「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6301: 匿名さん]

>管理会社は出納業務、会計業務、理事会支援業務、総会支援業務等
お金にタッチしていないというのは大嘘なんだ。
管理会社がそれらの業務をタッチすることで管理費が月平均5000円/戸当たりアップすると思う。
この5000円を修繕積立金に回すと、100戸なら年間600万円も貯蓄できる。
10年間だと6000万円にもなる。
30年間だと1億8000万円にもなる。
管理会社が群がる理由がわかる。
さらに、1億円の修繕工事だと管理会社の裏リベートをのけると2000万円も節約できる。
管理会社が絡むことで受ける損失はバカにできない。

[6302: 匿名さん]

>>6299さん
丸投げでなければ、細かな修繕個所や平米数、使用材料等
を指示した結果の工事費ですか。
設計概算書や数量調書がなければ丸投げですよ。

[6303: 匿名さん]

>>6301さん
あなたの考えはみんなには通用しませんよ。
管理会社に管理を委託しているマンションがほとんどで、
管理会社は理事会支援業務と総会支援業務をしている。
もう少しマンション管理の本を読まれたらいかがですか。

[6304: 匿名さん]

>>6302 匿名さん
そんなものは管理組合が自前で作るよ。

[6305: 匿名さん]

＞6300
＞相見積もりを取るんですよ。
相見積もりとる前の情報として、過去の実績単価を知っておく必要もある。
設計屋は図面を書くことが主業務で建築単価には疎い。
相見積もりなんて業者同士で談合すれば参考にはならない。
設計屋が絡むことでその可能性は大きい。
管理者は、その相見積もり額が妥当かどうかの判断能力が必要です。
そのためには、日本全国から集められた管理組合からの実績情報が判断のたよりとなる。
そういったネット情報センターがあれば管理会社なんて必要ない。

[6306: 匿名さん]

＞6303
＞管理会社は理事会支援業務と総会支援業務をしている。
だから現状の組合管理運営がうまくいっていない。
管理会社に対する苦情相談が多すぎる。
それを打破するには新しい考え方が必要になってくる。
賢い組合なら、まず、苦情の原因を取り去ることを考えないといけない。
古いやり方にしがみついていると、いつまで経っても苦情は減らない。
現状に満足しているのなら話は別だ。

[6307: 匿名さん]

>>6305さん
設計監理業者と建設会社との談合はないと思っていいでしょう。
建設会社通しの談合は考えられますが。
設計コンサルタントのマンションの大規模修繕工事での設計と
監理の比率は、４対６と言われていますが、実際は修繕工事には
設計はあまりありませんので監理のウェイトが高くなります。
建築士には設計を中心に営業をしている所と、大規模修繕工事
などを中心にやっている建築士がいます。
当然監理業務中心の建築士は積算に強いですね。

[6308: 匿名さん]

＞6307　匿名さん
＞当然監理業務中心の建築士は積算に強いですね。
積算には強いかもしれないが、実行単価の把握には弱いと思いますよ。
彼らは発注業務はしていないですからね。
＞設計監理業者と建設会社との談合はないと思っていいでしょう。
そんなことないですよ。
私自身が経験している。
よくある話です。
6307さんは何を根拠にないと思われるのですか。

[6309: 匿名さん]

>>6308さん
うちの場合は、設計監理業者募集要項書を作成する場合、
同じ条件での見積もりが取れるようにしています。
それから設計コンサルタントが選定されたら、専門委員会、
業者との会合等については専門委員が必ず参加しますので
建築士の判断で物事が進むことはないから、談合が生まれる
可能性はほぼゼロと思っています。
また、何を談合するんですか。建設業者を選定するときも同じ
条件での相見積もりをとりますし、業者説明会でも評価するのは
専門委員各自の評価点にかかっています。
総合評価方式を採用していますが、評価点に差がつくようにＡ、Ｂ
２択にして、良と可の２つにして、５点と１点にして差がつくよう
にしています。
その計算についても、専門委員でおこないますし、相見積もりも
開封は専門委員会のみんなの前で開封しています。
監理業者と談合してもなんのメリットはないでしょうから、談合はないと
いったのです。
もちろん、そういったことができない、しらない管理組合は分かりませんが。

[6310: 匿名さん]

>>6308さん
設計監理をおこなっている建築士は積算には強いのですが、
実行単価には弱いというか、余裕を見すぎですね。
長期修繕計画書を作成するときは、一般論での価格で計算
しますので、実行価格とは３割前後違ってきます。

[6311: 匿名さん]

>>6309さん
設計事務所と複数の建設会社との談合がない。とは、あなたも知らない管理組合に入りますね。
専門委員会の委員の方々の前で開封する各社の見積書その見積書自体が既に談合済みのものです。
最終落札建設会社も決定済みのものです。
従って設計事務所が受け取るバックマージンも入った見積もりです。これが実態なのです。

[6312: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士と専門委員と
一緒にやらなければならない工事のすべてを検討していくこと
になりますが、そのさいどうしても建築士は余裕をもって組み
がちですので、そのときは、平均的な数字の９０％とか８０％
で組んで欲しいと要求すべきです。
その際、設計概算書と数量調書を作成して、それを基に計画書を
作成してもらうことです。

[6313: 匿名さん]

緊急質問です。よろしくお願いします。

総会を管理組合役員のみで開催するので組合員は委任状・議決権行使のみでの参加依頼の要請があったがこれは総会として認められるのですか。

理由は新型コロナウイルスの感染拡大防止のためとしている。

なお意見があれば　委任状・議決権行使の用紙の裏面に記入して提出してください。と事。
意見は参考とさせて頂くそうです。

[6314: 匿名さん]

議決権の行使をガラス張りにすればその方がいいと思いますよ。
将来的にはそういった総会の形が理想的です。
ガラス張りの方法については慎重に考えないといけない。
役員だけの密室で議決権が改竄されないという事がポイントだと思います。

[6315: 匿名さん]

>>6313さん
総会の決議は、総会への直接出席者、議決権行使書での参加、
委任状での参加の３者で決議されます。
普通決議の場合は、出席者の過半数で決議されます。
ということは、通常のマンションの決議では、出席者を交えて
決議してもそれ以前に決議されているんですね。
それから、総会で意見をいっても、直接総会に出席しない者は、
議案書で賛否をしていますので、出席者の意見がでてもその内容を
変えるわけにはいかないのです。
意見があれば参考意見にすると書いてあるのですから、それに書き
もし、議案書の内容が間違っていて訂正しなければならないような
ことがあれば、その議案は保留として、別の機会に総会を開催して
決議すればいいと思います。
コロナ化の現状では、役員だけの総会も全国では結構多いようです。

[6316: 匿名さん]

総会の時、議決権行使書の議案ごとの賛否の確認は
だれがしてますか。
殆どのマンションでは、理事会に任せっきりで信用
しているんではないですか。

[6317: 匿名さん]

一度、理事長に総会議案書の賛否の確認（委任状、議決権行使書）をしたいと申し出たら、弁護士同伴でなければ見せられないと断られた。
勿論、私も組合員です。
これって有りですか。

[6318: 匿名さん]

>>6313です

総会の議案書には重要事項説明書も含まれています。
これは組合員に説明はしなくてよいのですか。
このなかにはマンション適正化法に違反していると思われる事項も含まれています。
問題を指摘しても簡単に管理会社と理事長・理事会とつじづま合わせができる内容です。
後で書類を作り管理会社と理事長・理事会が合意済とすればよいことになります。
それで会場にて質問をし即答で確認を得たいのです。管理組合が不利になる案件です
前回書類にて問題点を提出していますが改善されていません

[6319: 匿名さん]

＞6318
異論があるなら総会に出席して意見を述べればいい。
総会への出席を拒まれる理由はないですよ。

[6320: 匿名さん]

>>6318 匿名さん
契約内容が変更になっていれば管理業務主任者証を提示して
説明をしなければなりません。
該当事案があれば問題ですよね。しかし、コロナ問題の方が
先するでしょうね。いかがでしょう。

[6321: 匿名さん]

6319さんありがとうございます。
出席・委任・議決権行使のうち出席で提出していますので出席します。

[6322: 匿名さん]

>>6321 匿名さん
総会案内に出席通知書が同封されているのであれば何も
問題はありません、出席して意見を述べればいいだけでしょう。

[6323: 匿名さん]

意見は述べても決議には影響しないでしょう。
すでに出席者以外の組合員で決議しているでしょうから。
管理会社との契約更新で内容が変わっていれば書類を
交付して説明会を開催しなければなりませんが、これも
普通決議ですからね。
意見があれば総会に出席して意見を述べればいいでしょう。

[6324: 匿名さん]

総会での反論があれば議決書にその内容を載せないといけないから、効果はある。
反論内容を他の組合員がみてどう感じるかだ。

[6325: 匿名さん]

まあそれぐらいの効果しかないでしょう。
それだけで終わりになる可能性は大です。

[6326: 匿名さん]

理事会の議題やそれらの資料の作成は誰が作成してますか。
それらを管理会社任せにしていれば、理事会主導でマンション
管理をすることはできません。
ただし、それらを作る力が理事長にあるかどうかですか。

[6327: 匿名さん]

管理会社に任せないと、輪番制の理事長では
できる者とできない者がいるからね。

[6328: 匿名さん]

マンションの管理もある程度たてば、毎年やることはそんなに
変わらないので、過去の議事録をみればできるんでは。

[6329: 匿名さん]

それを見ようとすればいいんだけど、それだけの
人材はいないんじゃないかな。

[6330: 匿名さん]

新しく理事長を引き受けたものは、一生懸命やっているという
ことをアピールするために何かと工事をしたがる傾向があります。
しかし、無駄な工事をすれば主婦連は批判しますからね。

[6331: 匿名さん]

＞できる者とできない者がいるからね。
理事長という職が無償だから人材に乏しいだけ。
無償だから、マン管に能力を持っている人がいても自らは手を挙げない。
無償の役職（理事長）に多くを望むのは無理がある。
できる者を発掘したければ、有償にすればいい。
能力が必要な役職を管理者に定め、管理会社を首にして、その浮いたお金の一部を管理者の役職手当てに回せばいい。
勿論、理事長は前のままで、能力のいる仕事はせずに無償輪番制とすればいい。
うまくいくと思うよ。

[6332: 匿名さん]

>>6331 匿名さん 理事長という職が無償だから人材に乏しいだけ。
無償の役職（理事長）に多くを望むのは無理がある。

個人として管理規約に役職（理事）に手当を支給できると定めている。ので
手当を支給するよう理事会に提案している。
手当に値する活動をするかは不明だが実施する価値はあると思う。手当が少ないから働きが悪いというかもしれないが。総会で決めることなので何年かすれば納得できる手当が決まると思っている。

[6333: 匿名さん]

６３３１は相手にするだけ無駄。

[6334: 匿名さん]

教えて下さい
総会の議案で　「スマート承認サービス導入」　が上がっている。
三井住友銀行の　e承認サービス　を利用する　議案です。（契約）利用期間の条件はない。
具体的なメリットの記載はない。財産保護の観点、利便性が向上するとして議案に上げたようです。
我が管理組合９０戸で管理組合専用の通信回線はない。当然パソコンもない。
従って導入すれば個人のパソコン（インターネット接続済）、携帯電話等を利用することになる。通信料は個人負担？。
請求書が担当理事（理事長）にメールで送られ承認をクリックすれば完了。となり利便性は
向上する。

以上からこのようなシステムを利用者の方で導入にあたり注意点がありましたらご指導よろしくお願いします。

[6335: 匿名さん]

>>6333 匿名さん
そうだな、脳内管理の人だな。

[6336: 匿名さん]

>>6334 匿名さん
最近管理会社からよく出る提案だけど、誰のための提案か考えれば、管理組合のためでないことは明白だね。

[6337: 匿名さん]

お金に関する取扱いは面倒だから不正が発生しにくい。
この基本を忘れたらしっぺ返しをくうことになる。

[6338: 匿名さん]

>6332 匿名さん
理事長を報酬制にするかどうかについては様々な議論もあるし、慎重に決めればいいことです。
私が提案しているのは、管理会社に代わる能力のある管理者を同じマンション内から募り、報酬制にするという提案です。
管理者は、ある意味、マンション住民という同士ですから利益追求は同じ方向を向いています。
できれば、理事長は輪番制にして無報酬の方がいいと思います。
今まで、管理会社と契約していた委託内容を管理者がこなし、第三者、或いは利益相反者である管理会社とは関係を断つという運営方式です。
管理者に権限が一極集中すると暴走する恐れもありますから、そのお目付け役として理事長が存在するわけです。
管理者以外に理事長が必要な存在となってくるわけです。
理事長を輪番制にすると、管理者と理事長との癒着のなくなり、不正組合運営を防ぐことができます。
当然、管理会社からは反発があるでしょうが、時代に即応した組合運営手法に切り替えないと、組合員は単なる管理会社の餌になるだけです。
一生懸命、毎月貯蓄している組合管理費等が、第三者の餌になるのでは余りに惨めだと思いませんか。
その様子は、このスレッドの他のスレを読み返せば嫌になるほど書かれている。
そういった状況に陥る前に手を打つべきだとは思いませんか。
少し頭の悪い能力もない管理会社のフロントマンを相手にするより、目に見えて運営仕事がはかどりますよ。

[6339: 匿名さん]

管理者についてもう少し付け加えると、フリーの方で、一線をリタイアされた方がいいと思います。最低条件としてマン管資格を持っている方です。
同じマンション内ということは、問題意識も共有されているという事です。
持ち上がった様々な問題解決に向けて、同じ意識で問題解決に当たれるという事です。
管理会社のフロントマンの場合、ほとんどの方がマン管資格も持たずに、素人同然の方ばかりです。
彼らは組合に寄り添う必要もなく、会社の利益追求だけを忠実に実行すればいいような人材しかいません。
そういった人材しか派遣しないからです。
共存共栄などと調子のいい言葉は会社トップから営業文句として言わされているだけです。

[6340: 匿名さん]

管理者と理事長の役割を具体的に書いてみてよ。
それがなければ無視。
よくマンション管理の本を読むことだな。

[6341: 匿名さん]

＞6340
君は頭の悪いフロントマンかな。
管理会社が毎年発行している管理委託契約書に書かれている内容が管理者としての役目だ。
管理委託契約書が分からなければネットで調べてほしい。
住民の前で説明している奴だよ。
ここでは割愛する。
＞よくマンション管理の本を読むことだな。
管理者はマン管の資格が条件だから6340さんよりは利口で詳しいと思うよ。

[6342: 匿名さん]

>>6339さん　>>6340さん
私は会社をリタイアしてボランティアをすべくマン管の資格を取り
自己研鑽に努めてきました。
理事長や規約、各種細則の全面改正、大規模修繕専門委員、外部の
マンション管理に関する役員等をしてきた者です。
あなたの管理者論には賛成できませんね。
私は、理事をはなれても、年に５～６回は理事長に対して問題提起や
アドバイスを行うとともに、住民有志の方に対しても、資料を作成し
配布してきました。
現在も理事会の運営はうまくいっていますし、管理会社との関係も
うまくいっています。
何か問題があれば、理事への立候補なりをして対応できるシステムに
なっていますので、管理者の件は必要ないと思っています。

[6343: 匿名さん]

管理者に報酬を支払うといっているけど、一体いくら
支払うのかな。
プロとしてやってもらうんだったらそれ相当の報酬を
支払わなければならないでしょう。

[6344: 匿名さん]

＞6342　匿名さん
あなたは単なるナルシストです。
管理者として大切なのはその役割を持続継続することです。
もしあなたが今日なくなれば、次にボランティアで管理者の役割できる方は決まっているのですか？
困るのは、あなたみたいなナルシストを管理者にした組合員の方々です。
そう思いませんか。
それと、管理会社がいるのであれば、管理者は必要ないです。
何か勘違いされていませんか。
マン管資格は管理者としての最低条件です。
必要のない役割の中で、あなたは単なるお邪魔虫だったのではないですか。
＞6343　匿名さん
＞一体いくら支払うのかな。
それは各マンションの事情が違うので各マンションで決めるべき問題です。

[6345: 匿名さん]

>>6344さん
私は輪番制で回ってきたときに理事長をしただけですよ。
私の任期中に、規約や細則の改正、大規模修繕工事の進め方、
補修工事のやり方等殆どを規約化しましたので、現在はそれが
輪番制の理事に引き継がれています。
うちのマンションは管理会社と委託契約をしてますので、全国の
殆どのマンションが標準管理規約に規定されているように、理事長＝
管理者で管理されています。
管理会社に管理を委託しているのであれば管理者は不要ということですか。
単なる自主管理のマンションにいっているんですね。
自主管理のマンションは全国でも少ないですよ。

[6346: 匿名さん]

私が理事を降りてから６年ほどたっていますし、理事長も３人
が交代しましたが、輪番制でも何の問題はありません。
さすがにマン管の資格保有者は私だけでしたが。

[6347: 匿名さん]

引き継ぎ事項をしっかり引き継げるシステムづくり
さえしていれば、別に問題はないですよ。

[6348: 匿名さん]

6345 匿名さん
かなり説明したつもりですが伝わっていないようですね。
あなた個人のことを云々言うつもりはないし、言う資格もありません。
管理会社に依頼することの弊害をあなたは気づいていない。
このスレッドの当スレ以外のスレは読まれたことはないのですか。
彼らに向かって提案しているのですよ。
あなた個人に向かって提案したつもりはない。
お聞きしますが、決算報告書の作成も管理者の役目ですが、あなたが作成されたのですか？
そこを担任すると、管理会社の弊害がよく見えてくる。
それと、慢心で自己評価していますが、単なる自己評価であり、しかるべき方が見れば修正するべき点は残っている可能性が大きい。
＞自主管理のマンションは全国でも少ないですよ。
少数者は悪いという根拠のない屁理屈です。
私が提案している自主管理方式はまだ1件も存在していないと思いますよ。
管理者という役職の概念が従来の常識に囚われてあなたには理解できていない。
あなたがしたことは管理者の一部の役割であって、そのことをもって管理者とは言い難いです。
勘違いしている。
あなたがやったこと程度のことなら理事長がやればいい。
それでもって、管理会社の弊害がなくなるわけでもない。
多分、6345さんには理解できないと思う。

[6349: 購入経験者さん]

自画自賛スレだからOK

[6350: 匿名さん]

輪番制の理事をやっただけなんだけどね。
それに管理会社と委託契約を交わすことがそんなにマンションに
とってマイナスなのかがわからない。
わからないのは６３４８さんの方だと思うけどね。