「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6251: 匿名さん]

>>6242 匿名さん
分譲マンションでは、
住民とはマンションに住んでいるすべての人間をいいます。
組合員とはマンションに住もうが住まないが区分所有権を
所持しているものをいいます。

[6252: 匿名さん]

管理者は組合員から能力のある方が有償性で、理事長は住民全員から輪番制で無償ですればいいと思う。

[6253: 匿名さん]

>>6248さん
インターホンが共用部分でなければその交換は
各戸でやるんですか。
熱感知器も同様です。
インターホンの補修工事は管理組合か各戸かどちらの
責任と負担でやってますか。

[6254: 匿名さん]

>>6252さん
まだそんなことをいっているんですか。
管理者を外部に委託せざるを得ないマンションは、
人材がいないか、小規模マンション又はリゾート
マンションですよ。
通常では外部委託しているマンションはごくごく
一部です。
それに理事長と管理者を別にするとは理事会がややこしく
ないですか。
だれが主導権を取って理事会を動かすんですか。

[6255: 匿名さん]

理事長は苦情処理係。ペットのうんことか駐輪場で自転車盗まれたとかやってたらそれで十分。

[6256: 匿名さん]

理事長が管理会社派遣の管理員の指揮命令に従ってるマンションはごまんとある。
1年輪番制の理事長はその程度のものだｗ

[6257: 匿名さん]

>>6256 匿名さん
そのような素人の管理員の派遣でマンションを
支配しているのであれば、
即座に管理員制度を廃止して浮いたお金を他の
方法に費やしたほうが良い。

[6258: 匿名さん]

＞浮いたお金を他の方法に費やしたほうが良い。
つまり、管理会社を首にすることで浮いたお金を管理者の報酬にすれば万事解決ということですね。

[6259: 匿名さん]

誰も面倒くさいことはやらないよ。
管理員に任せればいい。

[6260: 匿名さん]

>>6258 匿名さん
お笑いを一席
私の隣の監事の部屋のベランダの排気口に蜂が巣を作って
いたのを知らずにベランダへ出たところで顔に蜂の攻撃を
受け赤く腫れたので理事長に連絡した。
理事長のレベルを試すためでしたが、案の定バカ理事長と
精神薄弱副理事長が作業服に身を包み殺虫剤で留守宅の監事
の部屋へ私の部屋のベランダを乗り越えてベランダの排気口
に向けて殺虫剤を吹きかけた。
驚いた蜂は理事長の顔を攻撃して私より重症になり病院へ入
院する始末でした。
それでも蜂は巣つくりを辞めず日に日に数を増してきた。
駆除の連絡もないので理事長の奥様にも連絡した。
奥様は真面であるみたいで管理会社に連絡し蜂駆除業者を手配
して事を収めました。
この馬鹿理事長と知恵遅れの副理事長は住民に信頼してもらお
うと朝早くに起きてエントランス等の清掃等をもしています。
前期の理事長が不祥事を追及され辞任に追い込まれた。
その子分理事長で住民にたいして信頼回復に努力しているよう
です。

[6261: 匿名さん]

理事長はなんでもしなければならないのですか。
もっとマンション自体がしっかりしなければならないのでは。

[6262: 匿名さん]

>>6261 匿名さん
住民からのクレームを理事長や他の理事等が受けたときは、
委託契約に該当する事例であれば、
管理会社等に連絡して緊急対応を要請する。
理事長自ら対応してはいけないわけではないが賢いやり方
ではない。
だから馬鹿呼ばわりと知恵遅れの表現をしました。
悪しからず。よきに計らって下さい。以上。

[6263: 匿名さん]

>6262
相変わらず、頓珍漢な回答だ。
理事長が最初から駆除業者に頼めば、管理会社のリベート分は安くお願いできる。
管理会社からの請求は倍額になっている恐れもある。
相応の管理者がいれば簡単に事態は解決できた。
それもリベート無しで。

[6264: 匿名さん]

管理会社がすべてリベートを取っている訳ではない。
それを確かめるには、工事を依頼した業者からの
請求書であればリベートは取っていない。
管理会社からの請求書であればリベートがとられている。
こんなことはみなさん当然知っていると思いますが。

[6265: 匿名さん]

おやおや、裏リベートという言葉を知らないらしい。
業者間では当然のごとく使われている。
知らない人間だけが騙されるパターン。

[6266: 匿名さん]

大規模修繕工事となると、必ず管理会社の裏リベートが暗躍する。
住民は必要のない出費で膨大な金銭損害を受ける。
それを防ぐことができるのは、住民同士のチェックが働く組織体系でなければならない。
利益が相反する管理会社では不可能だ。

[6267: 匿名さん]

業者を選ぶときはランダムに依頼をする。
相見積もりを取るときは、同じ条件での相見積もりを
取るようにする。
まず１社に見積もりを依頼し、使用材料、使用数等を決める。
それを単価欄を消して他の見積もり依頼業者に送る。
見積依頼先は、ネット等で検索する。

[6268: 匿名さん]

>>6263 匿名さん
解任された前期悪徳理事長が緊急対応等の小修繕費を自前の
知人の業者に発注してお金を稼いでいましたので、
疑われるのを恐れてお金に関することは一応管理会社をとう
しているそうである。

[6269: 匿名さん]

＞6268
＞疑われるのを恐れてお金に関することは一応管理会社をとうしているそうである。
次は管理会社が悪徳理事長の代役ができるので喜んでいるだろう。
理事長にそんな権限を与えた組合にも責任の一端はある。
組合員の貯金が別組織に行けば、そこはブラックボックスとなって組合員はいい餌食となる。
理事長にはお金を触らせてはいけない。
お金の動きをガラス張りにしたうえで管理者が触り、理事長や組合員全員が監視すればいい。

[6270: 匿名さん]

俺もベランダでミツバチを飼いたいのだがいろいろ規制があるらしくて我慢してる

[6271: 匿名さん]

自分の住んでいるマンションに外部から管理者が
きたら嫌だろうね。
資産価値も落ちるよ。
このマンションには人材もいないし、ろくなのは
住んでいないとおもわれるしね。

[6272: 匿名さん]

管理者＝理事長の図式をしっかり勉強した方が
いいかもね。

[6273: 匿名さん]

管理者＝能力者＝報酬制
理事長＝無能力者＝輪番制
これが新しい法則だ。

[6274: 匿名さん]

もう一つ忘れていた。
管理者＝理事長＝組合員
管理会社＝平成の化石＝組合員の寄生虫

[6275: 匿名さん]

管理会社とは共存共栄しないとね。
ところで理事会の議長はだれがするの？
管理者それとも理事長。
理事長は理事の互選で選出するよね。
管理者は理事会に出席するのかな。

[6276: 匿名さん]

＞管理会社とは共存共栄しないとね。
それは無理。
管理会社が利益を上げるためには組合員積立金から搾取するしか方法がない。
管理会社がボランティアでやるわけないしね。
＞ところで理事会の議長はだれがするの？
理事の長である理事長がやるに決まっている。
理事長は組合員全員で輪番制。
管理者は組合員だから、組合全体で齟齬が生まれないように理事会には出席して当然です。
総会の時には司会もして議事進行しないといけない。
理事会はLINEなどのSNSを利用すればいいし、有料版のソフトでもいい。
都合のいいときに意見を述べればいいから、時間制約もあまり受けない。
総会も、全員の同意を得て、いまはやりのリモート会議で決議すればいい。
大人数になるときは会場を設けるしかない。
将来的にはWEB会議で開催できるよう工夫すればいい。
組合員全員の電子決済制度を利用すればいい。
その為には、新しい管理規約等の仕組みづくりも必要だ。

[6277: 匿名さん]

>>6276さん
管理会社は適正利潤にすればいいんです。
総会の司会はうちの規約では理事長となっているけどね。
理事会の運営は理事で行われる。そしてそこで総会議案等
も決まるんだよね。
理事会に管理者の議決権はない。
総会や理事会をリモート会議で行えばいいといっているけど、
マンションの住民全員がパソコン等を使える訳ではない。
やはり、どう考えても、理事長と管理者は同一でないとだめだよ。
何故同一ではだめなの？

[6278: 匿名さん]

管理組合と管理会社の関係は、共存・共栄で管理会社は
適正利潤。これが原則だよ。
お互いに信じ信じられる関係でないとね。
それが崩れるようだったら管理会社はリプレイスしかない。

[6279: 匿名さん]

>管理会社は適正利潤にすればいいんです。
適正利潤って何なの？
分かって言っているの？
何かをぶっ壊すことで新しい道がひらける。
どうして管理会社にこだわるの？
前にも言ったことがあるけど、管理者としての能力がない組合は外部に委託するか、管理会社に頼めばいい。
＞総会の司会はうちの規約では
規約は変えられることを知らないの？
将来の話を言ってるだけ。
＞マンションの住民全員がパソコン等を使える訳では
そんなマンションもあるし、使えるマンションもあるし色々です。
臨機応変に考えてね。
知恵を働かそうよ。
そういう知恵は持っていないの？
＞何故同一ではだめなの？
いいこと聞くね。
管理者は一定の能力がないと務まらない。
だから報酬制にしてその能力を発揮してもらわいといけない。
理事長は制限行為能力者以外なら誰でも務まる。
だから輪番制にして全員参加が基本だ。
同一にするとどうなるかって。
管理会社と理事長を同一にしたらどうなるか考えたことはないの？
そこが判らないと説明のしようがない。

[6280: 匿名さん]

理事長と管理者を同一にする理由がわからないようだね。
同一にしないでマンション管理ができるの。
理事会が機能しなくなるよ。
外部に管理者を委託しているマンションは全国に殆どないのは
どういうこと。
小規模マンションで人材がいないマンションかリゾートマンション
ぐらいだよ、管理者を外部に委託しているのは。
管理者の仕事と理事長の仕事が何かが説明できるの？

[6281: 匿名さん]

理事長を軽視した書き込みだけでは説得力は
まったくない。

[6282: 匿名さん]

区分所有法では、「管理者を選任することができる」と規定されているだけで、管理者を選任する必要はありません。未選任の場合は区分所有者全員で、マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理することになります。
　しかしながら、区分所有者全員が共同して管理行為を行うことは、実際困難であるため、標準管理規約では、管理者として理事長を選任することが規定されています。

[6283: 匿名さん]

　「管理者」とは文字通り「管理を行う者」のことで、マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理するために選任された者のことで、区分所有法第25条の管理者を指します。

　【区分所有法第25条】
　「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。」

　「管理者」は、マンション居住者全員の共有財産を保存し、集会の決議を実行し、規約で定められた行為を行う権利を有し、義務を負います。
　区分所有者を代理する権限を持ち、損害保険契約に基づく保険金額や損害賠償金などの請求や受領を行います。また、裁判上の原告または被告となって、訴訟を追行する訴訟追行権などを有しています。
　一方、管理者は年一回集会を開催する義務があります。また、事務報告、管理規約の保管などをしなければならないとされています。

[6284: 匿名さん]

>6280 　匿名さん
＞理事長と管理者を同一にする理由がわからないようだね。
へー、6280のマンションは管理会社から理事長が派遣されているのかな。
それとも、自主管理で理事長が管理会社の権限も併せ持って運営してるかだ。
そうなると、権限が一極集中して、不正経理のオンパレードとなっている。
それを許す組合員もバカの集まりとしか言いようがない。
世にも珍しいマンションだ。
権限が一極集中しないよう、お互いが監視しあえる制度でないと長続きしない。
そのためにも、経理内容はガラス張りにしなければならない。
管理会社だと搾取できないから、絶対にガラス張りなどはしない。
＞理事長を軽視した書き込みだけでは説得力はまったくない。
理事長に管理者としての能力があるなら管理者となってもらい、理事長は他の方にお願いすればいい。
能力による役割分担に軽視という表現は当たらない。
区分所有法で言う管理者とは、私が言っている管理者とは違う。
広義の意味での管理者であり、その中には管理会社（組織）、外部からの能力ある管理者（個人）組合員の中からの管理者も含まれる。
私が言っているのは、共通利益を持った組合員の中からの管理者です。
お互いの利益が相反する管理会社による管理者ではありません。

[6285: 匿名さん]

管理者には管理会社がなっている事例が一番多いんだよね。
それに管理者と理事長を別にするようなことは標準管理規約
には一言も記載されていない。
もちろん規約で規定することも可能だが、理事長の役割と管理者
の役割を明文化しなければならないでしょう。

[6286: 匿名さん]

＞6285
つまり、6285さんのマンションでは管理会社が管理者となり、管理会社が理事長をしているわけですね。
珍しいというか、面白いマンションですね。
よく組合員が我慢していますね。

[6287: 匿名さん]

>>6286さん
６２８５ですけど、うちの管理組合は輪番制ですが、管理者は
理事長ですよ。標準管理規約通りです。
それにうちは完全に理事会主導でマンション管理が行われている
ので管理会社からの搾取とか管理者の外部委託とかは考えたこと
もありません。

[6288: 匿名さん]

管理会社との委託費は相場からすると安いですよ。
それに管理会社は業者からリベートとかは取っていませんから。
相見積もりの取り方とか業者選定には理事会が完全タッチしています。
補修工事の請求書は、保険対応部分も含めてすべて業者からで振込は
業者の方にしています。
金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。

[6289: 匿名さん]

＞6287
つまり、管理会社はいないと言う訳ですね。
収支報告書作成とか決算書作成も理事長自らしているわけですね。
誰が理事長の不正経理を監視しているの？？？

＞6288
管理会社の方ですね。
管理会社なんて必要ないとは思いませんか。
あなたの勤務先がなくなるのは困るとは思いますが。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
であれば、あなたの会社は無用の長物です。
組合に管理委託費は請求してはいけない。

[6290: 匿名さん]

誰もトップに立てない　俺はすごい管理す～る～

[6291: 匿名さん]

私のマンションでは大手の管理会社物件だが、
大規模修繕時までの約15年前後の日常の管理を見ていて
非常に雑な管理でした。
その間に入って孤軍奮闘している管理員の様子からもそれ
が見えていました。
この管理会社は大規模修繕の見積もりを5億６千万円を提示
していたが、
理事長が管理会社抜きに大手の建設会社に３億６千万円で
責任施工方式で発注した。
その後も法人化や機械式駐車場を撤去とそれに代わる用地
買収等々を全て管理会社抜きで行った。
諸々を計算するとこの一連の費用を３億５千万円は節約で
きたと豪語している。
これだけの仕事をするからには反対勢力から色々いちゃもん
を付けられることは覚悟していた。
案の定管理会社はこの反対勢力をたきつけて理事長排除に
行動を起こして、反対勢力のクーデターは成功した。
もうそろそろ２回目の大規模修繕の時期に入っているが今度
は管理会社が受注することは確実視している。
多分ぼったくられるでしょう。
悪徳管理会社ですから今の役員では太刀打ちできないと思い
ます。

[6292: 匿名さん]

責任施工方式はいわゆる丸投げ方式ですね。
うちは設計監理方式でやりました。
業者から合い見積もりをとるときは、同じ修繕個所、同じ仕様、
同じ材料、同じ平米数でなければ高いのか安いのかの比較は
できません。
節約できたとかいっているけど、それはまったくわからない。

[6293: 匿名さん]

>>6289さん
６２８７ですけど、管理会社に管理を委託してますよ。
ちゃんと読めば管理会社勤務とかの文言はないでしょう。
うちの管理組合といっているんですけどね。
管理組合と管理会社は共存・共栄ですし、委託費等も
相場ですよ。

[6294: 匿名さん]

6293 匿名さん
＞委託費等も相場ですよ。
ちなみに、相場だといっている金額を教えてもらえないですか。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
何もしないで管理委託費だけを取られているの？
変わった管理組合ですね。
ちゃんと読んでも管理組合などの文言はない。
管理会社は管理組合からいかに多く搾取するか、考えているのはそれだけです。
管理会社は、これからの時代には不要な産業です。
不要な産業との共存共栄なんてあり得ない。
時代遅れですよ。

[6295: 匿名さん]

>>6292 匿名さん
わかりますよ。設計監理と言ったところで、同じ地域で商売していれば、設計士も建築会社も知らないなかではないでしょうからね。厳しくやればその後他の現場で気まずくなるでしょう。

[6296: 匿名さん]

建築屋なら工事単価に精通している。
ところが、建築屋どうしはお互いライバルという立場でその単価を公表しない。
管理組合どうしならライバル関係にはならない。
それぞれが同じ悩みを持ち、同じ情報を知りたがっているからだ。
それぞれの経験した情報を管理組合同士で共有すればいい。
そうすることで、閉鎖された管理会社の管理ノウハウなど必要なくなる。
あとは、共有したノウハウを適宜に利用できる管理者さえいれば、管理会社は不要の産業となる。
ネット社会ならそれができる。

[6297: 匿名さん]

>>6294さん
管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種点検費とかの相場ぐらいは
マン管士なら当然しってますよ。
管理会社は出納業務、会計業務、理事会支援業務、総会支援業務等
マンション管理のお手伝いはやってくれていますよ。
ただ、業者選定とかの権限は理事会がにぎっているということです。
管理会社が管理組合からいかに多く搾取するかとの考えは偏屈以外の
何物でもないですよ。
マンションの管理を管理会社抜きでやっているマンションは大変でしょうね。
戸建てと違ってお金を払って管理会社がマンションの建物設備の管理をして
くれるんですから楽ですよね。
自主管理のマンションには住みたくないですね。

[6298: 匿名さん]

>>6295さん
だからといって丸投げよりはいいでしょう。
設計監理業者の仕事は、例えば見積もりを取ったとき、その見積もり
通りの指定された材料が見積もり通りの量使用されているかとかの
チェックをしてくれるんですよ。
塗料缶が１００缶使用となっていれば、空き缶を通しナンバーで撮影
するとか、窓枠シーリングの場合、シーリング材を完全に除去してから
取っているか、その量はどれぐらいだったか、塗装する場合はケレン作業
をしてから塗装しているとかのチェックとかを住民に代わってプロの視線で
チェックしてくれるんですよ。

[6299: 匿名さん]

>>6298 匿名さん
丸投げしたとは言った覚えがない。
独りよがりの思い込みで回答は困ります。

[6300: 匿名さん]

>>6296さん
だから設計監理業者が相見積もりをとるときに、仕様書、要綱書を
作成して相見積もりを取るんですよ。
金抜き計算書といいまして、数量とか平米数だけ掲載し、単価欄は
各見積もり業者が記入する。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数での比較でなければ
見積だけとっても高いのか安いのかの判断はできません。
特に責任施工方式は、工事費いくらでやってくれという丸投げですから
業者はそれに合わせて、材料や仕様等を抑えて工事するだけです。
その丸投げでいくら節約できたという方もおられますがまさに笑止千万
ですね。
但し、その金抜き計算書は素人ではまずつくれないですから、建築士に
依頼するんです。設計図面をみながら、各修繕個所の平米数や必要
数量等を作成しなければなりませんから。