「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6041: 匿名さん]

ただその場合、複合型ですから商店とか事務所とかあるんではないですか。
別の組合にするには、そちらの了解も必要でしょうね。

[6042: 匿名さん]

うちも２棟なのですが、渡り廊下でつながっています。
ただ、共用玄関や管理員室、メールボックスについては
片方にだけあります。
ただ心配なのは、もし地震や大火災で片方の棟だけが倒壊等
した場合の対応がむずかしいので、規約には、大災害等で片方
の棟だけが倒壊等をした場合は、団地型管理規約で対応すると
いう規約を規定しています。

[6043: 匿名さん]

いざというときのために、少々無理をしても
規約の改正はしておくべき。

[6044: 匿名さん]

>>6038 eマンションさん
組合の差益の分は居住者に還元される。
分譲当時からの会計報告書を保管している組合員
が水道代が少し安くなったと言って喜んでいます。
勿論私もうれしいです。

[6045: 匿名さん]

>>6042 匿名さん
大変役に立ちます。

[6046: 匿名さん]

修繕積立金の運用についてですが、マンションすまい・る債や１０年利付国債
を購入していると、いざというときに解約等をしなければならないので購入する
場合は、大規模修繕工事の時期を検討してから対応すべきです。
すまい・る債の場合、１０年分を毎年債権が発行されていき、１０年で終わる
訳ですが、例えば５年で解約するとなると５年以降の金利は大幅に低くなります。
１年目の利率は0.011%、５年目は0.129%、１０年目が0.128%となります。
１０年間の平均利率が0.143%です。

[6047: 匿名さん]

銀行預金にしておけばいいんですが、ペイオフ等も
考慮しなければいけませんしね。
利息自体は少ないので解約してもいいんでしょうが。

[6048: 匿名さん]

単棟型マンションでは２棟のうち小さい方のマンションが
倒壊した場合は、小規模滅失ですからね。
普通決議で対応できます。
しかし、実際は建て替えになりますし、工事費も大きい。
全戸で負担をすることになれば、大きい方の建物の住民は
反対するでしょうね。
それに、倒壊した建物の住民も出来上がるまでどこかに
引っ越しをしなくてはならないでしょう。
そして完成したら、全戸で負担して建築した小さい方の
建物は、新築になり、倒壊しなかった方の建物の住民は
古い建物に住まなくてはならないし、不満がでるでしょう。

[6049: 匿名さん]

資産価値が大きく変わりますね。
それでは全戸から建て替え費用を徴収することはまず不可能です。

[6050: 匿名さん]

連担棟のマンションてわかりますか。

[6051: 匿名さん]

>>6050 匿名さん
解らない。

[6052: 匿名さん]

後ほど、連担棟のマンションについて書き込みをします。

[6053: 匿名さん]

連担棟？　連単棟？

[6054: 匿名さん]

　２）連単棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[6055: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[6056: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[6057: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[6058: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[6059: 匿名さん]

>>6042　匿名さん　2020/09/30 11:22:13
>うちも２棟なのですが、渡り廊下でつながっています。
>ただ、共用玄関や管理員室、メールボックスについては
>片方にだけあります。
>ただ心配なのは、もし地震や大火災で片方の棟だけが倒壊等
>した場合の対応がむずかしいので、規約には、大災害等で片方
>の棟だけが倒壊等をした場合は、団地型管理規約で対応すると
>いう規約を規定しています。

「団地型管理規約で対応するという規約を規定」とは、どういうこっちゃねん？
管理規約に中に、団地型管理規約を組み込んであるということ？

[6060: 匿名さん]

災害等の対応
　災害等で片方の棟だけが復旧工事や建て替え工事が必要な事態が
生じたときは、区分所有法の団地に関する復旧・建て替えの円滑化法
に関する法律を準用して対応するものとする。

上記のように規定しています。