「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[6001: 匿名さん]

>>6000 匿名さん
ドクター保険の代理店は管理会社でも
取り扱いますでしょうか。？

[6002: 匿名さん]

>>6001さん
ドクター保険の申し込みをすれば、保険会社が契約している
マンション管理士協会から管理士が派遣されて審査をしてくれます。
その際、管理会社に連絡がいくと思いますので、管理会社はそこの
代理店となります。
私どものマンションでは現在ドクター保険で契約しています。
マンション管理士が審査をして保険会社に通知書類を送付します。
それで保険料が決まりますが、評価が高いと必然的に保険料は安く
なります。
うちの場合は、従来は大手損保の５年の総合保険でしたが、同じ内容で
２倍程度の大幅値上げとなりましたので、ドクター保険に依頼した所
最高の評価をいただきまして、大手損保の見積もり額の半額程度の
保険料で収まりました。
契約後の賠償等につきましては、従来とほとんど変わらないようです。
対応は管理会社が代理店となりますので、迅速ですよ。

[6003: 匿名さん]

>>5998 匿名さん
代理店に差はなく担当者によるんじゃないの？それより管理会社が保険代理店を兼ねていて保険金がでなかったり、少なかったりした場合…あっ！わからないし気づかないか。保険会社の言いなりの代理店だったら…も疑わないよね。赤子のように何の疑問も持たず管理会社を信じてるもんね。誰が見ても保険金満額でる事故は誰が担当しても同じだけど、代理店の力量が問われる事故は誰が評価するんだい？あっ！しないのか、管理会社を信じてるもんね。

[6004: 匿名さん]

交通事故の場合もそうだけど、補償額の大小は交渉次第で
大きく変わるものです。
漏水の場合の下階への賠償はほとんど全額でますよ。
原因調査費用の使い方も管理会社の担当者次第です。
水栓からの漏水の場合、原因元の水栓の交換については
原因調査費用で対応できます。
だから保険料は安い方がいいですよね。故にドクター保険
の検討をしたらどうですかということです。

[6005: 周辺住民さん]

管理会社が代理店の場合、手数料収入が入る保険会社を忖度し保険料を負担する管理組合は素人だからこれは保険対象外です。で、おわっている事象が結構あると思う。
だから、保険の更新時に理事会は、日本損害保険協会発行代理店のコンプライアンスガイドを読んで勉強しましょう。
これは(金融庁管轄で)改定保険法に基づき作成されたものです。
https://www.sonpo.or.jp/about/guideline/ev7otb0000000cjp-att/boshuguid...

[6006: 匿名さん]

>>5997 匿名さん
理解力がないのかな？だから5996さんは、4社のノルマを平等にこなせるのかっていってるんじゃないの？管理組合側からしたら、保険料が安い保険会社を希望するだろうよ。だけど何社もの保険代理店をしている管理会社は、保険料が高額だったり、不人気の保険会社とも契約件数を稼がないといけないだろ？明らかに騙されて高い契約をしている管理組合は存在すると言うこと。保険料高くても良いよ担当者さん！って言う馬鹿はいないから、他の保険会社の情報を伏せて契約してるに決まってるだろ。それが実態だよ。保険代理店を兼ねた管理会社をありがたがってるあんたと5998に言ってるんだけど理解できるかい？

[6007: 匿名さん]

>>6006 匿名さん
ちなみに来年1月から全社保険料が値上がりする話は管理会社から聞いていると思うけど、ハッキリ言えるのは単年で加入してたり、来年満期を迎える組合は、今年中に５年ものに加入し直すべきってこと。まぁ保険代理店を兼ねた管理会社なら当然告知しておくべきだし、してるはず。盲信するのは結構だけど管理会社が保険代理店を兼ねているからメリットがあるなどと言うセリフは今年中の提案があるかどうかも一つのポイントだよ。まぁ全ての組合には当てはまらないけどね。

[6008: 匿名さん]

保険については、従来の損保会社から変えた場合、
保険料が高い安いが問題になります。
補償内容について、今までより内容が悪ければそれは
問題になりますよ。
それからマンションの場合、殆どが５年の総合保険に
加入しているんじゃないかな。

[6009: 周辺住民さん]

仮に、5年長期一括払いにすると係数は4.40と成り保険料の削減になりますので結構なことです。
しかし、管理費口座にそんな余裕のある管理組合は多くはないかと。
資金繰りについてもご教授頂けませんか?

[6010: 匿名さん]

管理費等が1㎡当たり100円を超えても不足する
マンションは無駄使い等の何らかの原因があります。
精査された方が良いでしょう。

[6011: 匿名さん]

>>6009 周辺住民さん
修繕積立金会計から借りて管理費会計は前払い扱いする、毎月毎年修繕積立金会計へ管理費会計から返済していく。満期でチャラ。決算上もわかりやすい残○ヶ月分とかネ。

[6012: 匿名さん]

>>6008 匿名さん
大手4社は来年1月から全部値上げ、今年も値上げだったね、毎年か。当たり前だけど補償は同一仕様だよ。あと…ほとんどの組合が５年はわかってんの。だ、か、ら、来年５年目の組合は今年解約して新たに５年ものに入れば来年５年もので更新するより遥かに安いし良いでしょうって話をしてるんだよ。これって結構重要だよ。こんなスレでいうのもなんだけど。ちなみに今だと損ジャが1番安いね。ただ今年も残り3ヶ月余り、管理会社は嫌がるねー手間だもの。総会開くの。管理会社の誠意が試されるね。特に保険代理店の管理会社は。

[6013: 匿名さん]

お金がない組合さんも、単年は割高だから、この機会に５年一括してみたら。どっちにしろ選択肢として無保険はない訳だから。修繕積立金の使途が決定していたり、修繕積立金そのものが無い組合さんにはお勧めできませんが。

[6014: eマンションさん]

>>6009 周辺住民さん
私の所は新築時に1年保険に入っていましたが、去年9月に5年保険に切り替えました。
同じ保険会社だったので残期間分の中途解約金が全額戻ってきましたし、駐車場使用率が想定より多かったので乗り換える余剰資金がありました。

[6015: 匿名さん]

>>6009さん
うちの場合は、管理費に余裕があり数年おきに修繕積立金に
振替をしています。
使用料収入が大きいのがその要因なんですが、使用料のうち
一部管理費口座に振り替えていますがその額が大きいんでしょうね。
しかし、管理費が貯まれば数年置きに振り替えていますので同じことですけど。
管理費に余裕があるので通常の補修工事が簡単におこなえるのが
気にはなります。
使用料を含む修繕積立金は１戸当たり月23,000円ほどあり、専有部分の
給排水管の更新工事とかサッシの交換も含む全てやらなければならない
工事のすべてを含めています。

[6016: 匿名さん]

>>6010さん
管理費の中で大きなウェイトをしめるのが、管理員人件費、
清掃費、委託管理費です。
管理員を一人増やせば大きな経費が必要になります。
また、管理員の時間の延長や清掃員の数や時間を増やせば
それだけ経費は必要となります。
１㎡当たり100円ということは１戸当たり7,000円にしか
なりませんよ。安い部類にはいるんでしょうね。
管理員さんやコンシェルジュとかはついているんですか。
管理員と清掃員が兼務となっているマンションもありますからね。

[6017: 周辺住民さん]

6009　周辺住民です。
5年長期一括払い保険の、資金手当てにつきまして皆様からたくさんのお知恵を頂き有難うございます。
保険契約は総会上程議案としていますので、その議案に修繕積立金会計利用も加味する方向で検討できればと思っています。

[6018: 匿名さん]

５年の総合保険は修繕積立金からの
充当が普通ですよね。
通常の管理ではありませんから。

[6019: 匿名さん]

管理費が１㎡当たり１００円とはまた安いですね。
管理員は常駐しているんですか。
少なくとも２交代制にしないと、朝８時から夜８時まで
の時間では長すぎますから。

[6020: 匿名さん]

>>6019さん信じられないようですね、
500戸超の６棟で12階建ての築28年の団地型マンションです。
管理費１㎡当たり約８１円、修繕積立金１㎡当たり約１００、
主な施設で駐車場使用料は1区画７０００円です。
年間管理費合計収入が　　　　　 ３３００万円、
年間修繕積立金合計収入が　　　 ４１００万円、
年間駐車場使用料合計収入が ４５００万円、
主な収入は以上で合計収入が １億２０００万円です。
この４点の収入の他に施設等使用料が加算されます。
2度目の大規模修繕は終わりました。余剰金はそれ相当残っています。

[6021: 匿名さん]

>>6020さん
まず管理費会計と修繕積立金会計の考えがごっちゃになっています。
築２８年ということは、これから大型設備の更新工事が始まる時期
です。
エレベーター、玄関扉、窓枠・サッシ、給排水管、、給水施設、敷地
の整地等がこれからやってきます。
それに専有部分の給排水管の更新工事も必要になりますよ。
修繕積立金が年間4,100万円、Ｐ場使用料が全て積立金に充当できた
としても4,500万円しかありません。
本当にそれで足りますか？
もう一度建築士と検討して、しっかりした長期修繕計画を作成し、やらな
ければならない工事のすべてを網羅した総工事費から、１戸当たり
月の必要修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。

[6022: 匿名さん]

>>6021 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。
当マンションには建築士、弁護士、マンション管理士、
会計士等が居住しておられ管理についてはお互いにネ
ットワーク等を利用して情報の交換をしておられます。
幸いなことにめぐまれております、
組合員等の中には外部のマンション管理士等に当マン
ションの資料を基にアドバイス等を受けておられて、
時々理事会にこられて感謝の意を受けています。

[6023: 匿名さん]

建築士とマンション管理士がおられるのなら、無償で
長期修繕計画書を作成してもらったらいかがですか。
当然専門委員会を設置して、建築図面を基にしっかりした
計画書を作成するといいでしょう。
但し、建築士は積算に強い方でないとつくれないと思いますよ。
そこでやらなければならない工事をすべて洗い出し、概算設計書と
数量調書をもとに各箇所の工事費を算出します。

[6024: 匿名さん]

無償が前提ならやらないと思う。
やってもらうなら有償が前提です。

[6025: 匿名さん]

無償でやってくれないのなら、外部の長期修繕計画作成の
経験のある積算に強い建築士に依頼すべきです。
中途半端な知識や時間しか割けない建築士はかえって邪魔
になるだけです。
うちにも建築士がいましたが、設計管理方式を採用してましたので、
外部のコンサルタントに相見積もりを取り、説明会で専門委員
が採点をしてその建築士に依頼しましたが、工事が始まると
その建築士が時々おもいついたように業者に対して文句とか注意
をしていて、報酬を支払って雇った建築士と衝突をしていました。
全く無責任なんですよね。
プロの建築士を雇ったんならその者に任せるべきです。

[6026: 匿名さん]

マンション内に弁護士や公認会計士、建築士等がいても、
理事としての役割とか無償でやらないのであれば、いても何の
役にも立ちませんよ。
必要があればお金を払って外部の者に依頼するのがいいでしょう。

[6027: 匿名さん]

>>6023 匿名さん
長期修繕付き縦筋計画書は作成済です。
あくまで計画書ですから参考にしています。
全ての問題は理事会が中心で各専門業者の意見
を参考にして計画書は作成されています。
マンション内には専門委員会など立ち上げる必要性
は感じません。
マンションの建物・設備等の修理項目を網羅した計画書
ですから理事会で各修繕項目に計画と金額と積立金の収支
を入力していけば修繕積立金の過不足が自動的に算出され
ます。
私のマンションでは駐車場使用料は一般会計（管理費会計）
に繰り入れて、年度末には剰余金は特別会計（修繕積立金）
に繰り入れています。
修繕計画書の各修繕項目の修繕費は特別会計（修繕積立金
会計）からの支出になりますので、
>>6021 匿名さんの仰る修繕項目は全て網羅されておりま
して現在のところ資金は50年間ショートの心配はございま
せん。
将来万が一の災害等で資金不足を生じた時に備えて借入金
の手続等を容易にするためにも管理組合は法人化してあり
ます。
組合活動日誌には役員の交代時の引継ぎ等や総会で数年に
一度の割合で冊子を作成して配付しております。

[6028: 匿名さん]

長期修繕計画書は各専門業者の意見を参考にして作成できるほど
簡単なものではありませんよ。
多分あなたは、鏡となる長期修繕計画書の内訳書となる、設計概算書
や数量調書をご覧になったことはないのではないでしょうか。
かなり分厚い資料ですから。
それから借り入れの手続きを容易にするために法人化してあるとのことですが、
借り入れをするのに法人の有無は全く関係ありません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[6029: 匿名さん]

500戸超マンションで１区画月額７千円の駐車場の年間収入が4500万円ということは
ほぼ満車状態ということか。商売繁盛でうらやましい。

[6030: 匿名さん]

6棟の管理組織を棟別にして管理会社も別々にすればいいと思う。競争意識も働き、お互いの情報を共有することで大きなメリットも生まれてくると思う。
情報のシェア、これとうまく付き合えばお互いの苦労も報われる。
組織が大きくなればなるほど、管理者としての目が行き届かなくなるのは目に見えている。

[6031: 匿名さん]

500戸超マンションさんはお困りごとのないご様子。もういいんでは?

[6032: 匿名さん]

５００戸超で築２８年のマンションで節約の一環として
給水システムの変更を行いました。
旧システムは水道局の水を貯水槽にため込んで増圧ポンプ
で各戸へ給水しておりました。
この度水道を貯水槽を得ずに直接増圧ポンプで各戸に給水
する方式に変更しました。これにより貯水槽の定期点検や
水質検査等や水道メーターの定期交換やメーター検針が行政
の方でしてくれますので不必要になりました。
増圧ポンプも旧システムでは１８機必要でしたが、６機で各
戸への給水を賄えます。
これ等だけでも相当の節約になりました。

[6033: 匿名さん]

要するに高置水槽だったのを増圧直結方式に変更されたんですね。
古いマンションでは高置水槽がおおかったのですが、交換する時は
増圧直結方式に変えるのが主流です。

[6034: 匿名さん]

>>6029 匿名さん 駐車場はほぼ満杯です。
原則は一戸に一区画以上保有しています。
＞＞6033 匿名さん、貯水槽方式には変わりませんが
高置水槽ではありません。

[6035: 匿名さん]

>>6030 匿名さん
本当は複合型で団地ですが、管理規約は単棟型です。
複合用途型団地の標準を参考にして管理規約の全面改正
はしたいとは思っています。
手元には改正案はできておりますが、
理事の面々と各事案の詰めをしています。

[6036: eマンションさん]

>>6034 匿名さん
変更前は水道料差益ありましたか？
ある場合、水道局との個別契約にすると、受水槽の維持費を加味しても逆に高くなるケースもあるようですが。

[6037: 匿名さん]

>>6036 eマンションさん
デメリットして差益はありました。
過去の収支報告で一応差益を計算はしました。
丁度そのころ受水槽清掃業者の作業員が貯水槽で水浴び
をしている姿がネットで騒がれて問題になり受水槽廃止
論が追い風になりました。
それでも試算ではそれ相当の節約にはなります。

[6038: eマンションさん]

>>6037 匿名さん
ありがとうございます。
やはりコストの面では差金ある方が有利なのですね。
どちらを優先させるかは、財政状況にもよりますので悩ましい所です。

[6039: 匿名さん]

>>6038 eマンションさん
差金がある方が有利とは確定はしていませんが、
水槽の清掃、水質検査（週１回の塩素濃度測定含む。）。
7年から8年に一度の水道メーターの交換の廃止、検針業務
と水道料の徴収が行政側への管理移行。
等々がメリットとして挙げられます。築年数が28年では
旧システムでも差し支えなく。使用でき、更新としては早
めですが、ポンプが作動不備が起こりだしていました。
今後のこれらの経費の削減と差金の差を比較して次回の更
新の参考にしていきたいと思いますが、役員会の結論は十
分節約に値するとの結論です。
その他に２００台近い駐車区画が機械式駐車場に依存して
いる問題もありました。

[6040: 匿名さん]

>>6035さん
複合型マンションなのに単棟型管理規約では、いざというときに
対応ができません。
早く専門委員会を設置して全面改正をすべきでしょう。
改正するときは、改正する現行規約と改正案の比較表が必要に
なりますので左右対照表を作成されるとわかりやすいし、説明も
明確になります。

[6041: 匿名さん]

ただその場合、複合型ですから商店とか事務所とかあるんではないですか。
別の組合にするには、そちらの了解も必要でしょうね。

[6042: 匿名さん]

うちも２棟なのですが、渡り廊下でつながっています。
ただ、共用玄関や管理員室、メールボックスについては
片方にだけあります。
ただ心配なのは、もし地震や大火災で片方の棟だけが倒壊等
した場合の対応がむずかしいので、規約には、大災害等で片方
の棟だけが倒壊等をした場合は、団地型管理規約で対応すると
いう規約を規定しています。

[6043: 匿名さん]

いざというときのために、少々無理をしても
規約の改正はしておくべき。

[6044: 匿名さん]

>>6038 eマンションさん
組合の差益の分は居住者に還元される。
分譲当時からの会計報告書を保管している組合員
が水道代が少し安くなったと言って喜んでいます。
勿論私もうれしいです。

[6045: 匿名さん]

>>6042 匿名さん
大変役に立ちます。

[6046: 匿名さん]

修繕積立金の運用についてですが、マンションすまい・る債や１０年利付国債
を購入していると、いざというときに解約等をしなければならないので購入する
場合は、大規模修繕工事の時期を検討してから対応すべきです。
すまい・る債の場合、１０年分を毎年債権が発行されていき、１０年で終わる
訳ですが、例えば５年で解約するとなると５年以降の金利は大幅に低くなります。
１年目の利率は0.011%、５年目は0.129%、１０年目が0.128%となります。
１０年間の平均利率が0.143%です。

[6047: 匿名さん]

銀行預金にしておけばいいんですが、ペイオフ等も
考慮しなければいけませんしね。
利息自体は少ないので解約してもいいんでしょうが。

[6048: 匿名さん]

単棟型マンションでは２棟のうち小さい方のマンションが
倒壊した場合は、小規模滅失ですからね。
普通決議で対応できます。
しかし、実際は建て替えになりますし、工事費も大きい。
全戸で負担をすることになれば、大きい方の建物の住民は
反対するでしょうね。
それに、倒壊した建物の住民も出来上がるまでどこかに
引っ越しをしなくてはならないでしょう。
そして完成したら、全戸で負担して建築した小さい方の
建物は、新築になり、倒壊しなかった方の建物の住民は
古い建物に住まなくてはならないし、不満がでるでしょう。

[6049: 匿名さん]

資産価値が大きく変わりますね。
それでは全戸から建て替え費用を徴収することはまず不可能です。

[6050: 匿名さん]

連担棟のマンションてわかりますか。