マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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7121:
匿名さん
[2020-12-20 19:28:56]
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7122:
匿名さん
[2020-12-20 19:29:56]
２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック 中間検査 管理組合の立ち会いのもと実施します。 修繕委員との現場巡回 ＜チェック例＞ 防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等 のチェックとその結果報告は必要です。 ＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割 設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定 期的にチェックをしてもらいます。 ＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。 支払の内訳案 設計料４５％（４０％） 監理料５５％（６０％）・・・前回と平均 設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕 事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。 |
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7123:
匿名さん
[2020-12-20 19:30:42]
３）竣工後の業務
監理報告 施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。 工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。 点検 メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。 メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。 ＊コンサルタント決定後依頼するもの。 設計図 仕様書 見積もり要項書 長期修繕計画表（数量計算書含） 工事範囲の検討 材料の検討 概算工事費調査等 |
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7124:
匿名さん
[2020-12-20 19:35:29]
批判のための書き込みをする者に対して答えるつもりはないよ。
そんなことをするより、ためになる情報を提供した方がずっといいからね。 本当にまじめな質問なら僕も真剣に答えるけどね。 住民さんはじめ、他スレからの移住のためにここのスレが荒れてきたので しばらくは情報の提供につとめるつもりだ。 質問には答えない。答える必要もないようだしね。 |
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7125:
匿名さん
[2020-12-20 22:00:56]
しかし、役員は無理にやらなくてもいいだろう。
仕事が忙しいのであれば断ればいい。暇になったとき、退職したときにやればいい。 |
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7126:
匿名さん
[2020-12-21 08:30:58]
①総合評価落札方式で選定する方法
総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。 評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。 ＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化） ＊工程表 ＊施行管理体制（現場監督経歴書） １級建築士又は１級建築施工管理技士 ＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化 ＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用） ＊職員並びに作業員の教育 ＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入 ＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質） ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も ＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績 件数も考慮 ＊直近の決算書 ＊施工計画書 一括下請けの禁止 ＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施 |
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7127:
匿名さん
[2020-12-21 08:31:41]
②業者選定方法
イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。 元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが 最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。 総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。 ロ）入札方式 見積もりが最低価格の会社を選定することになります。 但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。 ハ）随意契約 最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。 小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多 い方式です。 |
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7128:
匿名さん
[2020-12-21 08:32:13]
③工事の進め方から業者を選定する方法
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。 設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。 ＊見積もり合わせ方式と併用 設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。 専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。 ②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い ③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。 マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。 |
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7129:
匿名さん
[2020-12-21 14:14:49]
玄関ドアの取替えはどうされていますか。
＊玄関ドア １）カバー工法 ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。 欠点としては、入り口が少し狭くなります。 １戸当たり２０万円 ２）持ち出し工法 既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法 約２時間の交換時間 ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット １戸当り２０万円 ３）扉だけを交換する方法 施工時間は９０分 経費は安く抑えられる。 ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの 塗装をした後にやればカバーできます。 経費は１３万円程度 |
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7130:
匿名さん
[2020-12-21 20:03:25]
いろんな方法があるんだ。
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7131:
匿名さん
[2020-12-22 08:34:47]
カバー方法が一番いいかもしれませんね。
入り口が少し狭くなるそうですが、それは我慢ですね。 |
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7132:
匿名さん
[2020-12-22 10:02:51]
玄関ドアの交換は簡単にできるでしょうが、これが
給排水管の更新工事となると簡単にはいかない。 まず在宅の調整をしなければなりません。 縦列５戸を一緒にやるとすればその５戸が全て在宅して いなければならない。 その調整が大変です。 事前説明会も何回もやらなければならないでしょう。 当然、水やトイレの使用制限もあります。 そういった説明は業者だけではできません。専門委員会の メンバーや管理員がやらなければならないでしょう。 |
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7133:
匿名さん
[2020-12-22 14:35:04]
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7134:
匿名さん
[2020-12-22 16:54:17]
ご近所さんには困ったものですね。
ここのスレが正常にもどるにはまだまだ先のことですかね。 しばらくは情報の提供につとめていきます。 |
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7135:
匿名さん
[2020-12-22 17:33:58]
玄関ドアを交換しなければならないようなマンションには住んでないから大丈夫
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7136:
匿名さん
[2020-12-22 17:38:45]
エレベータ内の密を避けるために同時に乗るのは２人までにしたらどうかと
某バカ理事が先日の理事会で提案したが、僅差で否決されたな。 |
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7137:
匿名さん
[2020-12-22 19:59:15]
「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと 一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。 ＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。 工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等 元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵 があった場合の保証があると安心です。 ６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。 元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。 工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ うにしておきます。 応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。 |
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7138:
匿名さん
[2020-12-22 20:00:03]
工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施 工事内容、協力事項、工事工程の説明 元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加 ＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから の情報を収集し広報活動に活用していく。 ＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席 「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」 必要があれば委員長が広報します。 工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定 工事業者からの提出書類の確認と内容の説明 工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討 組合への申し入れやお願い事項の確認、検討 管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど 居住者からのクレーム処理状況の確認 その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応 |
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7139:
匿名さん
[2020-12-22 20:00:48]
完成、引き渡し、書類整備
長期修繕計画の洗い直しは現在の計画書を参考に設計監理者に作成してもらうが、 その際は専門委員のメンバーと必ず検討して作成することが大切です。 工事終了後の点検 竣工検査は足場を壊す前に行う。 工事完了後に元請会社、設計監理会社に対して感謝の気持ちを表し、感謝状の検討 をしてもいいと思います。 専門委員、設計コンサルタント、元請会社の慰労会の検討をしてもいいのでは。 |
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7140:
匿名さん
[2020-12-22 20:15:10]
＞玄関ドアの取替えはどうされていますか。
＞３）扉だけを交換する方法 ＞ 施工時間は９０分 経費は安く抑えられる。経費は１３万円程度 ＞ ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。 ＞ ドアの塗装をした後にやればカバーできます。 現状レベルを維持更新で良しとする |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
文書のこと。
仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
方式で精算します。（タイル等）
工事監理契約書
説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
＊工事請負契約の記名押印