「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6851: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[6852: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、専門委員会を立ち上げますよね。
しかし、だれかが音頭をとって引っ張っていかなければその
委員会はうまく回りません。

[6853: 匿名さん]

専有部分の配管も管理組合として一斉にやるように
した方が良いですよ。

[6854: 匿名さん]

※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成）
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般

[6855: 匿名さん]

建物診断業者と設計監理業者はおなじの方が
いいように思えます。
重複している部分も結構ありますので、同一にすることで
経費も安くなる可能性がありますから。

[6856: 匿名さん]

そもそもデベ系の管理会社と契約しているマンションでは
設計監理方式は採用しません。
設計監理方式を採用して、工事業者が親会社でなくなったら
子会社の管理会社の責任問題になりますから。

[6857: 匿名さん]

>>6856 匿名さん
デベ系の管理会社が決定する訳ではないでしょう？ご自身のマンションがそうであったとしても言い切れないでしょう？デベ系のマンションの管理組合はバ○ばかりのように聞こえます。

[6858: 匿名さん]

デベ系の管理会社と契約していれば、大規模修繕工事となければ
設計監理を管理会社がやるのが普通。
そうすれば必然的に親会社が候補として選定されることになる。

[6859: 通行人]

>>6858 匿名さん
思い込みと決めつけのクセがスゴイ。

[6860: 匿名さん]

設計監理業者の大規模修繕工事に対する
影響力はそれだけ大きいということ。

[6861: 匿名さん]

>>6859
コテハンで書き込みをしろといいながら、次から次に
ハンドルネームを変えるのかいな。

[6862: 匿名さん]

>>6861 匿名さん
そこ？気になるの？構わないで頑張って屁理屈を垂れ流しなよ。

[6863: 匿名さん]

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

[6864: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[6865: 匿名さん]

理事にマンション管理士の有資格者がいると助かります。

[6866: ご近所さん]

参考書や受験料を組合管理費から捻出し、希望者を募ればいい。
マン管士資格者は常任制として特別手当を出してその能力を発揮してもらえばいい。
目指す利益が同じ方向だから、管理会社よりも大きな利益をもたらしてくれることに違いない。

[6867: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[6868: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[6869: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[6870: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[6871: 匿名さん]

やはり最終的には管理組合がやらなければならないのかな。

[6872: 匿名さん]

>>6870
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を、【専有部分の管理と一体】として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」と記載

① ではなく、【共用部分の管理と一体】ではありませんか?
②是非ご教授頂きたいのですが、【事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要となってきます。】とありますが、管理組合の自己資金＋借入金
で工事業者への一括支払いは駄目でしょうか?
　

[6873: 匿名さん]

共用部分の管理と一体も専有部分の管理と一体も同じだと
思いますけど。
当然修繕積立金でまた足りなければ借り入れをして支払い
に充てることになります。

[6874: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[6875: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[6876: 匿名さん]

やはり専有部分の配管の更新工事は管理組合として
一斉にやれればいいね。

[6877: 匿名さん]

しかし、修繕積立金の値上げはしたくない。
両方自分の都合のいいようにはならないか。

[6878: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには
住民の抵抗もあります。
それが裁判になっているところもあります。
しかし、最終的には総会での決議は優先されますので
結果的には組合員はそれに従わなければならなくなります。

[6879: 匿名さん]

>>6877 匿名さん
修繕積立金の値上げをしたくないのは、それが管理組合にとって不必要等代替え案があって反対しているケースと個人の資産事情で払えない払いたくないケースによるものがあり、双方が重複したりもして同じ反対でも話がややこしくなるんだよね。

[6880: ご近所さん]

>6877 匿名さん
簡単なことです。
管理費を合理化して縮小し、その分、修繕積立金に回せばいい。
管理会社をカットすると、修繕積立金なんて＋3000円位は軽いと思うよ。
要するに発想の転換だね。

[6881: ご近所さん]

管理会社の仲介がなくなることで、修繕費そのものも安くなるし、修繕に値する工事か否かの判断も、管理組合のペースで進められる。

[6882: 匿名さん]

マンションの総合保険を結んでいるマンションは多いと
思いますが、築２０年を経過すると大手損保会社の保険料は
今までと同じ契約内容としても、２倍程度の大幅な保険料に
なると思います。
そこで建物設備（特に給排水管の管理）の配管の管理を専有部分
も含めて管理組合として取り組めば保険料が大幅に削減されます。
日新火災海上さんのドクター保険の審査を受けて評価が良ければ
それに合わせて保険料が安くなります。
是非そういうマンションの方は、ドクター保険の審査を受けてみて
下さい。
日新火災海上のドクター保険で検索すればやり方等は簡単にわかる
と思いますので。
うちのマンションはＳＳ評価を受けて、従来の保険料より更に安い
保険料でやれています。

[6883: 匿名さん]

スレ主ですが、私はご近所さんの書き込みについては一切
返答等はしません。
この方はＰＡＲＴ２でも拒否しましたし、別スレでも無視
されている方ですので。

[6884: 匿名さん]

ドクター保険は、マンション管理に自信があれば
是非応募すべきです。

[6885: 匿名さん]

>>6882 匿名さん
ちなみに東京海上と日新火災は同じグループだけど保険商品が全く異なるよね。

[6886: 匿名さん]

同じグループというだけのことですよ。
営業方針や財務も全くの別物です。

[6887: 匿名さん]

是非ドクター保険の審査を受けてみませんか。
自分のマンションの管理状況がどういう位置に
いるかもわかりますよ。
審査は、長期修繕計画の内容、漏水状況、管理規約や
各種細則、理事会の状況、広報活動のやり方等あらゆる
分野の審査があります。
特に配管の工事の計画は、共用部分、専有部分とも重要視
されます。それに修繕積立金の１戸当たり月の金額も。
そういったものを総合的に審査して評価され、それに
よって保険料が決まります。
審査は保険会社と契約したマンション管理士が行います。

[6888: 匿名さん]

ドクター保険の審査を受ければすべて保険料が
安くなるものではありません。
マンションの管理状況が悪ければ他の大手損保会社
と変わらない保険料になります。

[6889: 匿名さん]

この問題に関心をしめさないということは、現役の理事が
ここにはいないのかな。

[6890: ご近所さん]

＞現役の理事がここにはいないのかな。
当たり前でしょ。
ここにいるのは管理会社のフロントマン或いは関係者だけです。
構図としてはマン管士がフロントマンを教育している。
あるいは、フロントマンがフロントマンを洗脳している。

[6891: 匿名さん]

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

[6892: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[6893: ご近所さん]

>ここにいるのは管理会社のフロントマン或いは関係者だけです。
その根拠に、自主管理の話に移行するとその他大勢がヒステリックな罵声を浴びせてくる。
管理会社による管理方法も自主管理による管理方法も、管理組合にとっては同レベルの選択肢。
参加者が管理会社関係者のみだから、自主管理の話となるとヒステリックになり、管理会社関係者が妨害する。
スレ主もその一人だ。

[6894: 匿名さん]

管理会社に実情を暴露するスレから追い出されたので
ここにきたんだろう。かわいそうに、誰からも相手にされないんだな。
ここでも書き込まれた内容については返答は絶対しないよ。

[6895: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[6896: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[6897: ご近所さん]

>管理会社に実情を暴露するスレから追い出されたのでここにきたんだろう。
意味不明？
頭大丈夫？
＞ここでも書き込まれた内容については返答は絶対しないよ。
返答などいらない。
管理会社関係相手に説教する気はない。
理事会関係のROM専の方に発信している。

[6898: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[6899: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[6900: 匿名さん]

理事会は議題を誰が考えるかが大切です。
管理会社任せにせず、理事長が考えることですね。