「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7281: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[7282: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

[7283: 匿名さん]

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[7284: 匿名さん]

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[7285: ご近所さん]

相変わらずのスレ主による自慰行為レス。
お宅を通り越して異常な執念ですね。

[7286: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[7287: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[7288: 匿名さん]

下記の投稿内容での質問です。下段に記載しました、よろしくお願いします

＞7266 匿名さん 4日前
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　各戸との調整が必要となります。 工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、
　　　　　その縦列の全戸が在宅するとともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ、浴室の使用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
●上記内容での
　質問１：　１戸に付き５日間かかり、縦列全戸が在宅するとありますが、
　　　　　　１５階建ては１５班に分け一斉に作業を実施するということですか。
　　　　　　一斉に実施すれば５日間で終わるが、在宅してない日が１戸でもあれ　ば不在日分が伸びるということですか。
　
　質問２：　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用した方のコストが標準より高いものであった時、差額は個々で負担するのですか。

以上よろしくご教授願います　

[7289: 匿名さん]

>>7288さん
質問には現在は答えていないのですが、荒らしではないようなので
簡単にお答えします。
１５階建てであれば縦列１５戸を一斉にやれば５日間でできます。
ただ、作業員がかなり必要ですので、配管の熟練工を１戸何名必要かは
わかりませんが、現実は難しいかもしれません。
といいますのは、１社ではできないと思いますので下請け等を確保することに
なりますが、工事内容を同一にすることが困難と思われます。
また、在宅できないとこに対しては鍵を預かることになりますが、留守宅の
財産の安全性にも監督者が留意しなければならないでしょう。
質問２の標準のものより上質のものを使用する場合はその差額は当然個々の
負担になります。
質問１についての回答は中途半端で申し訳ありません。

[7290: 匿名さん]

排水管の交換方法は、２戸同時にやる方法もあります。
１５階分を同時にやることも可能だと思いますが、工事費が
かなり高くなると思います。

[7291: 匿名さん]

排水管なのにどうして全棟交換しなければならないの。
不要な工事ですよね。
それこそ管理会社の餌食ですよ。

[7292: 匿名さん]

>>7291 匿名さん
分譲マンションのライフラインで旧配電設備と給排水設備は
最も重要な設備です。
各区分所有者が責任と負担をもって定期的に交換をしていた
だければお宅の論理は正しいし、私もその意見には賛成します。

[7293: 匿名さん]

＞7292 匿名さん
＞責任と負担をもって定期的に交換をしていただければ
どうして定期的に交換しなければならないの。
一般家庭でもそんなことしないよ。
お宅の論理は根本的に間違っている。

[7294: 匿名さん]

言葉足らずのようでしたね。
配管の継手部分の交換をいっているんですよ。
塩ビ管を使用していても、継手部分は地震や経年劣化により
漏水が発生してきます。
塩ビ管自体は所謂ビニールパイプですので錆びることはありません。
それにひび割れも経年劣化で発生します。塩ビ管だからといって
永久にもつものではありません。

[7295: 匿名さん]

給排水管の更新工事を３０年から４０年ごとに交換するということは
１回交換すればもう交換することはないでしょう。
鋼管を使用していれば交換は計画的にやらなければならないでしょう。
それから、ただ批判するのではなく、何故考えが違うのかを具体的に
説明してください。
批判だけなら書き込みは不要です。

[7296: 匿名さん]

>7294
塩ビ管が経年劣化？
どうかしてる。
地震で漏水が起きたならそこだけ直せばいい。
それは新築マンションでも同じ。
新築だからと言って地震で被害を被らないとは限らない。
何ら漏水もないのに、定期的に給排水管を交換するのは気が狂っているとしか思えない。
＞１回交換すればもう交換することはないでしょう。
どうしてそんなことが言えるのかな？
欠陥工事や地震による被害で漏水する危険は新築と言えども常にある。
全く論理が成立していない。
管理会社の交換ありきの洗脳の被害者にしか見えない。
それとも管理会社のフロントさん？
＞永久にもつものではありません。
それは建物も同じ。
何が言いたいの？

[7297: 匿名さん]

＞批判だけなら書き込みは不要です。
批判されるような低次元の書き込みは不要です。

[7298: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[7299: 匿名さん]

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

[7300: 匿名さん]

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。