「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5821: 匿名さん]

>>5818さん
規約に違反して倍以上の金額が徴収されていたとしたら
当然返還請求はできますよ。

[5822: 匿名さん]

>>5819さん
管理規約の別表なら、規約を改正するのであれば
特別決議になります。
金額だけの変更なら使用細則の別表にしておけば
普通決議でいいのですから、それに変えられたら
いかがですか。
知らないで運用するのもありですが、うるさい者が
総会で指摘したら返答に困ります。

[5823: 匿名さん]

理論的手続的には>>5822さんのおっしゃる通りだと思う。ただ、大事なのは、どのような基準によって金額が決まるのか、ということ。
法律では原則各組合員の持分比に応じるとされているから、規約本文に別段の定めがなければ、別表に記載された金額は、持分比に基づいて具体的に算出された金額を備忘録的に転記したものに過ぎない。
言い換えれば、別表に記載されている金額に意味があるのは、持分比に基づかない金額が記載されているときであって、その場合は規約改正によって金額の変更を行う必要がある。

[5824: 匿名さん]

問題は各種使用料だ。使用料の金額については法律に規定がないから、規約別表で具体的金額を定めたら、理屈の上では金額変更時には規約改正が必要になる。
うちのマンションではなぜ使用料の金額を規約別表に入れたのか、よくわからないのだが、規約集を見ると見開きページの左側が管理費・修繕積立金、右側が各種使用料の一覧表になっていて非常に見やすい。おそらく装丁上の都合ここを空白にするのがもったいないので使用料の金額一覧表を入れたのだろう。月額数百円の使用料改定は重要なので特別決議事項にしようと考えて規約別表に入れたのではないはずだ。
うちのマンションでは近々規約の改正を考えている。規約改正に連動して細則にも手を入れることになるだろう。その際に具体的金額の一覧表は細則に移すことも選択肢だろう。

[5825: 匿名さん]

>>5823さん
規約に専有部分の床面積比という規定があればそれに従うべきです。
持ち分比を変更する場合は、単なる積立金の値上げではないので、
それは規約の改正になり特別決議ということになります。

[5826: 匿名さん]

>>5824さん
各種使用料の値上げとかは細則で変更すればいいと思います。
私どものマンションの駐車場細則には料金表が規定されています。
使用料にはＰ場以外に、バイク、駐輪場、ゲスト駐車場、ゲストルーム、
集会室等の使用料がありますが、それぞれの細則で料金が決められて
いますので、それぞれの細則で値上げをしていけばいいと思います。
値上げの数字だけのことなら、管理費や修繕積立金も同様に普通決議
でできるシステムにしておくべきでしょうね。
基本通り行うとすれば、管理規約の別表の変更であれば特別決議であり、
各種細則の別表であれば普通決議ということになります。

[5827: 匿名さん]

駐車場、駐輪場、ゲストルーム、集会室、バイク等の
使用料は専有部分の持ち分比で算出されているわけでは
ありません。

[5828: 匿名さん]

各種細則はどんなものがありますかということですが、
理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場・バイク細則、集会場細則、
ゲストルーム・ゲスト駐車場細則、管理規約改正委員会細則、
大規模修繕工事専門委員会、細則監視カメラ細則等があります。

[5829: 匿名さん]

ほとんどの組合員は法律や規約はまず読まないだろう。役員になれば規約に目を通すかもしれないが。多くの組合員にとって一番身近なルールブックは細則である。
だから、細則には事細かな決まりごとが書いてある。さすがに「植木に立小便しないこと」までは書いてないが、「敷地内の土砂を持ち出したり樹木を伐採搬出したりしないこと」は書いてある。このマンションでは泥棒は禁止ですよ、ということだ。
規約改正に伴い規約細則改正検討委員会を設けるのだが、この手の委員にしゃしゃり出てくる連中は概して新たに規則やルールを作るのが好きだ。表札を出せとか下駄で通行するなとか言い出すかもしれない。

[5830: 匿名さん]

細則が１つしかないのですか。
細則はそれぞれないといけないでしょう。
私どものマンションにも、各種細則の１つとして使用細則が
ありますが、それには一般的な道徳的なことも規定されているようですが、
ほかのいろいろな細則には具体的なことが規定されています。

[5831: 匿名さん]

細則を１つにしているマンションもあるんだね。
すごい量になるかもね。

[5832: 匿名さん]

もちろん使用細則は複数存在する。日常生活に関する総括的な細則、ペット飼育、駐車場・バイク置き場・自転車置き場、集会室、専用庭、ルーフバルコニー、宅配ロッカー、専有部分の修繕などなど。
バルコニーや玄関ポーチに構築物（例：自転車ラックや花壇）や建造物（例：温室や物置）を設置してはならない。美観上好ましくない物品（例：裸のマネキン人形）も置いてはならない。しかし、専用庭は構築物と建造物は設置不可だが、美観上好ましくない物品に関する定めがない。植栽が目隠しになって外から見えないので少々変な物を置いてもいいということだろう。

[5833: 匿名さん]

ちなみにピアノなどの楽器は夜９時から翌朝８時までの間は演奏禁止だ。
だからといって、朝８時から夜９時まで休むことなくピアノを弾きまくりトランペットを吹きまくることが許されるわけではないだろう。また、朝８時の登校前に子供がハーモニカの練習をしても細則違反と目くじらを立てることはないだろう。

[5834: 匿名さん]

細則はマンションの守らなければならない
決まり事です。

[5835: 匿名さん]

各種細則は、それぞれのマンションで作ればいいんだけど、
管理会社のフロントに聞いてよそのマンションの規約集を
みせてもらえばいいんではないの。
そして自分のとこの分を追加していく。

[5836: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は難しい。
誰かマンション管理に詳しい者が中心になって
やらなければ絶対といっていいほどできない。
もしやるとしたらどうやってやるかの具体策が
なければならない。

[5837: 匿名さん]

規約改正は無理。
しかし、分譲時のままでは、その後改正になったものが
規約集に載っていない。
どうすればいいんだろう。やり方がわからないし時間もない。

[5838: 匿名さん]

規約を全面改正する場合は分譲時の管理規約
（原始規約という。）を規約原本として、
後の総会で可決された規約の設定・変更・廃止
した議案書と議事録で比較対象にして総会に臨
むべきものを、
なぜか理事会と管理会社が作成した規約を原本
として議案の提出がなされた。
この規約は無効の意義が出ている。ちなみに、
分譲時の組合員は売主からの規約を承認した規約案
は所持している。

管理会社と理事長は総会で、原始規約が不明との回答。
第一回の理事長は管理会社に預けたと発言。
適正化法施行以前の引き渡し物件である。
分譲時の管理規約には規約の保管者は理事長になっている。

[5839: 匿名さん]

うちも分譲後１５年が経過したからといって規約全面改正を打ち出したが、
案の定どこから手を付けていいか誰もわからない。
結局、管理士事務所に丸投げすることになったが、「現行の規約のどこに
不具合がありますか？」と管理士に聞かれて理事長も答えられない。
とりあえず、報酬５０万円で最新の標準管理規約に準拠してもらうことに
なったが、理事の中に改正作業の進行管理と検収をできる奴がいない。
どうなることやらｗ

[5840: 匿名さん]

>>5838さん
分譲時には、契約を交わすときに管理規約・細則も含め
全員から署名をもらいそれを原始規約としています。
当然全区分所有者には規約集が配布されていると思います。
おたくの組合の規約は、原始規約を改正したものではなく、
それをすべて無視して組合員抜きで作成したものです。
当然その規約は無効となります。
規約原本がなければ、分譲時の規約を組合員がもっている
でしょうからそれを基に改正をしていくべきです。

[5841: 匿名さん]

>>5839さん
管理規約と各種細則の全面改正は意外と難しいものです。
改正をするには、まず比較表を作成しなければなりません。
左側に現行規約、右側にその条項に合わせて改訂案を作成
しますが、改定案には、分譲後以降改訂になった規約や細則、
また、標準管理規約に合わせて現行規約に載っていないもの
を作成します。
これが作成できれば、あとは簡単です。要はその比較表を
誰が作るかということになります。
ちょっと賢い方ならだれでも比較表はつくれますよ。
ただ、比較表が出来上がったら、自分のマンションの規約として
修正や不要なもの等を専門委員会で検討して完成形にしなければ
ならないでしょう。
マンション管理士に標準管理規約に準拠して作成してもらうだけで
５０万円ですか。たかいですね。
私は、うちのマンションと近辺のマンションで２回全面改正をやり
ましたがボランテイァでしたので、パソコンに打ち込んだり、プリント
アウトしたり、インク代等全て自費でやりましたよ。
まあそこまではやらなくてもいいですが、自分たちで改正しなければ
意味がありませんよ。

[5842: 匿名さん]

>>5840 匿名さん
そう思いました。分譲時の規約承認案は私も持っています。
説明会も私の出張時に行ったようです。
私は理事会に規約が解らなければ、原始規約、各期の総会
と議事録を管理士会に持ち込んで相談する旨を伝えてあり
ましたが、相談をしたとは言っているが、
管理士会に相談が事実であれば原始規約が規約原本になっ
たはずです。使用細則や運営規則も改正案の中にはありま
せんでした。
作成料の予算が30万でしたが決算書では10万円の支出に
なっております。

[5843: 匿名さん]

現行条文と改正条文の対比表をつくるだけなら素人の私でもできるｗ
重要なのは改正条文が法令や他の規約条文と整合性が取れてるか、のチェックだ。
ある共用施設について法令が「使用できる」、改正条文が「使用できない」と
規定すればアウトになる可能性は高い。
実は、規約全面改正を言い出した爺さんは、現行の団地型の規約は棟総会などの
無駄な規定が多いから単棟型に簡素化すべきと考えていたのだが、法律を読むと
棟総会の決議事項は団地総会では決議できないことになっている。
このようなチェック作業がやたら面倒なので、専門家にお任せすることになった。

[5844: 匿名さん]

>>5843さん
対比表を作成するにはかなりの時間を要します。
それをやる者がなかなかいないんです。
１週間程度毎日５～６時間パソコンとにらめっこしても
できません。それぐらい時間がかかるものなのです。
あなたのマンションが団地型マンションであれば、
団地型管理規約を単棟型に作り替えることはできないでしょう。
団地型であれば修繕積立金の管理も別々になりますから。
まず現行規約と改正案の比較表を作成できれば、あとはひとつづつ
専門委員会で検討していけばいいでしょう。どうしても必要なら
その会議にマン管士を入れたらいいと思います。
自分たちのマンションの規約集をマン管士にすべて丸投げで作って
もらう訳にはいかないでしょう。

[5845: 匿名さん]

マン管士に依頼するとしても、比較表まで作成してくれるのですか。
総会では特別決議が必要なんですよ。
当然改正案には、今まで改正のあった規約や細則、標準管理規約から
漏れているものも載せてなければならないですよね。
各条ごとに、改正の比較がなければ検討もできませんから。

[5846: 匿名さん]

私は自分のマンションの分譲当時に承認した原始規約を
手元に持っています。
その規約をエクセルに書式を作り落とし込んでいます。
総会に提出された規約の制定や変更や廃止をその都度書
式に落とし込んでいます。
議事録を確認して可否も記録します。
規約の全面改正があるときの総会への出席時に確認しま
すが、全面改正時には相当の条文が削除されて総会に提
案されていました。
このような事態が生じていても組合員や役員はその件を
理解することができませんので改善要求はしませんでし
た。
マンションの管理の一番大切な決め事である管理規約を
大切に思っている組合員がすくないので改善要求などは
できません。
役員の順番が回ってきたときには理事長に立候補して、
理事長になったときに理事の面々に説明してこの規約を
無効にして新たな規約を民主的方法で変えていきたいと
思っています。
それとも改善方法を提案したほうがよかったでしょうか。
改善要求しても無駄に終わることは明白ですのでこの方
法に考えを変えました。

[5847: 匿名さん]

>>5846さん
現行規約をエクセルに落とし込んでいるのなら、Ａ４の横書き
にして、文字の大きさを８ぐらいにすれば、左に現行規約、
そして右側に改正案並びに標準管理規約で抜けているものを
掲載すれば改正案の検討資料はできあがりです。
必ず現行条文と対比できるように合わせるといいですよ。
当然今まで改正になっているものは現行規約にすべて含めて
おくべきです。
現在の規約が総会で承認されたものでないのなら、その規約は
無効ですので問題はないでしょう。
あなたが理事長になられたときにやられた方がいいと思いますよ。

　　現行規約　　　　　　　　　　　改正案
第〇条　　　　　　　　　　　　　第〇条

[5848: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正、やる気があれば
できますよ。
頑張ってください。

[5849: 匿名さん]

管理規約の改正は難しいからスレは盛り上がらない
ようですね。
現役の理事長や理事がいないからかもしれませんが。

[5850: 匿名さん]

うちのマンションでは零細建設業に勤務する組合員が
総会に出席して規約や法律のことはわからないけどと
前置きしてマンション管理士試験の話をしていた。
宅建は持っているようだけれども発言内容からすると
支離滅裂な内容であるが、
出席者はみな理解しているのか理解できないのか理解
に苦しむ状態の総会でした。
知恵遅れ同士のやり取りだから今後のマンションの行
方が見えるようですので買い替えを考えだした。
やはりマンションは管理を買えは管理会社を買うので
はなく、
組合員の管理に対する姿勢を買わないといけませんね。
住んでみないと解らないのは残念です
。媒介業者は頼りないですし。

[5851: 匿名さん]

エクセルに不動産六法全文を落とし込みたかったのですが
間に合いませんので下記の件位は落とし込みました。
区分所有法、標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）
、標準管理委託契約、標準重要事項説明、適正化法、建替
え円滑化法、個人情報保護法、建築基準法、民泊に関する
法律、宅地建物取引業法、等々。
>>5847 匿名さん の方法に加えて会計報告の月別収支報告
書の12か月分を収められるように書式を作りました。
会計報告も月別に比較できるように作成しました。
これ等の書式を以って弁護士等への相談内容をあらかじめ
送付して短時間で相談をし、返事をいただくように工夫し
ております。ごく親しい区分所有権者からの相談には即座
に書面を添付して送信できるようにしています。
慣れた方は非常に使いやすく作成できるとの高評価をいた
だきました。
この書式を作成するにあたり自分のマンションの26年分の
会計報告をエクセルにお落とし込んでいる途中で、
決算の合計金額が意図的に改ざんされた金額であることが
判明しました。
その後の会計報告は剰余金と前期繰越金に瑕疵があるので
無効であることまで確認できることが出来ました。
管理会社の担当の着服の証拠になります。

[5852: 匿名さん]

管理規約改訂もそうですが、色々知識の参考にしたい方も多いと思うのですが、投稿者のほぼ全員が自慢話と苦労話を行き来されておられる。たまに膨大なコピペの方もいますが。労をねぎらってくれる方がいらっしゃらない寂しい方々なのでしょうかね。

[5853: 匿名さん]

>>5852 匿名さん
分譲マンションの管理において順番制で就任して理事長に
なりいろいろ経験をしますが、
労力の割には労いの言葉一つ聞いたことはありません。
私のマンションの理事長は、やる気を起こして相当の実績
をあげられたのに、組合費の無駄使いをしているとか、
業者から賄賂をもらっているとかの陰口のみ聞こえてきます。結局自分のマンションを守るためにマンションの維持管理を
しているし、
自分も心地いいと言っていました。
他人の為になることは自分の為でもあるわけです。
永住したければ各組合員が管理に携わらないといいマンショ
ンにはなりません。

[5854: 匿名さん]

しかしほとんどの住民はマンション管理には無関心ですし、
輪番制の理事が回ってきても、理事会では意見も言わずただ
出席しているだけの方がほとんどのようです。
当然理事長が一番苦労しているわけですが、その任が外れても
労いの言葉はありません。

[5855: 匿名さん]

自分のマンションの悪を退治して住みよいマンションにする
ためには理事長が私に相談したことは、
規約の改正、機械式駐車場や給排水管の問題でした。
色々な改革（革命）を行うために予算を数億円必要だし組合
の法人化をしなければいけなくなりました。
一つ一つ解決するためにはそれ相当の計画と月日を必要とす
ることでした。
工事も最終局面に差し掛かった時に理事長が子供の為に駅近
の高級マンションを購入し、
側近の私は車が古くなりエンストが多くなったので交換しま
した。
親しい組合員から理事長と私が組合費を横領しているとの噂
があると聞きました。
そう思われても仕方ない行動もありました。仕方ないでし
ょう。
業者等とは絶えず打ち合わせの為に合わなければいけないの
です。
噂の発生源反理事長派と今度の計画に外された悪徳管理会社
の二者の共謀発言は明らかでした。
説明会等では＞＞5852 匿名さん みたいな意地悪な組合員
が登場して私たちを追い込みます。
これは仕方ないでしょう。
管理会社を外してマンションの改革をしようとすれば覚悟し
なければいけません。
マンション管理士等にも相談しましたが、気休めにはなりま
すが、
実際の現場は大きなお金が動くと必ず陰口は覚悟しなければ
なりません。
良いマンションにしたいのであればこのような腹の座ったぶ
れない管理者を選任する方法を講ずるべきでしょう。

[5856: 匿名さん]

うちのマンションでも大規模修繕工事が２年後に計画
されていまして、その専門委員会が立ち上がりました。
私は、業者選定に関して後ろ指をさされるようなことは
絶対しませんし、選定方法や業者候補の選定はすべて
オープンですし、住民に対しても情報の提供は欠かしません。
業者からの賄賂とかも考えたこともありません。
寧ろパソコンでの資料作りのためにインク代、用紙等の自費
が発生していますが、それを組合に請求することはありません。
これから、建物診断業者、設計監理業者、建設業者の選定が
順にはじまりますが、マンションのために頑張ります。

[5857: 匿名さん]

>>5852 匿名さん
このような汚い考えのマンション管理士等が存在するのです。
上手くいかないことが多くて悩みがあるのでしょう。仕方な
いです。ご自由にどうぞ。匿名掲示板の宿命です。

[5858: 匿名さん]

>>5852さん
私はスレ主ですが、ここのスレには質問に答えることも
しますが、何もなければ情報の提供もしています。
別に労いの言葉等は必要ありませんし、それを期待している
訳でもありません。
ボランティアとして、マンションのことに対して悩み等が
あればそれにお答えしているだけです。
ここは匿名掲示板ですからね。

[5859: 匿名さん]

規約や細則は蛍光灯や防水シートと違って経年劣化ということがない。特に問題がなければ５０年でも使用できる。だから、全面改正といわれても何のためにやるのか組合員がピンとこないのは当たり前だ。うちのマンションの規約は区分所有法の平成１４年改正が織り込まれていない。だから、いまだに大規模修繕工事は特別決議だし、総会の採決で可否同数の時は議長が決するなんて旧石器時代の規定が残ってる。当然一括建替えに関する条文もない。
これらの条文整備をマンション管理士事務所に５０万円プラス消費税でやらせる。全面改正とは言うが、内容的にはその程度だ。

[5860: 匿名さん]

実は、私が理事の時に第１回大規模修繕工事をやったのだが、法律では普通決議でいいことになってるので当然に普通決議事項として処理した。後になって規約集を読んでたら特別決議になってるので、おかしいと思ったが、もう決議したし工事も始まってるから仕方ない。完工したら誰が何言ってもどうにもならんだろうと思って放置しておいた。しかし、まあ２回目の大規模修繕までには規約を直しておくほうがよろしかろう。

[5861: 匿名さん]

総会で可決された管理規約の製本が出来ましたので各組合員
に配付されました。
表紙にマンション名と改正日と管理組合名が記載されている
だけです。
これでいいのでしょうか。
偽管理規約を作成しようと思えば簡単にできます。
作成者の記名押印はいらないのでしょうか。？

[5862: 匿名さん]

>>5859さん
規約の全面改正を何故やるのかという疑問があるんですね。
もし、規約集が分譲時のままなら、それ以降改正が行われた
規約や細則は議案書に載っているだけであり、それを各区分所有者
は保管していても現実的には１つの規約集になっていないと
検索は難しいでしょう。
それに区分所有法や標準管理規約は改正が行われていますが
完全に全て理事会や総会で検討されたわけではないと思います。
だから、今まで改正のあったものや、標準管理規約等改正しなければ
ならないものを全面的に洗いなおすことが大切なのです。
だから管理規約と各種細則の全面改正を行い１冊にまとめなおさ
なければならないのです。

[5863: 匿名さん]

>>5861さん
総会で承認されたのならそれが正になります。
総会では改正分は、現行規約と改正案の比較表のもとに
承認されたのですよね。
それから、総会で承認されたものが規約原本となりますが、
理事長の署名押印が必要になります。

[5864: 匿名さん]

分譲時の規約原本が行方不明なので理事会と管理会社で
共同して規約原本もどきを作成したものを比較表の元に
して改正案を作成した。
規約原本が無くても分譲時に各買主が承認した規約案が
あるのでそれを規約原本とすればいいのに、
上記で述べたように理事会と管理組合が共同して作成し
たものを規約原本として、それを基にして改正案を作成
し総会に提出して可決されたものを規約原本として配布
したものには理事長の署名押印はありません。
総会は無効である上に配付された規約も無効であり、
作成費の予算が50万円を10万円に値下げした金額も無効
ではないでしょうか。？
多分理事長は理由があって記名押印を拒否した経緯があ
ります。

[5865: 匿名さん]

>>5856 匿名さん
尊い心がけだと思いますが、なぜ私物を提供したり、領収書が手に入る経費を精算しないのですか？手出しは勘繰られたりする諸刃だと思いませんか？手出しをするほど役員には得があると。精算すれば決算上、何をしたかの活動報告を説明する場があります。1番いけないパターンは自分がマイナス思考に陥った時に「手出しまでして頑張ったのに」と言って「誰も頼んでいない」と言われて、その高い志しが折れてしまった方を数人知っています。他人には言わなくてもそんな風に思った自分に自己嫌悪を抱いて退任してしまったり、負のスパイラルに陥る原因になります。身銭を切るのは誰のためにもなりません。絶対やめた方が良いと思います。長く奉仕している方は特にです。「○○してやったのに」が始まる原因になります。管理会社担当者として1番見たくない光景です。

[5866: 匿名さん]

>>5865 匿名さん
そうですね、あらぬことを詮索されます。

[5867: 匿名さん]

>>5865さん
私は会社をリタイアしたときに何かボランティア活動がしたいと思って
いまして、たまたまマンションに住んでいましたので、それに関する
ボランティアをしたいと思い、マンション管理士の資格を取り、ボラ
ンテイア活動をしてきました。
ボランテイア活動、例えば大震災の時に被災地にボランティアにいく
時は交通費等全て自費でやってますよね。
私は理事長等をやってきましたが、いろんな資料やマンション新聞の
発行等の経費はすべて自費でやってきておりますし、みなさんそれを
知っていますので、あらぬ詮索をされることはありませんでした。

[5868: 匿名さん]

普通の良識ある大人は本人目の前にして言わないでしょ。またあらぬ詮索をされていないと言い切るあなたもまたねー。他人の心がわかるのかい？大人なんだから子供じみた100か0かみたいな話はやめようよ。

[5869: 匿名さん]

>>5867 匿名さん
そう信じたいからそれがあなたの真実なんだよね。

[5870: 匿名さん]

>>5867 匿名さん
失礼しました。
詮索されていないと自信があればそれでいいのです。
これ以上は何も言いません。