「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[641: 名無しさん]

知識不足が原因でしょう。
一例、畳の部屋（和室）で寝起きしている場合は下階の住民に知られる前に感知する事が出来るので現状に復して秘密にする事が大半でしょう。
こういった事の繰り返しが年月を経て問題が発覚した時は手の打ちようがなくなる。この件を知っているのは管理員であるが、組合には説明は
しないでしょう。

[642: 匿名さん]

何故管理員がそんなことをしっていて、又隠す必要が
あるんですか。
そして、手の打ちようがないくらい被害を受けるのは
下階の部屋ではなく、上階の住民の部屋ですよ。
経年劣化の場合、下階の住民の部屋の補償は保険が
適用されますが、原因元の部屋には保険は適用されません。
隠しておいて何のメリットもありません。

[643: 匿名さん]

保険適用や隠しているとはいってない。舌足らずで失礼しました。問題が発覚した時に管理員に質問しましたら、管理会社担当に書面で連絡済でした。
メリットがあるのかないのかは解りません。その後下階から何の被害届もなかったらしいです。上階は自己責任でしょうから自分で処理したのでしょう。

[644: 匿名さん]

>>643さん
上階の部屋に被害があったのに、下階から被害届がなかったで済ませていいんですか。
その場合は、連絡して確認すべきです。
もし、被害があれば保険が適用されるのですから。
それがサービスというものです。

[645: 匿名さん]

管理会社もだめですね。
もっと住民目線で管理をしてくれるといいんですが。

[646: 匿名さん]

管理員に聞いたところが、管理員が漏水事故等の発生については知ったならば二次災害の予防を済ませて、
必ず管理会社の担当への連絡をする決まりだそうです。それ以外は管理員は介入しないようにと口止めを
されているようです。

下階等への被害の状況は管理会社の技術員が緊急対応をするようになっていますので、管理員は連絡のみ
が義務として課せられているようです。

[647: 匿名さん]

>>646さん
マンションの管理は組合員＝理事がやるものです。
漏水事故があったら即座に連絡をするのは理事に対してでは
ないでしょうか。
そして理事と管理会社が話しあい一番いい解決をしていくべきです。
マンション内のトラブルや事故を理事に連絡をせず管理会社で解決
するとはもってのほかです。
こんな管理会社は信用はおけません。共存共栄は程遠いですね。

[648: 匿名さん]

共存共栄とはお互いに信頼しあい、お互いが利益を被ることです。
相手の立場に立って物事を考え対応することが大切です。
自分の利益や会社の利益に偏重する考えではお互いの関係は旨く
いかないでしょう。
やはり人を信じ信じられる人間関係、これが大切なんですが、難しい
ことにはかわりありません。

[649: 匿名さん]

管理会社が保険の代理店をしていれば、漏水の原因調査は
するのが当たり前でしょう。
しかし、保険には管理組合が加入している内容と違う個人で
契約している保険もあります。
状況判断をして、どちらの保険を使うかも提案すべきです。
個人で契約している保険で特約がされている場合もありますから。
それに、その工事については被害者が自由に業者は選べます。
全て管理会社の都合のいい業者ばかりでやらせる訳にはいきません。

[650: 匿名さん]

管理員は管理会社雇用の派遣ですから管理会社の方針に従うべきでしょう。
組合の雇用でしたら組合の役員に連絡報告をするべきでしょう。

管理会社雇用で派遣されていても管理委託契約に管理員業務として漏水事故
についての連絡報告を組合役員にする旨の取り決めをしているのであればそ
のようにするべきでしょう。

組合員の立場に立ったサービスを受けるにはどのような契約内容がいいかを
検討する。マンションの事情に合わせた契約内容を検討した方が良いでしょう

[651: 匿名さん]

組合の役員に報告をするのは常識の範疇でしょう。
もしそれができないというのなら、正式に契約をすべきです。
ただ正式に契約をしなければやってくれないような管理会社なら
契約を解除した方がいいですね。

[652: 匿名さん]

管理員が管理会社の従業員なら管理会社の方針に
従うのは当然ですが、事故が起こったことを理事長に
連絡するぐらいは当たり前のことですよ。
そして理事長と管理会社が話しあえばいいんです。

[653: 匿名さん]

管理員が事故の処理をするというのではないんですね。
あくまで理事長やフロントが対応策を検討して対応して
いくということです。

[654: 匿名さん]

※理事会の役割を書き込んでみました。
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
台風対策、ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討（急を要するものについては、理事長判断）
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

[655: 匿名さん]

理事の仕事はいろいろありますね。
ただそんなにやっていないとこもありますが。

[656: 匿名さん]

理事会は管理会社が議題とかを提案するんでしょう。

[657: 匿名さん]

６５０さん、お宅のマンションの管理委託契約書をご確認ください。

[658: 匿名さん]

>管理会社雇用で派遣されていても管理委託契約に管理員業務として漏水事故
>についての連絡報告を組合役員にする旨の取り決めをしているのであればそ
>のようにするべきでしょう。

委託契約にそんな細かいことまで記載されているところはないでしょう。
単に報告するだけのことですから、当たり前のことです。
マンションの管理員として管理会社に雇われているから、事故がおこった場合
管理会社にしか報告しない、そういう管理員自体がいること自体話にならない。
常識の範疇を超えているね。

[659: 匿名さん]

マンションの管理は補修工事や点検が主ではないのです。
日常の管理こそが大切なのです。
この日常の管理には管理会社は介入したがらないでしょうね。
滞納金の細則や騒音、ゴミの分別等

[660: 匿名さん]

マンション管理は住民のため、組合員のために行うのが本筋です。
住民の住民による住民のための管理こそが理事に求められるものです。
決して管理会社主導で物事が進められることのないようにしなければ
なりません。但し、そのためには人材の確保と養成が必要となってきます。
勉強できる土壌づくりを管理組合として行い、人材を育成できるシステム
作りを行うことが求められています。

[661: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、数量調査表までを作成した
長期修繕計画はありますか。
もし、単なる管理会社がソフトで作った簡単なものしかないのでしたら
建築士を雇って専門委員会を設け、一緒に検討して長期修繕計画表を
作成することをお奨めします。
その計画表にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
なりません。
当然、玄関ドアや配管、サッシ等も含まれます。
問題は専有部分の配管を管理組合としてやるかどうかだと思いますが、
計画表の中には一応入れておけばいいと思います。
それを基に１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
まず知ることからスタートですね。

[662: 匿名さん]

修繕積立金が１戸当り月平均17,000円以上のマンションは
大体工事の全てがクリアーできます。
当然駐車場使用料の積立金への充当分を含みます。

[663: 匿名さん]

修繕積立金は駐車場使用料を充当するのであれば月９０/㎡で充分でしょう。

[664: 匿名さん]

駐車場使用料充当分がいくらになるか分らないでしょう。
だから、それも含めて１戸当り17,000円が必要といったのです。
国交省も望ましい積立金の額は、1戸当たり月17,500円
としています。

[665: 匿名さん]

修繕積立金アレルギーの方がいて、積立金が高かったり値上げとなると
猛反対をされる方がおられますが、戸建てであれば改修工事費は１００万
程度ではとてもできませんよ。

[666: 匿名さん]

マンションはきれいな方がいいけど
お金は出したくない。

[667: 匿名さん]

利益をあげなければならない管理会社とムダな経費は
つかいたくない管理組合との軋轢はこれからも続く。

[668: 匿名さん]

大規模修繕工事で主なものは、躯体改修工事、外装塗装工事、防水工事、
鉄部塗装工事、給排水管工事です。
それに大規模修繕工事は事後保全が中心ではなく、予防保全が中心
となります。

[669: 匿名さん]

工事金額１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[670: 匿名さん]

100戸以下のマンションは1戸当たり100万円超の工事費が必要でしょう。
当然大型設備分の費用は除きます。
この大規模修繕工事費にそれ以上かかる大型設備の更新工事費が必要と
なります。
修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思い
ます。

[671: 匿名さん]

>>670
>修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思います。

あなたのマンションの1戸当たりの月平均額は？

[672: 匿名さん]

１戸当たり６０万円で充分でしょう。

[673: 匿名さん]

>>671さん
うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。
但し、専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように計画されて
います。

>>672さん
その工事費で開放廊下のシート防水の交換やベランダのシーリングまでが
できますか。
そして大規模修繕工事後には、大型設備の更新工事がやってきます。
エレベーター、消防設備、給排水管、玄関扉、サッシ、給水設備の更新工事等が。

[674: 匿名さん]

１０００戸超のマンションですから充分やっていきます。ご心配なく。
居住者のマンション管理士等が中心になり知恵を絞っております。

[675: 匿名さん]

知恵をしぼるんではなく、修繕個所を減らすと共に、材料の質の
低下をすれば安くはなりますよ。

[676: 匿名さん]

>>673
>うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。

駐車場使用料を含まない1戸当たりの修繕積立金の月平均額は？

[677: 匿名さん]

13,500円程度です。
しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。
まあ細かくいえば、現在の修繕積立金の残額も考慮してますけどね。
大型設備の更新工事が全て終了する年度で現在の積立金を使い切る
計算ですけどね。
それ以降は十分すぎる積立金のため、値下げも検討できるかもしれませんが
先のことですからね。

[678: 匿名さん]

>>677
> 13,500円程度です。
>しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。

駐車場の設置率は？
駐車場１台の平均使用料は？
駐車場の現在の稼働率は？

[679: 匿名さん]

６７５さん手抜きはしておりません。余計なコンサル費等を節約しました。
外壁塗装、給排水管交換（共用部、専有部共）屋上防水、共用廊下等張替、
給水圧力ポンプ交換、貯水槽交換、その他、を済ませました。次回は３回目
です。

[680: 匿名さん]

675ですけど、設計コンサルタントは採用してますよ。
わずか３％程度のコンサル料ですから、しっかり工事の
手抜き等を監理してもらった方がいいですよ。
相見積を取るとすれば設計コンサルタントが要綱書の
作成をして、同じ条件で相見積を取りますからね。
素人ではできませんよ、要綱書とか金抜き計算書での相見積を
取るということは。
相見積を取らずに工事費が高いとか安いとかいう判断は無理
ですから。
同じ修繕個所、同じ平米、同じ仕様、同じ材料で相見積は取らなければ
意味がありませんから。

[681: 匿名さん]

１３８１さん、管理会社に何を求めるべきでしょうか、？
人との対面時にはあいさつは常識でしょうからそれが出来
ないのはそれ以前の問題でしょう。

これでは分譲マンションの管理は無理でしょう。

[682: 匿名さん]

１３８１？ここは６８１までしかレスはありませんが。
挨拶は常識ですね。しっかりした挨拶のできる人間に
なりたいですね。

[683: 匿名さん]

>>679さん
２回目で専有部分の配管の更新工事はしないでしょう。
それに貯水槽の交換も。

[684: 匿名さん]

６８３さん、それは貴方の考えでしょう。各マンションには各々事情が異なりますよ。
標準で物事は解決しません。ペーパーマン管試験では合格でしょう。

[685: 匿名さん]

>>684さん
大規模修繕工事の周期が２０年前後であれば考えられないことではないですが。
通常では給排水管の更新工事は、３５年～４０年でもいいと思います。
但し、塩ビ管ではない配管を使用している以前のマンションでは
当然更新工事は早くなると思います。

[686: 匿名さん]

実務経験のない机上マン管士の回答は必要ありません。
各マンションの事情に照らした回答を望みます。

[687: 匿名さん]

>>680さん

その設計コンサルタントの悪行がTV・新聞・雑誌をにぎわせています。
管理会社・修繕施工会社を巻き込み多額のバックマージを工事費に上乗せしている現状が多発しており無知な理事会等は多額の修繕積立金を失っているとの情報。
国土交通省も実態を把握しており平成29年1月27日建設市場整備課長名で「国住マ第41号」で通知をマンション関係団体に出しています。
当マンションも第2期大規模修繕に当たりこの通知文書にある「無料見積チェックサービス」を受けたいと考えています。
メリット・デメリット等ご教授頂けれはありがたいです。

[688: 匿名さん]

>>680さん
設計コンサルタントも公募でやり説明会を開催して専門委員が
評価して見積額と評価点で採用すればいいのです。
決して管理会社の建築士に設計監理をさせてはだめでしょう。
施行会社の相見積でも、設計監理業者が要綱書を作成して同じ条件
つまり同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で見積もりを
取れば水増しとかもできません。
施工会社の募集も公募が前提です。
こういったことができなければ不正も防げません。
完全競争入札にすれば、水増しすれば候補から外れますから。
それから無料見積もりチェックサービスは何をするのか分りませんが
建築士と専門委員で話し会い、どこの修繕をするのか、材料はどのレベル
のものを使うのかとかの検討をして、相見積をとらなければ意味がありません。
これを金抜き計算書での相見積といいます。

[689: 匿名さん]

つまり大規模修繕工事の進め方において、設計監理業者や元請会社の
選定のしかたが判らない管理組合が管理会社に付け入られることに
なるのでしょう。

[690: 匿名さん]

管理組合の住民に大規模修繕工事のすすめかたややり方を
書き込んでいるんだけど、理解しようとしないからね。
批判だけしていても何ら解決はしない。
もっと素直になって分らないことや解決したいことを相談すれば
ここをみているいろんな有資格者や理事長経験者たちが経験談等
を語ってくれるんだけどね。