「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6001: 匿名さん]

>>6000 匿名さん
ドクター保険の代理店は管理会社でも
取り扱いますでしょうか。？

[6002: 匿名さん]

>>6001さん
ドクター保険の申し込みをすれば、保険会社が契約している
マンション管理士協会から管理士が派遣されて審査をしてくれます。
その際、管理会社に連絡がいくと思いますので、管理会社はそこの
代理店となります。
私どものマンションでは現在ドクター保険で契約しています。
マンション管理士が審査をして保険会社に通知書類を送付します。
それで保険料が決まりますが、評価が高いと必然的に保険料は安く
なります。
うちの場合は、従来は大手損保の５年の総合保険でしたが、同じ内容で
２倍程度の大幅値上げとなりましたので、ドクター保険に依頼した所
最高の評価をいただきまして、大手損保の見積もり額の半額程度の
保険料で収まりました。
契約後の賠償等につきましては、従来とほとんど変わらないようです。
対応は管理会社が代理店となりますので、迅速ですよ。

[6003: 匿名さん]

>>5998 匿名さん
代理店に差はなく担当者によるんじゃないの？それより管理会社が保険代理店を兼ねていて保険金がでなかったり、少なかったりした場合…あっ！わからないし気づかないか。保険会社の言いなりの代理店だったら…も疑わないよね。赤子のように何の疑問も持たず管理会社を信じてるもんね。誰が見ても保険金満額でる事故は誰が担当しても同じだけど、代理店の力量が問われる事故は誰が評価するんだい？あっ！しないのか、管理会社を信じてるもんね。

[6004: 匿名さん]

交通事故の場合もそうだけど、補償額の大小は交渉次第で
大きく変わるものです。
漏水の場合の下階への賠償はほとんど全額でますよ。
原因調査費用の使い方も管理会社の担当者次第です。
水栓からの漏水の場合、原因元の水栓の交換については
原因調査費用で対応できます。
だから保険料は安い方がいいですよね。故にドクター保険
の検討をしたらどうですかということです。

[6005: 周辺住民さん]

管理会社が代理店の場合、手数料収入が入る保険会社を忖度し保険料を負担する管理組合は素人だからこれは保険対象外です。で、おわっている事象が結構あると思う。
だから、保険の更新時に理事会は、日本損害保険協会発行代理店のコンプライアンスガイドを読んで勉強しましょう。
これは(金融庁管轄で)改定保険法に基づき作成されたものです。
https://www.sonpo.or.jp/about/guideline/ev7otb0000000cjp-att/boshuguid...

[6006: 匿名さん]

>>5997 匿名さん
理解力がないのかな？だから5996さんは、4社のノルマを平等にこなせるのかっていってるんじゃないの？管理組合側からしたら、保険料が安い保険会社を希望するだろうよ。だけど何社もの保険代理店をしている管理会社は、保険料が高額だったり、不人気の保険会社とも契約件数を稼がないといけないだろ？明らかに騙されて高い契約をしている管理組合は存在すると言うこと。保険料高くても良いよ担当者さん！って言う馬鹿はいないから、他の保険会社の情報を伏せて契約してるに決まってるだろ。それが実態だよ。保険代理店を兼ねた管理会社をありがたがってるあんたと5998に言ってるんだけど理解できるかい？

[6007: 匿名さん]

>>6006 匿名さん
ちなみに来年1月から全社保険料が値上がりする話は管理会社から聞いていると思うけど、ハッキリ言えるのは単年で加入してたり、来年満期を迎える組合は、今年中に５年ものに加入し直すべきってこと。まぁ保険代理店を兼ねた管理会社なら当然告知しておくべきだし、してるはず。盲信するのは結構だけど管理会社が保険代理店を兼ねているからメリットがあるなどと言うセリフは今年中の提案があるかどうかも一つのポイントだよ。まぁ全ての組合には当てはまらないけどね。

[6008: 匿名さん]

保険については、従来の損保会社から変えた場合、
保険料が高い安いが問題になります。
補償内容について、今までより内容が悪ければそれは
問題になりますよ。
それからマンションの場合、殆どが５年の総合保険に
加入しているんじゃないかな。

[6009: 周辺住民さん]

仮に、5年長期一括払いにすると係数は4.40と成り保険料の削減になりますので結構なことです。
しかし、管理費口座にそんな余裕のある管理組合は多くはないかと。
資金繰りについてもご教授頂けませんか?

[6010: 匿名さん]

管理費等が1㎡当たり100円を超えても不足する
マンションは無駄使い等の何らかの原因があります。
精査された方が良いでしょう。

[6011: 匿名さん]

>>6009 周辺住民さん
修繕積立金会計から借りて管理費会計は前払い扱いする、毎月毎年修繕積立金会計へ管理費会計から返済していく。満期でチャラ。決算上もわかりやすい残○ヶ月分とかネ。

[6012: 匿名さん]

>>6008 匿名さん
大手4社は来年1月から全部値上げ、今年も値上げだったね、毎年か。当たり前だけど補償は同一仕様だよ。あと…ほとんどの組合が５年はわかってんの。だ、か、ら、来年５年目の組合は今年解約して新たに５年ものに入れば来年５年もので更新するより遥かに安いし良いでしょうって話をしてるんだよ。これって結構重要だよ。こんなスレでいうのもなんだけど。ちなみに今だと損ジャが1番安いね。ただ今年も残り3ヶ月余り、管理会社は嫌がるねー手間だもの。総会開くの。管理会社の誠意が試されるね。特に保険代理店の管理会社は。

[6013: 匿名さん]

お金がない組合さんも、単年は割高だから、この機会に５年一括してみたら。どっちにしろ選択肢として無保険はない訳だから。修繕積立金の使途が決定していたり、修繕積立金そのものが無い組合さんにはお勧めできませんが。

[6014: eマンションさん]

>>6009 周辺住民さん
私の所は新築時に1年保険に入っていましたが、去年9月に5年保険に切り替えました。
同じ保険会社だったので残期間分の中途解約金が全額戻ってきましたし、駐車場使用率が想定より多かったので乗り換える余剰資金がありました。

[6015: 匿名さん]

>>6009さん
うちの場合は、管理費に余裕があり数年おきに修繕積立金に
振替をしています。
使用料収入が大きいのがその要因なんですが、使用料のうち
一部管理費口座に振り替えていますがその額が大きいんでしょうね。
しかし、管理費が貯まれば数年置きに振り替えていますので同じことですけど。
管理費に余裕があるので通常の補修工事が簡単におこなえるのが
気にはなります。
使用料を含む修繕積立金は１戸当たり月23,000円ほどあり、専有部分の
給排水管の更新工事とかサッシの交換も含む全てやらなければならない
工事のすべてを含めています。

[6016: 匿名さん]

>>6010さん
管理費の中で大きなウェイトをしめるのが、管理員人件費、
清掃費、委託管理費です。
管理員を一人増やせば大きな経費が必要になります。
また、管理員の時間の延長や清掃員の数や時間を増やせば
それだけ経費は必要となります。
１㎡当たり100円ということは１戸当たり7,000円にしか
なりませんよ。安い部類にはいるんでしょうね。
管理員さんやコンシェルジュとかはついているんですか。
管理員と清掃員が兼務となっているマンションもありますからね。

[6017: 周辺住民さん]

6009　周辺住民です。
5年長期一括払い保険の、資金手当てにつきまして皆様からたくさんのお知恵を頂き有難うございます。
保険契約は総会上程議案としていますので、その議案に修繕積立金会計利用も加味する方向で検討できればと思っています。

[6018: 匿名さん]

５年の総合保険は修繕積立金からの
充当が普通ですよね。
通常の管理ではありませんから。

[6019: 匿名さん]

管理費が１㎡当たり１００円とはまた安いですね。
管理員は常駐しているんですか。
少なくとも２交代制にしないと、朝８時から夜８時まで
の時間では長すぎますから。

[6020: 匿名さん]

>>6019さん信じられないようですね、
500戸超の６棟で12階建ての築28年の団地型マンションです。
管理費１㎡当たり約８１円、修繕積立金１㎡当たり約１００、
主な施設で駐車場使用料は1区画７０００円です。
年間管理費合計収入が　　　　　 ３３００万円、
年間修繕積立金合計収入が　　　 ４１００万円、
年間駐車場使用料合計収入が ４５００万円、
主な収入は以上で合計収入が １億２０００万円です。
この４点の収入の他に施設等使用料が加算されます。
2度目の大規模修繕は終わりました。余剰金はそれ相当残っています。

[6021: 匿名さん]

>>6020さん
まず管理費会計と修繕積立金会計の考えがごっちゃになっています。
築２８年ということは、これから大型設備の更新工事が始まる時期
です。
エレベーター、玄関扉、窓枠・サッシ、給排水管、、給水施設、敷地
の整地等がこれからやってきます。
それに専有部分の給排水管の更新工事も必要になりますよ。
修繕積立金が年間4,100万円、Ｐ場使用料が全て積立金に充当できた
としても4,500万円しかありません。
本当にそれで足りますか？
もう一度建築士と検討して、しっかりした長期修繕計画を作成し、やらな
ければならない工事のすべてを網羅した総工事費から、１戸当たり
月の必要修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。

[6022: 匿名さん]

>>6021 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。
当マンションには建築士、弁護士、マンション管理士、
会計士等が居住しておられ管理についてはお互いにネ
ットワーク等を利用して情報の交換をしておられます。
幸いなことにめぐまれております、
組合員等の中には外部のマンション管理士等に当マン
ションの資料を基にアドバイス等を受けておられて、
時々理事会にこられて感謝の意を受けています。

[6023: 匿名さん]

建築士とマンション管理士がおられるのなら、無償で
長期修繕計画書を作成してもらったらいかがですか。
当然専門委員会を設置して、建築図面を基にしっかりした
計画書を作成するといいでしょう。
但し、建築士は積算に強い方でないとつくれないと思いますよ。
そこでやらなければならない工事をすべて洗い出し、概算設計書と
数量調書をもとに各箇所の工事費を算出します。

[6024: 匿名さん]

無償が前提ならやらないと思う。
やってもらうなら有償が前提です。

[6025: 匿名さん]

無償でやってくれないのなら、外部の長期修繕計画作成の
経験のある積算に強い建築士に依頼すべきです。
中途半端な知識や時間しか割けない建築士はかえって邪魔
になるだけです。
うちにも建築士がいましたが、設計管理方式を採用してましたので、
外部のコンサルタントに相見積もりを取り、説明会で専門委員
が採点をしてその建築士に依頼しましたが、工事が始まると
その建築士が時々おもいついたように業者に対して文句とか注意
をしていて、報酬を支払って雇った建築士と衝突をしていました。
全く無責任なんですよね。
プロの建築士を雇ったんならその者に任せるべきです。

[6026: 匿名さん]

マンション内に弁護士や公認会計士、建築士等がいても、
理事としての役割とか無償でやらないのであれば、いても何の
役にも立ちませんよ。
必要があればお金を払って外部の者に依頼するのがいいでしょう。

[6027: 匿名さん]

>>6023 匿名さん
長期修繕付き縦筋計画書は作成済です。
あくまで計画書ですから参考にしています。
全ての問題は理事会が中心で各専門業者の意見
を参考にして計画書は作成されています。
マンション内には専門委員会など立ち上げる必要性
は感じません。
マンションの建物・設備等の修理項目を網羅した計画書
ですから理事会で各修繕項目に計画と金額と積立金の収支
を入力していけば修繕積立金の過不足が自動的に算出され
ます。
私のマンションでは駐車場使用料は一般会計（管理費会計）
に繰り入れて、年度末には剰余金は特別会計（修繕積立金）
に繰り入れています。
修繕計画書の各修繕項目の修繕費は特別会計（修繕積立金
会計）からの支出になりますので、
>>6021 匿名さんの仰る修繕項目は全て網羅されておりま
して現在のところ資金は50年間ショートの心配はございま
せん。
将来万が一の災害等で資金不足を生じた時に備えて借入金
の手続等を容易にするためにも管理組合は法人化してあり
ます。
組合活動日誌には役員の交代時の引継ぎ等や総会で数年に
一度の割合で冊子を作成して配付しております。

[6028: 匿名さん]

長期修繕計画書は各専門業者の意見を参考にして作成できるほど
簡単なものではありませんよ。
多分あなたは、鏡となる長期修繕計画書の内訳書となる、設計概算書
や数量調書をご覧になったことはないのではないでしょうか。
かなり分厚い資料ですから。
それから借り入れの手続きを容易にするために法人化してあるとのことですが、
借り入れをするのに法人の有無は全く関係ありません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[6029: 匿名さん]

500戸超マンションで１区画月額７千円の駐車場の年間収入が4500万円ということは
ほぼ満車状態ということか。商売繁盛でうらやましい。

[6030: 匿名さん]

6棟の管理組織を棟別にして管理会社も別々にすればいいと思う。競争意識も働き、お互いの情報を共有することで大きなメリットも生まれてくると思う。
情報のシェア、これとうまく付き合えばお互いの苦労も報われる。
組織が大きくなればなるほど、管理者としての目が行き届かなくなるのは目に見えている。

[6031: 匿名さん]

500戸超マンションさんはお困りごとのないご様子。もういいんでは?

[6032: 匿名さん]

５００戸超で築２８年のマンションで節約の一環として
給水システムの変更を行いました。
旧システムは水道局の水を貯水槽にため込んで増圧ポンプ
で各戸へ給水しておりました。
この度水道を貯水槽を得ずに直接増圧ポンプで各戸に給水
する方式に変更しました。これにより貯水槽の定期点検や
水質検査等や水道メーターの定期交換やメーター検針が行政
の方でしてくれますので不必要になりました。
増圧ポンプも旧システムでは１８機必要でしたが、６機で各
戸への給水を賄えます。
これ等だけでも相当の節約になりました。

[6033: 匿名さん]

要するに高置水槽だったのを増圧直結方式に変更されたんですね。
古いマンションでは高置水槽がおおかったのですが、交換する時は
増圧直結方式に変えるのが主流です。

[6034: 匿名さん]

>>6029 匿名さん 駐車場はほぼ満杯です。
原則は一戸に一区画以上保有しています。
＞＞6033 匿名さん、貯水槽方式には変わりませんが
高置水槽ではありません。

[6035: 匿名さん]

>>6030 匿名さん
本当は複合型で団地ですが、管理規約は単棟型です。
複合用途型団地の標準を参考にして管理規約の全面改正
はしたいとは思っています。
手元には改正案はできておりますが、
理事の面々と各事案の詰めをしています。

[6036: eマンションさん]

>>6034 匿名さん
変更前は水道料差益ありましたか？
ある場合、水道局との個別契約にすると、受水槽の維持費を加味しても逆に高くなるケースもあるようですが。

[6037: 匿名さん]

>>6036 eマンションさん
デメリットして差益はありました。
過去の収支報告で一応差益を計算はしました。
丁度そのころ受水槽清掃業者の作業員が貯水槽で水浴び
をしている姿がネットで騒がれて問題になり受水槽廃止
論が追い風になりました。
それでも試算ではそれ相当の節約にはなります。

[6038: eマンションさん]

>>6037 匿名さん
ありがとうございます。
やはりコストの面では差金ある方が有利なのですね。
どちらを優先させるかは、財政状況にもよりますので悩ましい所です。

[6039: 匿名さん]

>>6038 eマンションさん
差金がある方が有利とは確定はしていませんが、
水槽の清掃、水質検査（週１回の塩素濃度測定含む。）。
7年から8年に一度の水道メーターの交換の廃止、検針業務
と水道料の徴収が行政側への管理移行。
等々がメリットとして挙げられます。築年数が28年では
旧システムでも差し支えなく。使用でき、更新としては早
めですが、ポンプが作動不備が起こりだしていました。
今後のこれらの経費の削減と差金の差を比較して次回の更
新の参考にしていきたいと思いますが、役員会の結論は十
分節約に値するとの結論です。
その他に２００台近い駐車区画が機械式駐車場に依存して
いる問題もありました。

[6040: 匿名さん]

>>6035さん
複合型マンションなのに単棟型管理規約では、いざというときに
対応ができません。
早く専門委員会を設置して全面改正をすべきでしょう。
改正するときは、改正する現行規約と改正案の比較表が必要に
なりますので左右対照表を作成されるとわかりやすいし、説明も
明確になります。

[6041: 匿名さん]

ただその場合、複合型ですから商店とか事務所とかあるんではないですか。
別の組合にするには、そちらの了解も必要でしょうね。

[6042: 匿名さん]

うちも２棟なのですが、渡り廊下でつながっています。
ただ、共用玄関や管理員室、メールボックスについては
片方にだけあります。
ただ心配なのは、もし地震や大火災で片方の棟だけが倒壊等
した場合の対応がむずかしいので、規約には、大災害等で片方
の棟だけが倒壊等をした場合は、団地型管理規約で対応すると
いう規約を規定しています。

[6043: 匿名さん]

いざというときのために、少々無理をしても
規約の改正はしておくべき。

[6044: 匿名さん]

>>6038 eマンションさん
組合の差益の分は居住者に還元される。
分譲当時からの会計報告書を保管している組合員
が水道代が少し安くなったと言って喜んでいます。
勿論私もうれしいです。

[6045: 匿名さん]

>>6042 匿名さん
大変役に立ちます。

[6046: 匿名さん]

修繕積立金の運用についてですが、マンションすまい・る債や１０年利付国債
を購入していると、いざというときに解約等をしなければならないので購入する
場合は、大規模修繕工事の時期を検討してから対応すべきです。
すまい・る債の場合、１０年分を毎年債権が発行されていき、１０年で終わる
訳ですが、例えば５年で解約するとなると５年以降の金利は大幅に低くなります。
１年目の利率は0.011%、５年目は0.129%、１０年目が0.128%となります。
１０年間の平均利率が0.143%です。

[6047: 匿名さん]

銀行預金にしておけばいいんですが、ペイオフ等も
考慮しなければいけませんしね。
利息自体は少ないので解約してもいいんでしょうが。

[6048: 匿名さん]

単棟型マンションでは２棟のうち小さい方のマンションが
倒壊した場合は、小規模滅失ですからね。
普通決議で対応できます。
しかし、実際は建て替えになりますし、工事費も大きい。
全戸で負担をすることになれば、大きい方の建物の住民は
反対するでしょうね。
それに、倒壊した建物の住民も出来上がるまでどこかに
引っ越しをしなくてはならないでしょう。
そして完成したら、全戸で負担して建築した小さい方の
建物は、新築になり、倒壊しなかった方の建物の住民は
古い建物に住まなくてはならないし、不満がでるでしょう。

[6049: 匿名さん]

資産価値が大きく変わりますね。
それでは全戸から建て替え費用を徴収することはまず不可能です。

[6050: 匿名さん]

連担棟のマンションてわかりますか。

[6051: 匿名さん]

>>6050 匿名さん
解らない。

[6052: 匿名さん]

後ほど、連担棟のマンションについて書き込みをします。

[6053: 匿名さん]

連担棟？　連単棟？

[6054: 匿名さん]

　２）連単棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[6055: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[6056: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[6057: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[6058: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[6059: 匿名さん]

>>6042　匿名さん　2020/09/30 11:22:13
>うちも２棟なのですが、渡り廊下でつながっています。
>ただ、共用玄関や管理員室、メールボックスについては
>片方にだけあります。
>ただ心配なのは、もし地震や大火災で片方の棟だけが倒壊等
>した場合の対応がむずかしいので、規約には、大災害等で片方
>の棟だけが倒壊等をした場合は、団地型管理規約で対応すると
>いう規約を規定しています。

「団地型管理規約で対応するという規約を規定」とは、どういうこっちゃねん？
管理規約に中に、団地型管理規約を組み込んであるということ？

[6060: 匿名さん]

災害等の対応
　災害等で片方の棟だけが復旧工事や建て替え工事が必要な事態が
生じたときは、区分所有法の団地に関する復旧・建て替えの円滑化法
に関する法律を準用して対応するものとする。

上記のように規定しています。

[6061: 匿名さん]

区分所有建物の一部滅失であるのに、区分所有法の団地に関する復旧・建て替えの規定および円滑化法に関する法律をどのように準用して対応するのですか？

[6062: 匿名さん]

２棟の建物で小さい方の建物が倒壊した場合は、建物価格の半額以下
になります。
つまり小規模滅失扱いになります。
しかし、現実的には建物が倒壊しているのですから、建て替えをしな
ければならないでしょう。
単棟型管理規約ではその規定がないんです。
だから応急的な処置として規定しているんです。
２棟以上のマンションが単棟型管理規約で運用されているので
対応できないので、いずれ法律の改正があるかもしれませんがその時は
改訂すればいいと思っています。

[6063: 匿名さん]

だから、どのように応急的な処置をするのかをお聞きしているのです。
何の意味も何の効力もない災害時に揉めるだけの落書きだと思います。

[6064: 匿名さん]

建て替えの区分所有法はご存じですか。
その規定に基づいてやるんですよ。
建て替え規定の法律はややこしいですからね。
いざというときのための対応です。
団地型管理規約での建て替え決議はご存知なんでしょう。

[6065: 匿名さん]

団地には、区分所有法 第８節「復旧及び建替え」の各規定が準用されないのに、どのように対応ができるのでしょうか？

[6066: 匿名さん]

>>6064 匿名さん
建て替え議論とセオリー作りは、まだサンプルが少な過ぎますよね。旭化成が先頭切ってやってましたが、杭問題で停滞時期が長かったですからね。関東圏でもまだ多くは見られないですよね。建て替え期間の仮住まいが３年掛かるケースもあるなど法律論で片付けられない問題が山積ですから、団地型は更に難易度が増すでしょうね。私見ですが、あといくつか法律の整備が必要な気がします。

[6067: 匿名さん]

団地には建て替え規定はないんですか。
それは困ったですね。
団地型管理規約には、棟別管理組合もあるんではなかったですか。
そして、棟別のことは棟の決議と団地での承認決議の両方が必要と思って
たんですけど、違ったんですね。
勉強しなおさないといけませんね。

[6068: 匿名さん]

団地内の特定の建物の敷地が団地建物所有者の共有に属する場合において、
その特定の建物を建て替えるためには、その棟の管理組合で建て替え決議が
成立したうえで、団地管理組合の集会において議決権の４分の３以上の多数
による承認の決議を得なければならない。
団地内の２以上の特定の建物を建て替える場合、建て替える棟のそれぞれの
集会において、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数の決議があれば
各特定建物の団地建物所有者の合意があったとみなされることにより、一括して
団地管理組合の建て替え決議に付することができる。

私がマン管の試験を受けたときはこれでよかったんですけどね。
しかし、１回目で合格できまししたよ。

[6069: 6065]

建物の復旧および建替えについては、当該一棟の建物の区分所有者のみの決定に委ね、また、その費用の負担もその者だけにさせるのが適当であるから、団地には、第８節「復旧及び建替え」の各規定が準用されない。

団地に関しては、２００２年改正法により、以下の規定が新設されている。
〇 ６９条（団地内の建物の建替え承認決議）
　「一棟の建物の建替えについては団地内の土地を共有する団地内建物所有者の承認決議を要する」とする規定
〇 ７０条（団地内の建物の一括建替え決議）
　「団地内の建物の一括建替えを決議することができる」とする規定

[6070: 匿名さん]

６９条の規定があるということは、１棟の建て替えはできるということじゃ
ないんですか。

[6071: 匿名さん]

区分所有建物の一部滅失であるのに、６９条が関係ありますか？

[6072: 6065]

初歩的なことですが・・・

団地であろうとなかろうと、一つの区分所有建物の定義は変わらないし、建物単位では、第８節「復旧及び建替え」の各規定が適用されるのは当然です。
ただし、団地における建替えの場合は、建替え決議等に加えて、６９条の「団地内の土地を共有する団地内建物所有者の承認決議」が必要になり、更にハードルは高くなります。

福岡の傾斜マンションですが、建替えを希望しても、６９条で紛糾すると思います。

[6073: 匿名さん]

１回目は不合格だったのに、１回目で合格したという書く老人・・・
哀れなり。

[6074: 匿名さん]

１回で簡単に合格したよ。

[6075: 匿名さん]

管業も一緒に合格したけど、そちらは合格証書があるだけで
登録はしていない。

[6076: 匿名さん]

ユーキャン老人、２回目でギリギリ合格！
地元では有名な話ですよ。

[6077: 匿名さん]

合格できればいいじゃないの。
東大や慶大に１点差で合格するのと不合格、天と地の差。
司法試験に５回も６回も落ちて結局あきらめたのが
いるけど、会社には途中入社ではいったけど、会社では
法律が詳しくても何の役にも立たない。
全く法律とは関係のない、営業担当（セールス）をやっている。

[6078: 匿名さん]

ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

１）救急車を呼ぶ
２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
３）人工呼吸
　　　３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。
４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

[6079: 匿名さん]

問題点
１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置
３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。
５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに
　　いって、充電して使用する。
　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある
　　が、管理会社との連係と契約が必要。
５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分

各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直
面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
隣りとのコミュニケが大切になってきます。

[6080: 匿名さん]

私は自家用を所持しています。
家族で緊急時に使用できるように訓練をしています。
勿論共用部分の6か所に設置してはいますが、

[6081: 匿名さん]

ＡＥＤはアクセサリーとしての価値しかない。
実際二人しかいなければどうやって使うのか。
全国のマンションでＡＥＤを使って助かった
という話は聞いたことがない。

[6082: 匿名さん]

ＡＥＤは使い方が難しい

[6083: 匿名さん]

自宅において使い慣れないと、
いざ、の時には役に立たない。
自信をつけないと人を助ける仕事はできない。
実務経験がものをいう。

[6084: 匿名さん]

実務経験はできないんしゃないですか。

[6085: 匿名さん]

結局どこのマンションでもＡＥＤはアクセサリーというか
気休め程度の存在でしかないのか。

[6086: 匿名さん]

セコムのリースで、もう１年以上、エントランスに置いてあるだけで、使い方の説明も何も全くない。理事の誰もが（ほぼ）不要と思ったが、こういう安全に関わるようなことに誰も反対できなかった。心理学を利用したビジネスなのでしょう。

[6087: 匿名さん]

ＡＥＤを一度導入したら、毎年経費が必要だからといって
廃止する訳にはいかない。
もし、それが必要になった場合、使えるかどうかは分からないが
廃止すればその時の理事会の責任が問われる。
こういうことは反対しづらいんですよね。

[6088: 匿名さん]

人気の悪い女組合員がいつまでたっても理事の順番が
当たらないと総会で苦情をいった、
ところが偶然にも抽選で当籤した、出席者の組合員の
中から、溜息が、聞こえた。
その当籤組合員は、物凄い形相で、溜息組合員の方向
を睨んでいた。
ある組合員が、その形相で睨まれたら誰も反対はでき
ない旨の小言が聞こえる役員選任抽選の様子である。
この当籤女理事は００党員で戦闘用赤服を着用し、
同居人の愛人は自治会長である。

理事に就任して理事長になった。
組合員から良く思われていないことは承知しているらしく、
朝早くに起きてマンションの玄関周りを清掃したり、
年中行事の飾り物を組合費で購入したり、
自前の飾り物をエントランス等に飾りだしたり、

うす暗くなるとエントランスに飾られた人形の目がキラキラ
光りだしても住民は怖くて文句は言いません。
そのうち、ＡＥＤも相当数組合費で買い取って飾りだしたが、誰も使用する者はいません。
一所懸命組合の為に働いたのだが誰も感謝しないと苦言を弄
する始末です。くわばら、くわばらです。( ´艸｀)

マンションの管理はシンプルなほうが良いでしょう。
清掃や、ゴミ置き場を綺麗にし、
設備や建物の監視等々くらいで余計なことは省きたいです。
清掃などは清掃員に任せればいいでしょう。

自主管理で理事長が無料で毎日清掃してくれるのであれば
感謝する子も知れません。
をれでも、目障りで、迷惑かもしれませんよね、？

[6089: 匿名さん]

どこかよそのスレでみたことがある内容ですね。
ボランティアでやるのは、市民一斉清掃に参加
するとか、植栽愛好会に参加するぐらいでいいでしょう。

[6090: 匿名さん]

自主管理のマンションは中古でも買値が
安くなる。

[6091: 匿名さん]

＞6090
逆のケースもあり得る。
管理会社の名前を聞いただけで買う気持ちが失せてしまう。

[6092: 匿名さん]

>>6090 匿名さん
確かに、自主管理マンションは購入後、色々大変そうだと敬遠されがちだよね。

[6093: 匿名さん]

管理会社も一流でマンションもまあまあでしたので、
内覧した、らエレベーターで鱈子口で目はギョロメの
汚いババーが大声で中年の男性を怒鳴り散らしている
のを内覧した。男性の言葉で理事長らしい。
このマンションは今後買わないことにした。

[6094: 匿名さん]

理事長は会社でもないんだから、そんなに権限はないよ。

[6095: 匿名さん]

>>6094 匿名さん
組合員の資質によって各マンションの組合運営は異なる。
ローコストマンションで住宅ローンを35年返済で購入し
ている組合員が多いマンションは独裁がはびこりだす。
自分を守るためにはマンション管理士の勉強をするか、
買い替え資金の貯蓄も怠ってはいけない。

[6096: 匿名さん]

マンションの住民でマン管の試験を受けるというのは
たとえ合格までいかなくても、住民のマンション管理に対する
レベルがかなり上がると思いますね。
そういう運動を啓蒙されたらいかがですか。

[6097: 匿名さん]

理事になるときには、最初に管理規約と各種細則の
勉強会というか、ポイントを絞って理事会で読まれたら
いいと思いますよ。

[6098: 匿名さん]

残念なのは、そういう専門知識のある方が理事長になりたいと思っているわけでもなく、そうでない方々が理事長に立候補しているという現実だ。
そこを解消しないといけない。

[6099: 匿名さん]

専門知識云々より、理事の勉強会をやるべきです。
専門知識のあるものというより、全員で一度規約集を
理事会で読んだらどうですかということなんです。

[6100: 匿名さん]

>>6099 匿名さん
低レベルぼおばさん理事がパニックるよ、( ´艸｀)。

[6101: 匿名さん]

＞6099　匿名さん
そうでない方々が勉強会を催したところで時間の無駄としか思えない。
理事になるという発想の根源が違う。

[6102: 匿名さん]

あわよくば、積立金をちょろまかしたいという欲望に駆られていないとも限らない。

[6103: 匿名さん]

人選に漏れた学術会議の学者たちも学問の自由などどうでもよく、永久年金をもらい損ねるから奮闘している。
おばさん理事にしても同レベルだと思う。

[6104: 匿名さん]

理事になればお金がもらえるの。
月５０万円は欲しいね。

[6105: 匿名さん]

理事長の長期政権は必ず弊害がでます。
輪番制が一番です。
ただ小規模マンションの場合は人材の確保が
難しい。

[6106: 匿名さん]

理事はボランティアみたいなものですからね。
マンションの管理は基本的には全員でやるものです。

[6107: 購入経験者さん]

神輿は軽くてパーがいいってねｗ

[6108: 匿名さん]

あなたが理事になった場合、なんといわれますかね。

[6109: 購入経験者さん]

理事なんかいくらでも辞退できる

[6110: 匿名さん]

うちの場合は、輪番制の理事の順番が回ってきて
それを拒否した場合は、協力金として年間数万円の
分担金をださなければならないんですよ。
それはいやなんでしょうね。その縛りがあるので拒否
される方はおられません。

[6111: 購入経験者さん]

理事はやりたい奴がやる。これが常識。
理事にならないならカネ払えというルールは万事カネカネ主義で下品ｗ

[6112: 購入経験者さん]

数百戸の大規模団地を自主管理してるなど、管理組合が重要な役割を果たしている場合は、理事就任拒否の不届き者から年間数万円の協力金を取り立ててもいいだろうが、管理会社のフロントが作ってくれた書類を承認するだけの理事ならその役割の金銭的価値は年間１２００円くらいだろう。

[6113: 匿名さん]

>>6112 購入経験者さん
やる気のない者が年間数万円の協力金を惜しんで
就任するようなマンションは、
特定の悪徳組合員と管理会社の傀儡政権の温床に
なり取り返しのつかないマンションになる。
築年数の古い大型マンションで管理費等の組合員
負担が増えているのはその筋の管理の証と推測す
るべきでしょう。

[6114: 匿名さん]

＞数百戸の大規模団地を自主管理してるなど
やる気のない、能力のない輪番制による理事長役は諸悪の根源。
管理会社の代役である管理者役と理事長役は労力が違うので分けて考えるべき。
管理者役に能力のない人間には間違ってもやらせてはいけない。

[6115: 購入経験者さん]

誰でも気軽に役員辞退できる雰囲気づくりが大事ですね。
意欲能力のある人がやるのが一番いい。
俺がやったんだからアンタもやれ、の輪番バカが最悪。

[6116: 購入経験者さん]

自分たちのマンションは自分たちが管理すると言いながら、
理事をボランティアでやるという発想がそもそも間違い。
素人が無報酬でやるんだから失敗しても大目に見てね、のレベル。
理事を輪番で回すマンションは、管理会社がしっかりしてて
何の問題もないマンション。バカやアホが理事をやっても
管理会社が完璧にサポート。ただし委託費は高い。

誰が役員をやっても大丈夫ｗ

[6117: 匿名さん]

やっぱり管理会社や町内会とつるんだ長期政権が安心でっせ

[6118: 匿名さん]

町内会と理事会を混同したらだめだよ。

[6119: 匿名さん]

>>6118 匿名さん
どうしても混同するのよ。なぜかって解るでしょう。

[6120: 匿名さん]

何故混同するのかはわかりません。
うちのマンションでは、理事会と自治会は明確に分けて
あり、お互いに干渉することはありませんので。

[6121: 匿名さん]

>>6120 匿名さん
それが当たり前でしょう。
私のマンションは分譲時より管理組合と自治会を明確には
分けられているようにはなっていますが、
住み込み管理人が居て、なぜか、自治会活動に積極的です。
自治会活動をさせているのは雇用先の管理会社の指示のよ
うです。
見ていると、交代制の組合理事長よりも分譲当時からの自治
会長との仲を大切にしているようです。

[6122: 匿名さん]

管理人はマンション管理にたいしての
権限は何もないでしょう。

[6123: 匿名さん]

自治会は管理人に給料は払ってないでしょう。
組合のことをやらないなら管理会社に抗議して
代えてもらいましょう。

[6124: 匿名さん]

町内の様々な行事の祝宴に貴賓席に自治会長や
町の政治家と同席している。

[6125: 匿名さん]

１年交代の素人理事長より古だぬき管理人のほうが地元の名士だからな

[6126: マンション掲示板さん]

うちのマンションは一年毎の輪番制(立候補可能)なのですが、期間を2年にした方がいい、マンション管理の継続性が保たれるという意見をみます
しかし、1年から2年に変更すると反対ばかりになりそうですし、担当になるまで20年近く待つ人も出てきます
それでも2年制にした方が良いのでしょうか？1年の方がデメリットが大きいですか？

[6127: 匿名さん]

２年の半数交代が一番いいでしょう。
ただ、その中で２名程度の立候補はうけつけてもいいのでは
ないでしょうか。多分立候補者はいないと思いますが。
立候補する場合は、理事を降りてから３年の間隔を空けなけ
ればならないとしておけばいいでしょう。
理事の任期の延長はなしですね。

[6128: 匿名さん]

経験上任期が１年と２年ではあまり変わらなので、
大型マンションでは役員経験を早くさせるために
１年任期で再任なしで運営して、
各組合員が1年経験が済んだ時を見計らって立候補制
と各理事は任期を2年として再任制を導入するのはい
かがでしょうか。

[6129: 匿名さん]

１年と２年では全然違うでしょう。
２年の半数交代ですので継続性も保たれます。
任期や再任、立候補とかについては、しっかりと規定して
おいて明確化を図るべきです。
それに、ある程度の規模のマンションであれば人材はそこそこ
いますからね。
管理会社のバックアップもあることですから。

[6130: 6126]

>>6127 匿名さん
2年半数交代で立候補がいない場合は輪番の中から理事を決めて、その中で誰が2年になるか、1年になるかを決める感じでしょうか？

>>6128
検討してみます

>>6129
規程は大切ですね
管理会社にも相談して検討します

[6131: 匿名さん]

>>6130さん
全員任期は２年です。
最初だけだれを延長するかを決めればいいでしょう。
あとは全員任期は２年ですので問題はないと思います。
立候補者も任期は２年です。
やはり理事を降りてから３年の間隔はあけるべきでしょうね。
それが過ぎれば再立候補もできます。

[6132: 匿名さん]

理事にはみなさん基本的にはなりたくないものです。
しかし、やりたがる者もいる。
マンション管理は全員でやるのが基本ですからね。

[6133: 匿名さん]

任期が１年であっても「再任を妨げない」だから、やる気があれば何年でもできる。
やる気のないやつを無理やり２年やらせても邪魔なだけ。

[6134: 匿名さん]

経験談で申し訳ないのですが、
分譲当時の規約を基に各期の総案と議事録を参照しましたら規約を色々規定したり、変更したり、廃止したりを絶えず繰り返しの案件がかなり多いようです。しかも、区分所有法３１条を無視しているケースが多いのに驚きました。色々な問題を抱えているだと思いました。

[6135: 匿名]

>>6133 匿名さん
やりたがる人が少ない・いないマンションの場合は無理やり2年にした方がいい気がするけど違うのかな？

[6136: 匿名さん]

１年も２年もやる気のない者はいます。
理事会は理事長一人がしっかりしていればいいんです。
しかし、マンション管理は全員でやるのが基本です。
やる気がなくてもやらなければならないのです。
ヘッドがしっかりしていればあとは雑魚でもいいと
いうのは会社でもいわれていますよ。

[6137: 匿名さん]

各投稿を拝見すると、分譲では管理の役員にはなりたがらない組合員が多いとの内容が多いですが、
私の経験上それは責任逃れからの発言で会って、本音は責任さえとらなければ役員をしたい組合員の方が多いと思います。
組合員は役員をしたいと思っているものと想定しての議論をされたらどうでしょうか、
ここは匿名ですから建前の発言ではなくて本音の投稿をされたらどうでしょう。

[6138: 匿名さん]

組合員には役員を引き受ける義務はない。

[6139: 匿名さん]

>>6138さん
管理規約に規定してあれば、義務はあるでしょう。
それでも拒否する場合は、罰則としてその間の罰金
を月１万円ぐらい徴収すればいいでしょう。
もちろん規約や細則に規定してからのことですが。

[6140: 匿名さん]

規約に「組合員は順番で回ってきた役員を務めなければならない」と書いても無効だ。

[6141: 匿名さん]

役員は民法上の委任契約。契約を結ぶ・結ばないは個人の自由なので規約でも義務化できない。
もちろん、「役員は義務です、拒否したら罰金です」といわれて金を払うのは個人の判断だ。
バカに言われるままにバカが金を払う。世間とはそうゆうものだ。

[6142: 匿名さん]

幸いうちのマンションは「役員は義務ではない、事情があれば辞退できる」が浸透しており、
個人的理由（仕事、介護、健康）を理由に辞退しても「罰金だ！」とわめくキ○ガイはいない。

[6143: 匿名さん]

つまり役員就任を打診されて承諾（就任）するか辞退するか、はすべての組合員が自由に
決定できるので、その点では就任者と辞退者の間で不公平は生じない。
辞退そのものは悪いことではなく、就任することが立派なので、就任者に報酬を支払うのが
常識的な考え方ということになる。
まともなマンションでは報酬制、キ○ガイマンションでは罰金制になるわけだ。

[6144: 匿名さん]

>>6140さん
あなたは単に理事をやりたくないだけのことでしょう。
規約を無視していいという法律がある筈はない。
民法の特別法が区分所有法、区分所有法で任意規定のものが
管理規約。
この３つで一番順守しなければならないのは、管理規約だよ。
民法＜区分所有法＜管理規約　これ知ってますか。

[6145: 匿名さん]

私はやはり区分所有法が一番大事だと思う。次が民法。うちのマンションはそうなってる。
あなたのマンションが　民法＜区分所有法＜管理規約　でやってるのなら、それでいいのでは？

[6146: 匿名さん]

皆さん可笑しいこと言うね。
民法は法律の親玉。
民法の下に枝葉の法律がある。

[6147: 匿名さん]

素人やからどうでもええねんｗ

[6148: 匿名さん]

民法と民法の特別法である区分所有法はどちらが優先されますか。

[6149: 匿名さん]

常識の問題ですね。
当然区分所有法です。

[6150: 匿名さん]

管理会社のフロントも存外民法読んでないよね。

[6151: 匿名さん]

管理規約は区分所有法に優先するが、
区分所有法の強行規定はお覚えてもらいたい

[6152: 匿名さん]

管理規約は区分所有法には優先しない（区分所有法第30条）。

[6153: 匿名さん]

分譲当初の原始規約はともかく、その後の改正によって
法３０条１項３項に違反するような規約はざらにある。
従う必要はない。

[6154: 匿名さん]

まあ、民泊禁止を明文化した規約改正はいいことだが、
ペット連れでＥＶに乗るなとか、ベランダでは禁煙とか
駐輪場有料化とか、法令無視のしょーもない規約細則は
従う必要はない。多くの組合員が「またかｗ」という
感じで無視してる。

[6155: 匿名さん]

>>6153 匿名さん
区分所有法第30条第1項第3項の条文をご投稿お願いします。

[6156: 匿名さん]

組合役員就任義務を定めてもダメですよね。

[6157: 匿名さん]

誤解であろうと不承不承であろうと、とにかく組合員全員が納得していたら何でもありｗ

[6158: 匿名さん]

（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

４ 　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

５ 　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。

区分所有法　第３１条（規約の設定、変更及び廃止）

マンション管理規約の設定又は変更する場合は、マンション区分所有者及び議決権の各４分の３以上の決議が必要となります。また、その際にその規約に特別の影響を及ぼす時はその区分所有者の承諾が必要となります。

この「特別の影響」について具体的には

参考判例１　マンション規約の変更が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合、規約変更は無効

参考判例２　マンションの不在組合員に2500円の住民活動協力金の支払い義務は特別の影響を及ぼすものではない

その他

③ペット飼育禁止規約は、ペットを飼育している者に特別の影響は無い。

④駐車場使用料金増額は、社会通念上相当であると認められるときは、使用料増額規約変更は特別の影響を及ぼすといえない。

⑤複合用途型マンションで、用途を居住目的以外禁止する旨の規約設定は特別の影響を及ぼすといえる。

[6159: 匿名さん]

区分所有法　第３０条（規約事項）

マンションの管理については区分所有法で定められているほか、マンション管理規約で定めることもできます。

一部共用部分に関しても、区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員での規約に定めがある場合を除いて、一部共用部分の区分所有者で規約の定めが出来ます。

尚、平成１４年に第３項が新たに付け加えられました。分譲時に作成された規約又はマンション管理組合独自に作成された規約を原因とするトラブル、裁判が多発し、衡平でないマンション管理規約は無効であるとするべく、規約作成、変更において「これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」と定められました。

この条項に反する規約は無効となり、強行規定ですから当然に遡及することになります。

ですから、現マンションでこの条項に反する規約で定められていることを、漫然と運営してると、将来に無効を訴えられた場合に対抗出来ないことになります。その場合の損失は計り知れなくなる可能性もあります。

[6160: 匿名さん]

>>6154さん
あなたみたいな偏屈な住民がいたら理事会も困るでしょうね。
６１５８、６１５９をしっかり読んでみたらいいね。

[6161: 匿名さん]

>>6160 匿名さん
うちには>>6158 匿名さん>>6159 匿名さん さんみたいな
理事長が１０年間君臨した。
理事会や総会では会計報告と重要事項の説明以外は管理会社
関係は退席させた、
大きな修繕工事の見積もり等も業者同士談合を防ぐために管
理会社関係に情報が漏れないようにしていた、
しかし、最近悪徳組合員と管理会社が共謀して理事長を排除
する動きがある。
理事長というのは長年良いことを組員の為に尽くしても報わ
れない仕事ですが、その反対もある。
私のマンションはこの理事長でいいマンションに生まれ変わ
りました、

[6162: 匿名さん]

まさに>>6159さんが言っておられるように区分所有法30条3項が重要。
まあ、民法90条があるので、この規定がなくても変な規約を無視するのに
困ることはないが、具体的な判断項目が列挙されててわかりやすい。
ＥＶ内でペットに自由に排泄させてる、同乗者に吠えかかっても放置してる、
狭いベランダで一日中吸い続けて吸い殻投げ捨て状態、という利用状況ならば
ペット同伴でのＥＶ使用禁止・ベランダ禁煙ルールは正当化できる。
駐輪場有料化も、使用料と引き換えに理事会がこれこれのサービスを提供すると
いうのであれば衡平の観点から正当化できる。
単に「賛成多数で可決されました、ルールは守りましょう」では子供会レベルだ。

[6163: 匿名さん]

管理組合総会はもともと子供会でっせ
子供会の議決が国会や市議会に優先したら世も末やがなｗ

[6164: 匿名さん]

＞＞６１６２さん
駐輪場の使用料については、単なる敷地の使用料ですよ。
それに伴う理事会のサービスはありません。
ただ、駐輪場の補修工事や監視カメラ設置、そこの清掃は
やらなければなりませんけどね。
それだけの経費がかかるのに無料というのはおかしいでしょう。
駐車場も同じ発想です。

[6165: 匿名さん]

>>6161さん
理事長を同じものが１０年もやっているんですか。
理事会や総会に管理会社を途中退席させるのがいいと
思っているんですか。
委託契約には、管理会社は理事会と総会の支援業務が
あるんですよ。
理事長は２～３年で変わるべきです。人材は育てなければ
だめでしょう。
それに、管理会社を信用できないから、談合を防ぐために
外すとは言語道断です。
そんなに優秀な理事長なら、談合等ができない、業者選定方法を
構築すべきでしょう。
業者から相見積もりを取る場合は、同じ修繕個所、同じ仕様、
同じ材料、同じ平米数でとれるシステムづくりがあれば、談合は
できませんよ。

[6166: 匿名さん]

駐車場や駐輪場の経費として管理費と修繕積立金を払ってる。
それ以外に経費分を払う義務はない。

[6167: 匿名さん]

廊下もゴミ置き場も中庭も管理費・修繕積立金以外の負担はない。
駐車場駐輪場だけ管理費・修繕積立金以外に利用者に維持管理費用を負担させる理由がない。中庭で遊ぶ子供を持つ組合員から中庭の清掃費用を取っているのか？

[6168: 匿名さん]

>>6165 匿名さん
管理組合の支援業務は外した、
これにはいろいろな事情がありました。
今回は全面公開はできませんが追々内容によってん公開します。
あしからず、

[6169: 匿名さん]

問題がある管理会社ならリプレイスすれば
いいんではないでかすか。

６１６７のマンションの管理はおかしいんでは。
全国のマンションの事例を参考にしたら。
廊下やごみ置き場は全員が使用するけど、駐車場や
駐輪場は全員は使用していない。
よほどの偏屈なんだね。

[6170: 匿名さん]

全員が使うとタダになるというのは面白い。いいセンスしてるｗ

[6171: 匿名さん]

賃貸マンションと違って分譲マンションは建物も敷地も組合員が所有権を持っている。自分のものを使うのになぜ管理組合に使用料を払わなければならないのか、よく考えたほうがいい。でないと、不必要不公平な負担を強いられることになる。これではせっかく新設した区分所有法第３０条第３項が泣くというものだ。

[6172: 匿名さん]

>>6169 匿名さん
すぐ問題のある管理会社はリプレイスせよという意見が
大半だが、
問題のない管理会社を探すのが至難の業でである、
しかるに、管理会社のノウハウを利用することに徹した。
そのための役員人事である。
自分の城は自分で守らないといけません。

[6173: 匿名さん]

だから、駐車場でも駐輪場でも宅配ボックスでも、それまで無料だったものが有料化提案されたときには、「使用料を払ったら管理組合は何をしてくれるんですか？」と理事長に聞けばよい。これは意地悪偏屈な質問でも何でもない。まともな理事長さんならきちんと答えてくれる。

[6174: 匿名さん]

>>6171 匿名さん
区分所有法第３０条第３項の解釈には一理あると思います。
31条違反は理解してもこの30条３項はめんどくさくていい
加減に見落としていました。ご指導をお願いいたします。

[6175: 匿名さん]

すぐに発車できる平置き駐車場は有料でええけど
車出てくるまでガタガタ３分もかかる機械式は有料でも月３００円が限度やで
いわんや駐輪して二日で自転車が傷だらけになる放し飼い駐輪場は無料が当たり前

[6176: 匿名さん]

>>6173さん
何故使用料を有料化したかですか。
それは修繕積立金に充当するためでしょう。
修繕積立金は、やらなければならない工事のすべてを網羅した
総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出する
ものです。
国交省は、望ましい修繕積立金の額は１戸当たり17,500円と
いっています。
これに専有部分の給排水管の更新工事まで入れればさらに
修繕積立金が必要になります。
使用料はみんな取ればいいんですよ。使う者は必要だから使用
するのですから当然使用料を支払うべきです。

[6177: 匿名さん]

>>6175さん
機械式駐車場は金食い虫ですよ。
機械式駐車場のマンションはその使用料を修繕積立金に
充当することはできません。
機械式駐車場のメンテナンス費用にかなりの費用がかかりますから。
機械式駐車場しかないマンションは、会計を別会計にしておく必要が
あります。
特に建て替えはまず無理です。代替駐車場の確保ができませんから。

[6178: 匿名さん]

>何故使用料を有料化したかですか。
>それは修繕積立金に充当するためでしょう。
修繕積立金を手厚くしたい気持ちはわかるが、うちのマンションでは修繕積立金は組合員全員が共用部分の持分に応じて負担することになっている。駐車場を使用する組合員にだけ追加負担させることは規約違反になるので、この理由ではダメだろう。もちろん、あなたのマンションではいいのかもしれないね。

>これに専有部分の給排水管の更新工事まで入れればさらに
>修繕積立金が必要になります。
給排水管更新工事の費用が必要なので駐車場駐輪場使用者から使用料を取って（あるいは値上げして）賄うというのは、どう考えても無理があると思うが、これも、あなたのマンションで特に異議が出なければやればいいだろう。うちのマンションでは無理だｗ

[6179: 某管理員]

>機械式駐車場は金食い虫ですよ。
＞機械式駐車場のメンテナンス費用にかなりの費用がかかりますから。
機械式駐車場の使用料は、付近の駐車場の使用料の相場によります。
駐車場の使用料が高く、メンテナンス費用の数倍有れば、
金食い虫どころか、収入源になります。

>特に建て替えはまず無理です。代替駐車場の確保ができませんから。
機械式駐車場は３０～４０年で建て替えが必要になります。
代替駐車場は近隣の駐車場と契約し確保します。

[6180: 匿名さん]

>>6178さん
別に修繕積立金を手厚くするとは思っていませんよ。
必要修繕積立金を確保するためです。
修繕積立金を専有部分の持ち分比にしているのは全国
どこもやっていることです。

あなたのマンションの修繕積立金はかなり少ないと思いますよ。
平均月５，０００円値上げしますといわれたら、足りないので
あれば当然賛成しますでしょう。それでも反対なのかな。

共用部分の使用料については、まったく考えなくてもいいですが、
修繕積立金はその分値上げしなければならないでしょう。

[6181: 匿名さん]

機械式駐車場のみ別会計にして修繕計画書（更新を含む。）
にしてはどうでしょう。

[6182: 匿名さん]

>>6173 匿名さん
お前も考えて何か協力すれば？役員やれば？組合員なのに答えてもらう、やってもらう、理事長や理事会はお前に対して何か義務があるのかい？巣のひなのように口開けて答えを待っている人が1番問題なんだろうね。

[6183: 匿名さん]

>>6179さん
マンションの駐車場の使用料がなぜ近隣の相場に合わせているか
わかっているんですか。
それは全員の分がマンションで対応できないから公平を期すためです。
機械式駐車場はメンテナンス費用も高いのですが、建て替え費用も準備
しておかなければならないのです。建て替えができなければ解体費用が
必要になります。
代替駐車場が近隣で確保できるということは相当少ない駐車場数なんでしょうね。
それから、あなたは管理員ですから区分所有者の気持ちがわからないん
でしょうね。
全国のマンションで各戸１台割り当てられないところが殆どですよ。
希望者に対してマンションの駐車台数が足りないんです。
そういうところがほとんどなのに、駐車場使用料を無償にするという発想
自体が考えられないことです。

[6184: 匿名さん]

>>6181さん
機械式駐車場のマンションは別会計が多いようです。
国交省もそれを推奨しているようですね。

[6185: 某管理員]

＞代替駐車場が近隣で確保できるということは相当少ない駐車場数なんでしょうね。
機械式駐車場の場合、規模の大小にかかわらず、建替えだけでなく、
本格的な修繕の場合でも、代替駐車場を見つける必要が有ります。
徒歩１０以内、それでも見つからなければ２０分以内で探すしかないのです。

＞希望者に対してマンションの駐車台数が足りないんです。
車離れで、都会のマンション駐車場は、空が目立って来ています。
空きを外部貸出するマンションも増えてきています。

[6186: 匿名さん]

>あなたのマンションの修繕積立金はかなり少ないと思いますよ。
>平均月５，０００円値上げしますといわれたら、足りないので
>あれば当然賛成しますでしょう。それでも反対なのかな。

話をすり替えるな。６１７８が言ってるのは修繕積立金が足りなくなったとき、
駐車場使用料値上げをトリックのタネに使って一部の組合員に負担させるのが
姑息だということだろう。図星だからといってゴマ化すなｗｗ

[6187: 匿名さん]

>>6185さん
しかし、大規模マンションで駐車場の台数が２００台とか３００台の
マンションもあります。
私どものマンションも２００台以上ありますので、近隣の駐車場はおろか
その確保もできないでしょう。
都会の場合は、特に駐車場の確保が難しいのではないでしょうか。
それに工事期間半年程度の賃貸となると余計確保が難しいでしょう。

[6188: 匿名さん]

工事期間中の駐車場所の確保くらい自分でやれ
庭やベランダに鉢植え置いてる組合員は大規模修繕工事の時は
自分で置き場所を探したんや

[6189: 某管理員]

＞私どものマンションも２００台以上ありますので、近隣の駐車場はおろか
その確保もできないでしょう。
確保できないなら、駐車場が老朽化しても修理はしないのでしょうか。

大規模修理の場合は、金額は掛かりますが、駐車場業者を立ち会わせ、
昼間のみ駐車場を停止して修理し、夜間は駐車場を動かすことも可能です。

＞都会の場合は、特に駐車場の確保が難しいのではないでしょうか。
都会は一般に車離れが進んでいます。
場所にもよるでしょうが、お金さえ出せば駐車場の空は有ります。
＞それに工事期間半年程度の賃貸となると余計確保が難しいでしょう。
大規模修理の場合の代替、１～２か月では嫌がられました。
建替えの場合、半年なら確保はしやすいのではないでしょうか。

[6190: 匿名さん]

確かに機械式駐車場はお荷物ですが、役に立つこともあります。
平面式と機械式を合わせて組合員１人１台分の駐車場数が確保されているうちのマンション、
最近の車離れで利用率が８割を切り、当初に比べて１０ポイント近く下落してます。
駐車場収入の７割相当額を管理費会計に繰り入れていて、このままでは管理費会計が苦しいので
使用料値上げを提案したところ、多数派の駐車場利用者連中も賛成したのですんなり成立。
駐車場非利用者の私の負担はゼロ、こういうのをフリーライダーというんでしょうね（笑

[6191: 匿名さん]

>>6190さん
うちの場合も高齢者の免許返納もあり利用しない方も
増えてはいます。
しかし、現在は１戸で２台要望される方も多いですからね。
空きは現在のところありません。
空きが出た場合は、抽選となっています。
駐車場使用料は普通は殆どを修繕積立金へ充当されているのでは
ないですか。
管理費が足りなくなれば、全戸での値上げ対応が通常のやり方です。

[6192: 匿名さん]

>>6189さん
機械式駐車場については、メンテナンスができるうちは
補修工事は当然やっていきます。
しかし、補修工事では対応できなくなった場合は、建て替えか
取り壊すしか方法はありません。
取り壊すにしても工事費は必要になります。
代替駐車場が確保できれば、機械式駐車場の建て替えもできますが、
修繕積立金を一部の利用者だけのために使うという総会決議が決議
されるかどうかは疑問です。
その前提としては、やらなければならない工事のための修繕積立金が
確保されているかどうかの問題です。
それが不足していれば機械式駐車場の建て替えはまず無理でしょう。

[6193: 匿名さん]

一家に２台は普通だよ。

[6194: 匿名さん]

ど田舎マンションの話だけど。

[6195: 匿名さん]

マンションの形をした飯場だろ
結構車両が停まってるからな

[6196: 匿名さん]

都会ぶっている者の書き込みがあるようだけど
２３区にマンションを購入しているものが
どれぐらいいるのやら。
２３区でも、北区、葛飾区、足立区、江戸川区
とかは２３区というのかわからないけど。

[6197: 匿名さん]

わて港区でっせ。

[6198: 匿名さん]

港区の何マンションに住んでるの。

[6199: 匿名さん]

>>6197さん
港区のマンションにお住まいですか。
すごいですね、あこがれます。
港区、中央区、千代田区に住めるということは
すごいエリートなんでしょうね。
高学歴、高収入の典型の人なんですね。

[6200: 匿名さん]

宅建＆マン管持ちでデベ系管理会社勤務のエリートなので高収入