「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6241: 匿名さん]

>>6227 匿名さん
そんなにまともな意見とは思わないが。
管理者も理事長も住民ではなく組合員から
選任すれば良いでしょう。
多分この方は大規模マンションの組合員
マンション管理士でしょう。
であれば、このマンションは優良マンションになるでしょう。
居住しているマンション管理士を役員に選任することは大い
に賛成します。

[6242: 匿名さん]

＞6241　匿名さん
＞住民ではなく組合員から
住民と組合員の違いを教えてほしい。

[6243: 匿名さん]

電球の玉切れを管理者が交換するのかとか聞く時点でお話にならない。
その程度の人は「放置プレイ」でいいでしょう。

[6244: 匿名さん]

管理員を管理人と言ったりするから管理者と混同している。
いっそのこと清掃管理員と呼んだほうが良いでしょう。
分譲マンションの管理において住民と組合員の違いが理解
していないようでは役員としてアウト。自分で考えろ。

[6245: 匿名さん]

住民と役員は同じでしょう。
組合員と住民も同じ。
住民には、区分所有者以外にその家族、賃借人とその家族が
いるんですね。
清掃管理員ということ自体、管理員と清掃員を兼務している
小規模マンションなんだろう。
管理者を外部に委託しているマンション自体が小規模マンション。
マンションは大規模でないと建物設備の維持保全が弱く、付属施設も
殆どない。
理事の輪番制をやるにも人材がいない。

[6246: 匿名さん]

輪番制には人材も意欲も能力も関係ない
誰でもできる仕事だから輪番制になってる

[6247: 匿名さん]

>>6238 匿名さん は、
真面な意見ですよ。他はマンカン士ではないでしょう。
ここはマンション管理士試験に合格した者が答える場です。

[6248: 匿名さん]

室内のインタホンや熱感知器を規約共用部分にするアホがいるからなｗ

[6249: 匿名さん]

>>6245 匿名さん
分譲マンションの管理の現場では、
住民とはマンションに住んでいるすべての人間をいいます。
組合員とは住む住まずを問わず区分所有権所持者をいいます。
用語をその事例ごとに使い分けてください。

[6250: 匿名さん]

>>6248 匿名さん
規約にしてどこが悪い。

[6251: 匿名さん]

>>6242 匿名さん
分譲マンションでは、
住民とはマンションに住んでいるすべての人間をいいます。
組合員とはマンションに住もうが住まないが区分所有権を
所持しているものをいいます。

[6252: 匿名さん]

管理者は組合員から能力のある方が有償性で、理事長は住民全員から輪番制で無償ですればいいと思う。

[6253: 匿名さん]

>>6248さん
インターホンが共用部分でなければその交換は
各戸でやるんですか。
熱感知器も同様です。
インターホンの補修工事は管理組合か各戸かどちらの
責任と負担でやってますか。

[6254: 匿名さん]

>>6252さん
まだそんなことをいっているんですか。
管理者を外部に委託せざるを得ないマンションは、
人材がいないか、小規模マンション又はリゾート
マンションですよ。
通常では外部委託しているマンションはごくごく
一部です。
それに理事長と管理者を別にするとは理事会がややこしく
ないですか。
だれが主導権を取って理事会を動かすんですか。

[6255: 匿名さん]

理事長は苦情処理係。ペットのうんことか駐輪場で自転車盗まれたとかやってたらそれで十分。

[6256: 匿名さん]

理事長が管理会社派遣の管理員の指揮命令に従ってるマンションはごまんとある。
1年輪番制の理事長はその程度のものだｗ

[6257: 匿名さん]

>>6256 匿名さん
そのような素人の管理員の派遣でマンションを
支配しているのであれば、
即座に管理員制度を廃止して浮いたお金を他の
方法に費やしたほうが良い。

[6258: 匿名さん]

＞浮いたお金を他の方法に費やしたほうが良い。
つまり、管理会社を首にすることで浮いたお金を管理者の報酬にすれば万事解決ということですね。

[6259: 匿名さん]

誰も面倒くさいことはやらないよ。
管理員に任せればいい。

[6260: 匿名さん]

>>6258 匿名さん
お笑いを一席
私の隣の監事の部屋のベランダの排気口に蜂が巣を作って
いたのを知らずにベランダへ出たところで顔に蜂の攻撃を
受け赤く腫れたので理事長に連絡した。
理事長のレベルを試すためでしたが、案の定バカ理事長と
精神薄弱副理事長が作業服に身を包み殺虫剤で留守宅の監事
の部屋へ私の部屋のベランダを乗り越えてベランダの排気口
に向けて殺虫剤を吹きかけた。
驚いた蜂は理事長の顔を攻撃して私より重症になり病院へ入
院する始末でした。
それでも蜂は巣つくりを辞めず日に日に数を増してきた。
駆除の連絡もないので理事長の奥様にも連絡した。
奥様は真面であるみたいで管理会社に連絡し蜂駆除業者を手配
して事を収めました。
この馬鹿理事長と知恵遅れの副理事長は住民に信頼してもらお
うと朝早くに起きてエントランス等の清掃等をもしています。
前期の理事長が不祥事を追及され辞任に追い込まれた。
その子分理事長で住民にたいして信頼回復に努力しているよう
です。

[6261: 匿名さん]

理事長はなんでもしなければならないのですか。
もっとマンション自体がしっかりしなければならないのでは。

[6262: 匿名さん]

>>6261 匿名さん
住民からのクレームを理事長や他の理事等が受けたときは、
委託契約に該当する事例であれば、
管理会社等に連絡して緊急対応を要請する。
理事長自ら対応してはいけないわけではないが賢いやり方
ではない。
だから馬鹿呼ばわりと知恵遅れの表現をしました。
悪しからず。よきに計らって下さい。以上。

[6263: 匿名さん]

>6262
相変わらず、頓珍漢な回答だ。
理事長が最初から駆除業者に頼めば、管理会社のリベート分は安くお願いできる。
管理会社からの請求は倍額になっている恐れもある。
相応の管理者がいれば簡単に事態は解決できた。
それもリベート無しで。

[6264: 匿名さん]

管理会社がすべてリベートを取っている訳ではない。
それを確かめるには、工事を依頼した業者からの
請求書であればリベートは取っていない。
管理会社からの請求書であればリベートがとられている。
こんなことはみなさん当然知っていると思いますが。

[6265: 匿名さん]

おやおや、裏リベートという言葉を知らないらしい。
業者間では当然のごとく使われている。
知らない人間だけが騙されるパターン。

[6266: 匿名さん]

大規模修繕工事となると、必ず管理会社の裏リベートが暗躍する。
住民は必要のない出費で膨大な金銭損害を受ける。
それを防ぐことができるのは、住民同士のチェックが働く組織体系でなければならない。
利益が相反する管理会社では不可能だ。

[6267: 匿名さん]

業者を選ぶときはランダムに依頼をする。
相見積もりを取るときは、同じ条件での相見積もりを
取るようにする。
まず１社に見積もりを依頼し、使用材料、使用数等を決める。
それを単価欄を消して他の見積もり依頼業者に送る。
見積依頼先は、ネット等で検索する。

[6268: 匿名さん]

>>6263 匿名さん
解任された前期悪徳理事長が緊急対応等の小修繕費を自前の
知人の業者に発注してお金を稼いでいましたので、
疑われるのを恐れてお金に関することは一応管理会社をとう
しているそうである。

[6269: 匿名さん]

＞6268
＞疑われるのを恐れてお金に関することは一応管理会社をとうしているそうである。
次は管理会社が悪徳理事長の代役ができるので喜んでいるだろう。
理事長にそんな権限を与えた組合にも責任の一端はある。
組合員の貯金が別組織に行けば、そこはブラックボックスとなって組合員はいい餌食となる。
理事長にはお金を触らせてはいけない。
お金の動きをガラス張りにしたうえで管理者が触り、理事長や組合員全員が監視すればいい。

[6270: 匿名さん]

俺もベランダでミツバチを飼いたいのだがいろいろ規制があるらしくて我慢してる

[6271: 匿名さん]

自分の住んでいるマンションに外部から管理者が
きたら嫌だろうね。
資産価値も落ちるよ。
このマンションには人材もいないし、ろくなのは
住んでいないとおもわれるしね。

[6272: 匿名さん]

管理者＝理事長の図式をしっかり勉強した方が
いいかもね。

[6273: 匿名さん]

管理者＝能力者＝報酬制
理事長＝無能力者＝輪番制
これが新しい法則だ。

[6274: 匿名さん]

もう一つ忘れていた。
管理者＝理事長＝組合員
管理会社＝平成の化石＝組合員の寄生虫

[6275: 匿名さん]

管理会社とは共存共栄しないとね。
ところで理事会の議長はだれがするの？
管理者それとも理事長。
理事長は理事の互選で選出するよね。
管理者は理事会に出席するのかな。

[6276: 匿名さん]

＞管理会社とは共存共栄しないとね。
それは無理。
管理会社が利益を上げるためには組合員積立金から搾取するしか方法がない。
管理会社がボランティアでやるわけないしね。
＞ところで理事会の議長はだれがするの？
理事の長である理事長がやるに決まっている。
理事長は組合員全員で輪番制。
管理者は組合員だから、組合全体で齟齬が生まれないように理事会には出席して当然です。
総会の時には司会もして議事進行しないといけない。
理事会はLINEなどのSNSを利用すればいいし、有料版のソフトでもいい。
都合のいいときに意見を述べればいいから、時間制約もあまり受けない。
総会も、全員の同意を得て、いまはやりのリモート会議で決議すればいい。
大人数になるときは会場を設けるしかない。
将来的にはWEB会議で開催できるよう工夫すればいい。
組合員全員の電子決済制度を利用すればいい。
その為には、新しい管理規約等の仕組みづくりも必要だ。

[6277: 匿名さん]

>>6276さん
管理会社は適正利潤にすればいいんです。
総会の司会はうちの規約では理事長となっているけどね。
理事会の運営は理事で行われる。そしてそこで総会議案等
も決まるんだよね。
理事会に管理者の議決権はない。
総会や理事会をリモート会議で行えばいいといっているけど、
マンションの住民全員がパソコン等を使える訳ではない。
やはり、どう考えても、理事長と管理者は同一でないとだめだよ。
何故同一ではだめなの？

[6278: 匿名さん]

管理組合と管理会社の関係は、共存・共栄で管理会社は
適正利潤。これが原則だよ。
お互いに信じ信じられる関係でないとね。
それが崩れるようだったら管理会社はリプレイスしかない。

[6279: 匿名さん]

>管理会社は適正利潤にすればいいんです。
適正利潤って何なの？
分かって言っているの？
何かをぶっ壊すことで新しい道がひらける。
どうして管理会社にこだわるの？
前にも言ったことがあるけど、管理者としての能力がない組合は外部に委託するか、管理会社に頼めばいい。
＞総会の司会はうちの規約では
規約は変えられることを知らないの？
将来の話を言ってるだけ。
＞マンションの住民全員がパソコン等を使える訳では
そんなマンションもあるし、使えるマンションもあるし色々です。
臨機応変に考えてね。
知恵を働かそうよ。
そういう知恵は持っていないの？
＞何故同一ではだめなの？
いいこと聞くね。
管理者は一定の能力がないと務まらない。
だから報酬制にしてその能力を発揮してもらわいといけない。
理事長は制限行為能力者以外なら誰でも務まる。
だから輪番制にして全員参加が基本だ。
同一にするとどうなるかって。
管理会社と理事長を同一にしたらどうなるか考えたことはないの？
そこが判らないと説明のしようがない。

[6280: 匿名さん]

理事長と管理者を同一にする理由がわからないようだね。
同一にしないでマンション管理ができるの。
理事会が機能しなくなるよ。
外部に管理者を委託しているマンションは全国に殆どないのは
どういうこと。
小規模マンションで人材がいないマンションかリゾートマンション
ぐらいだよ、管理者を外部に委託しているのは。
管理者の仕事と理事長の仕事が何かが説明できるの？

[6281: 匿名さん]

理事長を軽視した書き込みだけでは説得力は
まったくない。

[6282: 匿名さん]

区分所有法では、「管理者を選任することができる」と規定されているだけで、管理者を選任する必要はありません。未選任の場合は区分所有者全員で、マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理することになります。
　しかしながら、区分所有者全員が共同して管理行為を行うことは、実際困難であるため、標準管理規約では、管理者として理事長を選任することが規定されています。

[6283: 匿名さん]

　「管理者」とは文字通り「管理を行う者」のことで、マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理するために選任された者のことで、区分所有法第25条の管理者を指します。

　【区分所有法第25条】
　「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。」

　「管理者」は、マンション居住者全員の共有財産を保存し、集会の決議を実行し、規約で定められた行為を行う権利を有し、義務を負います。
　区分所有者を代理する権限を持ち、損害保険契約に基づく保険金額や損害賠償金などの請求や受領を行います。また、裁判上の原告または被告となって、訴訟を追行する訴訟追行権などを有しています。
　一方、管理者は年一回集会を開催する義務があります。また、事務報告、管理規約の保管などをしなければならないとされています。

[6284: 匿名さん]

>6280 　匿名さん
＞理事長と管理者を同一にする理由がわからないようだね。
へー、6280のマンションは管理会社から理事長が派遣されているのかな。
それとも、自主管理で理事長が管理会社の権限も併せ持って運営してるかだ。
そうなると、権限が一極集中して、不正経理のオンパレードとなっている。
それを許す組合員もバカの集まりとしか言いようがない。
世にも珍しいマンションだ。
権限が一極集中しないよう、お互いが監視しあえる制度でないと長続きしない。
そのためにも、経理内容はガラス張りにしなければならない。
管理会社だと搾取できないから、絶対にガラス張りなどはしない。
＞理事長を軽視した書き込みだけでは説得力はまったくない。
理事長に管理者としての能力があるなら管理者となってもらい、理事長は他の方にお願いすればいい。
能力による役割分担に軽視という表現は当たらない。
区分所有法で言う管理者とは、私が言っている管理者とは違う。
広義の意味での管理者であり、その中には管理会社（組織）、外部からの能力ある管理者（個人）組合員の中からの管理者も含まれる。
私が言っているのは、共通利益を持った組合員の中からの管理者です。
お互いの利益が相反する管理会社による管理者ではありません。

[6285: 匿名さん]

管理者には管理会社がなっている事例が一番多いんだよね。
それに管理者と理事長を別にするようなことは標準管理規約
には一言も記載されていない。
もちろん規約で規定することも可能だが、理事長の役割と管理者
の役割を明文化しなければならないでしょう。

[6286: 匿名さん]

＞6285
つまり、6285さんのマンションでは管理会社が管理者となり、管理会社が理事長をしているわけですね。
珍しいというか、面白いマンションですね。
よく組合員が我慢していますね。

[6287: 匿名さん]

>>6286さん
６２８５ですけど、うちの管理組合は輪番制ですが、管理者は
理事長ですよ。標準管理規約通りです。
それにうちは完全に理事会主導でマンション管理が行われている
ので管理会社からの搾取とか管理者の外部委託とかは考えたこと
もありません。

[6288: 匿名さん]

管理会社との委託費は相場からすると安いですよ。
それに管理会社は業者からリベートとかは取っていませんから。
相見積もりの取り方とか業者選定には理事会が完全タッチしています。
補修工事の請求書は、保険対応部分も含めてすべて業者からで振込は
業者の方にしています。
金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。

[6289: 匿名さん]

＞6287
つまり、管理会社はいないと言う訳ですね。
収支報告書作成とか決算書作成も理事長自らしているわけですね。
誰が理事長の不正経理を監視しているの？？？

＞6288
管理会社の方ですね。
管理会社なんて必要ないとは思いませんか。
あなたの勤務先がなくなるのは困るとは思いますが。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
であれば、あなたの会社は無用の長物です。
組合に管理委託費は請求してはいけない。

[6290: 匿名さん]

誰もトップに立てない　俺はすごい管理す～る～