらう。 内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。 |
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7430:
匿名さん
[2021-01-25 14:09:15]
工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。 工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。 長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。 こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。 |
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7431:
匿名さん
[2021-01-25 14:09:53]
７）事前調査、室内工事テスト施工
各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。 室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。 各戸の室内調査 室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等 共通仮設工事 現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置 ８）共用部分の給排水管更新工事 各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。 既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから 工事を行うことがこの工事の特徴です。 9）工事着工 共通仮設工事開始 室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。 例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、 浴室や台所の劣化の補修等 |
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7432:
匿名さん
[2021-01-25 19:10:43]
「配管の更新工事の進め方」における問題点」
専有部分の配管の更新工事に対する対応についてですが、現状ではそれを行うにはかなりハー ドルが高いと思われます。その要因としては、①宮崎県で専有部分の配管の更新工事を管理組合 が行うという管理規約や修繕積立金の対応がされているマンションが殆どないこと。②宮崎県の 業者でマンションの専有部分の配管の一斉更新工事をやった業者がいないという点。③大規模 修繕工事と違い、配管の更新工事は部屋の中での工事であり、水やトイレの使用制限があり５日 間程度縦列の部屋５戸程度は同時に工事を行うので、在宅が必要となる点。④現在空室となって いるところについては、５日間程度在宅が必要になります。⑤すべての部屋に関することですが、 ５日間の在宅（朝９時から午後５時まで）ができなければ、鍵を預けなければならないということ。 こういった難題を一つずつ解消していかなければなりません。 東京では、建物設備に詳しいマンション管理士が住民との話し合い等も含めて対応していますが 宮崎ではそういった方もいませんので、専門委員会、業者、管理会社が共同して取り組んでいかな ければならないでしょう。 専門委員会や理事会、管理会社に大きな負担がかかってきます。一番大きな問題点は、住民の 全員の協力がなければできないという点です。 |
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7433:
匿名さん
[2021-01-25 19:11:09]
配管の交換は必ず経年劣化がやってきますのでやらなければならないのですが、いくら修繕積立
金の確保ができていても、それを理事会がやるという意気込みがなければやることはできません。 交換は業者がしてくれますが、その段取りをするのは専門委員会のメンバーです。 専門委員会を設置しても、全員で各住戸の説明会やスケジュール等を立てていくのは難しいと思 います。要は誰が中心になってやっていくかということになります。 |
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7434:
匿名さん
[2021-01-25 19:12:24]
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての 価値が大きく変わってきます。 劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等） このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。 その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を 実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。 修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。 只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。 当マンションの修繕積立金は工事の全てを網羅した総工事費を基に算出されていますので、 大幅なインフレや消費税の大幅値上、地震等による突発的な補修工事等がなければ現在の ところ再値上の必要がないように設定されています。 今回の大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事 の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかのポイントを前回の経験も取 り入れながら実践に役立つ計画をスケジュールに則って作成しました。 |
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7435:
匿名さん
[2021-01-25 19:12:58]
※修繕専門委員会の主な業務内容
＊タイムスケジュールの作成 ＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等） ＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定 ＊建物診断住民説明会の開催 ＊住民に対するアンケート調査の実施 ＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討 ＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。 ＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席 ＊広報活動 ＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応 ＊総会議案の準備 （修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等） ＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会） ＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出 ＊アフター点検の取り決め |
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7436:
匿名さん
[2021-01-25 19:13:36]
建物診断を行うメリット
①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。 ②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成 ③故障個所の早期発見ができる。 ④公平な入札や業者選定ができる。 ⑤竣工時の不都合が顕在化できる。 調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、 改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。 ※工事費の概算額も提出してもらいます。 |
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7437:
匿名さん
[2021-01-25 19:14:13]
「診断の流れ」
１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する ものです。 具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で 診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。 ２．本調査 １次調査 目視点検 機械測定調査 ２次調査 必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。 ３．診断結果報告 この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの 保全計画や改修・改良計画等を作成します。 |
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7438:
匿名さん
[2021-01-25 19:14:50]
＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）
屋上 ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡 調査、水はたまっていないか等 外壁 壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等 ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。 給水設備 排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出 が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。 電気設備 屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。 配電盤は、２５年～３０年で交換。 塗装 割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です） 水や空気が入って膨らんでいませんか。 塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと いって塗装の表面の劣化です。 |
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7439:
匿名さん
[2021-01-25 19:16:05]
設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
設計コンサルタントに要求される具体的な能力 １）長期修繕計画を作成できること ２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること ３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること ４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士） ５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力） 「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」 委託する業務の明確化 ＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等 の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。 ＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。 ＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕 仕様、材料、グレード等） 改修仕様書の作成 概算工事費の算出 ＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。 現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 ＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス の立ち会いをしてもらいます。 ＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。 |
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7440:
匿名さん
[2021-01-25 19:18:46]
滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
の過程をいかに防いでいくかにあります。 私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。 滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。 しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納 の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。 理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は 変わらないようにしなければなりません。 ＊では滞納が発生したらどうするか ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました） １）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。 この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。 管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを 確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。 ２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。 ２）３ヶ月～６ヶ月 ３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。 只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。 当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。 催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。 それでも解決しなければ、 内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。 ３）６ヶ月経過 半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら なくなります。 ＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき ますが、分からない点はネットで調べることができます。 |
スムログ 最新情報
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区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
議決要件等が決められています。
特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
することになります。
建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。