「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6861: 匿名さん]

>>6859
コテハンで書き込みをしろといいながら、次から次に
ハンドルネームを変えるのかいな。

[6862: 匿名さん]

>>6861 匿名さん
そこ？気になるの？構わないで頑張って屁理屈を垂れ流しなよ。

[6863: 匿名さん]

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

[6864: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[6865: 匿名さん]

理事にマンション管理士の有資格者がいると助かります。

[6866: ご近所さん]

参考書や受験料を組合管理費から捻出し、希望者を募ればいい。
マン管士資格者は常任制として特別手当を出してその能力を発揮してもらえばいい。
目指す利益が同じ方向だから、管理会社よりも大きな利益をもたらしてくれることに違いない。

[6867: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[6868: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[6869: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[6870: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[6871: 匿名さん]

やはり最終的には管理組合がやらなければならないのかな。

[6872: 匿名さん]

>>6870
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を、【専有部分の管理と一体】として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」と記載

① ではなく、【共用部分の管理と一体】ではありませんか?
②是非ご教授頂きたいのですが、【事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要となってきます。】とありますが、管理組合の自己資金＋借入金
で工事業者への一括支払いは駄目でしょうか?
　

[6873: 匿名さん]

共用部分の管理と一体も専有部分の管理と一体も同じだと
思いますけど。
当然修繕積立金でまた足りなければ借り入れをして支払い
に充てることになります。

[6874: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[6875: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[6876: 匿名さん]

やはり専有部分の配管の更新工事は管理組合として
一斉にやれればいいね。

[6877: 匿名さん]

しかし、修繕積立金の値上げはしたくない。
両方自分の都合のいいようにはならないか。

[6878: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには
住民の抵抗もあります。
それが裁判になっているところもあります。
しかし、最終的には総会での決議は優先されますので
結果的には組合員はそれに従わなければならなくなります。

[6879: 匿名さん]

>>6877 匿名さん
修繕積立金の値上げをしたくないのは、それが管理組合にとって不必要等代替え案があって反対しているケースと個人の資産事情で払えない払いたくないケースによるものがあり、双方が重複したりもして同じ反対でも話がややこしくなるんだよね。

[6880: ご近所さん]

>6877 匿名さん
簡単なことです。
管理費を合理化して縮小し、その分、修繕積立金に回せばいい。
管理会社をカットすると、修繕積立金なんて＋3000円位は軽いと思うよ。
要するに発想の転換だね。