「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7201: 匿名さん]

現在、いずれやってくる給排水管の更新工事の進め方について
勉強をしています。
ただ、給排水管の更新工事は、大規模修繕工事と違って居室内での
工事であり、在宅や水の使用制限、在宅等諸々の問題点があげられます。
工事業者は工事はできるでしょうが、そこに至るまでの住民への説明会
等での認識を徹底させなければなりません。
住民説明会は細かくやっていかなければなりませんが、すべての住民が
参加するにはどうすればいいのか等も考慮しなければなりません。
空室や長期不在、共働きで在宅ができない住民に対してはどう対応すれば
いいかという問題も発生してきます。
特に工事は縦列は同時に行いますので、その縦列の住民は同時に在宅して
いなければ工事ができません。
いかに住民の理解と協力が必要なのかはわかりますが、では一体その調整
や住民への説明等は誰がするのかということになります。
専門委員会、業者、管理会社が中心になって行うとしても、やはり大変な
労力が必要です。
私どものマンションでは、専有部分の配管の工事は管理組合として行うこと
ができると規定されており、長期修繕計画にも計画されていますし、修繕
積立金の確保もされています。
しかし、実際その工事ができるかは疑問に思っています。
どなたか、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやられたマンション
があれば、是非教えてください。

[7202: ご近所さん]

何もトラブルが起きていない時期でああだこうだと言っても無理がある。
トラブルが起きてないのであれば更新の必要性もない。
管理会社の口車に乗ってはいけない。

[7203: 匿名さん]

「配管の更新工事の進め方」について
　　重松マンション管理士の資料を参考に作成してあります。

　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいく必要があります。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければなりません。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。

[7204: 匿名さん]

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。

　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管は５戸程度を同時に行うのでその縦列の全戸が在宅するとともに、水やトイレの使用制
　　　　　　限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
　　　　　　　
　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。

　　８）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　９）工事終了　　竣工図書引き渡し

　※工事費は、専有部分の配管（排水管、給水管、給湯管）で１戸当たり４０万円程度必要となります。
　　これに共用部分の配管も含めれば６０万円程度は必要となります。
　　　長期修繕計画では、専有部分の配管の工事費しか計画されていません。（６，４００万円）
　　　配管の更新工事は、費用も莫大ですが、住民の在宅等や水やトイレの使用制限があり、大変な
　　労力が伴います。誰がこの専門委員を引き受けるかというのが問題です。

[7205: ご近所さん]

給排水管の更新工事は管理会社が十八番の管理会社にとってはおいしい更新工事です。
くれぐれも、口車に乗って必要もない工事に巨額の貯金を使い果たさないよう、各組合員の自覚が必要です。
給排水管の更新工事が管理会社側からの話であれば、ロックオン状態ですから気を付けてください。

[7207: 匿名さん]

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修
繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え
工事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[7208: 匿名さん]

　２．標準管理規約が規定している管理組合業務

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[7209: 匿名さん]

　４．標準管理規約が規定している理事会の議決事項

第５４条（議決事項）
　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
　一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
　二　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
　四　その他の総会提出議案
　五　第１７条（専有部分の修繕等）に定める承認又は不承認
　六　第６７条（理事長の勧告及び指示等）に定める勧告又は指示等
　七　総会から付託された事項

＊理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、出席理事の
　過半数で決するとなっています。
＊理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り
　代理出席を認める旨を規約に定めることができます。

＊理事会の広報活動
　　マンション住民や区分所有者に対し、管理組合の活動状況を広報することは、理事会の
　重要な役割です。
　　理事会で協議した内容や連絡事項を速やかに伝えることにより、円滑な管理組合運営や
　コミュニティ形成に貢献します。
　　そうした情報は、マンション内の掲示板に貼りだしたり、広報誌を作成して対応するなど、
　組合員との情報共有は大切にしなければなりません。

[7211: 匿名さん]

当マンションでは管理組合も自治会班会も役員は１年輪番で回しています。
重任した例は管理組合役員では皆無ですが、自治会役員ではチラホラいて
中には５年くらいやって自治会本会の部長に「出世」した女性もいます。
管理組合の仕事も槍貝を感じさせることが大事。そのためには役員報酬を
出すことですね。無償のボランティアとは聞こえはいいが、一歩間違えば
単なる無責任集団。それ相応の対価を支払うほうがいいですよ。
役員辞退者には罰金を課し非協力者のレッテルを張るぞと脅しをかけることで
組合員に無理やり役員を引き受けさせているマンションが何とも陰気陰鬱な
雰囲気なのに対して、報酬制採用のマンションは住民の表情が格段に明るく
不動産屋の評判も良い。結果的に資産価値も上がります。

[7216: 匿名さん]

[No.7206～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[7217: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[7218: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[7219: 匿名さん]

>>7218 匿名さん 　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

専有部分の修繕改修にはこういう事例が参考になり重要だよ。
費用を事前に積立てて置くには反対。
ある事案で積立て方式で実施したら実績払いで１０％アップを負担させられた。
専有部分の修繕費負担方法は考えれば出てくると思うよ。
管理組合の修繕積立額と実施時期（？年目）で変わる。

[7220: 匿名さん]

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[7221: 匿名さん]

マンションの駐車場の外部貸し出しに動いたのは
大阪が最初だったな。

[7222: ご近所さん]

駐車場を外部貸出しすると管理会社の兄ちゃんから会計を別建てにせえ言われるし、法人税・地方税とか消費者保護とか面倒いでっせ
マンション施設使って儲けるんやったら広告塔や携帯電話基地局がお勧めだっせ

[7223: 匿名さん]

多くのマンションでは駐車場は組合員全員で共有する付属施設（共有物）なので、
組合員は各人の持分に応じて自由に（無料で）使用できます。
駐車場台数<組合員数ならば持分を超える使用に因縁をつけて使用料を取ることが
できても、組合員数≦駐車場台数だと１人１台まではタダだと抗弁されてしまいます。

[7224: 匿名さん]

しかし、管理組合としては何としても管理費以外の現金収入が欲しい。
そこで、管理組合でＡさんは１番区画、Ｂさんは２番区画、、、という風に
各人の駐車区画を指定すると、管理組合はあたかも常駐の駐車場管理人のような
業務（サービス）を組合員に提供していることになり、その対価という大義名分で
駐車場利用者からカネを取ることができるのです。そのカネを使用料と呼ぶのか
ショバ代と呼ぶのか特殊サービス料と呼ぶのかはどうでもいいことです。

[7225: 匿名さん]

このように管理組合が駐車場使用料を取るのは元々は商売っ気から出たことなので
収益事業になるはずですが、税務署も管理組合以外にもっと税金を取るべきところが
あると思ったのでしょうね、収益事業から外してくれました。多謝多謝。

[7226: 匿名さん]

しかしなんでも食いついてくるね。
質問とかに対して全く答えないんだけどね。
読んでもいないけどね。

[7227: ご近所さん]

＞質問とかに対して全く答えないんだけどね。
誰も頓珍漢な答えなど期待していないと思うよ。
独りよがりもいいところ。
答えないほうがむしろスムーズに進むからね。
スレ主は妄想癖が強すぎる。

[7228: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２もｐａｒｔ３も僕が立てたスレだけど、
書き込み数は抜群だよね。
それだけみんなに注目されているスレということだろう。
ＰＡＲＴ２は荒らしがいたので新しくＰＡＲＴ３を立てた
んだけど、ここも住民さんがきている限りはまともなスレには
ならないだろう。
質問や書き込みがあってもそれにこたえることはしないので、
これからも情報提供のスレに徹するしか仕方がない。
ＰＡＲＴ２は僕はみないといっているんだけど、今でもＰＡＲＴ３
を立ててからは一度もみていないし、今後もみることはないよ。

[7229: 匿名さん]

＜ペット飼育に関する判例＞

　ペットに関する裁判例を取り上げてみました。義務違反者が出た場合の対応の参考にして頂け
ればと思います。

１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

[7230: 匿名さん]

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

[7231: 匿名さん]

ところで、肝心のマンション管理業は相変わらず暇なの？

[7232: 匿名さん]

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

[7233: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

[7234: 匿名さん]

しかし、瑕疵担保責任の保険料は結構高いですよ。

[7235: 匿名さん]

「配管の更新工事の進め方」について

　　長期修繕計画を建築士と大規模修繕工事終了前後に検討していきますが、そのときのために専
門委員会の考えをまとめておく必要があります。
　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいかなければなりません。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければならないでしょう。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

[7236: 匿名さん]

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅すると
　　　　　　ともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
　　　　　　　
　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　　　　　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　　　　　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

[7237: 匿名さん]

スレ主です。
２０２０年も過ぎようとしていますが、今年１年スレの書き込み
を続けてきましたが、また、来年も書き込みはしようと思います。
来年はスレ荒らしがこないことを祈念しています。
良いお年をお迎えください。

[7238: 匿名さん]

マンション管理士等諸君、コロナウイルスの感染者数１３００名を超した。マンション内は大丈夫でしょうか。

[7239: 匿名さん]

あけまして　おめでとう　ございます
今年もいい情報が流せるように努力していきたいと思っています。

[7240: ご近所さん]

管理会社にとっていい情報は、管理組合にとっては眉唾情報。
努力？
管理会社の利益の為の努力は必要ない。

[7241: 匿名さん]

新しい年を迎えても荒らしがくるのか。
今年も書き込みに対しては完全無視を続けなければ
ならないのか。
情報の提供に徹しなければしょうがないな。

[7242: 匿名さん]

ご近所さんは自分が立てたスレで書き込みをすればいいんだけど、
誰からも相手にされないからここのスレにくるんだろうが、
ここでも嫌われ者だから相手にされない、かわいそうだけどね。
情報の提供もできないしね。

[7243: ご近所さん]

さわっちゃいけない人を相変わらずさわりたがる。
そんな間抜けな人間の情報など誰もさわりたがらない。
おまけにマン管士の資格もない癖に利口ぶる。
一体何がやりたいの？

[7244: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[7245: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[7246: 匿名さん]

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

[7247: 匿名さん]

相次ぐ「ぼったくり」水回り修理、「マグネット型」も要注意…年始に困ったらどうすれば？
2021年01月02日 07時25分 読売新聞

「年末年始でも２４時間態勢でいるので、指定工事店に依頼して」と話す神戸市管工事業協同組合の高井副理事長（神戸市兵庫区で）

　「許すな！不当高額請求＠兵庫」では、これまで悪質な水道工事業者の手口を紹介してきた。読売新聞の兵庫県の各総支局には、多くのメールや手紙が届いている。なかには「年始はどこに修理を頼めばいいのか」といった質問もあり、神戸市管工事業協同組合の高井豊司副理事長に対処法などを聞いた。（高木文一）

　――組合に「高額請求」についての苦情や問い合わせはあるか

　インターネットやマグネット型の広告を見て、修理を依頼した人からの苦情が相次いでいる。組合に入っていない業者とのトラブルで、「トイレの便器を外したまま帰ったので何とかしてほしい」など、本当に専門業者なのか疑うものもあった。

　――もし依頼した業者から法外な請求をされた場合は
　思いきって支払いを拒否してほしい。

　――年始に水道トラブルが起きたときはどうしたらよいか
　「年始でも対応は変わらない。神戸市が開設する水道修繕受付センター（水まわりトラブルの総合窓口、０１２０・９７６・１９４）は２４時間３６５日対応している。

　――他の自治体は
　自治体の水道局や建設局が対応している。年末年始でも職員が待機しているところもあるので、最寄りの指定工事店を聞いてほしい。

　――自分でできる応急処置は
　水は使えなくなるが、止水栓を閉めると漏水は防げる。止水栓がどこにあるかを確かめておき、トラブルに備えてほしい。

　――焦らないためには
　家族が集まる年末年始にトラブルが起これば、普段よりも「早く修理したい」と焦る人もいるだろう。落ち着いて対処できるように、日頃から、どこに電話をしなければならないのか調べ、顔なじみの修理業者をつくってほしい。

■「マグネット型」も注意　ネット不慣れ高齢者に多く

　多数のトラブルを引き起こしている神戸市の水道会社は、インターネットの「リスティング広告」以外に、郵便ポストなどに入れられる「マグネット型広告」も活用していた。

　昨年１月、水漏れになった神戸市垂水区の男性（７４）は、冷蔵庫に貼っていた「２４時間３６５日対応」「兵庫県の水道工事店」などと記載されたマグネット広告を見て、同社に修理を依頼。最終的に９０万円を請求された。

　マグネットは、郵便ポストに入れられていたといい、「何かあるかも」と、捨てずに置いていた。

　県立消費生活総合センターによると、マグネット型広告に関するトラブルは、ネット環境に慣れていない高齢者に多いという。担当者は「いずれも大手業者が使う宣伝方法だが、問題の会社は巧みに利用した可能性がある。広告をうのみにしないで」と注意を呼び掛けている。読売新聞は、問題となっている神戸市の水道会社に取材を申し込んでいるが、２９日夜までに回答はない。

　水道工事に関する高額請求問題について随時掲載します。情報やご意見、ご感想をお寄せください。神戸総局や県内各支局へ郵送かファクス、またはＱＲコードから。

[7248: 匿名さん]

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[7249: 匿名さん]

左右対照表はワードですか。エクセルですか。

[7250: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[7251: 匿名さん]

左右対称表はエクセルでしているが時代遅れと非難されています。
ここら辺がワードなのかを理解できません。
グウグルを利用するとも言っている方もいますが、どなたか教えてください。

[7252: 匿名さん]

スレ主はワードでの罫線の使い方を知らないようです。
ですから、エクセルなのです。
オフィスは有料ソフトで、作成ファイルを誰でもが利用できるとは限らない。
汎用性がないという事です。

[7253: 匿名さん]

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[7254: 匿名さん]

スレ主の自慰行為、年が明けても治らない。
困ったもんだ。

[7255: 匿名さん]

>>7251 匿名ですが、
私は組合活動で管理会社と一部の組合員とで共謀により排除されました。
その理由が一部の組合員と管理会社の共謀での過去の不正を発見して告発
したのが発端でした。弁護士等との相談で証拠の説明資料を説明するために
過去の議案書等をエクセルに落とし込む必要になり比較表や対照表の作成に
困りました。
よって独学で12か月分の収支報告書を作成するためにエクセルに落とし込む
ために書式を作りました。
これで各項目別にプリンターで落とし込んでコピ＾できるようになり、
弁護士等への資料の説明や裁判等の証拠書類を項目に応じて作成できるよう
に書面をエクセルで保存しています。
罫線をワードで引いて横に１年分の収支報告書を作成する方法を教えてくだ
さい。できますか。

[7256: 匿名さん]

＞１年分の収支報告書を作成する方法を教えてください。できますか。
またスレ主の自慰行為が始まった。
教えようにも、当の原文を公開しないとできないことぐらい気づいてほしいね。
自分の無知を棚に上げて開き直りですか。
困ったもんだ。

[7257: 匿名さん]

まだまだ批判をする者や何の考えもなくここのスレに
きている者がいますね。
こういう輩がいる以上は質問に答えることはしません。
こういう連中がいなくなるまでは情報の提供だけになります。

[7258: 匿名さん]

>>7252 匿名さん
貴方に質問しているのです。
ワードで会計報告を作成ができますか。

[7259: 匿名さん]

＞質問に答えることはしません。
誰もスレ主からの回答など期待していないと思うよ。
無知で無責任な立場だからね。
匿名さんだから無茶を言っても責任が及ばない。
スレ主もそこは心得ているみたいだ。

[7260: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[7261: 匿名さん]

スレ主です。
ここのスレは情報の提供をしばらくは続けていきますので
質問等があれば、別スレを活用するか自分でスレを立てて
下さい。
スレ荒らしがいる間は情報の提供を続けていきます。

[7262: 匿名さん]

削除依頼を出しましょう。対応してくれますよ。どうも管理会社のネガティブな書き込み見ると、個人叩きなど、非生産的な書き込みを繰り返す粘着質な人間がいるようです。

[7263: 匿名さん]

>>7262 匿名さん
粘着質な書き込みは貴方には感じますが、
具体的に説明できますか。
利用規約に反する投稿はその都度削除はされていますけど、
真実に近い投稿が多いと思いますが、参考になります。
匿名投稿は真実が投稿されるので有意義だと思っています。
管理会社等からの援助がなければ経営も成り立たない
管理士等さんは多いと思いますので、
少数派の真面目な管理士等の投稿は歓迎しますし。
そうでなければここの社会性は失われます。
個々の投稿はほとんどが真実を反映しています。
大規模修繕の件を延々と投稿しているマンション管理士等は
非常に役立っています。
削除された投稿文にも役立つ情報がありましたが管理者側の
方針には従わざるを得ません。

[7264: 匿名さん]

「配管の更新工事の進め方」について

　　長期修繕計画を建築士と大規模修繕工事終了前後に検討していきますが、そのときのために専
門委員会の考えをまとめておく必要があります。
　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいかなければなりません。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければならないでしょう。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

[7265: 匿名さん]

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

[7266: 匿名さん]

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅すると
　　　　　　ともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。

[7267: 匿名さん]

　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　　　　　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　　　　　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

[7268: 匿名さん]

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

[7269: 匿名さん]

スレを持続させるには、スレ主が努力しなければ
続きません。
ここのスレ回数が多いのはスレ主の努力以外には
考えられません。
その証拠にエクセルの質問がされても答えていませんよね。
スレ主への質問だったら責任をもって答えていましたけどね。
しかし、現在はスレ荒らしがいるため質問には答えません。
いい加減スレ荒らしがここに来なければいいんですが、その
規制はできません。

[7270: 匿名さん]

↑君はまず日本語を勉強しようね。文章自体、日本語になってないから誰だかすぐわかる。管理会社バッシング系のスレをいつも妨害するけど、荒らしてるその文章が何言いたいか分からない。余程頭が悪いから管理会社くらいにしか就職できなかったんだろうね。逆に管理会社の不信感がさらに増す結果になってることに気付こうね

[7271: 匿名さん]

>>7270 匿名さん
貴方こそ日本語を勉強したほうが良いようです。
頑張って臭い。

[7272: 匿名さん]

7269、それを書き込んだのはスレ主の私です。
情報の提供をしているのも私ですよ。
7271は私ではありませんが。

[7273: 匿名さん]

>>7270さん
スレ主ですが、私は管理会社バッシング系のスレを妨害している
つもりは毛頭ないですよ。
管理会社や理事会等の批判やバッシングは基本的にはしません。
為になる情報の提供や質問に対してのみ答えるようにしています。
しかし、現在は荒らしが多いため質問には答えていません。
批判中心の荒らしが書き込んだ時に、役に立つ情報の提供をして
いるだけです。

[7274: 匿名さん]

アラシはスレ主本人でしょう。
誰も関心のない御託を並べては自己満足し、自慰行為にふけっている。

[7275: 匿名さん]

いい年をしてマスターベーションとは気持ちが悪い。
もっと益しな情報を頂きたい。

[7276: 匿名さん]

批判だけしているよりはずっといいでしょう。

[7277: 匿名さん]

＊玄関ドア
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
長期修繕計画表では３，２００万円で予算化されています。　　
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度

[7278: 匿名さん]

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管がありますが、汚水管と
　　　ガス管については、まだ更新する必要はないと思われます。

　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。２年前に設置

[7279: 匿名さん]

長期修繕計画を作成するときは、建築士と専門委員会が
一緒になって、いつ、どの程度のグレードで工事費が
いくらなのかを検討して作成すべきです。
建築図面をみて数字をはじき出して各工事費を算出すべき
です。
パソコンで長期修繕計画のソフトを使っての計画書では
それぞれのマンションによって状況や仕様している材料等
が違うので正確には繁栄されません。
各箇所の工事の周期を自分のマンションで検討すべきです。

[7280: ご近所さん]

3200万円のカバー工法と金額不明の持ち出し工法と13万円の扉だけ交換工法を比較すれば、どれを採用するかは賢明な役員さんには一目瞭然でんがな

[7281: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[7282: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

[7283: 匿名さん]

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[7284: 匿名さん]

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

[7285: ご近所さん]

相変わらずのスレ主による自慰行為レス。
お宅を通り越して異常な執念ですね。

[7286: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[7287: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[7288: 匿名さん]

下記の投稿内容での質問です。下段に記載しました、よろしくお願いします

＞7266 匿名さん 4日前
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　各戸との調整が必要となります。 工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、
　　　　　その縦列の全戸が在宅するとともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ、浴室の使用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
●上記内容での
　質問１：　１戸に付き５日間かかり、縦列全戸が在宅するとありますが、
　　　　　　１５階建ては１５班に分け一斉に作業を実施するということですか。
　　　　　　一斉に実施すれば５日間で終わるが、在宅してない日が１戸でもあれ　ば不在日分が伸びるということですか。
　
　質問２：　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用した方のコストが標準より高いものであった時、差額は個々で負担するのですか。

以上よろしくご教授願います　

[7289: 匿名さん]

>>7288さん
質問には現在は答えていないのですが、荒らしではないようなので
簡単にお答えします。
１５階建てであれば縦列１５戸を一斉にやれば５日間でできます。
ただ、作業員がかなり必要ですので、配管の熟練工を１戸何名必要かは
わかりませんが、現実は難しいかもしれません。
といいますのは、１社ではできないと思いますので下請け等を確保することに
なりますが、工事内容を同一にすることが困難と思われます。
また、在宅できないとこに対しては鍵を預かることになりますが、留守宅の
財産の安全性にも監督者が留意しなければならないでしょう。
質問２の標準のものより上質のものを使用する場合はその差額は当然個々の
負担になります。
質問１についての回答は中途半端で申し訳ありません。

[7290: 匿名さん]

排水管の交換方法は、２戸同時にやる方法もあります。
１５階分を同時にやることも可能だと思いますが、工事費が
かなり高くなると思います。

[7291: 匿名さん]

排水管なのにどうして全棟交換しなければならないの。
不要な工事ですよね。
それこそ管理会社の餌食ですよ。

[7292: 匿名さん]

>>7291 匿名さん
分譲マンションのライフラインで旧配電設備と給排水設備は
最も重要な設備です。
各区分所有者が責任と負担をもって定期的に交換をしていた
だければお宅の論理は正しいし、私もその意見には賛成します。

[7293: 匿名さん]

＞7292 匿名さん
＞責任と負担をもって定期的に交換をしていただければ
どうして定期的に交換しなければならないの。
一般家庭でもそんなことしないよ。
お宅の論理は根本的に間違っている。

[7294: 匿名さん]

言葉足らずのようでしたね。
配管の継手部分の交換をいっているんですよ。
塩ビ管を使用していても、継手部分は地震や経年劣化により
漏水が発生してきます。
塩ビ管自体は所謂ビニールパイプですので錆びることはありません。
それにひび割れも経年劣化で発生します。塩ビ管だからといって
永久にもつものではありません。

[7295: 匿名さん]

給排水管の更新工事を３０年から４０年ごとに交換するということは
１回交換すればもう交換することはないでしょう。
鋼管を使用していれば交換は計画的にやらなければならないでしょう。
それから、ただ批判するのではなく、何故考えが違うのかを具体的に
説明してください。
批判だけなら書き込みは不要です。

[7296: 匿名さん]

>7294
塩ビ管が経年劣化？
どうかしてる。
地震で漏水が起きたならそこだけ直せばいい。
それは新築マンションでも同じ。
新築だからと言って地震で被害を被らないとは限らない。
何ら漏水もないのに、定期的に給排水管を交換するのは気が狂っているとしか思えない。
＞１回交換すればもう交換することはないでしょう。
どうしてそんなことが言えるのかな？
欠陥工事や地震による被害で漏水する危険は新築と言えども常にある。
全く論理が成立していない。
管理会社の交換ありきの洗脳の被害者にしか見えない。
それとも管理会社のフロントさん？
＞永久にもつものではありません。
それは建物も同じ。
何が言いたいの？

[7297: 匿名さん]

＞批判だけなら書き込みは不要です。
批判されるような低次元の書き込みは不要です。

[7298: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[7299: 匿名さん]

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

[7300: 匿名さん]

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

[7301: 匿名さん]

電子ブレーカーは殆どのマンションが設置したので
お蔵入りかな。

[7302: 匿名さん]

7288です
皆様からいろいろご意見頂きありがとうございます。
長期修繕計画の立案が必要でないかと提案し委員に立候補すると宣言しましたので少しでも知識を得るため質問させて頂きました。
長期修繕計画（案）は物件購入時（新築：３５年間計画）に示されたもので今までに数回修繕費の改訂（年数を経るごとにアップする）がされたが、修理の実績を踏まえた今後の計画の予定案？が示されていないので修繕費が多いのか少ないのかわからない状態です。３５年計画で理解しがたいものがあればまた質問させて頂きますのでよろしくお願いします

[7303: eマンションさん]

>>7301 匿名さん
新築時には電子ブレーカーが付いていないので意味はありますよ。
また機械式駐車場が多いと削減効果も高いです。
私の物件では1年で回収しました。

価格も管理組合主導で相見積もり取れば30万円台前半ですね。

[7304: 匿名さん]

電子ブレーカーの情報は必要ないと思いましたが
まだつけていないマンションはあるでしょうから
検討されてはいかがですか。

[7305: 匿名さん]

電子ブレーカーは５０戸以下のマンションにはいいですね。
無条件に薦められるものですよ。

[7306: 匿名さん]

>>7296 匿名さん
自分で参考になるを入れるのは、ご近所さんだな。文章の読み取り能力が異様に低いからわからないだけだろ。俺は理解できたけどな。スレ主も相手を見て応対しないとな。こんな輩は64だよ。

[7307: 匿名さん]

7306さん、ご近所さんは無視しているんだけど
なかなか気づかないですね。

[7308: 匿名さん]

コロナ対策緩いですね。
補償についても偏りがあり過ぎます。
国会の開催も１８日からで、特措法を審議するのは
予算を決めてから行うので、２月上旬になるといわれています。
緊急事態なのだから、早くやればいいのだが、国会議員としては
なかなか動こうとしない。
今回の緊急事態宣言は、１都３県だけだし、それも飲食店だけ。
これで１ケ月で緊急事態宣言を解除しようというのだからあまりに
無策すぎる。
それも５００人を目途とするといっているが、５００人は多すぎる
でしょう。それで解除すればまた拡大していき、また宣言をしていく
繰り返しになる。

[7309: 匿名さん]

小田原評定をしているうちに見えざる敵は成長している。
民主主義の落とし穴にははまりたくないが、
そのうちワクチンで消息化するが時間の使い過ぎで失った
国費を皆で負担するのに大変です。
戦後処理に費やした国費は幾ら位になりますでしょうか。

[7310: 匿名さん]

国債は１，１００兆円を突破するでしょうね。
ワクチンの接種は２月下旬から医療従事者と高齢者を最初に
やるといっているが、一般の接種は４月以降といわれています。
しかし、いつからどこで誰に対してどのように通知してやるかは
まだ明確化されていません。
国会も１８日からしかやらないし、国会議員の切迫感はまるで
ないように感じられます。
国会議員の飲食も自主性に任せるということで決着しています。
菅さんは総理は無理なんでしょうね。官房長官時代の裏で動くのは
得意なんでしょうが。
個人の資産づくりはうまいようですね。

[7311: 匿名さん]

交通事故の死者と
コロナによる死者を比較したら国費の費やし方が非常に歪。
これは問題ではないか。

[7312: 匿名さん]

大規模修繕、大規模修繕と騒ぎすぎて組合費を費やし過ぎて
組合が破綻した。
コロナ、コロナで、政治家もマスコミも騒ぎすぎて国民を欺
き国民の財産を費やしすぎて国が破綻した。
責任は組合員と国民の擦り付けて政治家と組合役員はスッタ
こらサッサ、と逃げ出した。しっかりせいよ、

[7313: 匿名さん]

大規模修繕工事は、修繕積立金の範囲内でやるから
組合が破綻することはないのでは。
しっかりした建物設備の維持保全ができているマンションは
資産価値も高いだろうから買い替えもやりやすい。

[7314: 匿名さん]

>>7313 匿名さん
貴方は優等生、模範解答です。

[7315: 匿名さん]

しかし当たり前のことですよ。
問題は日ごろから修繕積立金の積立額がすくなくて、いざとなった
時に積立金が足りなくなり、借り入れをしなければならないマンション
の場合でしょうね。
借り入れれば積立金の値上げで返済しなければならないし、短期間で
返済しなければならないので値上げ額が大きくなります。
経年劣化は必ずやってきます。それに対応できているかどうかが
資産価値に大きく影響してきます。

[7316: ご近所さん]

素人組合員の恐怖を煽る3流大学出のフロント連中さんのハッタリレスが続いているね。
フロント連中さん、君たちの県や市の公営築古マンション（築40年以上）の中で、過去に給排水管全面更新工事を行った建物があるなら教えてほしい。
皆無だと思う。
どうしてだかわかるかな。
【全面更新の必要ない】と市の建築設備の専門家が判断しているからです。
3流大学出のフロントでは理解できないだろうね。
嘘だと思うなら市や県に問い合わせてごらん。

[7317: ご近所さん]

＞7295　スレ主
＞給排水管の更新工事を３０年から４０年ごとに交換するということは１回交換すればもう交換することはないでしょう。
スレ主の悪意が読み取れるレスですね。
スレ主も3流大学出？

[7318: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

[7319: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[7320: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[7321: 匿名さん]

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[7322: 匿名さん]

民法71条（微笑

[7323: ご近所さん]

＞7321 匿名さん
＞裁判までして争うのは大変なことです。
フ～ン、それが本当だとしたら、ほったらかしの公営住宅の住民間では裁判が日常茶飯事の状況とならないといけない。
最終的な責任は、定期的な修繕工事をすっぽかしている県や市となるわけだが、そんな話聞いたことがない。
3流大学での作り話ではすぐに嘘がバレちゃうね。

[7324: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。
　　＜例＞　１戸当り３０万円とすれば、１５年積み立てる場合は、月１，６００円、１０年の場合
　 は、１戸当り月２，５００円の修繕積立金の値上が必要となります。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[7325: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[7326: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[7327: 匿名さん]

情報の提供をしていますが、皆さん方もただ批判とか
するだけでなく、やってみたらどうですか。
皆さんの役に立つ情報の書き込みをお願いします。
できればですがね。

[7328: 匿名さん]

情報の提供があったものに対して、あら捜しをするだけでは何の
役にも立たない。
みんなが役に立つ情報の提供をしてはどうかな。
管理会社の書き込みだろうが、マンション管理士の書き込みだろうが
理事長の書き込みだろうが役に立つ書き込みであればいいんですよ。

[7329: 匿名さん]

区分所有法第21条　×
標準管理規約第21条　〇

初歩的な間違いを直すのは役に立つ情報提供ですよ

[7330: 匿名さん]

法令と規約細則の区別がつかない連中がいますから

[7331: ご近所さん]

何の情報かな？
ぼったくり構造をスムーズに実現させるための洗脳情報なんて必要ない。
フロントに役立つ情報？
管理組合員にとっては百害あって一利なし。
洗脳情報なんて誰も求めていないし、その内容が間違っていれば否定せざるを得ない。
書き込まなければ否定のしようもない。
そういうことです。

[7332: 匿名さん]

>>7331
お前はここに来るな。
お前がくるからスレが荒れるんだよ。
自分の立てたスレが続かないのはスレ主の努力がたりないからだよ。
ここのスレが何故続いているか分からないんだろうね。
ＰＡＲＴ２も含めてスレ主が努力しているからだよ。
お前は、ただスレ荒らしをしているだけだよ。
現状は他スレの書き込みがないからここにきているんだろうが
ここは毎日書き込みが必ずあるからね。ここしかくるところが
ないんだろうが。
また、大規模修繕工事の書き込みを続けようかな。
情報は繰り返し繰り返しやらなければならないからね。

[7333: 匿名さん]

それからね、情報の提供をしているスレ主はね、管理会社とは
全く関係のないマンションの住民だよ。
マンションの住民のためにボランティアとして資格を取り研鑽
をたかめるために努力をして情報の提供をしているだけだよ。

[7334: 匿名さん]

工作物の無過失責任とやらを規定した民法71条をどうにかするのが先決だろう
しかし、占有者は中間責任だったような気がするぞなもし

[7335: 匿名さん]

>>7334さん
民法第７１条をどうするかのあなたの考えを
書き込んでください。
単なる評論家ではだめです。
情報の提供をするのは大変なんですよ。
必ず反論がありますし、間違っていたりしたらそこを
必ず突いてきますから。それを生きがいにスレに参入して
来るものがいますからね。

[7336: ご近所さん]

>>7321
工作物責任は民法７１７条だっせ
もうそろそろ覚えなはれや

[7337: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[7338: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[7339: ご近所さん]

＞7333　匿名さん
＞ＰＡＲＴ２も含めてスレ主が努力しているからだよ。
マン管士資格も取れない3流大学出のフロントか、個人事業主で管理会社を設立し、毎日暇をもてあそんでいるマン管無資格事業者が、悲願のマン管試験に向けて自己学習のために他人の迷惑を顧みずに立てた迷惑スレにしか見えない。

[7340: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[7341: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
　　　　※ここで、質問を受ける。
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[7342: 匿名さん]

うちのマンションでは普通決議は出席組合員の議決権の過半数で決議される。
標準管理規約に準拠しているたいていのマンションがそうだろう。
普通決議に区分所有者と議決権の両方の過半数を必要とするマンションは少ないと思う。

[7343: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[7344: 匿名さん]

人が書き込んだもののコメントしか書き込むことはできないよね。
自分で情報の提供をしてごらんよ。できるかな？

[7345: 匿名さん]

フェイスブックマンボー

　　フェイスブック、ブログ、ツィッター等現在は、情報化が進んでいます。そこで社会の波に乗り遅
　れないよう、又、より有効なマンション管理を行っていく為に、フェイスブックを活用し、マンション
　管理組合の為のＷＥＢシステム「マンボー」の導入を検討してはいかがでしょうか。

　※フェイスブックとは、友達や同僚、マンションの住民、理事等と交流を深めることのできるソー
　　　シャルユーティリテイサイトです。
［マンボー］を導入すれば
　　　パソコンや携帯電話で自由に掲示板の情報や意見交流、宿泊施設やゲスト駐車場の利
　　用状況、集会室の予約、理事会のおしらせ等ができるようになります。
　　　導入並びに利用に関しての費用は無料です。それに、このシステムを使うかどうかは、
　　導入されても、住民の任意です。

　　　利用される方は、部屋番号を登録し、パスワードを取得する必要がありますが、この手続きを
　　する時は、管理組合又は管理員に申し込めば取得できるようにしておく必要があります。

［マンション掲示板「マンボー」の主な機能］

　　　１．掲示板に張り出された情報をパソコンや携帯で簡単にみることができます。
　　　　　＊現在、掲示板に掲載されている内容を、居住者がパソコンや携帯電話でいつでも見
　　　　　　　ることができます。
　　　　　＊回覧板や議事録、広報誌等もパソコンや携帯電話でみることができます。
　　　　　＊理事会の招集案内や意見の事前交換とかもできるようになり、理事会の時間短縮
　　　　　　　化につながります。特に勤務されてる方が理事長になられた時には有効です。

　　　２．パソコンや携帯電話から、「意見箱」への投稿ができるようになります。
　　　　　＊居住者が管理組合にパソコンや携帯電話からいつでも意見を投稿できます。
　　　　　　　理事長等の管理権限者は、閲覧だけでなく、コメントを書き込むことができます。
　　　　　　　但し、投稿するにはパスワードが必要になります。
　　　　　　　投稿された内容は、管理権限者等限定された者しか閲覧できません。

　　　３．ゴミ出しのルールや管理員の勤務時間、集会室・ゲスト駐車場の予約状況等が把握
　　　　　できると共に、予約もできるようになります。

　　　４．マンションに関するスケジュールをパソコンや携帯電話で閲覧できるようになります。

　　　５．管理規約・使用細則・議事録をパソコンや携帯電話で閲覧できます。

　　　６．導入費用・運用費用は一切不要です。

　　　　　　なぜ無料なのか。
　　　　　　　　それは、企業からの広告により運営されているからです。
　　　　　　　　＊パームスやホットペッパーと同様です。

　　　７．住民の参加は任意です。

　　　８．「マンボー」から、いろんな情報や提案が流れてきます。

[7346: ご近所さん]

いよいよ新型コロナ対策も正念場でっせ

[7347: 匿名さん]

粘着的な性格だね。

[7348: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提

[7349: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[7350: 匿名さん]

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[7351: 匿名さん]

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[7352: 匿名さん]

大規模修繕工事で一番いい方法は設計監理方式
でしょうね。

[7353: 匿名さん]

>>7352 匿名さん
無駄つかいでしょう。組合費を溝に捨ててはいけません、

[7354: デベにお勤めさん]

金満管理組合さんには管理会社一任方式が簡単手間いらずでお勧め

[7355: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

[7356: 匿名さん]

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[7357: 匿名さん]

管理規約の改正は難しいですからね。
理事会もそれに取り組むことはしないでしょう。

[7358: ご近所さん]

管理規約の改正は理事会が音頭をとって組合員が主体となってするもの。
ひな形を参照にすれば別に難しくもない。
難しい規約は定めずに、最大公約的にすればいい。
その時々の解釈で運営できるようにすればいい。
まずは、管理会社からのぼったくり体制から脱却するための管理規約の改正が必要です。
一例として、管理会社は2年毎に更改し、外部権力定着の撤廃を計るための管理規約を定めるべき。
どうです。
良い提案でしょう。
スレ主みたいに猿真似の提案は得意ではないが、オリジナルな提案ならいくらでもするよ。

[7359: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[7360: 匿名さん]

滞納金は早めに対応するほうが双方にとっても
いいと思います。

[7361: 匿名さん]

管理組合次期役員就任のオファーを受けましたが、基礎疾患を持ち
コロナ罹患時に重症化した時のリスクが高いので、辞退しようと思います
これって我儘でしょうか？

今期の理事会は、コロナ対策に関して殆ど情報を発信せず
不要不急のイベントを開催したり
マンション内でも未だにノーマスクの住民が見受けられるなど
マンション住民の危機管理意識に疑問を持っています

また「自分が理事になり改革すれば良い」という意見があるかとも思いますが
改革している間に感染する危険性もあり、どうしても納得できません

[7362: 匿名さん]

小規模マンションと大規模マンションでは、大規模マンション
の方がずっと効率的です。
工事もそうですが、管理員をやとったり、清掃業者を雇ったり
するのも少ない戸数より大きい戸数の方が有利ですからね。

[7363: 匿名さん]

そりゃあそうでしょう。
管理員を雇うにしても大規模マンションの方が
１戸当たりの負担額はちいさいですから。

[7364: 匿名さん]

組合員には管理費分担義務はあるが役員就任義務はない。規約で義務化しても無効だ。
自分みたいな病気持ちが就任すると組合員に迷惑がかかるので辞退するという人は普通にいる。

[7365: ご近所さん]

＞組合員には管理費分担義務はあるが役員就任義務はない。
理事会役員と言っても理事長以外はおまけみたいなもの。
組合員同士の集団生活の中で、公平感を持たせることは大切なことなので、理事長以外の役員になってもらうしかない。
組合員である以上、誰もが組合員の一員であることを認識してもらわなければならない。
組合活動は義務化云々以前の問題。
改まって義務化することの方がおかしい。
それでも組合活動ができないのなら、組合を出て行ってもらうしかない。
そのことは、区分マンションを出て戸別住宅に住むことを意味する。

[7366: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[7367: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[7368: ご近所さん]

役員を受諾するのも辞退するのも組合員の基本的人権だっせ

[7369: ご近所さん]

組合の中で組合員としての責務を果たしたくないなら、組合員を脱退すればいい。基本的人権とはそういうことです。
組合を脱退することも許されないときに、基本的人権の問題が発生するのですよ。

[7370: ご近所さん]

社会の中で権利を主張したいのなら、自ら選んだ選択に対しては義務が伴うという事です。

[7371: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[7372: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[7373: ご近所さん]

組合員に管理費支払義務はあるけど役員受諾義務はないねん
役員はなりたい人がなったらええ
どんなマンションでも出たがりやりたがりの組合員はおる

[7374: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[7375: 匿名さん]

自主点検のマニュアルはマンション管理士講習の時に
資料が配布されたよ。

[7376: 匿名さん]

５年ごとに開催されるマンション管理士講習時には
本とかの資料が山のように配布されるよね。

[7377: ご近所さん]

＞組合員に管理費支払義務はあるけど役員受諾義務はないねん
なければ管理規約で作ればいい。
ないたい人間が一人もいないマンションもザラにある。

[7378: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[7379: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[7380: 匿名さん]

役員就任は契約なので他人が強制することは不可
総会で規約改正してもムダ

[7381: 匿名さん]

設計監理方式はいい手法ですね。
しかしある程度大きなマンションでないと導入するのが
難しいでしょう。
小規模マンションや管理会社主導のマンションは責任施工
方式という丸投げ方式を取らざるをえません。

[7382: ご近所さん]

＞7380 匿名さん
管理規約そのものがマンション内での掟みたいなものだから、掟を破ろうが7380さんみたいに面の皮を厚くすればいいだけの話。
ある種の人間に対しては無駄かもしれない。
でも、マンション内では管理規約の順守は強制できる。
強制に従うか従わないかは人格の問題。

[7383: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[7384: ご近所さん]

「役員就任は義務」と言われて納得して受諾してもええし、「義務ではない」と反論して相手を言い負かして辞退してもええし、「報酬なんぼや？」で条件闘争してもええ
自らの道を歩いていったらええねんで

[7385: ご近所さん]

まあ、カネで話つけるのが大人の対応やな
理事長は月１０万、ヒラ理事は月５万が相場

[7386: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[7387: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[7388: 匿名さん]

総合評価方式は、殆ど見積もり金額で
決まります。

[7389: ご近所さん]

＞7385　ご近所さん
＞理事長は月１０万、ヒラ理事は月５万が相場
一部に管理規約に従わずに役員をスルーする人間がいればそれも一案。

[7390: 匿名さん]

標準管理規約には「組合員は役員を引き受けなければならない」という条項がない。
法令実務に詳しい国交省の担当官があまりにもバカげた内容でトラブルの元になると
判断したからに他ならない。

[7391: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[7392: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

[7393: 匿名さん]

毎月の役員報酬以外に再任時に祝い金、退任時に慰労金を支給するのが一流マンション管理組合！

[7394: ご近所さん]

サービスを下げないで毎月の管理費をいくら下げるかで、その功績に対し臨時ボーナスを支給。
これなら役員連中もやる気出るかも。

[7395: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」 　　必要があれば委員長が広報します。
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[7396: ご近所さん]

ついでにシミュレーションしてみた。
毎月の管理費を100戸のマンションで1000円減額したとすると、棟全体で月額10万円の減額となる。
年間にすると120万円で10年間だと1200万円にもなる。
200万円を功績慰労金として役員で分配し、残りの1000万円を配当金として各戸10万円づつ還元するとどんなに喜ばれることか。
自主管理となると毎月3000円/戸減額は硬い。
そうなると・・・

[7397: 匿名さん]

誰も読む者はいないよ。
自作自演しかない。

[7398: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[7399: 匿名さん]

スレ主は、つまらない書き込みやスレ荒らしがいるときは
それらを無視して情報の提供を続けるのみだね。
いかに自分が立てたスレを継続するかはスレ主の努力以外
にはない。
それを怠っているから殆どのスレが中途半端で終わってしまう。
現在はスレ荒らしがいるから、情報の提供しかないがね。

[7400: ご近所さん]

＞いつか更新工事を行わなければならない時期は必ずやってきます。
それは建物も同じで、建て替え時期に一緒にやればいい。
設備配管だけ一斉に更新すること自体がおかしい。
＞共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
別におかしな状況だとは思わない。
何ら異常もない共用部の設備配管の一斉更新こそおかしいのであって、考え方が逆。
スレ主はド素人だから管理会社の営業マニュアルを棒読みしているに過ぎない。
可哀想なタイプの人間だ。