「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6941: 匿名さん]

>>6939 匿名さん
何の施設を変更するのですか？

[6942: 匿名さん]

>>6941 匿名さん
マンションの屋上にはペット用の運動場があるのよ。

[6943: 匿名さん]

ペット不可のマンションをペット可にするには
それなりの施設の変更等が必要なんでしょう。

[6944: 匿名さん]

犬の足洗い場とか。

[6945: 匿名さん]

>>6943 匿名さん
それなりの施設って？知ってるふりはやめて下さい。6944の方お答え頂きありがとうございました。

[6946: ご近所さん]

今はペット可が主流、ペット不可は時代遅れの安ボロマンション

[6947: 匿名さん]

６９４６がでてくると大規模修繕工事のことを
かきこまなければならなくなる。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[6948: 匿名さん]

６９４６はここには来るな。

[6949: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[6950: 匿名さん]

＞６９４６がでてくると大規模修繕工事のことをかきこまなければならなくなる。
毎日毎日ご苦労さん。

[6951: 匿名さん]

ペット１頭当たり○円とかいって登録料とってるキ○ガイマンション組合があるな

[6952: 匿名さん]

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[6953: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[6954: 匿名さん]

そういえば大規模修繕工事の防音シートで部屋が暗くなってペットがストレスを感じるので補償してほしいとほざいてたバカ夫婦がいたな

[6955: 匿名さん]

工事期間中に１階の専用庭に置いてある植木鉢を保管する場所を施工会社に世話させろと言ってくるクルクルパー爺もいて大規模修繕工事なんかやるもんじゃないと思ったな

[6956: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[6957: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[6958: 匿名さん]

そうかと思えば専有部分と共用部分の区別がつかなくて工事個所の見落としをして予算不足の後始末を理事会に押し付けた低能修繕委員長がいて大迷惑だったｗ

[6959: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[6960: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[6961: 匿名さん]

大規模修繕工事のとき、設計監理方式を採用しているマンションは
少ないと思うよ。
デベ系はもちろん、小規模マンションは管理会社主導になるか、責任
施工方式、いわゆる丸投げ方式になりがちだからね。

[6962: 匿名さん]

しかし、マンションの住民では建物設備の知識
はあまりないからね。

[6963: 匿名さん]

マンションの理事連中に知識がないから管理会社や
建設業者にいいようにされるんだろう。

[6964: 匿名さん]

>>6963 匿名さん
またか？飽きないね

[6965: ご近所さん]

ここの書き込みレベルでは設計コンサルにいいように丸め込まれるだろう

[6966: ご近所さん]

そこを狙っての誘導スレ。
低レベルの低うんちく。

[6967: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
あまりしつっこいと削除またはあく禁になるよ。

[6968: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[6969: 匿名さん]

お前との削除合戦が始まるかもね。

[6970: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[6971: 匿名さん]

>>6969
このスレに不満があるのなら、実力があれば
自分でスレを立てればいいんだよ。
ただ邪魔をするだけのためにあちこちで書き込みを
しているようだが、みんなの嫌われ者だというのが
分らないのか。
私が立てたＰＡＲＴ２も無視されつづけたのでここに
くるようになったんだろうが。
これからもあなたの書き込みは無視するけどね。
自分でスレを立ててみなよ。

[6972: 匿名さん]

設計監理の仕事は大変だけど、マンションの大規模修繕
工事の経験のない建築士がそれをやっているのも多々ある
んだけど、大丈夫なのかな。

[6973: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[6974: 匿名さん]

＞6971
頭大丈夫なの？
パスワードで参加者に制限掛けるといいよ。
そうすれば賛成者しか閲覧できなくなるし、反対意見も出てこない。
となると、掲示板の意味をなさなくなるね。
6971がこの掲示板から出ていくしか方法は残されていない。
どうする？

[6975: 匿名さん]

ぼくはスレ主だからね。

[6976: 匿名さん]

>>6974
僕が立てたスレだから、いやならここにこなくていいよ。
それでもここは素晴らしいスレだからきたいんだろうね。
いろんな質問にすぐ答えてくれるし、いろんな情報を提供
してくれるスレだからね。

[6977: 匿名さん]

別スレからも出て行けといわれ、ここでもスレ主から
こなくていいといわれているけど、それでもここに
くる理由は何なの。
それだけ魅力のあるスレなんだろうね。

[6978: 匿名さん]

＞それだけ魅力のあるスレなんだろうね。
その通り。
ツッコミ所満載のスレであることは間違いない。
いじられたいんでしょ？

[6979: 匿名さん]

くやしかったら自分でスレ立ててみなよ。
ＰＡＲＴ２は１万レス以上、ここももうすぐ
７，０００レスだからね。
できないんだったらおとなしく退散しなよ。

[6980: 匿名さん]

少し相手をしてやったけど、もうこれで終わり。
これからは完全無視。
つまらない相手をしていると、このスレの価値が
落ちてしまうからね。
つまらない書き込みに対しては、大規模修繕工事や
専有部分の配管等の書き込みをするからね。
これはいままで作成している資料の一部をもって
くるだけだから簡単にできるからね。

[6981: 匿名さん]

君はある意味、暇だからね。
マンション管理士の資格、本当にとってるの？

[6982: 初心者]

私のマンションで管理規約の別表に敷地面積の誤記載がありました。変更するには特別決議が必要ですか？

[6983: 匿名さん]

>>6982 初心者
敷地面積の誤記載は放置できません。誤記載も規約とすれば
区分所有法３１条に従うべきでしょう。

[6984: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合で
計画しているマンションはありますか。

[6985: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合としてやるには
規約の改正や修繕積立金の値上げ等いろいろと
やらなければならないことが多々あります。

[6986: 匿名さん]

専有部分の配管も共用部分の配管も同じ管財を使用
しているので、同じように劣化します。

[6987: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。
＊施工業者選定の検討・・・・合同専門委員会で行います。

[6988: 匿名さん]

規約集の誤記載なんか「印刷ミスでした」て張り紙したら一件落着ｗ

[6989: 匿名さん]

専有部分の取替をやるのに規約改正するのは、うるさい暇ジジイ組合員がゴチャゴチャ言う底辺組合だけ

[6990: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。