「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6721: eマンションさん]

>>6720 匿名さん
原則はそうでしょうが、デベのアフター点検では売主に確認を丸投げしている管理組合も多いそうです。

[6722: 匿名さん]

設計監理方式で大規模修繕工事をしているマンションでは
そういう問題はかなり解消できますが、新築マンションの
場合は、見えない部分の瑕疵は専門家である第三者でないと
分らないと思いますね。
瑕疵がないかを確認するのを職業としていれば、必死で瑕疵を
探しますから。

[6723: ご近所さん]

>6715 匿名さん
>eマンションさんは一度もマンション管理士とはいっていないでしょう。
マン管士でないとも言ってないですよ。
eマンションさんと友達なんですか？
＞6714　匿名さん
＞組合員であれは依頼しなくても同席できます。
そうですよね。
一般常識で当然のことを eマンションさんは恩着せがましく言う。
スレ主とそっくりですね。
誰が主役かわかってないみたいですね。
＞6716　 eマンションさん
＞だから事前に承諾得る事は当然でしょう。
誰に承諾を取るの？
工事中の現場じゃあるまいし。
勘違いの多い方ですね。
＞6717　匿名さん
＞マンション管理士とかスレ主、委託管理会社とかの追及というか関心が強い方ですよね。
良いことだと思いますよ。
特に管理会社や管理に絡む第三者機関は悪徳業者も多いですからね。
彼らはステマで誘導するのがオハコですからね。
＞自分が住んでいるマンション名や委託している管理会社、工事依頼先等自分も公開すればいいのにね。
スレ主みたいに良い管理会社に出会えば胸を張って紹介しますよ。
スレ主はそれさえも拒む。
何か事情がありそうですね。
＞やはり６７１４さんは触っちゃいけない人です。相手にしない方がいいですよ。
私は6714さんではないが、彼にどうやって触るの。
気持ち悪いですね。
一人芝居では偏向内容となり、公平性が保たれない。
意見の違う方と相手になることで、自分の正当性を証明しないといけないんじゃないかな。
＞6722 匿名さん
＞見えない部分の瑕疵は専門家である第三者でないと分らないと思いますね。
そんなことないですよスレ主さん。
そんなに検査したきゃ、デべさんに頼んで、見落とした瑕疵は全部第三者機関が責任をもって損害賠償に応じること条件にやらせてもらうといい。
住民に有償で瑕疵の検査をさせるって本末転倒も甚だしい。
第三者機関への検査費用をデべが持ち、見落とした瑕疵に対する損害賠償を第三者機関がすれば、皆さん万々歳で喜ばれますよ。
いいアイデアだと思いませんか？

[6724: 匿名さん]

>>6716 eマンションさん
危険な場所に行くのであれば危険防止のために
ヘルメット等の準備のお願いはしてもかまいませんが。
>>6710 匿名さんを再度お読みください。

[6725: 匿名さん]

>>6713 eマンションさん
依頼しなくても危険な場所の同席であれば防護服等の準備は依頼
していいでしょう。私たちは家主ですからね。
家主の依頼で建物や設備の管理等を委託しているのですからね。
理事長の承諾もいりません。
自分の家を見守るのですから自由に見守るのは保存行為に当たり
ますし、義務でもあります。勘違いをしないでください。

[6726: 匿名さん]

eマンションさん、面倒な人と関わりをもたない
方がいいですよ。
無視しましょう。
私は、ご近所さんには一切返答はしないことにしています。

[6727: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。

[6728: 匿名さん]

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

[6729: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[6730: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[6731: 匿名さん]

>>6726 匿名さん
私はご近所さんではありません。>>6723 ご近所さん は
素晴らしい意見を投稿してくれます。
おそらく、プロ中のプロの管理者等でしょう。

[6732: 匿名さん]

大規模修繕工事でみなさんのマンションでは、業者選定方法
としては、どの方式を採用していますか。
管理会社主導のデベ系のマンションであれば管理会社発注方式
なんでしょうが。

[6733: 匿名さん]

小規模マンションであれば、設計監理方式は資金的にも
難しいと思いますので、１社に絞った丸投げ方式が多い
とは思いますが。

[6734: 匿名さん]

できれば設計と監理は別々の方がいいでしょう。
住民に代わって工事の監理をしてくれる者がいると
いうことは心強いですからね。
それに元請会社からみれば、プロの建築士が工事の監理
をしているということはプレッシャーにもなります。
手抜きもできませんし、仕様書通りの材料を仕様通り使
わなければなりません。
利益率にも影響をきたします。

[6735: 匿名さん]

>できれば設計と監理は別々の方がいいでしょう。

どういうことでしょうか？

[6736: 匿名さん]

間違いやすい書き込みでしたね。
元請会社と設計監理業者を別にした方がいいという趣旨
で書いたものです。

[6737: 匿名]

>>6736 匿名さん

[6738: 匿名さん]

設計監理会社や建物診断会社を募集する際は
見積金額だけではなく、やらなければならない業務を
明記して同じ条件での相見積もりを取らなければ意味
がありません。

[6739: 匿名さん]

それを考えるのがわからない。

[6740: 匿名さん]

＊募　集　要　項
　募集要項につきましては、できるだけ同じ条件での相見積もりを取るために設定しました。

　「応募条件」
１）直近５カ年に分譲マンションの大規模修繕工事の設計監理実績が３件以上
２）専任の担当者が１級建築士の有資格者
３）業務期間中は、専任の担当者による理事会、修繕委員会にアドバイス及び業務報告
　　等を行える体制とすること。

　「建物診断」 　　下記業務を実施することを前提として見積額を提出してください。

事前調査、アンケート
建物調査、設備調査、劣化部位調査図作成
建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書の提出をして頂きます。
診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの保全
　　計画や改修・改良計画等を作成して頂きます。
総合所見も含めて住民説明会の実施・・・専門委員会と住民説明会の２回
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

　「設計監理」 　　下記業務を実施することを前提として見積額を提出してください。

工事概要書作成、仕様書、設計図作成、無修繕部位基本計画
工事費概算費用の算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成
見積要項書、共通仕様書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成
工事監理業務
設計業務
外壁調査・・・概算工事費算出での調査と足場を組んでからの精査の２回実施して頂きます。
長期修繕計画書作成（３回の検討会後設計概算書、数量調書をもとに計画書を作成）
専門委員会、業者との会議等への出席
１年、２年点検の立ち合い業務
その他設計監理業務に関するすべての業務