「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[7041: 匿名さん]

連担棟のマンションに住んでいる方も多いと思いますが、
今回はそれについて問題点等も含めて書き込みたいと思います。
期待していてください。

[7042: 匿名さん]

ＮＯ，１
＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

[7043: 匿名さん]

続きは明日書き込みます。

[7044: 匿名さん]

ＮＯ，２
＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型・・・当マンションがこれに該当します。

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[7045: 匿名さん]

ＮＯ，３
　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[7046: 匿名さん]

だから連担棟マンションは単棟型か団地型か、どっちやねん？

[7047: 匿名さん]

ＮＯ，４
　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[7048: 匿名さん]

ＮＯ，５
　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案して、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、もし法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[7049: 匿名さん]

ＮＯ，６
　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション
　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[7050: 匿名さん]

連担棟に関する書き込みは以上です。
さて、次は何を書き込みましょうか。
皆さんのマンションで役に立つ情報を提供します。
期待しておいてください。

[7051: 販売関係者さん]

だから練炭棟を短刀とみるか団地とみるか、そこの組合員の頭の出来不出来によって
建替えが簡単だったり困難だったりややこしいので、高偏差値・高収入の人は単棟型に
住むことが多いといわれている。

[7052: 匿名さん]

あなたの書き込みは無視。

[7053: 匿名さん]

住民さん、販売関係者さんの書き込みがあるとスレが
荒れる。
よそのスレをみていれば触っちゃいけない人になっている。

[7054: 販売関係者さん]

区分所有法はもともと単棟型の建物＝建物と敷地の所有者が同じ＝を想定して
書かれているので、団地のように建物は建物の区分所有者、敷地は団地の全員の
共有という二股膏薬のケースには使いづらい
制定当時すでに郊外型ニュータウンのような団地型マンションがあったと思うが
トンカチ官庁の異名をとる旧建設省の役人が考えた法律なのでザルだったのだろう

[7055: ご近所さん]

スレが荒れるのと盛り上がるのとは意味が全く違う。
スレ主はそこが理解できないみたいだ。
理解能力も能力差があるんだ。
でもそれを責めることはできない。
スレ主はスレ主なりに一生懸命だからだ。
どうだろう、スレを盛り上げるためにも、スレ主も反論しては如何かな？

[7056: 匿名さん]

あのぅ・・・
>>7045 の下から２行目、
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
の意味が理解できません。
お教えいただけませんでしょうか？

[7057: 匿名さん]

>>7045さん
それは建て替えに参加しない方に対して修繕積立金を還付しな
ければならないということです。
積立金はそれぞれの組合員が積立てたお金ですから。

[7058: 匿名さん]

次の書き込みをしましょうね。

[7059: 匿名さん]

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

[7060: 匿名さん]

>>7057　匿名さん　2020/12/17 08:38:40
>それは建て替えに参加しない方に対して修繕積立金を還付しな
>ければならないということです。
>積立金はそれぞれの組合員が積立てたお金ですから。

大規模一部滅失の話なのに、修繕積立金を還付しなければならないのですか？