「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7381: 匿名さん]

設計監理方式はいい手法ですね。
しかしある程度大きなマンションでないと導入するのが
難しいでしょう。
小規模マンションや管理会社主導のマンションは責任施工
方式という丸投げ方式を取らざるをえません。

[7382: ご近所さん]

＞7380 匿名さん
管理規約そのものがマンション内での掟みたいなものだから、掟を破ろうが7380さんみたいに面の皮を厚くすればいいだけの話。
ある種の人間に対しては無駄かもしれない。
でも、マンション内では管理規約の順守は強制できる。
強制に従うか従わないかは人格の問題。

[7383: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[7384: ご近所さん]

「役員就任は義務」と言われて納得して受諾してもええし、「義務ではない」と反論して相手を言い負かして辞退してもええし、「報酬なんぼや？」で条件闘争してもええ
自らの道を歩いていったらええねんで

[7385: ご近所さん]

まあ、カネで話つけるのが大人の対応やな
理事長は月１０万、ヒラ理事は月５万が相場

[7386: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[7387: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[7388: 匿名さん]

総合評価方式は、殆ど見積もり金額で
決まります。

[7389: ご近所さん]

＞7385　ご近所さん
＞理事長は月１０万、ヒラ理事は月５万が相場
一部に管理規約に従わずに役員をスルーする人間がいればそれも一案。

[7390: 匿名さん]

標準管理規約には「組合員は役員を引き受けなければならない」という条項がない。
法令実務に詳しい国交省の担当官があまりにもバカげた内容でトラブルの元になると
判断したからに他ならない。

[7391: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[7392: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

[7393: 匿名さん]

毎月の役員報酬以外に再任時に祝い金、退任時に慰労金を支給するのが一流マンション管理組合！

[7394: ご近所さん]

サービスを下げないで毎月の管理費をいくら下げるかで、その功績に対し臨時ボーナスを支給。
これなら役員連中もやる気出るかも。

[7395: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」 　　必要があれば委員長が広報します。
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[7396: ご近所さん]

ついでにシミュレーションしてみた。
毎月の管理費を100戸のマンションで1000円減額したとすると、棟全体で月額10万円の減額となる。
年間にすると120万円で10年間だと1200万円にもなる。
200万円を功績慰労金として役員で分配し、残りの1000万円を配当金として各戸10万円づつ還元するとどんなに喜ばれることか。
自主管理となると毎月3000円/戸減額は硬い。
そうなると・・・

[7397: 匿名さん]

誰も読む者はいないよ。
自作自演しかない。

[7398: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[7399: 匿名さん]

スレ主は、つまらない書き込みやスレ荒らしがいるときは
それらを無視して情報の提供を続けるのみだね。
いかに自分が立てたスレを継続するかはスレ主の努力以外
にはない。
それを怠っているから殆どのスレが中途半端で終わってしまう。
現在はスレ荒らしがいるから、情報の提供しかないがね。

[7400: ご近所さん]

＞いつか更新工事を行わなければならない時期は必ずやってきます。
それは建物も同じで、建て替え時期に一緒にやればいい。
設備配管だけ一斉に更新すること自体がおかしい。
＞共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
別におかしな状況だとは思わない。
何ら異常もない共用部の設備配管の一斉更新こそおかしいのであって、考え方が逆。
スレ主はド素人だから管理会社の営業マニュアルを棒読みしているに過ぎない。
可哀想なタイプの人間だ。