「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7401: ご近所さん]

＞現在はスレ荒らしがいるから、情報の提供しかないがね。
間違った情報を垂れ流し続けていると叩かれるのは常識の範囲。
スレ主はド素人だからそこの判断ができない。

[7402: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[7403: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[7404: 匿名さん]

（誤）区分所有法第２１条
（正）標準管理規約第２１条第２項
何度教えてやっても間違えるなあ、コピペ管理士はｗ

[7405: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[7406: 匿名さん]

専有部分の配管も共用部分の配管も同じように
劣化するからね。

[7407: 匿名さん]

専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として
やるには、管理規約に規定することが必要です。
その際は、それ以前に交換された方に対しては、
公平の観点から一斉にやった費用の各戸平均額を
支給する規約も規定しておくべきです。

[7408: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上（当マンションの見積もりを業者に依頼した費用）の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

[7409: 匿名さん]

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

[7410: ご近所さん]

＞快適なマンションライフが送れます
そんなことないですよ。
必要のない出費で家計が苦しくなり、不快な節約生活を強いられる。
30～40万あれば快適な外国旅行ができる。
＞資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。
売却も賃貸も、その時の市場の需給バランスの比重が大きい。
資産価値目当ての取り換えの必要のない工事をしても意味がない。

[7411: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[7412: 匿名さん]

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[7413: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[7414: 匿名さん]

皆さん方の近くに連坦棟型のマンションは結構ありますよね。
大きな地震がきて、渡り廊下が倒壊した場合の対応を検討して
おく必要があります。
渡り廊下を通らなければエレベーターが使えないところがある
のではないですか。

[7415: 匿名さん]

そもそも連坦棟のマンションは、本館と違い別館は
１列とか２列しかないものが多いようです。
渡り廊下を通らなければ下にも降りられない造りに
なっているところもあります。

[7416: 匿名さん]

>>7341 匿名さん

参考にさせて頂きます。我がマンションでの実施状況
　　６．議案審議（説明は、管理会社

　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　①１号案、２号案の質問と採決（承認

ここで重要事項の説明と管理委託契約（委託料のアップもあり来期の予算に織り込み済）の説明
　　●質問と採決（承認

　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案
　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案
　　②３号案、４号案の質問と採決（承認

　　　　第５号議案 　その他
　　　　　　規約の改定、保険の加入、管理費、修繕積立金の値上等の提案
　　　③質問と採決（承認
　　　　
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　理事、幹事候補の承認。
　　　　　
　　　　８．閉会

　　　　●閉会後新理事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。

　　　
以下がない　総会で提案か別途理事会に提案すべき事項
＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

7341さんへの質問よろしくお願いします
　
管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　総会前に重要事項の説明会を開催しておく。とありますがこれは総会前に臨時総会を開催し説明をするでよろしいですか（１、２ｹ月に、）
内容に不備があると指摘しても意見として承りますで終わる。

[7417: 匿名さん]

総会当日でも前日でも１週間前でもいいから、総会の前に重要事項の説明会をやる。
説明会だから総会みたいに成立に必要な出席者数は気にしなくてもいい。
説明内容（管理会社との契約内容）に不備があると考える出席者はそれを指摘すればいい。
その指摘に理由がある場合は修正したうえで、理由がない場合は原案のまま理事長は総会で「次年度はこういう内容で管理会社と契約を結びます」と言って承認を求める。

[7418: 匿名さん]

ちなみにウチのマンションでは、重要事項説明会は５月第３日曜日の午後１時、総会は午後１時１５分開催だｗもちろん、重要事項説明書という資料は事前に各戸は配付はしている。

[7419: 匿名さん]

>>7416さん
7341です。
重要事項の説明については、更新内容に変更があれば全員に書面を
交付して説明会を開催しなければなりません。
当然変更内容については、理事会と打ち合わせをしておくべきでしょう。
これに関しては、総会当日に管理会社に説明会を開催してもらい、それが
終った後に総会を開催すればいいでしょう。
更新内容に変更がなければ、全員に書面を交付して管理者に説明する
だけでオーケーです。
契約更新の決議は総会の議案にいれておき承認決議を得なければなりません。
当然普通決議です。

[7420: 匿名さん]

昨年６月の適正化法改正で、重要事項の説明、契約の成立時の書面の交付は、区分所有者や管理組合の管理者等の承諾を得れば、ＩＴで可能になったと思います（施行前の現在でもコロナ禍対策で可能）。

その場合の承諾は、区分所有者全員の（書面の）承諾が必要？
理事会決議（だけ）で、管理者の理事長の承諾で良い？

あるいは、承諾をした人だけがＩＴ可能で、承諾をしない人には、紙の書類配布で対面で説明？

（参考）
マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案
https://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/gian/201/meisai/m20108...

七十二条に次の一項を加える。

６ マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定による書面の交付に代えて、
政令で定めるところにより、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等又は
当該管理組合の管理者等の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組
織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって前項の規定による
措置に準ずる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供すること
ができる。この場合においては、同項の規定は、適用しない。

第七十三条に次の一項を加える。

３ マンション管理業者は、第一項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めると
ころにより、当該管理組合の管理者等又は当該管理組合を構成するマンションの区分
所有者等の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方
法その他の情報通信の技術を利用する方法であって前項の規定による措置に準ずる措
置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この
場合においては、同項の規定は、適用しない。