「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6461: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

[6462: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方は難しいものがあります。
しかし、理事長なり専門委員長とかが勉強しておく必要
があります。
これをやらないと業者に丸投げとなってしまいます。
それでもいいというマンションはそれでいいでしょうが、
相場より高額の工事費を取られたと嘆くよりは勉強して
マンションのために一肌脱ぐ者がでてくるといいですね。

[6463: お金を騙し取られた組合員]

>>6444 匿名さん
そんなことは実務経験のある管理士なら知り尽くしている。
それが悪い方に機能しているから苦労するんです。
改革されると困る既得権益にぶら下がるマンション管理士＝
悪徳組合員＝管理会社ではないでしょうか。

[6464: 匿名さん]

>>6453　匿名さん　2020/10/25 15:48:12

あのぅ・・・
>>6454 の計算式では、Ｂ社の技術評価点が、Ａ社の技術評価点より【６．２０点】以上高ければ、Ｂ社はＡ社に勝てるのではないでしょうか？

[6465: 匿名さん]

>>6464さん
あなたの計算が正しいですね。
真剣に考えてもらってありがとうございます。

[6466: 匿名さん]

ただ、技術評価点ではそうですが、入札評価値で判断します。
入札評価値は入札額が大きく影響します。

[6467: 匿名さん]

>>6466　宮爺（スレ主）さん　2020/10/26 08:23:03

頭は、大丈夫ですか？
入札評価値が同値になるときの入札評価値の比は、技術評価点の比です。

[6468: 匿名さん]

【>>6467 の訂正】
（誤）入札評価値が同値になるときの入札評価値の比は、技術評価点の比です。
（正）入札評価値が同値になるときの入札額の比は、技術評価点の比です。

[6469: 匿名さん]

あなたの言う通りですね。

[6470: 匿名さん]

専有部分の配管類を管理組合として計画されているマンションは
ありませんか。
標準管理規約では、専有部分である設備のうち共用部分として一体
として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる
となっていますが、経費の負担については述べられていません。
管理規約で専有部分の配管を管理組合として計画修繕として行う場合
は、管理組合の責任と負担で行えると規定していればできることに
なります。
ただし、修繕積立金の確保はしておかないといけませんが。
専有部分の配管もいずれ劣化しますからね。その更新工事ができる者
とできない者、またやれる者とやれない者がいますので、統一して
管理組合として一斉に交換することも検討しておくべきです。

[6471: 匿名さん]

専有部分の配管類を管理組合でやるのか。
専有部分のことは自分でやるのが筋。

[6472: ご近所さん]

共用部分の管理は組合の責任と負担で行うから、専有部分にある設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、組合がその管理を組合の責任と負担で行うことができる。どうにも心配なら負担について再度規約化すればいい。
専有部分にある配管類について組合が行う「管理」とは、おそらく清掃（水垢などの汚れの除去）を想定しているのだろうが、規約に特段の定めがない限り取替えを含めてもいいだろう。居室の天井からの漏水を専有部分内のことだからといって放置していた管理組合が組合員に訴えられて負けたことがある。
常識で考えても組合員が自己責任と自己負担で勝手に床や天井に穴をあけて配管取替工事をやるような野蛮なマンションではご近所さんはたまらない。

[6473: 匿名さん]

それは階下に配管がある場合でしょう。

[6474: 匿名さん]

台所の流し台や洗面台の下を覗くと配管が見えるが、
あの部分は共用部分ではない。
あそこをネズミにかじられた場合は組合員負担で修理。
配線も同じ。コンセントやインタホン子機は自己負担。
壁の中の配線は共用部分なので管理組合負担。

[6475: 匿名さん]

床下にある配管の枝管部分は専有部分です。
給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管がそうですね。
塩ビ管が使用されていますが、塩ビ管自体は錆びることは
ありませんが、地震や経年劣化でビニール管にひびや継手
部分にゆるみがでて、そこかに漏水することは考えられます。
いずれ交換しなければならない時期は必ずくるでしょうね。

[6476: 匿名さん]

床下の排水管は専有部分ですから塩ビ管が破損してウ○コが漏れても修理するか
しないかは、管理組合ではなくて自分が決めます。
もちろん、階下の住人が文句を言ってくるかもしれませんが、これは話し合いで
何とでもなります。

[6477: 匿名さん]

階下の天井に配管がある場合は、それは共用部分となります。
判例でも管理組合にやれといっています。
上階の住民はその管理をすることはできませんので。

[6478: 匿名さん]

下階の天井ということは上階の床下ということ、どっちみち共用部分だ
配管工事をするとき、床をはがせば専有部分、天井板を外せば共用部分というのはアホ理事長だｗ

[6479: 匿名さん]

＞階下の天井に配管がある場合は、それは共用部分となります。
配管は便所からストレートに階下の天井へ行くわけではなく、床を抜けてスラブを通って階下の天井に達するはずだから、配管のどの箇所でウンコがあふれ出したのか、によって誰が責任と費用を負担するかが決まることになる。１か所ならいいが２か所以上破損してる場合は責任や費用の分担問題が出てくる。

[6480: 匿名さん]

下階の天井裏は管理できないから共用部分ではないが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

[6481: 匿名さん]

（訂正後）
下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

[6482: お金を騙し取られた組合員]

排水管からのうんこ漏れで大変なことになったのを思い出した。
原因がわからずに組合室に駆け込み設計図がないことにきずいた。
以後もめている。

[6483: 匿名さん]

設計図と実際の施工が違っている場合、施工ミスではなくて設計図の書き間違いとして処理するのが大人の世界

[6484: 匿名さん]

>下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
>床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？

そうだね

[6485: 匿名さん]

うちは全面床暖入ってるから無理

[6486: 匿名さん]

アホやｗ

[6487: 匿名さん]

みんな建物設備の知識がないね。
それに管理規約をもう少し読んでみたらいいだろう。

[6488: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[6489: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[6490: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[6491: 匿名さん]

>>6388 の証左
学習能力がないところもそっくり

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%8C%BA%E5%88%86%E6...

[6492: 匿名さん]

こういう書き込みは何回でも繰り返し繰り返しやらないと、
その時点の書き込みを全員がみている訳ではないからね。
繰り返すことに意義があるのが理解できないのかな。
これらの書き込みに対して、いろんな議論がされていれば
別だが、ただ素通りされていれば何回でも問題提起をして
いく必要があるんです。
興味のない方はスルーすればいいだけのことですよ。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやることの必要性
を考えるべきではないですか。
ＰＡＲＴ２にしても１万以上の書き込みがあるので、それを
全て読みなおす者はいないでしょう。
ＰＡＲＴ３も6,000以上の書き込みがあるんですよ。
前に書き込まれたからそれは必要ないという方がおかしいですよ。
ただ、あなたが関心がない書き込みというだけのことでしょう。

[6493: 匿名さん]

匿名さん　2018/07/17 14:42:33
区分所有法には、そのような条項はありませんが・・・

>※※さん　2018/07/17 21:02:18
>区分所有法第２１条　
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
>この対象となる設備としては、配管・配線があります。

>区分所有法第２１条ではなく、標準管理規約第２１条の間違いでした。
>ご指摘ありがとうございます。

[6494: 匿名さん]

それは標準管理規約です。
前に作成したのを単にもってきたので訂正していない
部分もあります。
間違っていたら指摘されればそれでいいんではないですか。

[6495: 匿名さん]

しかし、前の書き込みを良く調べますね。
大変な労力がいるでしょう。
その都度書き込みに対して意見等を述べられたら
いいと思いますよ。
それの方が初めて見られた方にはわかりやすいでしょうから。

[6496: 匿名さん]

>>6494さん
自分でスレを立ち上げられたらいかがですか。
いかに自分のスレを盛り上げていくかということは
大変な労力がいりますよ。

[6497: 匿名さん]

私はスレ主といって書き込みはしていませんので、勝手にスレ主
という判断をしないでください。
あくまで単なる匿名さんとしての書き込みですから。

[6498: 匿名さん]

うちのマンションは床下の排水管を専有部分だと言い張る理事長でなくてよかったです。

[6499: 匿名さん]

そんなこと言うバカはいないよ
ふつうは常識で考えて組合負担で漏水修理するよ

[6500: 匿名さん]

床下の配管の枝管部分は専有部分です。
本管部分、竪管は共用部分です。

[6501: 匿名さん]

うちは床下や天井裏や壁向こうは専有部分ではないので、
そこにある配管配線の類は共用部分になる。
天井に付いてる電球の取り付け口は専有部分にあるので
共用部分にはならない。

[6502: 匿名さん]

学をひけらかすな、私が欲しいのは学者の論文ぢゃない！
もっとカンを養え

[6503: マンション検討中さん]

だから言っているだろう。
専有部分内にある法定共用部分以外の部分を規約により共用部分
とすることができる。
この考えを基にして規約を作ればいいのです。

[6504: 匿名さん]

＞専有部分内にある法定共用部分以外の部分

ﾌﾟｯ

[6505: 匿名さん]

床下の配管の専有部分です。
継手、竪管は共用部分です。

[6506: 匿名さん]

6505 訂正
床下の配管の専有部分です。→床下の配管は専有部分です。

継手、竪管は共用部分です。

[6507: 匿名さん]

>>6506さん
あなたが正しいですよ。
専有部分以外はすべて共用部分です。
専有部分内にある、例えばインターホン、熱感知器を規約で
共用部分にすることは可です。

[6508: 匿名さん]

法定共用部分、規約共用部分、敷地、共用部分の専用使用権等
をしっかり勉強することですね。

[6509: 匿名さん]

規約共用部分には集会場、駐車場、管理員室、ごみ捨て場等が
あります。
ベランダは専用使用権のある共用部分ですが、避難時にはそこの
住民以外もパーテーションを破って使用することができます。

[6510: 匿名さん]

間違った書き込みをしても嘲笑はしないで
自分が正しいと思ったことを書き込んでください。