「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6521: 匿名さん]

素人だから何を書いても無罪

[6522: 匿名さん]

>6511 匿名さん 規約に規定がなければ、インターホン、熱感知器、ガス警報器は
>専有部分なんですが、それらの補修工事を管理組合がやっているマンションはありませんか。

ガス警報器は区分所有者の責任で交換する。単独で簡単に実施できる。
IH利用者には不要です。
インターホン、熱感知器、は専有部分であるが管理組合でやるかもしれない。理由は消防法関係で点検するときインターホン、熱感知器もシステムとして組み込まれて自動的に点検しているようだ。従って熱感知器点検のため在宅の必要はない。室内のデイスプレーで宅配ボックスに荷物が投函されるとデイスプレーでランプが点滅しわかる仕組みになっている。
熱感知器で異常を感知すると全戸に警報がなる。（異常を感知したフロアーと上階で警報がなればと思っているが。下階は慌てず避難できる。）。デイスプレー上に警報停止、火災確認、非常等ボタンがあるのでこれらが一体化されていると思われる。必然として管理組合の業務となる？。あいまいな投稿で申し訳けないが・・・・

[6523: 匿名さん]

>>6522さん
ありがとうございます。
私どものマンションでも熱感知器、インターホンは規定はありませんが
専有部分となっています。
ただ、補修工事は管理組合でやっています。
インターホンには警報装置もついているようです。
消防点検は室内に入らずできています。
私どもの組合では、規約でインターホン、熱感知器の補修工事は管理組合
で行うように規定してあります。
年２回行われる消防点検時に在宅の必要がないのはいいですよね。
ただ館内放送ができるのはいいのですが、あまり使い道はないようです。

[6524: 匿名さん]

国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。

〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。

[6525: 匿名さん]

>>6512　匿名さん　2020/10/28 15:25:03
>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

[6526: 匿名さん]

ただ、管理会社に聞くとインターホンの補修工事については
管理組合でやるところと各戸がやるところは半々とのこと。
規定されていないとこが殆どなので対応もバラバラということです。

[6527: 匿名さん]

管理会社に聞いたとのことですが、東福互光ですか？

[6528: 匿名さん]

>>6527さん
何故あなたは個人名をだされるんですか。
私はどこの誰とかは一切いっていませんよ。

[6529: 匿名さん]

その管理会社は、「インターホンは規約に規定されていないときは専有部分であるが、管理組合で修理をするところが半分ある。」と言っているのですか？

[6530: 匿名さん]

>>6529さん
あなたに質問しますが、インターホンの専有部分にあるものは
専有部分ですか、それとも共用部分ですか。
玄関モニターはインターホンの画像に直結していますが、専有部分
ですかそれとも共用部分ですか。

[6531: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分については、通常の管理に要する費用
についてはそれを専有する者の責任と負担で行うようになっています。
ただ、専有部分であるインターホンや熱感知器は専有部分ですから
それを所有している者の責任と負担で行うべきものです。
しかし、全戸一斉に交換する場合は、管理組合の責任と負担で行い
ますから、その専有部分のものも管理組合で負担することになります。
専有部分に管理組合のお金を使うということは全員の承認が必要なの
ですが、そこまでやっている組合はないのではと思います。
なぜかといいますと、インターホンを交換する場合、専有部分は各戸で
負担してくださいといっても、しょせん出どころは同じ区分所有者だから
です。直接出そうが、積立金として出そうが結局は同じ区分所有者の
お金だからです。

[6532: 匿名さん]

それにこういう規定もあります。
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合が
これを行うことができると標準管理規約で規定しています。
ただ、できるとはなっていますが、経費の負担については述べていませんが。

[6533: 匿名さん]

専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分ですが、住宅情報盤（インターホン）等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり「専有部分の【専用に供される】設備」ではないと考えられるので、共用部分であると判断しています。

[6534: 6533]

わたしのマンションの管理規約では、インターホンは専用使用権が設定されている共用部分であると規定されているので、通常の使用に伴う管理については、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならないとしています。

[6535: 匿名さん]

>>6534さん
インターホンが専有部分であれ、専用使用権のある共用部分であれ
いずれにしましても、通常の管理に伴うものに関しては専用使用権
並びに個人の所有物であれその者の責任と負担でやるのが自然です。
ただ、規約に管理組合負担で補修工事を行うとの規約が明記されて
いれば規約に則ってやればいいと思います。

[6536: 匿名さん]

>>6533さん
判断していますではなく、規約に明記しておく
必要があります。

[6537: 6533]

「自動火災報知設備」の感知器について言えば、感知器の回路は、１戸１回路とは限らない。
複数戸１回路の場合は、「専有部分の【専用に供される】設備」とはならない。

[6538: 匿名さん]

>>6536　匿名さん　2020/10/29 11:45:22
>判断していますではなく、規約に明記しておく
>必要があります。

ならば、
>>6512　匿名さん　2020/10/28 15:25:03
>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

[6539: 匿名さん]

【第２編　長期修繕計画作成ガイドライン】
第２章　長期修繕計画の作成の基本的な考え方
第１節　長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等
３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件
一　管理規約の規定
管理規約に、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に関する次に掲げる事項について、マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）と同趣旨の規定を定めることが必要です。
①～⑤（省略）
⑥専有部分と共用部分の区分
⑦（省略）

[6540: 匿名さん]

長期修繕計画書はだれが作成したものですか。
建築士が設計図面をみて仕様書等から作成したものであれば
いいのですが、単なるソフトで概略で作成したものではあまり
意味がありません。

[6541: お金を騙し取られた組合員]

大規模修繕計画と施工の違いを理解していない投稿である。
施工と計画は違います。

[6542: 匿名さん]

長期修繕計画を作成する場合は、建築士が竣工図面を
みて、設計概算書と数量調書を作成してから計画書を
作成します。
できるだけ各箇所の工事費の金額が明確になるようにします。

[6543: ご近所さん]

大規模修繕計画の骨子が総会で提案されたが、その内容はというと、該当マンションからは見当はずれの内容で、こちらが少し専門的な質問をするとしどろもどろ。
説明した管理会社側のフロントマンはその内容を把握できていない無能力者。
現場とは無関係の上層部からの命令での説明会。
単に、当該マンションが管理会社の近未来の利潤の標的とされただけの説明会だった。
余りに、組合員を馬鹿にした説明だった。

[6544: 匿名さん]

単に管理会社のフロントがソフトに打ち込んで作成した
長期修繕計画はアバウト以外の何ものでもないのでは。
それにそんなに期待する方がおかしいですよ。
しっかりした長期修繕計画を作成するのであれば、積算に
強い建築士を雇い、専門委員会を設置して半年ぐらい検討して
作成しなければね。当然竣工図面や仕様書を基礎データとして。
それに長期修繕計画の骨子を管理会社のフロントが提案するのも
おかしいでしょう。

[6545: 購入経験者さん]

図面も決算書も読めない理事に何言っても無駄

[6546: 匿名さん]

図面は素人には分かりにくいからね。

[6547: お金を騙し取られた組合員]

計画書に多額の組合費を投ずる必要はない。
計画は予算を確保する道具に過ぎない。
修繕周期が１５年前後の先は予測に過ぎない。

[6548: 匿名さん]

寂しいマンションですね。
もっと楽しいマンションもあるはずですよ。

[6549: ご近所さん]

元々、住民同士楽しくあるべきなのだが、組合財産を狙った管理会社の介入で住民間が対立し、組合運営が疑惑の温床となっている。
時代の進歩や環境の変化で、利益相反関係である管理会社抜きの組合運営を目指す時代に突入しているのかもしれない。

[6550: 匿名さん]

管理会社と管理組合を利益相反関係と考える
こと自体おかしいのでは。
共存共栄の関係でなければだめでしょう。
組合の財産を狙ったとかいっているが、それはマンション
にとって資産価値を高めるためにやったのかもしれませんよ。
その工事がマンションにとってなんのプラスにもならないこと
はないでしょう。
工事は事後保全と予防保全というのがあるんですよ。

[6551: 匿名さん]

例えば大規模修繕工事の周期を１２年でやるとこと
２０年でやるとこがあったとします。
早くやればそれだけ住民は快適であり、資産価値も
上がります。考え方の問題です。

[6552: 匿名さん]

自主管理はだめですよ。
それこそ理事長とかが長期に君臨すればマンションの私物化に
繋がります。
その場合は、それを排斥することは難しいでしょう。
管理会社なら理事会が動けば簡単に変更できますからね。

[6553: ご近所さん]

＞それこそ理事長とかが長期に君臨すればマンションの私物化に繋がります。
理事長が自主管理する時代は終わりつつある。
管理会社が理事会と共存共栄する時代も終わりつつある。
組合員の組合員による組合員のための組合管理の時代です。
理事会を軌道修正する力を組合内部で持つことが必要。
それが専門知識を持った管理者という立場だ。
管理会社は部外者でもあり、組合員の財産を餌として成り立っている寄生虫でもある。
管理会社と理事会の共存共栄はできても、管理会社と組合員はどこまで行っても利益相反の関係であり、組合員の利益を考えるなら管理会社を削除することは絶対条件でもある。
組合員を無視した理事会のみの利益を目指すなら、管理会社とのタッグもありかもしれない。

[6554: ご近所さん]

＞組合員を無視した理事会のみの利益を目指すなら、管理会社とのタッグもありかもしれない。
つまり、スレ主のような立場の方。
23,000円という管理費の額からそれが伺われる。
自分のマンションの管理会社の名前すら明かせないからね。
管理会社とズブズブではいくら面の皮が厚くても言えないのが当然。

[6555: 匿名さん]

管理会社を悪くいう者がいるね。
よほど管理会社に恨みがあるのかな。
もっと信じ信じられる関係になれるといいんだが。
ルソーみたいな考えだね。
組合員の組合員による組合員の時代？
それが管理者の外部導入ですか。
そんなことを望んでいるマンションは殆どありませんよ。
井の中の蛙大海を知らす。

[6556: 匿名さん]

このスレは相手をしてくれる者がいるから
いいでしょう。

[6557: 匿名さん]

管理会社、ばんざい。

[6558: ご近所さん]

昭和の昔は「自分たちのマンションは自分たちで管理する」だった。
しかし、最近は「管理はプロに任せてマンションライフを快適に過ごす」がトレンド。
１年交代の役員輪番制のマンションでは一流管理会社に管理を丸投げするのが無難だ。

[6559: お金を騙し取られた組合員]

うちは一戸建てを購入する財力のない者の住むマンションですから、
お金にはどうしてもシビアにならないと生活ができません。羨ましいです。

[6560: お金を騙し取られた組合員]

マンション管理士を代表しての発言と受け取る。
管理費等はますます高額になる。心配です。

[6561: 匿名さん]

戸建てとマンションは価格はそんなに変わらないのでは。
管理費や修繕積立金、そんなに高いですか。

[6562: 匿名さん]

高級マンションは管理人を自前で雇っている組合員もいる。
そんなマンションの組合員が自分のマンションの共用部分を
自主管理するわけがない。
普通のサラリーマンでそんなマンションには住めません。
自主管理を必要なのは貧乏人が住むマンションでしょう。
私は貧乏ですから管理費等は払いたくありません。

[6563: ご近所さん]

管理会社からの裏リベートは既得権益者にとってはおいしい餌。
理事経験者はこのおいしい餌元との関係を断ちたくない。
だから、管理会社がいなくなると困る。
組合員の利益でゃなく、自分の利益しか考えていない、単なる既得権益者。

[6564: 匿名さん]

>>6562さん
管理費には電気料金や電話料金、清掃費、電球の交換費用、
各種点検費用、小修繕費、保険料等もろもろがあります。
管理費は払いたくないといっても必要な経費はありますよ。
それから修繕積立金も計画修繕費用は必要です。
自主管理しても経費は必要なんですよ。

[6565: 匿名さん]

>>6563さん
管理会社が理事長や理事にリベートを払っているんですか。
理事が輪番制でもそういうことが行われるんですか。
そういうマンションは殆どないのではないですか。
単なる憶測で書き込まれているのではないですか。
証拠は多分ないでしょう。

[6566: 匿名さん]

>>6564 匿名さん
それ等を負担するのはやぶさかではありません。
管な経費の為には管理費を払いたくありません。
供託制度が認められるなら不審な経費支出に対しての支払い拒否のため
若しくは改善要求の為に行使したいのだが認められないらしいです。

[6567: 匿名さん]

不審な経費支出であれば支払い拒否はできるでしょうが、
その証拠は当人同士でなければ分からないことでしょうからね。
それにそれらの支出が支払い拒否できるものかも分りませんが。
改善要求は同じ組合員同士、話し合いで解決すべく知恵を出し
あっていくべきでしょう。

[6568: ご近所さん]

＞6565　匿名さん
＞そういうマンションは殆どないのではないですか。
スレ主の希望的な憶測に過ぎない。
現にスレ主自体も疑惑の対象となっている。
何故かというと、スレ主が自分のマンションの管理会社を公表しないことだ。
管理会社とズブズブならば、公表できない心理も理解できる。

[6569: 匿名さん]

管理組合について、組合員の関心は高くありません。
殆どの住民は現在の自分の仕事に追われ理事会への
関心は持たないのが普通です。
理事会は輪番制でいいのですが、それを実際管理して
いくのは会社をリタイアした者の中でやる気と実力の
ある方に依頼すべきです。
それを繰り返していけば、いずれ現役世代の者も理事会
を中心となって管理できる時代がやってくるのですから。

[6570: ご近所さん]

マンション内で管理ノウハウを蓄積していくことで、管理会社抜きの管理者としての人材を育てていけばいい。
同じ規模のマンション管理者と横のつながりを持つことで、先人としての他者からの知恵を借りればいい。
管理会社ではそれが不可能だが管理者なら可能だ。
競合関係にはなり得ないし、問題をシェアできるからだ。
重要なのは、理事長に権限を一極集中させないための、理事長の横行を軌道修正できるマンション管理者というポストだ。
なにがしかの法律知識と専門知識を持って、俯瞰的にマンション管理できるものの育成が各マンションに望まれる。

[6571: 匿名さん]

>>6568さん
どこにスレ主といっていますか。
私は単なる匿名さんですよ。
それに私は理事でもありません。単なる一般組合員です。
一般の組合員ですので工事には全くタッチしていませんし、
管理会社との付き合いもありません。

[6572: 匿名さん]

>>6570さん
管理者を外部委託するのは構いませんが、理事長は交代が
ありますが管理者は長期になりますね。
管理者をチェックするのは誰がやるんですか。
管理者が悪事を働くこともありますよ。
後見人を弁護士に依頼しても、身寄りがなく本人に認知が
入れば、預金をはじめ財産管理も弁護士任せになり、つい魔が
さすこともあります。

[6573: 匿名さん]

理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
３者とも信じられなかった場合、信じる優先順位はどう
なりますか。

[6574: 匿名さん]

理事長だけがマンションの住民なんだから、最終的には
理事長をとらざるをえないでしょう。

[6575: ご近所さん]

＞6572　匿名さん
＞管理者をチェックするのは誰がやるんですか
組合員全員でやればいい。
理事会でもいい。
＞管理者が悪事を働くこともありますよ。
当たり前のことです。
管理人も神様ではない。
第三者である管理会社なら悪事は平常茶飯事。
悪時の起きる確率は管理会社よりも少なくなるし、ブラックボックスがなくなることで悪事を見つけやすくなる。
対等の立場である理事会が管理者の悪事を監視すればいい。
管理会社の悪事となると監視の目が届かなくなる。

[6576: ご近所さん]

＞6573　匿名さん
＞理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
愚問ですね。
悪事は起きるものだと性悪説で対処すればいい。
つまり、すべてを疑ってかかる姿勢が必要だ。
誰を信じるかではなく、すべてを疑ってから取り組む姿勢が必要だ。
それと、理事長は単なる調整役であり、マンション管理職という職業に対してはど素人。
専門知識を必要とする管理者と同じ土俵では語れない。
管理者は、できれば内部管理者のほうがいい。
人材がいないのであれば外部管理者も仕方ない。

[6577: 匿名さん]

理事長職は職業ではない。
マンションの管理は理事会が行いますが、管理者と理事長は
どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか。
管理者は理事会に参加するのですか。
外部管理者であれば当然議決権はありませんよね。

[6578: ご近所さん]

＞6577　匿名さん
＞どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか
理事会は理事長です。
当たり前のことですが。
理事会はWEBを利用しますのでその内容は組合員にはオープンです。
＞管理者は理事会に参加するのですか
どちらかというと参加したほうがいいですね。
勿論、WEB会議上でですが。
＞外部管理者であれば当然議決権はありませんよね
当たり前です。
管理会社に議決権がないのと同じです。
総会に当たり、議案や決算書、予算案に関しては事前に管理者とのすり合わせが必要です。
議決に関しては、電子決済を利用した全員参加が原則です。
総会でも理事会でも開催日を決めるのではなく、一定の期間の中で組合員や理事の都合のいい時間に参加できるシステムが必要です。
理事長と管理者の対面によるすり合わせ以外、組合員にはオープンにすることが要です。
＞理事長職は職業ではない。
勿論です。
自治会長程度の役割ですから、できれば輪番制が妥当かと思います。
中には苦手な方もいますから、裏方なりの作業をしてもらい、住民間に不公平感が生じないような対策は必要です。

[6579: 匿名さん]

工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
会計・出納業務はだれがやるんですか。
長期修繕計画書の洗い直しや規約・細則の改正は理事会で案を作成
して総会に提案しますよね。
通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮を
とるのは理事長ですね。
広報活動を行うのも理事長ですね。
マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払う
のですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。

[6580: 匿名さん]

管理者を外部委託するところは小規模マンションか
リゾートマンションしかない。

[6581: 匿名さん]

一概にそうとはいえないんじゃないかな。

[6582: ご近所さん]

>6579 匿名さん
＞工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
そうですよ。管理者としての表舞台ですからね。
＞管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
必要であれば管理者の権限で雇い入れますね。
＞会計・出納業務はだれがやるんですか。
管理者で能力のある方なら誰でもOKですが、そういった方がいない場合はマンション管理財務支援ソフトを利用すればいい。
管理者程度の能力があればだれでも使いこなせる。
会計業務能力がなくてもできるようにはなっている。
管理者はお金の動きについては知識がある人でなければならない。
会計業務内容も組合員に対してオープンにすることが前提です。
＞通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮をとるのは理事長ですね。
マンション管理に無能力者である理事長にすべての責任を負わせるのは無理があります。
そのことが弊害となって、様々なトラブルが発生しています。
その役割において管理者と責任分担すべきです。
役割内容は管理規約で定めておくべきです。
利益相反する管理会社は責任はとらないので検討外です。
＞通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮をとるのは理事長ですね。
管理者、理事長それぞれの役割分担の範囲で責任は取らないといけません。
＞では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払うのですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。
言っている意味が理解できません。
管理会社へはどうして高い報酬を払うのか、逆に聞きたいですね。
管理会社を排除して、その役を能力のある管理者が代行するわけです。
＞マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
規約違反者に対する調整役は理事長の役目です。
その規約を変更する場合の草案や議決までの段取りは管理者の役目です。

[6583: 匿名さん]

管理会社に管理を委託しているマンションが殆どなんですが、
何故管理会社に報酬を支払うのかと考える者はいないでしょう。
管理者に殆ど丸投げで管理を任せるということなんですね。
管理者が好きなようにおいしいとこだけやれるんですから管理者
にとってはおいしい仕事ですね。
一体外部の管理者には毎月いくらの報酬を支払うんですか。
管理員や清掃員は必要があれば雇い入れるというが、雑用等は
だれがするんですか。
蛍光灯の玉切れ交換はだれがするのか、清掃はだれがするのか。
管理費等の口座引き落としの毎月の手続きはだれがするのか。
会計業務はそふとを使えばだれでもできるといっているが、領収証
とかのチェックとかも含めてやらなければならないでしょう。
それは管理者か理事長がやるんですか。
やっぱり外部管理者では無理ですよ。
管理者が悪行三昧するかもですね。

[6584: 匿名さん]

>>6583 匿名さん
管理会社は悪行を働いていて、何もしないでお金だけかすめ取っていくという考え方の方が多い様ですね。確かに指摘されない限り暴利を取り続けている管理会社が多い様ですが、面倒な事をすべて投げることが出来て、継続して労力を出せないのであれば、管理会社に任せる組合も一定数いるでしょうね。

[6585: 匿名さん]

管理会社が全て悪者扱いされてるようだけど、管理会社に
勤務している者が可哀そうだね。
まじめなフロントはいっぱいいるんだけどね。

[6586: ご近所さん]

＞6585 匿名さん
＞まじめなフロントはいっぱいいるんだけどね。
入社時には真面目でも、企業悪の名の下で、管理組合に対しては不真面目になってくる。
管理組合からではなく、給料を管理会社からもらっている以上、社会常識よりも企業利益を優先した非常識を管理組合に平然と押し付けてくる。
厄介なことは、フロントマンはそれを企業悪だと分からずに管理組合に押し付けてくる。
6585さん、一社でいいから真面目なフロントマンがいる管理会社を教えてほしい。
まさか、現実を無視した手前勝手な想像で言っているわけでもないんでしょ？

[6587: 匿名]

真面目なフロントマンもいれば不真面目なフロントマンもいる、それはどの管理会社でも同じではないですか？
管理会社だけではなくどの職場でもそうですよね

[6588: ご近所さん]

非常識なことを真面目に実行するフロントマンは真面目なんでしょうね。
真面目か不真面目かではなく、問題はそこにある。

[6589: 匿名さん]

自分が住んでいるマンションが管理を委託している管理会社が
マンションにとってマイナスとなるのなら、もっといい管理会社
に変えればいいでしょう。
それができないからこんなとこで不満を書き込んでいるだけでしょう。
現状がいいと思っているマンションに対して、仲間をつくるような
書き込みはやめましょう。
相談ならまだしも、例えば管理者の外部委託制度がいいとかを述べて
いる者もいるが、そんなことは自分のマンションでやればいい。
自分のマンションでできていないことを誘導してもねえ。

[6590: 匿名さん]

管理会社批判のスレはほかにあるからそちらでやればいい。

[6591: 匿名さん]

枝管・枝線の工事
工事費は本管と支管は分割請求は可
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分として一体として
行う必要がある時は、組合がこれを行うことができる。
工事を速やかに実施できない場合には、各区分所有者の責任と負担に於いて実施することについて
細則を定めるものとする。
ライフライン（給排水管・電気・ガス）は専有部分といえども、不具合は共用部分や他の専有部分に被
害を及ぼす危険がある。
専有部分の給水・給湯・排水配管のうち、隠蔽部分の修繕を共用部分の修繕と一体として行う必要が
ある時は、管理組合がこれを行うことができる。・・・規約改正をしておく必要がある。
但し、工事は広範囲にわたり床や壁を壊す内装工事となる。各住戸のリフォーム時に行うのも一法。
排水管は上下間の床・躯体を枝管が貫通しているので、共用部分。
給水管は、水道メーターから先までスラブ内を通っており、躯体は貫通していないので専有部分。

[6592: ご近所さん]

＞6589　匿名さん
＞もっといい管理会社に変えればいいでしょう。
だから何度も言っているように、6589さんが世話になっている管理会社を名前を挙げて紹介してほしい。
何か差しさわりでもあるの？
欲に言うズブズブの関係なのかな？

[6593: 匿名さん]

長谷工コミュニティがいいんじゃないの。
それとも合人社に変更するのかな。
6592さん、合人社がいいですよ。そこにかえなさい。

[6594: ご近所さん]

＞6593　匿名さん
君はマンション住民ではないの。
君が住んでいるマンションの管理会社は恥ずかしくて他人には紹介できないわけだ。
＞自分のマンションでできていないことを誘導してもねえ。
そっくり君に返すよ。

[6595: 匿名さん]

>>6593さん
あなたは私のマンションが管理を委託している管理会社を
知ってどうするの。
紹介できるような管理会社かどうかも分からないのに。
評判のいい管理会社については、ネットで調べれば大概は
分ると思うけど、そこの担当フロントで大きく影響される
ので紹介はしません。

[6596: ご近所さん]

＞6595　匿名さん
＞私のマンションが管理を委託している管理会社を知ってどうするの。
あなたが助言しているように、【もっといい管理会社に代わる】ための参考にしたいからですよ。
ほとんどの管理会社が理事会とズブズブで、理事会と管理会社は共存共栄でも、管理組合員と管理会社は利益相反していて、組合員は管理会社の利益のための餌としか扱っていないからです。
だから、スレ主が共存共栄している素晴らしい管理会社を紹介してほしいのです。
どうして、胸を張って紹介できないのですか？？？

[6597: 匿名さん]

>>6596さん
よくあなたはスレ主とかの名前を出す人なんですね。
今度私をスレ主というのであれば、あなたの書き込みに対しては
返答とかすることはありません。
私は匿名さんで書き込みをしています。
あなたはご近所さんで書き込みをしていますが、６５９６さんで
返答をしています。それでいいじゃありませんか。
私どものマンションが管理を委託している管理会社が素晴らしい
のではなく、理事会がしっかりしていて、完全に理事会主導で
マンション管理が行われているからですよ。
工事や点検、理事会、総会等全て理事会主導でおこなわれていますし、
管理会社は組合のお手伝いをしてくれているにすぎないからです。
それができているマンションなのです。管理会社がいいというのではなく
住民の民度か高いからですよ。

[6598: eマンションさん]

横から失礼します。
私の所の管理会社はネットで色々言われている大京アステージですが、管理組合主導で動いていますので問題なく管理してもらっています。
コスト関係は顧問のマンション管理士が目を光らせており、これも適正な価格で行えています。
大手であれば一定レベルの管理能力はあると思いますので、大きいのは管理組合の力だと思いますよ。

[6599: ご近所さん]

＞6597　匿名さん
＞よくあなたはスレ主とかの名前を出す人なんですね。
名前を出した方がROM専の方に理解しやすいからです。
都合のいいときはスレ主だと名乗り出ているじゃありませんか。
＞返答とかすることはありません。
あなたの発言権まで奪うつもりはないですから御自由にどうぞ。
＞住民の民度か高いからですよ。
つまり、スレ主が利用している管理会社は、相手次第で悪事も働くという事ですね。
だから胸を張って紹介できないのですね。
＞6598 eマンションさん
＞私の所の管理会社はネットで色々言われている大京アステージ
あの悪名高い大京アステージさんですか。
ネットでいろいろ言われているということは、それなりに原因があるのでしょう。
＞大手であれば一定レベルの管理能力はあると思いますので、大きいのは管理組合の力だと思いますよ。
であれば、管理会社なんていらないじゃありませんか。
無駄な経費を使う分、管理組合に損害を与えていると思いませんか。
裏リベートは貰えなくなりますが。

[6600: ご近所さん]

参考までに色々言われている大京アステージさんへの苦情を紹介します。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520364/
壮絶な苦情ですね。
理事長とはうまく付き合っているみたいですね。

[6601: eマンションさん]

>>6600 ご近所さん
そこは知っていますが見積もりが割高なぐらいですよ、うちの所で合っているのは。
全国に拠点ありますから、地区によるのでしょう。
ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。

[6602: 匿名さん]

>>6599さん
管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体
おかしいと思いませんか。
管理会社は住民に負担をかけないために管理をお願いして
いるのではないですか。
要は理事会がしっかりしていて、理事会主導でマンション管理
が行われるかでしょう。
管理会社名を出せば出したでそこの批判をするんですね。

[6603: eマンションさん]

ネットde真実という可哀想な人なんですよ、きっと。
管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし。

[6604: ご近所さん]

＞6601 eマンションさん
＞ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。
つまり、eマンションさんらのこのスレのネットでの話を信じるのも失敗の元だというわけですね。
＞地区によるのでしょう。
どこの地区の大京アステージさんがお勧めですか？
＞見積もりが割高なぐらいですよ
管理会社からの見積もりなんて最初から外すのが常識だと思いますが。
管理と修繕工事は分離発注するのが能力ある管理組合で、能力のない管理組合は管理会社に頼ってしまう。
金額が高いのを承知の上で採用するんですね。
＞6602　スレ主さん
＞管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体おかしいと思いませんか。
管理組合に管理能力があるんでしょ？
そうであれば、わざわざ高い経費を管理会社に支払って何をしてもらうの？
＞理事会がしっかりしていて、
マンション管理について素人に毛が生えた程度の能力しかない理事長がしっかりしたところで、おままごとしかできないですよ。
理事長にそこまで期待してはいけない。
それこそ失敗の元です。
＞6603　eマンションさん
＞ネットde真実という可哀想な人なんですよ
よく意味が理解できませんが、あなたのことではないんですか？
もし、意味が理解できているならネットでのスレに参加していること自体が矛盾している。
ネット利用で何を訴えたいの？
＞管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし
あなたみたいな能力のない人がやるとケガしますよ。
面倒だと感じない能力のある方に任せればいい。

[6605: 匿名さん]

>>6604さん
やはりあなたはマンション管理を理解していないようですね。
理事長とか理事とかの経験はあるんですか。
机上の空論を述べても何の役にも立ちません。
しかし、マンション管理に関心はあるようですね。

[6606: eマンションさん]

触っちゃいけない人でした、すみません。
顧問のマンション管理士が価格について目を光らせていると書いているのに、管理会社の見積もりを鵜呑みにしていると勘違いしているし。
当然理事会とマンション管理士も見積もり取りますよ。
管理会社の言い値で行う作業は緊急時の応急処置だけです。

[6607: ご近所さん]

＞6605　スレ主さん
管理能力のない人（理事長）に能力以上のことをやれと言っても無理がある。
そこの部分は理解できますよね。
理事長は理事長としての役割を果たせばいい。
何を勘違いしているのか、理事長が理事長以外の役割を果たそうと管理会社とタッグを組む。
そこが管理会社の付け目。
理事長の自尊心をくすぐりながら管理会社利益優先へと誘導する。
つまり、管理組合員の利益優先目線ではなく、管理会社側の利益優先目線で管理組合を運営していくことになる。
理事長は、管理会社抜きでは管理組合は運営できないなどのマインドコントロールから抜け出せなくなる。
自画自賛しかできないスレ主がその典型的なパターン。
管理費を23000円も支払っているスレ主が、通常より異常に高いことに気づいていない。
理事長がタッグを組むべき相手は管理会社ではなく、組合員から選出された管理者。
組合員の貯金を餌食とする管理会社など必要ない。
自主管理マンションで失敗しているのは、能力のある管理者が不在なのに、理事長がそこが分からずに自分にその能力があると勘違いして組合運営しているマンションです。

[6608: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[6609: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[6610: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[6611: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[6612: 匿名さん]

管理組合、理事会というものを良く理解しないといけないですね。
管理規約や各種細則を読むことも大切です。
その前に、管理規約と各種細則の全面改正をしなければならない
でしょう。
分譲時に配布された規約集では、築年数の経過とともに対応でき
なくなりますから。
分譲後に規約や細則の改正、標準管理規約や区分所有法の改正も
あるのでそれとかなり乖離しているでしょうから。

[6613: ご近所さん]

＞この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
管理能力や管理知識のない管理組合や理事会がいくら頑張っても限界がある。
所詮はおままごと。
専門的な管理能力を備えた方がアドバイザー兼進行係として必要です。
つまり、管理者のことを言います。
従来の管理組合では、この管理者の代わりに管理会社が存在し、利益相反であるがゆえの多くの問題を発生し、組合員の利益が損なわれています。
利益相反の関係である以上、永遠に組合内の金銭に関する問題発生は解決せず、問題解決の糸口はただ一つ、相反関係の状況から脱することしか残されていません。
そのためには管理会社を排除し、その代わりとして能力のある管理者をおくことです。
管理者と理事長は役割が全く違います。
マンション管理運営のための管理者と、マンション自治運営のための理事長と、2名の長が必要とされます。
理事長や理事会にとっては管理者は目障りな存在ですが、管理組合が暴発しないための牽制役もします。
仮に、管理者と理事長がズルズルになった場合、管理会社と違って同じ財布の中で出入金していますから不正を暴くことは簡単です。
これが、管理会社みたいに別の財布にいくと、そこがブラックボックスとなり、不正を暴くことができなくなります。
不正を暴かれることが嫌な理事長は管理者の配置を嫌がるのは当然です。
スレ主が管理会社ではなく管理者の配置を嫌がるのは別理由だと思いたいですね。

[6614: 匿名さん]

「専用使用権のある共用部分の管理」
　　第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを
　　　　行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の管理に伴うものについては、専
　　　　用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

　　注：　バルコニー等（専用使用権のある共用部分、下記のものが該当します。）
　　　　玄関扉・・・蝶番等の補修（錠の交換は各戸負担）、交換
　　　　サッシ　・・・滑車の交換、サッシの交換、窓ガラスの複層化、ガラスの交換
ガラスが割れた場合の交換の負担（保険又は各戸又は管理組合）
　　　　網戸　　・・・張替え、滑車の交換、網戸の交換
網戸の台風による損壊の負担（保険又は各戸又は管理組合）

[6615: 匿名さん]

＊問題点
　　　　専用使用権のある共用部分のうち、サッシ、網戸、玄関扉が台風で損壊した場合は通常の
　　　管理に含まれるのか。保険が適用されない場合。　通常の管理の定義の設定
　　　　地震の場合は、各戸各箇所に保険が適用されるのではなく、管理組合に相当額が賠償
　　　される。保険適用にならない場合、管理組合負担で管理することになる。
　　　　ガラスが破損した場合、住民の過失で割れた場合は区分所有者負担であるが、それ以
　　　外については保険の適用がされる。但し免責があり１万円以下の場合は保険が適用されな
　　　い。その場合は誰が負担するのか。

[6616: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

[6617: 匿名さん]

地方並びに小規模マンションの場合、人材不足の
影響もあり理事会と自治会の役員が兼務されている
場合が多い。
これがマンション管理にマイナス要因にもなっている。

[6618: 匿名さん]

管理規約と各種使用細則が分譲時のままになっている
マンションはありませんか。
総会で改訂が行われたものもあるでしょうし、標準管理規約
や区分所有法が改訂、新設されたものもあります。
是非新しい規約集を作成し組合員の皆様に配布すべきです。
マンションの管理をしていくためのバイブルとなる規約集です。
誰かがやらなければいつまでたっても規約集はできあがりません。
是非専門委員会を立ち上げて取り組んでいってください。
分らない点は、ここでの質問や管理会社、ネット等を活用すれば
必ずできあがりますので。

[6619: 匿名さん]

規約集が配布されました。
過去と現在の規約の設定、変更、廃止の議案書と議事録を調べましたら、
過去においても現在においても区分所有法31条に反することが判明した。
当マンションの組合員がこの規約集にあるマンションの規約には従わない
として拒否を始めました。
この組合員の証拠を添えた申し立ては確かに区分所有法31条に反するこ
とが明らかになり、
この規約には従えないとする組合員が登場して困っております。
弁護士に相談しましたら区分所有法31条に違反しているので、
この規約は無効の可能性があると指摘されました。
規約の問題には自治会長の意見が多く含まれていて理事会はこの自治会長
の意のままに操作されているようです。

[6620: 匿名さん]

>>6419さん
３１条違反が決議方法なのか、規約の中のある条文に対してのものかは
わかりませんが、過去の条文で設定・変更・廃止のなかったものについ
てはそれらの規約は正当化されます。
規約には従えないとする組合員はどの条項に対して拒否しているんですか。
もし、規約の改正で区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による
決議ではなく、普通決議で行っていたとたらそれは無効となりますので、
その該当条文については再度議案として提案し決議をされたらいかがで
しょうか。
自治会長の影響力が大きいといわれていますが、その方は理事なんですか。