「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6151: 匿名さん]

管理規約は区分所有法に優先するが、
区分所有法の強行規定はお覚えてもらいたい

[6152: 匿名さん]

管理規約は区分所有法には優先しない（区分所有法第30条）。

[6153: 匿名さん]

分譲当初の原始規約はともかく、その後の改正によって
法３０条１項３項に違反するような規約はざらにある。
従う必要はない。

[6154: 匿名さん]

まあ、民泊禁止を明文化した規約改正はいいことだが、
ペット連れでＥＶに乗るなとか、ベランダでは禁煙とか
駐輪場有料化とか、法令無視のしょーもない規約細則は
従う必要はない。多くの組合員が「またかｗ」という
感じで無視してる。

[6155: 匿名さん]

>>6153 匿名さん
区分所有法第30条第1項第3項の条文をご投稿お願いします。

[6156: 匿名さん]

組合役員就任義務を定めてもダメですよね。

[6157: 匿名さん]

誤解であろうと不承不承であろうと、とにかく組合員全員が納得していたら何でもありｗ

[6158: 匿名さん]

（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

４ 　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

５ 　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。

区分所有法　第３１条（規約の設定、変更及び廃止）

マンション管理規約の設定又は変更する場合は、マンション区分所有者及び議決権の各４分の３以上の決議が必要となります。また、その際にその規約に特別の影響を及ぼす時はその区分所有者の承諾が必要となります。

この「特別の影響」について具体的には

参考判例１　マンション規約の変更が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合、規約変更は無効

参考判例２　マンションの不在組合員に2500円の住民活動協力金の支払い義務は特別の影響を及ぼすものではない

その他

③ペット飼育禁止規約は、ペットを飼育している者に特別の影響は無い。

④駐車場使用料金増額は、社会通念上相当であると認められるときは、使用料増額規約変更は特別の影響を及ぼすといえない。

⑤複合用途型マンションで、用途を居住目的以外禁止する旨の規約設定は特別の影響を及ぼすといえる。

[6159: 匿名さん]

区分所有法　第３０条（規約事項）

マンションの管理については区分所有法で定められているほか、マンション管理規約で定めることもできます。

一部共用部分に関しても、区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員での規約に定めがある場合を除いて、一部共用部分の区分所有者で規約の定めが出来ます。

尚、平成１４年に第３項が新たに付け加えられました。分譲時に作成された規約又はマンション管理組合独自に作成された規約を原因とするトラブル、裁判が多発し、衡平でないマンション管理規約は無効であるとするべく、規約作成、変更において「これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」と定められました。

この条項に反する規約は無効となり、強行規定ですから当然に遡及することになります。

ですから、現マンションでこの条項に反する規約で定められていることを、漫然と運営してると、将来に無効を訴えられた場合に対抗出来ないことになります。その場合の損失は計り知れなくなる可能性もあります。

[6160: 匿名さん]

>>6154さん
あなたみたいな偏屈な住民がいたら理事会も困るでしょうね。
６１５８、６１５９をしっかり読んでみたらいいね。

[6161: 匿名さん]

>>6160 匿名さん
うちには>>6158 匿名さん>>6159 匿名さん さんみたいな
理事長が１０年間君臨した。
理事会や総会では会計報告と重要事項の説明以外は管理会社
関係は退席させた、
大きな修繕工事の見積もり等も業者同士談合を防ぐために管
理会社関係に情報が漏れないようにしていた、
しかし、最近悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長を排除
する動きがある。
理事長というのは長年良いことを組員の為に尽くしても報わ
れない仕事ですが、その反対もある。
私のマンションはこの理事長でいいマンションに生まれ変わ
りました、

[6162: 匿名さん]

まさに>>6159さんが言っておられるように区分所有法30条3項が重要。
まあ、民法90条があるので、この規定がなくても変な規約を無視するのに
困ることはないが、具体的な判断項目が列挙されててわかりやすい。
ＥＶ内でペットに自由に排泄させてる、同乗者に吠えかかっても放置してる、
狭いベランダで一日中吸い続けて吸い殻投げ捨て状態、という利用状況ならば
ペット同伴でのＥＶ使用禁止・ベランダ禁煙ルールは正当化できる。
駐輪場有料化も、使用料と引き換えに理事会がこれこれのサービスを提供すると
いうのであれば衡平の観点から正当化できる。
単に「賛成多数で可決されました、ルールは守りましょう」では子供会レベルだ。

[6163: 匿名さん]

管理組合総会はもともと子供会でっせ
子供会の議決が国会や市議会に優先したら世も末やがなｗ

[6164: 匿名さん]

＞＞６１６２さん
駐輪場の使用料については、単なる敷地の使用料ですよ。
それに伴う理事会のサービスはありません。
ただ、駐輪場の補修工事や監視カメラ設置、そこの清掃は
やらなければなりませんけどね。
それだけの経費がかかるのに無料というのはおかしいでしょう。
駐車場も同じ発想です。

[6165: 匿名さん]

>>6161さん
理事長を同じものが１０年もやっているんですか。
理事会や総会に管理会社を途中退席させるのがいいと
思っているんですか。
委託契約には、管理会社は理事会と総会の支援業務が
あるんですよ。
理事長は２～３年で変わるべきです。人材は育てなければ
だめでしょう。
それに、管理会社を信用できないから、談合を防ぐために
外すとは言語道断です。
そんなに優秀な理事長なら、談合等ができない、業者選定方法を
構築すべきでしょう。
業者から相見積もりを取る場合は、同じ修繕個所、同じ仕様、
同じ材料、同じ平米数でとれるシステムづくりがあれば、談合は
できませんよ。

[6166: 匿名さん]

駐車場や駐輪場の経費として管理費と修繕積立金を払ってる。
それ以外に経費分を払う義務はない。

[6167: 匿名さん]

廊下もゴミ置き場も中庭も管理費・修繕積立金以外の負担はない。
駐車場駐輪場だけ管理費・修繕積立金以外に利用者に維持管理費用を負担させる理由がない。中庭で遊ぶ子供を持つ組合員から中庭の清掃費用を取っているのか？

[6168: 匿名さん]

>>6165 匿名さん
管理組合の支援業務は外した、
これにはいろいろな事情がありました。
今回は全面公開はできませんが追々内容によってん公開します。
あしからず、

[6169: 匿名さん]

問題がある管理会社ならリプレイスすれば
いいんではないでかすか。

６１６７のマンションの管理はおかしいんでは。
全国のマンションの事例を参考にしたら。
廊下やごみ置き場は全員が使用するけど、駐車場や
駐輪場は全員は使用していない。
よほどの偏屈なんだね。

[6170: 匿名さん]

全員が使うとタダになるというのは面白い。いいセンスしてるｗ

[6171: 匿名さん]

賃貸マンションと違って分譲マンションは建物も敷地も組合員が所有権を持っている。自分のものを使うのになぜ管理組合に使用料を払わなければならないのか、よく考えたほうがいい。でないと、不必要不公平な負担を強いられることになる。これではせっかく新設した区分所有法第３０条第３項が泣くというものだ。

[6172: 匿名さん]

>>6169 匿名さん
すぐ問題のある管理会社はリプレイスせよという意見が
大半だが、
問題のない管理会社を探すのが至難の業でである、
しかるに、管理会社のノウハウを利用することに徹した。
そのための役員人事である。
自分の城は自分で守らないといけません。

[6173: 匿名さん]

だから、駐車場でも駐輪場でも宅配ボックスでも、それまで無料だったものが有料化提案されたときには、「使用料を払ったら管理組合は何をしてくれるんですか？」と理事長に聞けばよい。これは意地悪偏屈な質問でも何でもない。まともな理事長さんならきちんと答えてくれる。

[6174: 匿名さん]

>>6171 匿名さん
区分所有法第３０条第３項の解釈には一理あると思います。
31条違反は理解してもこの30条３項はめんどくさくていい
加減に見落としていました。ご指導をお願いいたします。

[6175: 匿名さん]

すぐに発車できる平置き駐車場は有料でええけど
車出てくるまでガタガタ３分もかかる機械式は有料でも月３００円が限度やで
いわんや駐輪して二日で自転車が傷だらけになる放し飼い駐輪場は無料が当たり前

[6176: 匿名さん]

>>6173さん
何故使用料を有料化したかですか。
それは修繕積立金に充当するためでしょう。
修繕積立金は、やらなければならない工事のすべてを網羅した
総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出する
ものです。
国交省は、望ましい修繕積立金の額は１戸当たり17,500円と
いっています。
これに専有部分の給排水管の更新工事まで入れればさらに
修繕積立金が必要になります。
使用料はみんな取ればいいんですよ。使う者は必要だから使用
するのですから当然使用料を支払うべきです。

[6177: 匿名さん]

>>6175さん
機械式駐車場は金食い虫ですよ。
機械式駐車場のマンションはその使用料を修繕積立金に
充当することはできません。
機械式駐車場のメンテナンス費用にかなりの費用がかかりますから。
機械式駐車場しかないマンションは、会計を別会計にしておく必要が
あります。
特に建て替えはまず無理です。代替駐車場の確保ができませんから。

[6178: 匿名さん]

>何故使用料を有料化したかですか。
>それは修繕積立金に充当するためでしょう。
修繕積立金を手厚くしたい気持ちはわかるが、うちのマンションでは修繕積立金は組合員全員が共用部分の持分に応じて負担することになっている。駐車場を使用する組合員にだけ追加負担させることは規約違反になるので、この理由ではダメだろう。もちろん、あなたのマンションではいいのかもしれないね。

>これに専有部分の給排水管の更新工事まで入れればさらに
>修繕積立金が必要になります。
給排水管更新工事の費用が必要なので駐車場駐輪場使用者から使用料を取って（あるいは値上げして）賄うというのは、どう考えても無理があると思うが、これも、あなたのマンションで特に異議が出なければやればいいだろう。うちのマンションでは無理だｗ

[6179: 某管理員]

>機械式駐車場は金食い虫ですよ。
＞機械式駐車場のメンテナンス費用にかなりの費用がかかりますから。
機械式駐車場の使用料は、付近の駐車場の使用料の相場によります。
駐車場の使用料が高く、メンテナンス費用の数倍有れば、
金食い虫どころか、収入源になります。

>特に建て替えはまず無理です。代替駐車場の確保ができませんから。
機械式駐車場は３０～４０年で建て替えが必要になります。
代替駐車場は近隣の駐車場と契約し確保します。

[6180: 匿名さん]

>>6178さん
別に修繕積立金を手厚くするとは思っていませんよ。
必要修繕積立金を確保するためです。
修繕積立金を専有部分の持ち分比にしているのは全国
どこもやっていることです。

あなたのマンションの修繕積立金はかなり少ないと思いますよ。
平均月５，０００円値上げしますといわれたら、足りないので
あれば当然賛成しますでしょう。それでも反対なのかな。

共用部分の使用料については、まったく考えなくてもいいですが、
修繕積立金はその分値上げしなければならないでしょう。

[6181: 匿名さん]

機械式駐車場のみ別会計にして修繕計画書（更新を含む。）
にしてはどうでしょう。

[6182: 匿名さん]

>>6173 匿名さん
お前も考えて何か協力すれば？役員やれば？組合員なのに答えてもらう、やってもらう、理事長や理事会はお前に対して何か義務があるのかい？巣のひなのように口開けて答えを待っている人が1番問題なんだろうね。

[6183: 匿名さん]

>>6179さん
マンションの駐車場の使用料がなぜ近隣の相場に合わせているか
わかっているんですか。
それは全員の分がマンションで対応できないから公平を期すためです。
機械式駐車場はメンテナンス費用も高いのですが、建て替え費用も準備
しておかなければならないのです。建て替えができなければ解体費用が
必要になります。
代替駐車場が近隣で確保できるということは相当少ない駐車場数なんでしょうね。
それから、あなたは管理員ですから区分所有者の気持ちがわからないん
でしょうね。
全国のマンションで各戸１台割り当てられないところが殆どですよ。
希望者に対してマンションの駐車台数が足りないんです。
そういうところがほとんどなのに、駐車場使用料を無償にするという発想
自体が考えられないことです。

[6184: 匿名さん]

>>6181さん
機械式駐車場のマンションは別会計が多いようです。
国交省もそれを推奨しているようですね。

[6185: 某管理員]

＞代替駐車場が近隣で確保できるということは相当少ない駐車場数なんでしょうね。
機械式駐車場の場合、規模の大小にかかわらず、建替えだけでなく、
本格的な修繕の場合でも、代替駐車場を見つける必要が有ります。
徒歩１０以内、それでも見つからなければ２０分以内で探すしかないのです。

＞希望者に対してマンションの駐車台数が足りないんです。
車離れで、都会のマンション駐車場は、空が目立って来ています。
空きを外部貸出するマンションも増えてきています。

[6186: 匿名さん]

>あなたのマンションの修繕積立金はかなり少ないと思いますよ。
>平均月５，０００円値上げしますといわれたら、足りないので
>あれば当然賛成しますでしょう。それでも反対なのかな。

話をすり替えるな。６１７８が言ってるのは修繕積立金が足りなくなったとき、
駐車場使用料値上げをトリックのタネに使って一部の組合員に負担させるのが
姑息だということだろう。図星だからといってゴマ化すなｗｗ

[6187: 匿名さん]

>>6185さん
しかし、大規模マンションで駐車場の台数が２００台とか３００台の
マンションもあります。
私どものマンションも２００台以上ありますので、近隣の駐車場はおろか
その確保もできないでしょう。
都会の場合は、特に駐車場の確保が難しいのではないでしょうか。
それに工事期間半年程度の賃貸となると余計確保が難しいでしょう。

[6188: 匿名さん]

工事期間中の駐車場所の確保くらい自分でやれ
庭やベランダに鉢植え置いてる組合員は大規模修繕工事の時は
自分で置き場所を探したんや

[6189: 某管理員]

＞私どものマンションも２００台以上ありますので、近隣の駐車場はおろか
その確保もできないでしょう。
確保できないなら、駐車場が老朽化しても修理はしないのでしょうか。

大規模修理の場合は、金額は掛かりますが、駐車場業者を立ち会わせ、
昼間のみ駐車場を停止して修理し、夜間は駐車場を動かすことも可能です。

＞都会の場合は、特に駐車場の確保が難しいのではないでしょうか。
都会は一般に車離れが進んでいます。
場所にもよるでしょうが、お金さえ出せば駐車場の空は有ります。
＞それに工事期間半年程度の賃貸となると余計確保が難しいでしょう。
大規模修理の場合の代替、１～２か月では嫌がられました。
建替えの場合、半年なら確保はしやすいのではないでしょうか。

[6190: 匿名さん]

確かに機械式駐車場はお荷物ですが、役に立つこともあります。
平面式と機械式を合わせて組合員１人１台分の駐車場数が確保されているうちのマンション、
最近の車離れで利用率が８割を切り、当初に比べて１０ポイント近く下落してます。
駐車場収入の７割相当額を管理費会計に繰り入れていて、このままでは管理費会計が苦しいので
使用料値上げを提案したところ、多数派の駐車場利用者連中も賛成したのですんなり成立。
駐車場非利用者の私の負担はゼロ、こういうのをフリーライダーというんでしょうね（笑

[6191: 匿名さん]

>>6190さん
うちの場合も高齢者の免許返納もあり利用しない方も
増えてはいます。
しかし、現在は１戸で２台要望される方も多いですからね。
空きは現在のところありません。
空きが出た場合は、抽選となっています。
駐車場使用料は普通は殆どを修繕積立金へ充当されているのでは
ないですか。
管理費が足りなくなれば、全戸での値上げ対応が通常のやり方です。

[6192: 匿名さん]

>>6189さん
機械式駐車場については、メンテナンスができるうちは
補修工事は当然やっていきます。
しかし、補修工事では対応できなくなった場合は、建て替えか
取り壊すしか方法はありません。
取り壊すにしても工事費は必要になります。
代替駐車場が確保できれば、機械式駐車場の建て替えもできますが、
修繕積立金を一部の利用者だけのために使うという総会決議が決議
されるかどうかは疑問です。
その前提としては、やらなければならない工事のための修繕積立金が
確保されているかどうかの問題です。
それが不足していれば機械式駐車場の建て替えはまず無理でしょう。

[6193: 匿名さん]

一家に２台は普通だよ。

[6194: 匿名さん]

ど田舎マンションの話だけど。

[6195: 匿名さん]

マンションの形をした飯場だろ
結構車両が停まってるからな

[6196: 匿名さん]

都会ぶっている者の書き込みがあるようだけど
２３区にマンションを購入しているものが
どれぐらいいるのやら。
２３区でも、北区、葛飾区、足立区、江戸川区
とかは２３区というのかわからないけど。

[6197: 匿名さん]

わて港区でっせ。

[6198: 匿名さん]

港区の何マンションに住んでるの。

[6199: 匿名さん]

>>6197さん
港区のマンションにお住まいですか。
すごいですね、あこがれます。
港区、中央区、千代田区に住めるということは
すごいエリートなんでしょうね。
高学歴、高収入の典型の人なんですね。

[6200: 匿名さん]

宅建＆マン管持ちでデベ系管理会社勤務のエリートなので高収入