「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6741: 匿名さん]

建物診断業者、設計監理業者を応募するときは、
上記内容で募集をかければ、公平な見積もりが
できると思います。
おなじ条件で相見積もりをとならければ意味がありません。

[6742: 匿名さん]

6740はなかなかいい書き込みだ。

[6743: 匿名さん]

工事業者選定は、どのように行うべきなのでしょう？

（参考）
提言”からの１年、そして今後の行方－不適切コンサルタント問題－
一般社団法人 マンションリフォーム技術協会 個人会員一同
https://marta.jp/wp_ogurakaizer/wp-content/uploads/2017/12/marta-27th-...

　設計・監理に関わらない第三者が工事業者選定を行うべきとする意見もあります。しかしその場合、設計・監理に関わっていない（出来ない）、あるいは建築技術者以外の第三者に、その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。それは無理と言うべきでしょう。

可能性としては、むしろ「不適切な関係者」を増やす結果にならないでしょうか。官公庁・大企業においても、実質的に発注先を決めるのは営繕などの建築専門技術者の仕事です。特定の「不適切コンサルタント」に問題があるのであって、コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。

[6744: ご近所さん]

＞6743　匿名さん
＞その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。それは無理と言うべきでしょう。
そんなアホナ。
お役所の公共事業の発注工事を例にすると、設計監理が関わらない業者選定がすべてだし、そうすることで、設計管理と業者との癒着を未然に防ぐことができる。
君は常識がないね。
どうして設計管理が業者選定に関わらなくてはいけないの。
バックマージンが貰えなくなるからだろうけど。
＞コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。
現実に問題があるからこれだけ社会問題となっている。
そもそもコンサルトなんて必要のない組織。
管理が必要なら、責任を負わせたうえで業者管理とすればいい。
管理の上に無責任な管理は不必要なうえに、無駄な経費の出費となる。
無知な組合員を格好の餌とばかりに貪り纏わりつくのはやめてほしい。
ハイエナのやる行為だ。
余分な話だけど、設計事務所ほど裏リベートを要求する組織はいない。
設計管理料だけでは旨みがないもんね。

[6745: 匿名さん]

※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

　　建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
　　設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。前回は１３日間実施しました。（施工数量算出のため）
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成） ３回検討会
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般
建設会社との各種契約

[6746: 匿名さん]

建物診断を依頼するのはいいんだけど、何を診断するのかが
わからない者もいるんだろうね。
特に設計監理会社がどんなことをするのかぐらいはしっかり
把握しておかないとね。

[6747: 匿名さん]

ご近所さんにはかかわらない方がいいよ。

[6748: ご近所さん]

＞6746 匿名さん
＞建物診断を依頼するのはいいんだけど、何を診断するのかがわからない者もいるんだろうね。
何をとぼけているの。
何を診断するかだって？
まさかペットの健康診断でも依頼されているとでも思っているの？
建物受診に応じる人間がこの程度の知恵しか持っていないのではアウトだな。
＞設計監理会社がどんなことをするのかぐらいはしっかり把握しておかないとね
何を偉ぶっているの。
しっかりとした説明をすべきなのはどちらなの？
お客様ファーストの精神が微塵もない。
これでは管理という業務はとてもじゃないが任せられない。

[6749: 匿名さん]

　※設計監理業者・・・・専門委員会の技術上の代弁者
　　　　専門委員会のよき相談相手でもあり、我々住民に代わって工事の監理をしてくれるプロ
　　　の建築士でなければならない。
　　　　そのためには、選定するときは見積額だけでなく専門委員会の評価も大切であり、相談
　　　のしやすさ、誠実さも考慮に入れて選ぶべきです。

[6750: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、管理会社にも工事に関する会議や
議事録作成等の援助をしてもらっていますか。
その際、委託契約は別途結んでいますか。

[6751: 匿名さん]

>>6748 ご近所さん
通常の大規模修繕に設計管理など必要はありません。
単純な工事であるが、工事費が高額なだけだ。
利権に群がろうとする関係者が群れて食い物にするだけである。
節約しましょう。

[6752: 匿名さん]

この問題はご近所さんが介入してきたので返答はしません。

[6753: 匿名さん]

もう一度、下記内容を勉強しましょう。
※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

　　建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
　　設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。前回は１３日間実施しました。（施工数量算出のため）
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成） ３回検討会
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般
建設会社との各種契約

[6754: ご近所さん]

＞6749匿名さん
まるで、第三者機関による設計監理の押し売りだな。
業者との請負契約で瑕疵に対する損害賠償は義務付けられている。
ところが、第三者機関による瑕疵の見落としには損害賠償は義務付けられていない。
そこにつけ込むビジネスはハイエナ手法だ。
最低でも、瑕疵検査に対する【監理検査の見落としに対しては保証】しないといけない。
そうか、ボランティアで管理するかだ。
無責任体質のまま有料で管理することは、単なるぼったくり営業だ。

[6755: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

[6756: 匿名さん]

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[6757: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）

[6758: 匿名さん]

＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

　※今後の組合の対応としては、規約の改正をしておく必要があります。

[6759: 匿名さん]

国税庁はマンションの駐車場の脱税については
動かないでしょう。
大阪税務署は指摘しましたけど。
もっと巨悪に対して動いて欲しい。

[6760: 匿名さん]

マンションの空き駐車場対策で税金の心配を
するより空きに対する対応の方が大変。

[6761: 匿名さん]

駐車場がほしい。
うちは５年置きの抽選だけど、それに外れたら自分で駐車場を探さなければ
ならない。

[6762: 匿名さん]

滞納金の延滞税はうちは１４．６％だけど、これは
国の規定に合わせたのかな。

[6763: 匿名さん]

管理会社と管理組合が対立していることは普通では
考えられないことだけどね。
雇う側と雇われる側の関係だからね。
管理会社にとって管理組合はお客様だよね。
それにお客様が自由に管理会社を変えられるんだから。
マーケッティングの基本中の基本だよ。

[6764: 匿名さん]

お客様は神様です。
お客様は常に正しい。
これがケッティングの基本的な考え方です。
みなさん、当然知ってますよね。
大学で習いませんでしたか。資本論を。

[6765: 匿名さん]

「ケッティング」を語る前に、法人税の税率を調べ直すこと。

[6766: 匿名さん]

>>6765さん
相手のミスを指摘するだけではなく、正しい書き込みを
すればいいだけですよ。
現在はこうなっているんではないですかとね。

[6767: 匿名さん]

相手のミスをたたくためにここのスレに来ている者もいる
ようだけど、もっとみんなの役に立つことを書き込んでほしいね。
間違っていたときは自分の意見を書き込めばいいのであって、書き
込み者の批判だけしていてはなんのプラスにもならない。
書き込み者もみている者も、お互いがブラスになり勉強できれば
いいんじゃないかな。

[6768: 匿名さん]

マンション管理士の試験が近づいてきましたが、受験を
目指しておられる方へアドバイスを。
過去問や市販の問題集を購入して力をつけてください。
問題を解く場合は、１問ごとに何故正解したのか、何故
間違ったのかを必ず検討していってください。
それを理解することが合格の近道です。
問題集の１問１問の正解をめざすのではなく、１問ごとの
内容、つまり何故正解なのか何故不正解なのかを確実に
把握してください。

[6769: 匿名さん]

大学の試験とか資格試験に合格する秘訣は、
教科書や基本書で知識を高めるのではなく、
問題集で力を伸ばすのが最善の方法です。
これを知らないと無駄な時間だけを費やして
目的は達成できません。

[6770: 匿名さん]

問題集で力をつけるのは常識だよ。

[6771: 匿名さん]

それにしても大規模修繕工事の進め方は難しい。
よほど知識がないと理事会や専門委員会で進めて
いくことはできない。

[6772: ご近所さん]

＞6771　匿名さん
何ぼやいているの。
能力のない人間が能力以上のことに手を付けるから難しいのです。
能力が必要なことは能力のある方に進行して貰えばいい。
理事会はその舵取りだけすればいい。
大規模修繕工事なら熟練した建築業者に請負工事契約を結んで任せればいい。
修繕内容が決められないなら、別に修繕工事などする必要もないと思う。
修繕しないことで起きる障害が明らかなときは、その時に修繕すればいい。
大規模修繕を義務化するのは本末転倒。
人間同様、建物にも個性がある。
個性に合わせた対応が必要です。

[6773: 匿名さん]

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

[6774: 匿名さん]

※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月

[6775: 匿名さん]

上記修繕積立金の中には大型設備分は含まれていません。
大型設備とは、エレベーター、給水設備、玄関扉、サッシ、
給排水管、専有部分の配管の更新工事費等です。
マンション管理センターが公表している望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円としています。
これには専有部分の配管の更新工事費は含まれません。

[6776: 匿名さん]

管理費については、５０戸のマンションと１００戸のマンションでは
おなじ管理であっても、１戸当たり月の管理費の額は当然違います。
エレベーターの点検費用が月６万円の場合、年間７２万円ですが、
５０戸の場合は月１戸１，２００円ですが、１００戸の場合は
６００円でいいことになります。
これが全ての費用に該当します。
だからマンションは大規模マンションの方が効率的ということになります。

[6777: 匿名さん]

上記費用としては次のようなものがあります。
管理委託費、管理員費、清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防点検費、電気設備保安業務費、水質検査費、電気料、
水道光熱費、自動ドア点検費、植栽管理費、浄水費、防犯カメラ費用、
雑排水管高圧洗浄費、理事手当、照明交換、小修繕費等があります。

[6778: 匿名さん]

だから小規模マンションより大規模マンションの方が
効率的というわけです。

[6779: 匿名さん]

管理費もそうだけど、修繕積立金も同じ
ことがいえますね。

[6780: 匿名さん]

修繕積立金はみんなの積立金だから
多い方が良い。

[6781: 匿名さん]

修繕積立金がないとスラム化してしまうよ。

[6782: 匿名さん]

修繕積立金の適正額を知って、足りなければ値上げを
早くしないと、その時になって工事をしようとすれば
借り入れをしなければならなくなる。
借り入れをすれば当然修繕積立金で返済をしなければ
ならなくなるので、二重に苦しくなる。

[6783: ご近所さん]

＞二重に苦しくなる。
別に資金もないのに、借金までして必要のない修繕工事までする必要はない。
修繕工事の方を見送ればいい。

[6784: 匿名さん]

思わず答えるところだった。
さわっちゃいけない人だからね。

[6785: 匿名さん]

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

[6786: 匿名さん]

　＊建物診断報告書の作成

　＊長期修繕計画書を作成する場合は、建物診断が不可欠。部位別に工事の実施時期、範囲、
　　仕様から概算費用の制度が把握できる。

　＊２回目の大規模修繕工事では、物理的劣化と並んで社会的劣化も進んでいますので、建築
　　関係だけでなく、設備（給排水管等）の調査から機械設備を含めて広範な診断と検討が必要
　　となります。

　＊一次調査の実施内容例
　　　　目視及び壁面降下調査（目視打診、触診）
　　　　機械測定調査
　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　コンクリート圧縮強度試験・・・シャミットハンマーによる非破壊試験

　＊外壁調査
　　　　外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　　サーモグラフィカメラを使用して外壁面の赤外線画像からタイルやモルタルの浮き、表
　　　　　　層部の欠陥を検出する。ゴンドラを使用しての点検方法もあります。

[6787: 匿名さん]

建物診断もいろいろあるんですね。

[6788: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[6789: ご近所さん]

投資用マンションでもないのに資産価値ばかり気にしてどうするの。
資産価値を上げると不動産取得税が課せられる場合もある。
それに伴って、固定資産税も上がるかも。
居住用マンションならそこそこでいいんじゃないの。

[6790: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。