マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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7161:
ご近所さん
[2020-12-24 18:16:50]
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7162:
匿名さん
[2020-12-24 20:42:56]
>>7161 ご近所さん
それはどうかな？。問題になると思いますが？。 |
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7163:
匿名さん
[2020-12-24 23:23:53]
>>7161 ご近所さん
実行してるのかい。手錠はまるよ。時と場合で使い分けるのはいいけど。二重手間がかかる。 |
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7164:
ご近所さん
[2020-12-25 05:58:36]
おやおや、触っちゃいけない人に触りたがる。
それも頓珍漢な回答で。 〇大丈夫？ |
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7165:
匿名さん
[2020-12-25 08:34:19]
３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。
＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪 場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。 ＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。 ４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。 ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して おくことが大切です。 ※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程 が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。 これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。 ５） 会議の進め方 ＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。 ＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。 標準管理規約コメントを参照してください。 ＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか） |
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7166:
匿名さん
[2020-12-25 08:35:54]
＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。 ＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。 ＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。 ※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。） 使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則 大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則 監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等 |
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7167:
匿名さん
[2020-12-25 13:15:01]
＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を） この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。 ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。 これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。 ＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の 輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。） ＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。 ＊理事会へ諮る。 事前に配布しておくことが大切です。 ＊臨時総会へ諮る。 ＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。 最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー します。 そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。 挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１ ＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。 ＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして もらいます。 ＊できることなら、表紙も作成しておく。 ＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく） 築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約 については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。 完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに 残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。 |
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7168:
匿名さん
[2020-12-25 14:16:44]
規約と細則の全面改正は難しいことではありません。
ただ、左右対照表を誰が作成し、総会承認後の完成 した規約集をだれが作成するかが大変なんです。 だから全国のマンションで規約集が分譲時のままに なっているんです。 標準管理規約に基づいてやればいいんだから簡単といって いる者がいますが、だったら何故新しい規約集が作成されて いないかを考えてみるべきです。 |
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7169:
匿名さん
[2020-12-25 14:21:45]
ここにこられているみなさんの中で、実際規約集の
全面改正に携わった方は殆どおられないと思います。 管理会社のフロントの方（５～６社）に聞いたことがありますが、 管理規約の全面改正に管理会社がタッチしたことはないという のが殆どでしたよ。 ということは、管理組合独自で改正をすることは尚難しいので できないのではないでしょうか。 だから私は、２回の全面改正に取り組んだ経験から皆さんの お役に立てるように分かりやすく説明をしたのです。 |
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7170:
匿名さん
[2020-12-25 15:15:34]
有名どころのデベロッパーが建てたマンションの原始規約は、それなりに
しっかり出来上がっていますが、それを素人役員の思いつきや組合員の アンケートなどに基づいて全面改正すると、規約条文がお互い矛盾したり、 法令に違反したりして混乱します。改正案が整った段階でプロにチェックして もらいましょう。 |
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7171:
ご近所さん
[2020-12-25 16:52:24]
＞7169 匿名さん
規約改正した原文をチェックしていないので何とも評価しがたい。 スレ主は自画自賛の傾向が強いので、もしかしたら、とんでもない規約改正になっている可能性が高い。 しかるべき能力のある方に校正をお願いすべきです。 作っただけで自慢するのは幼児の世界だけの話にしてほしい。 |
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7172:
匿名さん
[2020-12-25 22:11:20]
>>7171
お前はここに来るな。 |
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7173:
匿名さん
[2020-12-25 22:13:44]
※設計・監理者の役割
１）着工前の業務 ＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等 見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した 文書のこと。 仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。 共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用 説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～） 設計図書の作成（工事仕様書と設計図） 設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算 方式で精算します。（タイル等） 工事監理契約書 説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含） 工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計 監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。 ＊工事請負契約の記名押印 ２）施工中の業務 着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック 中間検査 管理組合の立ち会いのもと実施します。 修繕委員との現場巡回 ＜チェック例＞ 防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等 のチェックとその結果報告は必要です。 ＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割 設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定 期的にチェックをしてもらいます。 ＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。 支払の内訳案 設計料４５％（４０％） 監理料５５％（６０％）・・・前回と平均 設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕 事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。 前回は仕事が決まれば他の工事をキャンセルしてでも対応するという会社もありました。 設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも 具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等 |
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7174:
ご近所さん
[2020-12-25 22:13:52]
組合員は輪番表に従って役員を引き受ける義務があるとか、居室内のインタホン子機は規約共用部分であるとか、痴呆老人の独り言みたいな規約は無視したらええねんで
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7175:
匿名さん
[2020-12-25 22:14:44]
※設計・監理者の役割
１）着工前の業務 ＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等 見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した 文書のこと。 仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。 共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用 説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～） 設計図書の作成（工事仕様書と設計図） 設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算 方式で精算します。（タイル等） 工事監理契約書 説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含） 工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計 監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。 ＊工事請負契約の記名押印 ２）施工中の業務 着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック 中間検査 管理組合の立ち会いのもと実施します。 修繕委員との現場巡回 ＜チェック例＞ 防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等 のチェックとその結果報告は必要です。 ＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割 設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定 期的にチェックをしてもらいます。 ＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。 支払の内訳案 設計料４５％（４０％） 監理料５５％（６０％）・・・前回と平均 設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕 事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。 前回は仕事が決まれば他の工事をキャンセルしてでも対応するという会社もありました。 設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも 具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等 |
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7176:
ご近所さん
[2020-12-25 22:18:39]
同じことを連投するとは、さてはスレ荒らしだな、お前さん
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7177:
匿名さん
[2020-12-26 10:38:22]
>>7176
スレ主だよ。 お前がきたらなんでもいいから書き込むことにしているんだよ。 お前がきたらここのスレがあれる。 他スレでもみんなからの嫌われ者で、触っちゃいけない者とされ ているだろう。 それが分らないのか。 自分が立てたスレでは、自分に不利になることばかり書き込まれる ので削除を繰り返しているようだが。 もうここにはこないでくれ。スレが荒れるから。 |
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7178:
匿名さん
[2020-12-26 10:40:05]
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで 見過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易 に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。 給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで 見過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易 に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。 |
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7179:
匿名さん
[2020-12-26 12:22:11]
一人でコーフンしてスレを荒らさないように。
みんな迷惑するからね。 |
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7180:
匿名さん
[2020-12-26 13:30:32]
しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。 給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を 取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要 が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることも検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管 共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。 築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。 水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生 してきます。修繕費用は保険の対象外です。 |
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