「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6921: 匿名さん]

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

[6922: 匿名さん]

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[6923: マンション管理士試験上位合格者]

ここのスレ主は死ぬまでこの部屋続けるの？ご苦労なことである。

[6924: 匿名さん]

なつかしいですね。
現在は何をされているんですか。

[6925: 匿名さん]

以前は前期高齢管理士さんや管理侍さん、匿名．Ａさん、マンション管理士Ａさん、
マンション管理士上位合格者さん等舌鋒鋭い書き込みが多数あり、バトルが繰りかえ
されていましたが、現状はつまらない書き込みばかりになってしまいました。
また、いつか新しい気概の方が現れるのを期待してこのスレを続けていますが、その
ためにはこういうスレがないと書き込む場所がありませんからね。

[6926: ご近所さん]

生き甲斐なのではないでしょうか。
最近は唯我独尊で異論を排除し、意に添わないレスは削除依頼することもあります。
困ったものです。

[6927: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[6928: 匿名さん]

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[6929: 匿名さん]

ばかな書き込みがあるからつまらない書き込みを
しなければならないんだよね。
相手にしないというのに性懲りもなく書き込んでくるからね。

[6930: 匿名さん]

いい加減あきらめてここにはくるなよ。

[6931: 匿名さん]

また、大規模修繕工事とか専有部分の配管の
書き込みをしなければならないのかな。

[6932: 匿名さん]

大規模修繕工事を控えているマンションの理事や
専門委員のメンバーの方、質問があればお答え
しますよ。

[6933: 匿名さん]

素人

[6934: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方については詳しいんだけどね。

[6935: 匿名さん]

強制執行手続き
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　債務名義　　　　確定判決
　　　　　　　　　　　　仮執行宣言付き支払い督促
　　　　　　　　　　　　少額訴訟請求容認含む
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。

[6936: 匿名さん]

滞納金かあ。
最初のころはマンション管理についての書き込みも
いろいろあったけど、いまは殆ど出尽くしているからね。

[6937: 匿名さん]

ペット不可のマンションなんですが、それを可にすることが
できない要件はありますか。

[6938: 匿名さん]

迷子の子猫事件

[6939: 匿名さん]

ペットー不可のマンションをペット可にするには施設から
変更しなければならないでしょう。
使用細則も細かく規定しておかないとトラブルの要因になります。
それでもエレベーター内とかは臭いがしみついてくるでしょうね。

[6940: 匿名さん]

ペット不可のマンションがペット可にしても
うまくいくはずはない。
理事会が苦労するだけのこと。
苦情のオンパレード。

[6941: 匿名さん]

>>6939 匿名さん
何の施設を変更するのですか？

[6942: 匿名さん]

>>6941 匿名さん
マンションの屋上にはペット用の運動場があるのよ。

[6943: 匿名さん]

ペット不可のマンションをペット可にするには
それなりの施設の変更等が必要なんでしょう。

[6944: 匿名さん]

犬の足洗い場とか。

[6945: 匿名さん]

>>6943 匿名さん
それなりの施設って？知ってるふりはやめて下さい。6944の方お答え頂きありがとうございました。

[6946: ご近所さん]

今はペット可が主流、ペット不可は時代遅れの安ボロマンション

[6947: 匿名さん]

６９４６がでてくると大規模修繕工事のことを
かきこまなければならなくなる。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[6948: 匿名さん]

６９４６はここには来るな。

[6949: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[6950: 匿名さん]

＞６９４６がでてくると大規模修繕工事のことをかきこまなければならなくなる。
毎日毎日ご苦労さん。

[6951: 匿名さん]

ペット１頭当たり○円とかいって登録料とってるキ○ガイマンション組合があるな

[6952: 匿名さん]

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[6953: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[6954: 匿名さん]

そういえば大規模修繕工事の防音シートで部屋が暗くなってペットがストレスを感じるので補償してほしいとほざいてたバカ夫婦がいたな

[6955: 匿名さん]

工事期間中に１階の専用庭に置いてある植木鉢を保管する場所を施工会社に世話させろと言ってくるクルクルパー爺もいて大規模修繕工事なんかやるもんじゃないと思ったな

[6956: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[6957: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[6958: 匿名さん]

そうかと思えば専有部分と共用部分の区別がつかなくて工事個所の見落としをして予算不足の後始末を理事会に押し付けた低能修繕委員長がいて大迷惑だったｗ

[6959: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[6960: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[6961: 匿名さん]

大規模修繕工事のとき、設計監理方式を採用しているマンションは
少ないと思うよ。
デベ系はもちろん、小規模マンションは管理会社主導になるか、責任
施工方式、いわゆる丸投げ方式になりがちだからね。

[6962: 匿名さん]

しかし、マンションの住民では建物設備の知識
はあまりないからね。

[6963: 匿名さん]

マンションの理事連中に知識がないから管理会社や
建設業者にいいようにされるんだろう。

[6964: 匿名さん]

>>6963 匿名さん
またか？飽きないね

[6965: ご近所さん]

ここの書き込みレベルでは設計コンサルにいいように丸め込まれるだろう

[6966: ご近所さん]

そこを狙っての誘導スレ。
低レベルの低うんちく。

[6967: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
あまりしつっこいと削除またはあく禁になるよ。

[6968: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[6969: 匿名さん]

お前との削除合戦が始まるかもね。

[6970: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[6971: 匿名さん]

>>6969
このスレに不満があるのなら、実力があれば
自分でスレを立てればいいんだよ。
ただ邪魔をするだけのためにあちこちで書き込みを
しているようだが、みんなの嫌われ者だというのが
分らないのか。
私が立てたＰＡＲＴ２も無視されつづけたのでここに
くるようになったんだろうが。
これからもあなたの書き込みは無視するけどね。
自分でスレを立ててみなよ。

[6972: 匿名さん]

設計監理の仕事は大変だけど、マンションの大規模修繕
工事の経験のない建築士がそれをやっているのも多々ある
んだけど、大丈夫なのかな。

[6973: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[6974: 匿名さん]

＞6971
頭大丈夫なの？
パスワードで参加者に制限掛けるといいよ。
そうすれば賛成者しか閲覧できなくなるし、反対意見も出てこない。
となると、掲示板の意味をなさなくなるね。
6971がこの掲示板から出ていくしか方法は残されていない。
どうする？

[6975: 匿名さん]

ぼくはスレ主だからね。

[6976: 匿名さん]

>>6974
僕が立てたスレだから、いやならここにこなくていいよ。
それでもここは素晴らしいスレだからきたいんだろうね。
いろんな質問にすぐ答えてくれるし、いろんな情報を提供
してくれるスレだからね。

[6977: 匿名さん]

別スレからも出て行けといわれ、ここでもスレ主から
こなくていいといわれているけど、それでもここに
くる理由は何なの。
それだけ魅力のあるスレなんだろうね。

[6978: 匿名さん]

＞それだけ魅力のあるスレなんだろうね。
その通り。
ツッコミ所満載のスレであることは間違いない。
いじられたいんでしょ？

[6979: 匿名さん]

くやしかったら自分でスレ立ててみなよ。
ＰＡＲＴ２は１万レス以上、ここももうすぐ
７，０００レスだからね。
できないんだったらおとなしく退散しなよ。

[6980: 匿名さん]

少し相手をしてやったけど、もうこれで終わり。
これからは完全無視。
つまらない相手をしていると、このスレの価値が
落ちてしまうからね。
つまらない書き込みに対しては、大規模修繕工事や
専有部分の配管等の書き込みをするからね。
これはいままで作成している資料の一部をもって
くるだけだから簡単にできるからね。

[6981: 匿名さん]

君はある意味、暇だからね。
マンション管理士の資格、本当にとってるの？

[6982: 初心者]

私のマンションで管理規約の別表に敷地面積の誤記載がありました。変更するには特別決議が必要ですか？

[6983: 匿名さん]

>>6982 初心者
敷地面積の誤記載は放置できません。誤記載も規約とすれば
区分所有法３１条に従うべきでしょう。

[6984: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合で
計画しているマンションはありますか。

[6985: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合としてやるには
規約の改正や修繕積立金の値上げ等いろいろと
やらなければならないことが多々あります。

[6986: 匿名さん]

専有部分の配管も共用部分の配管も同じ管財を使用
しているので、同じように劣化します。

[6987: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。
＊施工業者選定の検討・・・・合同専門委員会で行います。

[6988: 匿名さん]

規約集の誤記載なんか「印刷ミスでした」て張り紙したら一件落着ｗ

[6989: 匿名さん]

専有部分の取替をやるのに規約改正するのは、うるさい暇ジジイ組合員がゴチャゴチャ言う底辺組合だけ

[6990: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[6991: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[6992: ご近所さん]

そろそろ門松の準備をする必要がある。
レンタル業者選定は理事長一任ではなく入札方式で決めるべきだろう。

[6993: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[6994: 匿名さん]

民法７１条（笑）

[6995: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[6996: 匿名さん]

＞レンタル業者選定は理事長一任ではなく入札方式で決めるべきだろう。
スレ主の意向は、理事長が管理会社を通して価格交渉するのが一番だと思っている。
管理会社とは目に見えない太い絆で結ばれているからね。

[6997: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[6998: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[6999: 匿名さん]

マンション管理士等への質問事項でないのに自問自答をしている
マンション管理士等がいます。
スラ荒らしですので、質問にだけ答えてください。

[7000: 匿名さん]

私はスレ主です。
質問がない時には、マンション管理に役立つ情報を
皆さんに提供しているのです。

[7001: 匿名さん]

>>6983 匿名さん
誤記載も規約とすればって…それを聞いてるんじゃないの？質問をただなぞるだけなら黙ってれば。

[7002: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉に行おうという進んだマンションはすばらしい
と思いませんか。

[7003: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[7004: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事は、その工事の段取りが
大変です。
在宅の調整や水の使用やトイレの使用等を注意しなければ
なりません。

[7005: 匿名さん]

工事の順番の調整をするのは管理員に依頼しないと
難しい。
工事業者ではなかなかできないだろうしね。

[7006: 匿名さん]

兎に角専有部分の配管の更新工事は
ややこしい。
トイレにもいけないしね。

[7007: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる前に
やらなければならない共用部分の工事をすべてやる
方が大事かもしれませんね。

[7008: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[7009: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[7010: 匿名さん]

輪番制の理事はどうですか。

[7011: 匿名さん]

仕事をもっている者にとってマンション管理は
どうでもいいこと。
輪番制だろうがなんだろうが理事はやりたくない。
仕方なく理事になったら欠席すればいい。

[7012: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[7013: 匿名さん]

理事会欠席して理事会が流会になって物事が決まらなくて管理が十分できなくて事故が起こったら休んだ理事の弁償責任

[7014: 匿名さん]

理事会を全欠することがわかっているのであれば最初から理事をやらないほうがいい
出席できないんで理事としての責任を果たせないんで組合員に迷惑をかけることになるんで辞退しますと言えば、強制されることはない
組合員の義務は管理費を払うこととマンションをきれいに使う（ロビーでＢＢＱしない、ＥＶ内で立ちマンしない、中庭の植え込みに放尿しない）ことの２つだけで、理事を引き受けるかどうかは組合員が自分で決める

[7015: 匿名さん]

くるなといっている者がまたきているね。
自分が立てたスレをしっかりやれよ。
また、違うスレをたてなければならないな。

[7016: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[7017: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[7018: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

[7019: 匿名さん]

管理規約を「マンションの憲法」とか言う連中もいるが、国土交通省の官僚が作成した標準規約ならまだしも素人の理事や規約改正委員が書いた改正規約は外国人技能実習生の作文レベルの代物も多いので、本当にこれでいいのか法令と照らし合わせてよく考えようね

[7020: 匿名さん]

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。