マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
|
7161:
ご近所さん
[2020-12-24 18:16:50]
|
|
7162:
匿名さん
[2020-12-24 20:42:56]
>>7161 ご近所さん
それはどうかな？。問題になると思いますが？。 |
|
7163:
匿名さん
[2020-12-24 23:23:53]
>>7161 ご近所さん
実行してるのかい。手錠はまるよ。時と場合で使い分けるのはいいけど。二重手間がかかる。 |
|
7164:
ご近所さん
[2020-12-25 05:58:36]
おやおや、触っちゃいけない人に触りたがる。
それも頓珍漢な回答で。 〇大丈夫？ |
|
7165:
匿名さん
[2020-12-25 08:34:19]
３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。
＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪 場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。 ＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。 ４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。 ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して おくことが大切です。 ※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程 が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。 これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。 ５） 会議の進め方 ＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。 ＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。 標準管理規約コメントを参照してください。 ＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか） |
|
7166:
匿名さん
[2020-12-25 08:35:54]
＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。 ＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。 ＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。 ※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。） 使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則 大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則 監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等 |
|
7167:
匿名さん
[2020-12-25 13:15:01]
＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を） この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。 ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。 これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。 ＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の 輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。） ＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。 ＊理事会へ諮る。 事前に配布しておくことが大切です。 ＊臨時総会へ諮る。 ＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。 最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー します。 そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。 挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１ ＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。 ＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして もらいます。 ＊できることなら、表紙も作成しておく。 ＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく） 築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約 については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。 完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに 残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。 |
|
7168:
匿名さん
[2020-12-25 14:16:44]
規約と細則の全面改正は難しいことではありません。
ただ、左右対照表を誰が作成し、総会承認後の完成 した規約集をだれが作成するかが大変なんです。 だから全国のマンションで規約集が分譲時のままに なっているんです。 標準管理規約に基づいてやればいいんだから簡単といって いる者がいますが、だったら何故新しい規約集が作成されて いないかを考えてみるべきです。 |
|
7169:
匿名さん
[2020-12-25 14:21:45]
ここにこられているみなさんの中で、実際規約集の
全面改正に携わった方は殆どおられないと思います。 管理会社のフロントの方（５～６社）に聞いたことがありますが、 管理規約の全面改正に管理会社がタッチしたことはないという のが殆どでしたよ。 ということは、管理組合独自で改正をすることは尚難しいので できないのではないでしょうか。 だから私は、２回の全面改正に取り組んだ経験から皆さんの お役に立てるように分かりやすく説明をしたのです。 |
|
7170:
匿名さん
[2020-12-25 15:15:34]
有名どころのデベロッパーが建てたマンションの原始規約は、それなりに
しっかり出来上がっていますが、それを素人役員の思いつきや組合員の アンケートなどに基づいて全面改正すると、規約条文がお互い矛盾したり、 法令に違反したりして混乱します。改正案が整った段階でプロにチェックして もらいましょう。 |
|
|
|
7171:
ご近所さん
[2020-12-25 16:52:24]
＞7169 匿名さん
規約改正した原文をチェックしていないので何とも評価しがたい。 スレ主は自画自賛の傾向が強いので、もしかしたら、とんでもない規約改正になっている可能性が高い。 しかるべき能力のある方に校正をお願いすべきです。 作っただけで自慢するのは幼児の世界だけの話にしてほしい。 |
|
7172:
匿名さん
[2020-12-25 22:11:20]
>>7171
お前はここに来るな。 |
|
7173:
匿名さん
[2020-12-25 22:13:44]
※設計・監理者の役割
１）着工前の業務 ＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等 見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した 文書のこと。 仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。 共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用 説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～） 設計図書の作成（工事仕様書と設計図） 設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算 方式で精算します。（タイル等） 工事監理契約書 説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含） 工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計 監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。 ＊工事請負契約の記名押印 ２）施工中の業務 着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック 中間検査 管理組合の立ち会いのもと実施します。 修繕委員との現場巡回 ＜チェック例＞ 防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等 のチェックとその結果報告は必要です。 ＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割 設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定 期的にチェックをしてもらいます。 ＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。 支払の内訳案 設計料４５％（４０％） 監理料５５％（６０％）・・・前回と平均 設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕 事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。 前回は仕事が決まれば他の工事をキャンセルしてでも対応するという会社もありました。 設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも 具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等 |
|
7174:
ご近所さん
[2020-12-25 22:13:52]
組合員は輪番表に従って役員を引き受ける義務があるとか、居室内のインタホン子機は規約共用部分であるとか、痴呆老人の独り言みたいな規約は無視したらええねんで
|
|
7175:
匿名さん
[2020-12-25 22:14:44]
※設計・監理者の役割
１）着工前の業務 ＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等 見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した 文書のこと。 仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。 共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用 説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～） 設計図書の作成（工事仕様書と設計図） 設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算 方式で精算します。（タイル等） 工事監理契約書 説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含） 工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計 監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。 ＊工事請負契約の記名押印 ２）施工中の業務 着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック 中間検査 管理組合の立ち会いのもと実施します。 修繕委員との現場巡回 ＜チェック例＞ 防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等 のチェックとその結果報告は必要です。 ＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割 設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定 期的にチェックをしてもらいます。 ＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。 支払の内訳案 設計料４５％（４０％） 監理料５５％（６０％）・・・前回と平均 設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕 事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。 前回は仕事が決まれば他の工事をキャンセルしてでも対応するという会社もありました。 設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも 具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等 |
|
7176:
ご近所さん
[2020-12-25 22:18:39]
同じことを連投するとは、さてはスレ荒らしだな、お前さん
|
|
7177:
匿名さん
[2020-12-26 10:38:22]
>>7176
スレ主だよ。 お前がきたらなんでもいいから書き込むことにしているんだよ。 お前がきたらここのスレがあれる。 他スレでもみんなからの嫌われ者で、触っちゃいけない者とされ ているだろう。 それが分らないのか。 自分が立てたスレでは、自分に不利になることばかり書き込まれる ので削除を繰り返しているようだが。 もうここにはこないでくれ。スレが荒れるから。 |
|
7178:
匿名さん
[2020-12-26 10:40:05]
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで 見過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易 に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。 給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで 見過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易 に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。 |
|
7179:
匿名さん
[2020-12-26 12:22:11]
一人でコーフンしてスレを荒らさないように。
みんな迷惑するからね。 |
|
7180:
匿名さん
[2020-12-26 13:30:32]
しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。 給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を 取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要 が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることも検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管 共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。 築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。 水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生 してきます。修繕費用は保険の対象外です。 |
|
7181:
匿名さん
[2020-12-26 13:31:25]
そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。 |
|
7182:
購入経験者さん
[2020-12-26 21:02:26]
うちのマンションは給排水管の枝管も法定共用部分ということで全員満足！
|
|
7183:
匿名さん
[2020-12-26 21:34:56]
＜マンションの資産価値を保つには＞
マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。 このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要 があります。 また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、 マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行 うことも大切です。 現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。 内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが 必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将 来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。 |
|
7184:
匿名さん
[2020-12-26 21:37:19]
＊資産価値の落ちないマンションの条件
１．立地が良い ２．築年数（築浅） 〕 １～３については、変えようがありません。 ３．物件規模が大きい ４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。 大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。 建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。 必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。 修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。 滞納状況はどうか。 空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。） 理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。 義務違反者に対する対応はきちんとされているか 防犯性は保たれているか。 |
|
7185:
ご近所さん
[2020-12-26 22:49:28]
枝管が専有部分ゆうのはまだしも規約共用部分なんてマンションはアホでっせ
|
|
7186:
ご近所さん
[2020-12-26 23:31:28]
エレベータで自転車運んだら有料とか言い出す役員はクビにしたほうがよろしいで
|
|
7187:
ご近所さん
[2020-12-26 23:39:58]
法学部卒とか法務部勤務経験ありとかいう役員に限って法律読めんくせにつまらん規約細則をあれこれと作りたがる
玄関ポーチに置く植木鉢は３個までとか、傘立ては横幅何センチ以内とか、ワケわからん |
|
7188:
匿名さん
[2020-12-27 12:04:30]
③工事の進め方から業者を選定する方法
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。 設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。 ＊見積もり合わせ方式と併用 設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。 専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。 ②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い ③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。 マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。 |
|
7189:
匿名さん
[2020-12-27 12:06:34]
＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞
管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること は法的にもできません。 管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。 又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。 自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも 入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入 率は決して高くはありませんが、当マンションは現在賃借人も含め全員が加入しています。 その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。 美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等 |
|
7190:
匿名さん
[2020-12-27 17:41:21]
管理組合は区分所有法、自治会は自治会法により運営されます。
|
|
7191:
デベにお勤めさん
[2020-12-27 20:28:52]
管理規約に組合員の自治会加入義務や自治会費負担義務を定めても効力はない。
ただし、管理組合が管理費に併せて自治会費を集金して自治会に納入することは 組合員が異議を申し立てない限り認められてよいだろう。 |
|
7192:
匿名さん
[2020-12-27 20:44:41]
具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）
＊結露が出ると かびが生える原因となる カーテンなどが汚れる 壁など建材が傷む 臭いがでる ＊発生する場所 寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット ＊防止策 換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。 除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。 押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。 ＊暖房機の見直し 石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター 電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。 ＊家具の配置 押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。 ＊湿度を上げる原因を排除する。 観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。 ＊結露防止対策「商品」 除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ ＊リフォーム ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事 ＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。 |
|
7193:
匿名さん
[2020-12-27 22:11:27]
自治会のボスにとってマンション住民が払う自治会費は魅力的だが、大規模マンションが建つとなると先住民である自分たちが地域社会の少数派に追いやられ、マンション管理組合理事長が新たなボス猿になるのではないかという懸念もある。
管理組合理事長がマンション管理以外の事柄にもあまりにもやる気満々だと、自治会との縄張りを巡って悶着が起きやすい。暇を持て余してるご隠居より多忙なサラ公のほうが理事長に適任である。 |
|
7194:
匿名さん
[2020-12-28 09:13:48]
＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点 １）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。 ２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。 警報機つきの収納庫で保管されている。 消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。 ３）全員が使えるように訓練をする必要がある。 ４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。 ５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。 一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って 使用する。 管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、 管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。 各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面 したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。 隣りとのコミュニケが大切になってきます。 （６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。 ※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。 |
|
7195:
匿名さん
[2020-12-28 09:14:28]
※経費
自治体が補助をしている市町村もあります。 使用しなくても、取替費用はかかります。 ◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという事例は 聞かれていない。ただ、あるという安心感はある。 一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。 もし、本当に活用することを考慮するならば、エレベーターを使用しないでもいい距離、例 えば、３階ごとに１台の設置も検討する必要があります。 |
|
7196:
匿名さん
[2020-12-28 09:16:25]
いろんな情報の書き込みをしていますが、それに対して
反応があるということは、いい書き込みがされていると いうことですね。 これからも情報の提供を続け、皆さんのお役に立てればと 思っています。 |
|
7197:
匿名さん
[2020-12-28 09:53:16]
>>7187 ご近所さん
投稿名は変えても最後に若葉マークをつけるのは個性的だとでも思ってるんかいな？幼稚な自己顕示欲やな。他スレでエセ関西弁使って悦に入るのは許してやるから、スレ主が来るなゆーてるんやから自分の立てたスレに戻ってこっちには2度と来るな。 |
|
7198:
匿名さん
[2020-12-28 10:04:06]
>>7197さん
スレ主です。 住民さんは他スレでも書き込みをやっておられますが、 一体何者なんでしょうね。 嫌われても嫌われてもそういった行動を続けるその神経の 図太さというか、粘着質というか、みんなに嫌われている というのが分らないのですかね。 |
|
7199:
ご近所さん
[2020-12-28 11:33:15]
嫌われているのはスレ主だけだと思いますよ。
色々な意見があってこその掲示板ですからね。 気になってるんだけど、スレ主って本当にマン管士の資格持ってるの？ 管理業務主任者の間違いじゃないの？ |
|
7200:
ご近所さん
[2020-12-28 11:39:08]
|
|
7201:
匿名さん
[2020-12-28 11:53:41]
現在、いずれやってくる給排水管の更新工事の進め方について
勉強をしています。 ただ、給排水管の更新工事は、大規模修繕工事と違って居室内での 工事であり、在宅や水の使用制限、在宅等諸々の問題点があげられます。 工事業者は工事はできるでしょうが、そこに至るまでの住民への説明会 等での認識を徹底させなければなりません。 住民説明会は細かくやっていかなければなりませんが、すべての住民が 参加するにはどうすればいいのか等も考慮しなければなりません。 空室や長期不在、共働きで在宅ができない住民に対してはどう対応すれば いいかという問題も発生してきます。 特に工事は縦列は同時に行いますので、その縦列の住民は同時に在宅して いなければ工事ができません。 いかに住民の理解と協力が必要なのかはわかりますが、では一体その調整 や住民への説明等は誰がするのかということになります。 専門委員会、業者、管理会社が中心になって行うとしても、やはり大変な 労力が必要です。 私どものマンションでは、専有部分の配管の工事は管理組合として行うこと ができると規定されており、長期修繕計画にも計画されていますし、修繕 積立金の確保もされています。 しかし、実際その工事ができるかは疑問に思っています。 どなたか、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやられたマンション があれば、是非教えてください。 |
|
7202:
ご近所さん
[2020-12-28 12:09:42]
何もトラブルが起きていない時期でああだこうだと言っても無理がある。
トラブルが起きてないのであれば更新の必要性もない。 管理会社の口車に乗ってはいけない。 |
|
7203:
匿名さん
[2020-12-28 12:12:31]
「配管の更新工事の進め方」について
重松マンション管理士の資料を参考に作成してあります。 給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して 取り組んでいく必要があります。 また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って いくことも検討していかなければなりません。 専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。 給排水管の更新工事の進め方（案） １）専門委員会の設立 ２年前に専門委員会を設置 公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会 と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思 います。 ２）設計概要説明会の開催 専門委員会中心で概要を説明します。 給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと 住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。 ３）施工会社募集と業者説明会の開催 施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。 募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。 |
|
7204:
匿名さん
[2020-12-28 12:13:04]
４）施工会社内定と工事費概算の承認 臨時総会若しくは通常総会
内定業者の見積金額を総会で承認をえます。 ５）工事概要説明会の開催 より踏み込んだ説明会が必要となります。 ６）室内工事説明会 各戸ごとに行う。 各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。 配管工事 台所、トイレの工事は除外 縦管は５戸程度を同時に行うのでその縦列の全戸が在宅するとともに、水やトイレの使用制 限を順守しなければなりません。 １戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。 １日目 天井の解体及びコンクリート削り ２日目 排水管の更新 ３日目 給水管・給湯管の更新 ４日目 天井、床の内装下地復旧 ５日目 天井、床の内装仕上げ 工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使 用可否状況の説明。 仕上げ材選定申込書の準備 材料見本から各戸に選んでもらう。 内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。 工事期間中に在宅できない者に対しての対応。 鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。 工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。 ７）事前調査、室内工事テスト施工 各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。 室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。 各戸の室内調査 室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等 共通仮設工事 現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置 ８）共用部分の給排水管更新工事 各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。 既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから 工事を行うことがこの工事の特徴です。 ８）工事着工 共通仮設工事開始 室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。 例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、 浴室や台所の劣化の補修等 ９）工事終了 竣工図書引き渡し ※工事費は、専有部分の配管（排水管、給水管、給湯管）で１戸当たり４０万円程度必要となります。 これに共用部分の配管も含めれば６０万円程度は必要となります。 長期修繕計画では、専有部分の配管の工事費しか計画されていません。（６，４００万円） 配管の更新工事は、費用も莫大ですが、住民の在宅等や水やトイレの使用制限があり、大変な 労力が伴います。誰がこの専門委員を引き受けるかというのが問題です。 |
|
7205:
ご近所さん
[2020-12-28 12:31:12]
給排水管の更新工事は管理会社が十八番の管理会社にとってはおいしい更新工事です。
くれぐれも、口車に乗って必要もない工事に巨額の貯金を使い果たさないよう、各組合員の自覚が必要です。 給排水管の更新工事が管理会社側からの話であれば、ロックオン状態ですから気を付けてください。 |
|
7207:
匿名さん
[2020-12-28 13:24:52]
1．管理組合の業務
≪建物管理≫ マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修 繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え 工事などの大規模な修繕をすることが必要です。 ≪運 営≫ マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの 飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし ます。 管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管 理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。 管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管 理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。 ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視 されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を 置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。 ≪事務管理≫ マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。 区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。 また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん とチェックすることも大切です。 自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を 担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。 このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織 形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、 大きく異なります。 例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった 程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理 事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任 せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。 管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している 場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、 出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管 理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分 に内容を検討するべきです。 |
|
7208:
匿名さん
[2020-12-28 13:25:34]
２．標準管理規約が規定している管理組合業務
第３２条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。 一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ 処理 二 組合管理部分の修繕 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務 五 適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理 六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等 七 共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務 八 区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると 認められる管理行為 九 敷地及び共用部分等の変更及び運営 十 修繕積立金の運用 十一 官公署、町内会等との渉外業務 十二 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務 十三 防災に関する業務 十四 広報及び連絡業務 十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成 十六 管理組合の消滅時における残余財産の清算 十七 その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務 |
|
7209:
匿名さん
[2020-12-28 13:26:24]
４．標準管理規約が規定している理事会の議決事項
第５４条（議決事項） 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。 一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案 二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案 四 その他の総会提出議案 五 第１７条（専有部分の修繕等）に定める承認又は不承認 六 第６７条（理事長の勧告及び指示等）に定める勧告又は指示等 七 総会から付託された事項 ＊理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、出席理事の 過半数で決するとなっています。 ＊理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り 代理出席を認める旨を規約に定めることができます。 ＊理事会の広報活動 マンション住民や区分所有者に対し、管理組合の活動状況を広報することは、理事会の 重要な役割です。 理事会で協議した内容や連絡事項を速やかに伝えることにより、円滑な管理組合運営や コミュニティ形成に貢献します。 そうした情報は、マンション内の掲示板に貼りだしたり、広報誌を作成して対応するなど、 組合員との情報共有は大切にしなければなりません。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
グーグルドキュメントにコピー＆ペーストで落としこめばあっという間です。
グループで作成できる。
エクセルなんて時代遅れです。