「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6681: eマンションさん]

>>6680 匿名さん
緊急を要しなくても指摘すればデベが修繕してくれる物を、先延ばしにする意味がわからない。
アフター基準に記載されている物は全て無償修繕でしたよ。

[6682: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵保険でも、リフォーム瑕疵保険も決められた
期間内であれば当然無償保証してくれます。
具体的にどういったところを無償で補修工事をしてくれたんですか。
躯体部分とか漏水、給排水管、電気設備等が対象でしょうが、そんなに
瑕疵があるものですか。

[6683: eマンションさん]

>>6682 匿名さん
具体的に挙げると特定されかれないので一部項目だけ。
サビ、塗装漏れ、塗装剥げ、排水不良、エフロ、擁壁クラック
このうち当初デベが補修するとしていたのは排水不良とエフロのみ。

[6684: 匿名さん]

マンション名とか工事業者を特定するとかそんなばかな
ことはしませんよ。
大規模修繕工事でも、１年点検とか２年点検をやりますが、
住民アンケート等をもとに設計コンサルタントと点検をして
瑕疵があれば施工業者が無償で補修をしてくれます。
錆び、塗装漏れ、塗装剥げは工事の手抜きですね。
それなりの効果はあったのですからたそれはよかったんだと
思います。費用対効果だけでなく、安心料も含まれますからね。

[6685: eマンションさん]

>>6684 匿名さん
観ているのはあなただけでは無いのですよ。
その他にも施工不良箇所がありました。
デベ責任の初期不良と経年劣化をしっかり切り分ける事が大事です。
3年目以降は何でも経年劣化と言われる可能性大ですから。

[6686: 匿名]

>>6671 eマンションさん
ご回答ありがとうございます！やはりやった方が良いんですね。もし良ろしければどちらの会社を使われたか教えて頂けませんでしょうか。またこの会社はやめた方がいいよでも。参考にしたいのでよければ教えてください。

[6687: eマンションさん]

>>6686 匿名さん
私たちが依頼した所は全国展開していないのと、営業と見られる可能性があるため会社名は答えられません。すみません。
点検する方のスキルが重要ですので、選ぶ際の判断材料は伝えます。
・アフター点検の実績(棟数)
・指摘し修繕した内容と金額
・契約内容(デベとの交渉が料金に含まれているか等)

マンション修繕と交渉に強い一級建築士が理想的です。

[6688: ご近所さん]

瑕疵保証に対する損害請求権は最低でも2年間は担保されます。
2年以内で、当該建物の当初の目的を達せられないような瑕疵は、建築業者が無償で修繕する義務があります。
契約によってはそれより長い期間になる場合もあります。
瑕疵内容が不法行為によるものであれば、瑕疵に気付いた時から3年以内であれば損害賠償請求ができます。
20年が過ぎると不法行為による損害賠償請求権は消滅します。

[6689: eマンションさん]

>>6688 ご近所さん
瑕疵を問えるは明らかに問題がある場合のみなのでハードルが高いです。
一方でアフター保証はブランドイメージを大事にしますから、交渉次第ではかなりの修繕を引き出せます。
ただし専門知識と実経験が豊富でないと指摘できませんので、専門家に点検を依頼する訳です。

[6690: 匿名さん]

品確法の保証は１０年ではないですか。

[6691: 匿名さん]

大規模修繕工事の場合は殆どが５年です。
手すりに関しては２年です。

[6692: ご近所さん]

＞6689 eマンションさん
＞瑕疵を問えるは明らかに問題がある場合のみなのでハードルが高いです。
問題のないところを修繕してどうするんですか？
何か勘違いされていませんか？
＞交渉次第ではかなりの修繕を引き出せます
当然、無料ですよね。
契約書面でその修繕内容範囲について約束されていますか？
書面で約束されているのであれば、交渉しなくても当然に修繕しないといけない。
＞6680　匿名さん
＞品確法の保証は１０年ではないですか。
品確法で10保証される瑕疵内容対象は、躯体構造に関する重大な欠陥と、屋根外壁からの雨水の侵入についての欠陥のみです。
それ以外は、対象範囲外です。

[6693: eマンションさん]

>>6692 ご近所さん
アフターサービス基準に記載されている内容なので当然無料です。
アフターサービス基準は各所有者が受け取っていますが、アフター点検だけでは基準に書いてある項目を細かく網羅してチェックしないですよ。

デベを信用し過ぎです。

[6694: ご近所さん]

＞6693　 eマンションさん
＞アフター点検だけでは基準に書いてある項目を細かく網羅してチェックしないですよ。
その通りだと思いますよ。
例えチェック済みの項目でもそのまま信用はできないので、住民自らチェックする姿勢が必要です。
＞デベを信用し過ぎです。
その反対なんですが、うまく伝わらなかったようですね。
具体的に、どういうところがデベを信用しすぎていると感じましたか。

[6695: eマンションさん]

>>6694 ご近所さん

> 問題のないところを修繕してどうするんですか？
この部分ですね。　
私は瑕疵とまでは言えないながらもアフターサービス基準に謳っている状況であれば、第三者点検で指摘しアフター補修できると伝えてきたつもりだったので、緊急性は無いが問題ある事が前提でした。
なので問題ないと言われた時点でデベ関係者かなと思ってしまいました。

[6696: 匿名さん]

アフター補修の件終わりかな。

[6697: eマンションさん]

そうですね。
最後に補足を書いておきます。

私の所では住民では気づかない施工不良が第三者点検でそれなりに見つかりまして、アフター補修で対応して頂きました。

一方で住民が気づかないという事は緊急性は低い場合が多いため、問題が出た都度、修繕積立金で補修する考え方もありです。

いすれにせよ住民でよく話し合う内容です。

[6698: ご近所さん]

＞6697　eマンションさん
＞住民では気づかない施工不良
具体的にどういった施工不良ですか？

[6699: ご近所さん]

＞6695　eマンションさん
＞私は瑕疵とまでは言えないながらもアフターサービス基準に謳っている状況であれば、第三者点検で指摘しアフター補修できる
言ってる意味が理解できない。
具体的に教えていただけませんか？
問題のないところに難癖付けて意味のないアフター補習を請求するという意味ですか？
単なるクレーマーじゃないですか。

[6700: ご近所さん]

第三者機関は無償で点検してもらえるのですか？

[6701: 匿名]

>>6700 ご近所さん
100万円近くかかります
無償な訳がないですw

[6702: eマンションさん]

基本的な補修内容は以下で答えています。
>>6683 eマンションさん

他にもアフター補修した部分はありますが、関係者が見れば確実にマンション名が分かる内容なので答えられません。

アフターサービス基準で保証すると記載された内容なのでクレーマーではありません。
アフター補修しなかった場合、施工不良が原因でもアフター保証が切れた後に経年劣化として扱われるような内容が多いです。

デベ点検は無料ですが第三者点検は有料ですので、価格に見合うか検討が必要です。

[6703: 匿名さん]

１００万も払ってやるべきことじゃない。無償のデベ点検で十分。
全国のほとんどのマンションは第三者点検はしていない。
それでも問題点はまずない。
ごね得ということかな。
今第三者点検の宣伝を盛んにやっているよね。
弁護士や司法書士が借入金の利息の過払い分を消費者金融から
取ってその報酬をもらっているようなもの。
しかし弁護士等は無償でやっているけどね。

[6704: ご近所さん]

＞6683　eマンションさん
>サビ、塗装漏れ、塗装剥げ、排水不良、エフロ、擁壁クラック
錆び？何のさびなの。
1,2年で錆びるなら、設計ミスかな？
有料なら責任体制をとるべきですね。
第三者機関検査ミスによる重大な過失に対して全面的に損害賠償するとか。
そうしないと、第三者機関をチェックする第四者機関が必要になってくる。( ´∀｀ )
無料なら大いに歓迎だ。

[6705: ご近所さん]

＞6702　eマンションさん
＞他にもアフター補修した部分はありますが、関係者が見れば確実にマンション名が分かる内容なので答えられません。
胸を張って自慢すべきことなのにスレ主同様コソコソと隠そうとする。
何か都合の悪いことでもあるのかな。
主婦の方はおいしいもの見つけた時はインスタで公表するよ。
第三者機関の宣伝代わりにインスタで公表しちゃえば。

[6706: eマンションさん]

サビは設置場所と素材の考慮不足ですね。
建築時に全てを考慮できる訳ないからアフターサービス基準が存在するのです。

住民にとってメリットないのに公開する訳ないよ。

[6707: ご近所さん]

>住民にとってメリットないのに公開する訳ないよ。
情報交換は、狭いおらが村同士の視野を広げるためにも有効な手段ですよ。
つまり、eマンションさん にとっては何の利益（お金儲け）にもならないから公開しないわけですね。
何のために、このスレにへばりついているの？
第三者機関の宣伝のためなの？

[6708: ご近所さん]

＞6706　　eマンションさん
＞サビは設置場所と素材の考慮不足ですね。
だから具体的に、設置場所と何の目的で使ったのか教えてほしい。
今後のマンション建築への教訓のためにもなるし、設計を志す方に悪い教訓としての知識も広がる。
良い知識、悪い知識を横につながることでシェアし、経験値を深めることで効率的なマンション管理も可能になってくる。
第三者機関みたいにお金もいらないし、その経験値は無限大。
組織として2,3名しか所属しない第三者機関では経験値に乏しいし、口から出まかせの無責任体質。
eマンションさんがいい例だ。

[6709: eマンションさん]

第三者機関の宣伝とか口から出まかせ言われて答える訳ないでしょ。

[6710: 匿名]

デベも負担を減らしたいからしっかりとした点検をしないように思うんだけどどうなんだろう？デベの点検に理事が同席するのはありなの？

[6712: 匿名さん]

[NO.6711と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[6713: eマンションさん]

>>6710 匿名さん
依頼すれば同席できますし、1年点検の際に一緒に廻りました。
設計や施工が正しい事前提のハイスピード巡回ですよ、メジャーセブンでさえね。

[6714: 匿名さん]

>>6713 eマンションさん
組合員であれは依頼しなくても同席できます。
自分のマンションの点検に同席するのに業者の承諾は必要ありません。
あなたはそれでもマンション管理士等ですか、？

[6715: 匿名さん]

＞＞６７１４さん
eマンションさんは一度もマンション管理士とはいっていないでしょう。
勿論スレ主旨はマンション管理士等といっていますが、それにはいろんな
方が含まれてはいますけどね。
住民にアンケートを取ればいいんですよ。それで不具合があれば補修工事
を無償でやってもらうだけです。

[6716: eマンションさん]

>>6714 匿名さん
私は理事長ですよ、マンション管理士とは一言も言っていない。
危険箇所にも同席する訳でヘルメット等の準備が必要、だから事前に承諾得る事は当然でしょう。
1年無料点検のやり方を実際に見て疑問を抱き、マンション管理士と一級建築士が所属する会社に第三者点検を依頼した訳です。

[6717: 匿名さん]

６７１４さんは、マンション管理士とかスレ主、委託管理会社とかの
追及というか関心が強い方ですよね。
自分が住んでいるマンション名や委託している管理会社、工事依頼先等
自分も公開すればいいのにね。
そして公開すればしたで批判の応酬だけでしょう。

[6718: 匿名さん]

やはり６７１４さんは触っちゃいけない人です。
相手にしない方がいいですよ。

[6719: 6710]

>>6713 eマンションさん
ご回答ありがとうございます。
1年点検がもうすぐあるので同席させてもらえないか掛け合ってみようと思います。そこで問題があったら6713さんと同様に2年目点検に向けて第三者にお願いすることになるかも知れませんね。

[6720: 匿名さん]

１年点検は理事とか修繕専門委員のメンバーは必ず
建設会社、設計コンサルタントと一緒に点検に立ち会う
のが普通ではないですか。
その点検で問題があれば、補修の話しになりますよね。
居室内のことについては、アンケートで工事後の不具合等
を確認して、それで問題のあるところは建設工事業者と設計
コンサルタント、理事等が補修工事について検討します。
１年点検や２年点検についての契約は大規模修繕工事時に
やるのが普通です。

[6721: eマンションさん]

>>6720 匿名さん
原則はそうでしょうが、デベのアフター点検では売主に確認を丸投げしている管理組合も多いそうです。

[6722: 匿名さん]

設計監理方式で大規模修繕工事をしているマンションでは
そういう問題はかなり解消できますが、新築マンションの
場合は、見えない部分の瑕疵は専門家である第三者でないと
分らないと思いますね。
瑕疵がないかを確認するのを職業としていれば、必死で瑕疵を
探しますから。

[6723: ご近所さん]

>6715 匿名さん
>eマンションさんは一度もマンション管理士とはいっていないでしょう。
マン管士でないとも言ってないですよ。
eマンションさんと友達なんですか？
＞6714　匿名さん
＞組合員であれは依頼しなくても同席できます。
そうですよね。
一般常識で当然のことを eマンションさんは恩着せがましく言う。
スレ主とそっくりですね。
誰が主役かわかってないみたいですね。
＞6716　 eマンションさん
＞だから事前に承諾得る事は当然でしょう。
誰に承諾を取るの？
工事中の現場じゃあるまいし。
勘違いの多い方ですね。
＞6717　匿名さん
＞マンション管理士とかスレ主、委託管理会社とかの追及というか関心が強い方ですよね。
良いことだと思いますよ。
特に管理会社や管理に絡む第三者機関は悪徳業者も多いですからね。
彼らはステマで誘導するのがオハコですからね。
＞自分が住んでいるマンション名や委託している管理会社、工事依頼先等自分も公開すればいいのにね。
スレ主みたいに良い管理会社に出会えば胸を張って紹介しますよ。
スレ主はそれさえも拒む。
何か事情がありそうですね。
＞やはり６７１４さんは触っちゃいけない人です。相手にしない方がいいですよ。
私は6714さんではないが、彼にどうやって触るの。
気持ち悪いですね。
一人芝居では偏向内容となり、公平性が保たれない。
意見の違う方と相手になることで、自分の正当性を証明しないといけないんじゃないかな。
＞6722 匿名さん
＞見えない部分の瑕疵は専門家である第三者でないと分らないと思いますね。
そんなことないですよスレ主さん。
そんなに検査したきゃ、デべさんに頼んで、見落とした瑕疵は全部第三者機関が責任をもって損害賠償に応じること条件にやらせてもらうといい。
住民に有償で瑕疵の検査をさせるって本末転倒も甚だしい。
第三者機関への検査費用をデべが持ち、見落とした瑕疵に対する損害賠償を第三者機関がすれば、皆さん万々歳で喜ばれますよ。
いいアイデアだと思いませんか？

[6724: 匿名さん]

>>6716 eマンションさん
危険な場所に行くのであれば危険防止のために
ヘルメット等の準備のお願いはしてもかまいませんが。
>>6710 匿名さんを再度お読みください。

[6725: 匿名さん]

>>6713 eマンションさん
依頼しなくても危険な場所の同席であれば防護服等の準備は依頼
していいでしょう。私たちは家主ですからね。
家主の依頼で建物や設備の管理等を委託しているのですからね。
理事長の承諾もいりません。
自分の家を見守るのですから自由に見守るのは保存行為に当たり
ますし、義務でもあります。勘違いをしないでください。

[6726: 匿名さん]

eマンションさん、面倒な人と関わりをもたない
方がいいですよ。
無視しましょう。
私は、ご近所さんには一切返答はしないことにしています。

[6727: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。

[6728: 匿名さん]

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

[6729: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[6730: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。