「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5801: 匿名さん]

しかし、使用料収入を組合員に分配すると修繕積立金繰入額がそれだけ減るから、修繕積立金を値上げされて元の木阿弥かな。今のところ、駐車場使用料をできるだけ高く設定して駐車場を使用する組合員に負担を押し付けるのが最善策かもしれない。

[5802: 匿名さん]

都合が悪くなると大規模修繕工事ｗ

[5803: 匿名さん]

>>5800さん
駐車場使用料の分配は共用部分の持ち分比率とかいってるけど、
使用料を組合員に持ち分比に応じて分配するということ？
そんなことをしているマンションは全国に１つもないよ。

[5804: 匿名さん]

使用料の収入があるので、みんなに分配して欲しいんでしょうね。
マンションは事業を行うには会計も別にしなければならないんです。
そして当然その収益には税金が課されます。
勘違いをされているんでしょうが。

[5805: 匿名さん]

空き駐車場を貸したり自販機を置いたりしても収入は知れてる。ドカンと儲けるなら携帯基地局設置だろう。

[5806: 匿名さん]

自販機の消費税は1,000万円以下は非課税だから
問題はないでしょう。
マンションで収益事業は必要ありません。

[5807: 匿名さん]

修繕積立金の値上げはだめ、駐車場使用料は収入が
あるのだからみんなに分配せよ。
修繕積立金は不足しているだろうから、個人のことより
全体のことを考えないと、そこのマンションはいずれ
スラム化するだろうね。

[5808: 匿名さん]

修繕積立金等が高いのにスラム化に近い状態の
マンションもありますが、
中古物権をネットで調べて現物を確認しましょう。

[5809: 匿名さん]

修繕積立金が不足するときは理事長は、各組合員の部屋の面積に応じて
追加徴収したらええんやで
別に総会決議は要らんから、緊急の時は所定額を口座から引き落として、
かくかくしかじかの理由で臨時徴収しましたって周知したらええねん

[5810: 匿名さん]

でも、修繕積立金が底をつくまで気づかんような組合員と理事長では、
そのマンションは遅かれ早かれつぶれるやろ
早いとこ売って転居するのがベストチョイスでっせ

[5811: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときに、全然修繕積立金が不足
しているので、各戸平均５０万円を徴収しますといったら
大騒ぎになるんでは。
修繕積立金の値上げだから、普通決議、極端にいえば１００戸
のマンションであれば議決権行使書と委任状、総会への直接出席者
の２６名以上が賛成すれば承認されるので、組合員はそれに従わ
なければならないけどね。簡単に承認される。

[5812: 匿名さん]

普通決議はなんとかせないかんな。
あまりに簡単に承認される。

[5813: 匿名さん]

修繕積立金が十分あるというマンションはごくごく
一部のマンションしかない。
それがわからないものが多いからね。
だから値上げはだめ、使用料はみんなに分配せよと
いっている。

[5814: 匿名さん]

>>5812 匿名さん
昔は特別決議でしたね。管理規約と管理費等の一覧表が一冊になっているので、修繕積立金の改定は規約変更と解されていた時期がありました。いつ頃からか普通決議扱いになりましたが。

[5815: 匿名さん]

>>5814 匿名さん
うちは平成6年分譲です。
引き渡しが3年後に管理費・修繕積立金等の倍以上の
値上げをしました。
時の理事長に聞きましたら管理会社も普通決議でいい
といったそうです。
管理費等部屋タイプ別一覧表は管理規約に記載されて
います。

[5816: 匿名さん]

>>5814さん
管理規約の別表となっているマンションでは管理費等の
値上げは特別決議になります。
私どものマンションでも分譲時の規約集ではそのようになって
いましたが、規約の改正を行い、使用細則の別表に変更しました。
現在は、修繕積立金の値上げは普通決議でやっています。
管理費の値上げは分譲時以来一度も値上げはありませんし、
今後も値上げをすることはないと思います。

[5817: 匿名さん]

管理費の値上げは何か要因がなければ上げる必要はありません。
例えば、管理員の稼働日数や時間を増やしたとか、掃除の回数、
時間を増やしたとか、消費税が大幅にあがった場合が考えられます。

[5818: 匿名さん]

>>5816 匿名さん
管理費等の負担額が規約の別表になっているのを
使用細則の別表に改正する目論見は特別決議事項
を普通決議事項にしたということですよね。
この運営の仕方は区分所有法の強行規定ではない
ので法には触れないとは思うが、
決議事項の難易度から考察すると邪道ですね。
悪用されなければいいですが。？

マンションによったら規約にはちゃんと専有部分の
床面積の割合とうたっているものを、
理事会で勝手に専有部分の負担額を変更して徴収し
ているマンションもあります。一部の組合員は倍以
上の負担を知らないで支払っていた経緯がおります。
この場合は過払い金の請求ができますか。？

[5819: 匿名さん]

うちは規約別表に管理費・修繕積立金・各種使用料の金額が書いてあるけど、
普通決議で値上げしてる。
持分比に反しない値上げなら普通決議でいいだろう。

[5820: 匿名さん]

管理費や修繕積立金といった修繕費用は、原則は組合員全員が
その持分に応じて負担しますが、規約で別段の定めをすることが
できます。しかし、規約の形にすればどんな負担割合にしても
許されるわけではなく、世間の常識からみてあまりにも不公平で
非常識な負担ルール、例えば役員や委員を３年やったら永年無料
とかは、ダメだと思う。

[5821: 匿名さん]

>>5818さん
規約に違反して倍以上の金額が徴収されていたとしたら
当然返還請求はできますよ。

[5822: 匿名さん]

>>5819さん
管理規約の別表なら、規約を改正するのであれば
特別決議になります。
金額だけの変更なら使用細則の別表にしておけば
普通決議でいいのですから、それに変えられたら
いかがですか。
知らないで運用するのもありですが、うるさい者が
総会で指摘したら返答に困ります。

[5823: 匿名さん]

理論的手続的には>>5822さんのおっしゃる通りだと思う。ただ、大事なのは、どのような基準によって金額が決まるのか、ということ。
法律では原則各組合員の持分比に応じるとされているから、規約本文に別段の定めがなければ、別表に記載された金額は、持分比に基づいて具体的に算出された金額を備忘録的に転記したものに過ぎない。
言い換えれば、別表に記載されている金額に意味があるのは、持分比に基づかない金額が記載されているときであって、その場合は規約改正によって金額の変更を行う必要がある。

[5824: 匿名さん]

問題は各種使用料だ。使用料の金額については法律に規定がないから、規約別表で具体的金額を定めたら、理屈の上では金額変更時には規約改正が必要になる。
うちのマンションではなぜ使用料の金額を規約別表に入れたのか、よくわからないのだが、規約集を見ると見開きページの左側が管理費・修繕積立金、右側が各種使用料の一覧表になっていて非常に見やすい。おそらく装丁上の都合ここを空白にするのがもったいないので使用料の金額一覧表を入れたのだろう。月額数百円の使用料改定は重要なので特別決議事項にしようと考えて規約別表に入れたのではないはずだ。
うちのマンションでは近々規約の改正を考えている。規約改正に連動して細則にも手を入れることになるだろう。その際に具体的金額の一覧表は細則に移すことも選択肢だろう。

[5825: 匿名さん]

>>5823さん
規約に専有部分の床面積比という規定があればそれに従うべきです。
持ち分比を変更する場合は、単なる積立金の値上げではないので、
それは規約の改正になり特別決議ということになります。

[5826: 匿名さん]

>>5824さん
各種使用料の値上げとかは細則で変更すればいいと思います。
私どものマンションの駐車場細則には料金表が規定されています。
使用料にはＰ場以外に、バイク、駐輪場、ゲスト駐車場、ゲストルーム、
集会室等の使用料がありますが、それぞれの細則で料金が決められて
いますので、それぞれの細則で値上げをしていけばいいと思います。
値上げの数字だけのことなら、管理費や修繕積立金も同様に普通決議
でできるシステムにしておくべきでしょうね。
基本通り行うとすれば、管理規約の別表の変更であれば特別決議であり、
各種細則の別表であれば普通決議ということになります。

[5827: 匿名さん]

駐車場、駐輪場、ゲストルーム、集会室、バイク等の
使用料は専有部分の持ち分比で算出されているわけでは
ありません。

[5828: 匿名さん]

各種細則はどんなものがありますかということですが、
理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場・バイク細則、集会場細則、
ゲストルーム・ゲスト駐車場細則、管理規約改正委員会細則、
大規模修繕工事専門委員会、細則監視カメラ細則等があります。

[5829: 匿名さん]

ほとんどの組合員は法律や規約はまず読まないだろう。役員になれば規約に目を通すかもしれないが。多くの組合員にとって一番身近なルールブックは細則である。
だから、細則には事細かな決まりごとが書いてある。さすがに「植木に立小便しないこと」までは書いてないが、「敷地内の土砂を持ち出したり樹木を伐採搬出したりしないこと」は書いてある。このマンションでは泥棒は禁止ですよ、ということだ。
規約改正に伴い規約細則改正検討委員会を設けるのだが、この手の委員にしゃしゃり出てくる連中は概して新たに規則やルールを作るのが好きだ。表札を出せとか下駄で通行するなとか言い出すかもしれない。

[5830: 匿名さん]

細則が１つしかないのですか。
細則はそれぞれないといけないでしょう。
私どものマンションにも、各種細則の１つとして使用細則が
ありますが、それには一般的な道徳的なことも規定されているようですが、
ほかのいろいろな細則には具体的なことが規定されています。

[5831: 匿名さん]

細則を１つにしているマンションもあるんだね。
すごい量になるかもね。

[5832: 匿名さん]

もちろん使用細則は複数存在する。日常生活に関する総括的な細則、ペット飼育、駐車場・バイク置き場・自転車置き場、集会室、専用庭、ルーフバルコニー、宅配ロッカー、専有部分の修繕などなど。
バルコニーや玄関ポーチに構築物（例：自転車ラックや花壇）や建造物（例：温室や物置）を設置してはならない。美観上好ましくない物品（例：裸のマネキン人形）も置いてはならない。しかし、専用庭は構築物と建造物は設置不可だが、美観上好ましくない物品に関する定めがない。植栽が目隠しになって外から見えないので少々変な物を置いてもいいということだろう。

[5833: 匿名さん]

ちなみにピアノなどの楽器は夜９時から翌朝８時までの間は演奏禁止だ。
だからといって、朝８時から夜９時まで休むことなくピアノを弾きまくりトランペットを吹きまくることが許されるわけではないだろう。また、朝８時の登校前に子供がハーモニカの練習をしても細則違反と目くじらを立てることはないだろう。

[5834: 匿名さん]

細則はマンションの守らなければならない
決まり事です。

[5835: 匿名さん]

各種細則は、それぞれのマンションで作ればいいんだけど、
管理会社のフロントに聞いてよそのマンションの規約集を
みせてもらえばいいんではないの。
そして自分のとこの分を追加していく。

[5836: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は難しい。
誰かマンション管理に詳しい者が中心になって
やらなければ絶対といっていいほどできない。
もしやるとしたらどうやってやるかの具体策が
なければならない。

[5837: 匿名さん]

規約改正は無理。
しかし、分譲時のままでは、その後改正になったものが
規約集に載っていない。
どうすればいいんだろう。やり方がわからないし時間もない。

[5838: 匿名さん]

規約を全面改正する場合は分譲時の管理規約
（原始規約という。）を規約原本として、
後の総会で可決された規約の設定・変更・廃止
した議案書と議事録で比較対象にして総会に臨
むべきものを、
なぜか理事会と管理会社が作成した規約を原本
として議案の提出がなされた。
この規約は無効の意義が出ている。ちなみに、
分譲時の組合員は売主からの規約を承認した規約案
は所持している。

管理会社と理事長は総会で、原始規約が不明との回答。
第一回の理事長は管理会社に預けたと発言。
適正化法施行以前の引き渡し物件である。
分譲時の管理規約には規約の保管者は理事長になっている。

[5839: 匿名さん]

うちも分譲後１５年が経過したからといって規約全面改正を打ち出したが、
案の定どこから手を付けていいか誰もわからない。
結局、管理士事務所に丸投げすることになったが、「現行の規約のどこに
不具合がありますか？」と管理士に聞かれて理事長も答えられない。
とりあえず、報酬５０万円で最新の標準管理規約に準拠してもらうことに
なったが、理事の中に改正作業の進行管理と検収をできる奴がいない。
どうなることやらｗ

[5840: 匿名さん]

>>5838さん
分譲時には、契約を交わすときに管理規約・細則も含め
全員から署名をもらいそれを原始規約としています。
当然全区分所有者には規約集が配布されていると思います。
おたくの組合の規約は、原始規約を改正したものではなく、
それをすべて無視して組合員抜きで作成したものです。
当然その規約は無効となります。
規約原本がなければ、分譲時の規約を組合員がもっている
でしょうからそれを基に改正をしていくべきです。

[5841: 匿名さん]

>>5839さん
管理規約と各種細則の全面改正は意外と難しいものです。
改正をするには、まず比較表を作成しなければなりません。
左側に現行規約、右側にその条項に合わせて改訂案を作成
しますが、改定案には、分譲後以降改訂になった規約や細則、
また、標準管理規約に合わせて現行規約に載っていないもの
を作成します。
これが作成できれば、あとは簡単です。要はその比較表を
誰が作るかということになります。
ちょっと賢い方ならだれでも比較表はつくれますよ。
ただ、比較表が出来上がったら、自分のマンションの規約として
修正や不要なもの等を専門委員会で検討して完成形にしなければ
ならないでしょう。
マンション管理士に標準管理規約に準拠して作成してもらうだけで
５０万円ですか。たかいですね。
私は、うちのマンションと近辺のマンションで２回全面改正をやり
ましたがボランテイァでしたので、パソコンに打ち込んだり、プリント
アウトしたり、インク代等全て自費でやりましたよ。
まあそこまではやらなくてもいいですが、自分たちで改正しなければ
意味がありませんよ。

[5842: 匿名さん]

>>5840 匿名さん
そう思いました。分譲時の規約承認案は私も持っています。
説明会も私の出張時に行ったようです。
私は理事会に規約が解らなければ、原始規約、各期の総会
と議事録を管理士会に持ち込んで相談する旨を伝えてあり
ましたが、相談をしたとは言っているが、
管理士会に相談が事実であれば原始規約が規約原本になっ
たはずです。使用細則や運営規則も改正案の中にはありま
せんでした。
作成料の予算が30万でしたが決算書では10万円の支出に
なっております。

[5843: 匿名さん]

現行条文と改正条文の対比表をつくるだけなら素人の私でもできるｗ
重要なのは改正条文が法令や他の規約条文と整合性が取れてるか、のチェックだ。
ある共用施設について法令が「使用できる」、改正条文が「使用できない」と
規定すればアウトになる可能性は高い。
実は、規約全面改正を言い出した爺さんは、現行の団地型の規約は棟総会などの
無駄な規定が多いから単棟型に簡素化すべきと考えていたのだが、法律を読むと
棟総会の決議事項は団地総会では決議できないことになっている。
このようなチェック作業がやたら面倒なので、専門家にお任せすることになった。

[5844: 匿名さん]

>>5843さん
対比表を作成するにはかなりの時間を要します。
それをやる者がなかなかいないんです。
１週間程度毎日５～６時間パソコンとにらめっこしても
できません。それぐらい時間がかかるものなのです。
あなたのマンションが団地型マンションであれば、
団地型管理規約を単棟型に作り替えることはできないでしょう。
団地型であれば修繕積立金の管理も別々になりますから。
まず現行規約と改正案の比較表を作成できれば、あとはひとつづつ
専門委員会で検討していけばいいでしょう。どうしても必要なら
その会議にマン管士を入れたらいいと思います。
自分たちのマンションの規約集をマン管士にすべて丸投げで作って
もらう訳にはいかないでしょう。

[5845: 匿名さん]

マン管士に依頼するとしても、比較表まで作成してくれるのですか。
総会では特別決議が必要なんですよ。
当然改正案には、今まで改正のあった規約や細則、標準管理規約から
漏れているものも載せてなければならないですよね。
各条ごとに、改正の比較がなければ検討もできませんから。

[5846: 匿名さん]

私は自分のマンションの分譲当時に承認した原始規約を
手元に持っています。
その規約をエクセルに書式を作り落とし込んでいます。
総会に提出された規約の制定や変更や廃止をその都度書
式に落とし込んでいます。
議事録を確認して可否も記録します。
規約の全面改正があるときの総会への出席時に確認しま
すが、全面改正時には相当の条文が削除されて総会に提
案されていました。
このような事態が生じていても組合員や役員はその件を
理解することができませんので改善要求はしませんでし
た。
マンションの管理の一番大切な決め事である管理規約を
大切に思っている組合員がすくないので改善要求などは
できません。
役員の順番が回ってきたときには理事長に立候補して、
理事長になったときに理事の面々に説明してこの規約を
無効にして新たな規約を民主的方法で変えていきたいと
思っています。
それとも改善方法を提案したほうがよかったでしょうか。
改善要求しても無駄に終わることは明白ですのでこの方
法に考えを変えました。

[5847: 匿名さん]

>>5846さん
現行規約をエクセルに落とし込んでいるのなら、Ａ４の横書き
にして、文字の大きさを８ぐらいにすれば、左に現行規約、
そして右側に改正案並びに標準管理規約で抜けているものを
掲載すれば改正案の検討資料はできあがりです。
必ず現行条文と対比できるように合わせるといいですよ。
当然今まで改正になっているものは現行規約にすべて含めて
おくべきです。
現在の規約が総会で承認されたものでないのなら、その規約は
無効ですので問題はないでしょう。
あなたが理事長になられたときにやられた方がいいと思いますよ。

　　現行規約　　　　　　　　　　　改正案
第〇条　　　　　　　　　　　　　第〇条

[5848: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正、やる気があれば
できますよ。
頑張ってください。

[5849: 匿名さん]

管理規約の改正は難しいからスレは盛り上がらない
ようですね。
現役の理事長や理事がいないからかもしれませんが。

[5850: 匿名さん]

うちのマンションでは零細建設業に勤務する組合員が
総会に出席して規約や法律のことはわからないけどと
前置きしてマンション管理士試験の話をしていた。
宅建は持っているようだけれども発言内容からすると
支離滅裂な内容であるが、
出席者はみな理解しているのか理解できないのか理解
に苦しむ状態の総会でした。
知恵遅れ同士のやり取りだから今後のマンションの行
方が見えるようですので買い替えを考えだした。
やはりマンションは管理を買えは管理会社を買うので
はなく、
組合員の管理に対する姿勢を買わないといけませんね。
住んでみないと解らないのは残念です
。媒介業者は頼りないですし。

[5851: 匿名さん]

エクセルに不動産六法全文を落とし込みたかったのですが
間に合いませんので下記の件位は落とし込みました。
区分所有法、標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）
、標準管理委託契約、標準重要事項説明、適正化法、建替
え円滑化法、個人情報保護法、建築基準法、民泊に関する
法律、宅地建物取引業法、等々。
>>5847 匿名さん の方法に加えて会計報告の月別収支報告
書の12か月分を収められるように書式を作りました。
会計報告も月別に比較できるように作成しました。
これ等の書式を以って弁護士等への相談内容をあらかじめ
送付して短時間で相談をし、返事をいただくように工夫し
ております。ごく親しい区分所有権者からの相談には即座
に書面を添付して送信できるようにしています。
慣れた方は非常に使いやすく作成できるとの高評価をいた
だきました。
この書式を作成するにあたり自分のマンションの26年分の
会計報告をエクセルにお落とし込んでいる途中で、
決算の合計金額が意図的に改ざんされた金額であることが
判明しました。
その後の会計報告は剰余金と前期繰越金に瑕疵があるので
無効であることまで確認できることが出来ました。
管理会社の担当の着服の証拠になります。

[5852: 匿名さん]

管理規約改訂もそうですが、色々知識の参考にしたい方も多いと思うのですが、投稿者のほぼ全員が自慢話と苦労話を行き来されておられる。たまに膨大なコピペの方もいますが。労をねぎらってくれる方がいらっしゃらない寂しい方々なのでしょうかね。

[5853: 匿名さん]

>>5852 匿名さん
分譲マンションの管理において順番制で就任して理事長に
なりいろいろ経験をしますが、
労力の割には労いの言葉一つ聞いたことはありません。
私のマンションの理事長は、やる気を起こして相当の実績
をあげられたのに、組合費の無駄使いをしているとか、
業者から賄賂をもらっているとかの陰口のみ聞こえてきます。結局自分のマンションを守るためにマンションの維持管理を
しているし、
自分も心地いいと言っていました。
他人の為になることは自分の為でもあるわけです。
永住したければ各組合員が管理に携わらないといいマンショ
ンにはなりません。

[5854: 匿名さん]

しかしほとんどの住民はマンション管理には無関心ですし、
輪番制の理事が回ってきても、理事会では意見も言わずただ
出席しているだけの方がほとんどのようです。
当然理事長が一番苦労しているわけですが、その任が外れても
労いの言葉はありません。

[5855: 匿名さん]

自分のマンションの悪を退治して住みよいマンションにする
ためには理事長が私に相談したことは、
規約の改正、機械式駐車場や給排水管の問題でした。
色々な改革（革命）を行うために予算を数億円必要だし組合
の法人化をしなければいけなくなりました。
一つ一つ解決するためにはそれ相当の計画と月日を必要とす
ることでした。
工事も最終局面に差し掛かった時に理事長が子供の為に駅近
の高級マンションを購入し、
側近の私は車が古くなりエンストが多くなったので交換しま
した。
親しい組合員から理事長と私が組合費を横領しているとの噂
があると聞きました。
そう思われても仕方ない行動もありました。仕方ないでし
ょう。
業者等とは絶えず打ち合わせの為に合わなければいけないの
です。
噂の発生源反理事長派と今度の計画に外された悪徳管理会社
の二者の共謀発言は明らかでした。
説明会等では＞＞5852 匿名さん みたいな意地悪な組合員
が登場して私たちを追い込みます。
これは仕方ないでしょう。
管理会社を外してマンションの改革をしようとすれば覚悟し
なければいけません。
マンション管理士等にも相談しましたが、気休めにはなりま
すが、
実際の現場は大きなお金が動くと必ず陰口は覚悟しなければ
なりません。
良いマンションにしたいのであればこのような腹の座ったぶ
れない管理者を選任する方法を講ずるべきでしょう。

[5856: 匿名さん]

うちのマンションでも大規模修繕工事が２年後に計画
されていまして、その専門委員会が立ち上がりました。
私は、業者選定に関して後ろ指をさされるようなことは
絶対しませんし、選定方法や業者候補の選定はすべて
オープンですし、住民に対しても情報の提供は欠かしません。
業者からの賄賂とかも考えたこともありません。
寧ろパソコンでの資料作りのためにインク代、用紙等の自費
が発生していますが、それを組合に請求することはありません。
これから、建物診断業者、設計監理業者、建設業者の選定が
順にはじまりますが、マンションのために頑張ります。

[5857: 匿名さん]

>>5852 匿名さん
このような汚い考えのマンション管理士等が存在するのです。
上手くいかないことが多くて悩みがあるのでしょう。仕方な
いです。ご自由にどうぞ。匿名掲示板の宿命です。

[5858: 匿名さん]

>>5852さん
私はスレ主ですが、ここのスレには質問に答えることも
しますが、何もなければ情報の提供もしています。
別に労いの言葉等は必要ありませんし、それを期待している
訳でもありません。
ボランティアとして、マンションのことに対して悩み等が
あればそれにお答えしているだけです。
ここは匿名掲示板ですからね。

[5859: 匿名さん]

規約や細則は蛍光灯や防水シートと違って経年劣化ということがない。特に問題がなければ５０年でも使用できる。だから、全面改正といわれても何のためにやるのか組合員がピンとこないのは当たり前だ。うちのマンションの規約は区分所有法の平成１４年改正が織り込まれていない。だから、いまだに大規模修繕工事は特別決議だし、総会の採決で可否同数の時は議長が決するなんて旧石器時代の規定が残ってる。当然一括建替えに関する条文もない。
これらの条文整備をマンション管理士事務所に５０万円プラス消費税でやらせる。全面改正とは言うが、内容的にはその程度だ。

[5860: 匿名さん]

実は、私が理事の時に第１回大規模修繕工事をやったのだが、法律では普通決議でいいことになってるので当然に普通決議事項として処理した。後になって規約集を読んでたら特別決議になってるので、おかしいと思ったが、もう決議したし工事も始まってるから仕方ない。完工したら誰が何言ってもどうにもならんだろうと思って放置しておいた。しかし、まあ２回目の大規模修繕までには規約を直しておくほうがよろしかろう。

[5861: 匿名さん]

総会で可決された管理規約の製本が出来ましたので各組合員
に配付されました。
表紙にマンション名と改正日と管理組合名が記載されている
だけです。
これでいいのでしょうか。
偽管理規約を作成しようと思えば簡単にできます。
作成者の記名押印はいらないのでしょうか。？

[5862: 匿名さん]

>>5859さん
規約の全面改正を何故やるのかという疑問があるんですね。
もし、規約集が分譲時のままなら、それ以降改正が行われた
規約や細則は議案書に載っているだけであり、それを各区分所有者
は保管していても現実的には１つの規約集になっていないと
検索は難しいでしょう。
それに区分所有法や標準管理規約は改正が行われていますが
完全に全て理事会や総会で検討されたわけではないと思います。
だから、今まで改正のあったものや、標準管理規約等改正しなければ
ならないものを全面的に洗いなおすことが大切なのです。
だから管理規約と各種細則の全面改正を行い１冊にまとめなおさ
なければならないのです。

[5863: 匿名さん]

>>5861さん
総会で承認されたのならそれが正になります。
総会では改正分は、現行規約と改正案の比較表のもとに
承認されたのですよね。
それから、総会で承認されたものが規約原本となりますが、
理事長の署名押印が必要になります。

[5864: 匿名さん]

分譲時の規約原本が行方不明なので理事会と管理会社で
共同して規約原本もどきを作成したものを比較表の元に
して改正案を作成した。
規約原本が無くても分譲時に各買主が承認した規約案が
あるのでそれを規約原本とすればいいのに、
上記で述べたように理事会と管理組合が共同して作成し
たものを規約原本として、それを基にして改正案を作成
し総会に提出して可決されたものを規約原本として配布
したものには理事長の署名押印はありません。
総会は無効である上に配付された規約も無効であり、
作成費の予算が50万円を10万円に値下げした金額も無効
ではないでしょうか。？
多分理事長は理由があって記名押印を拒否した経緯があ
ります。

[5865: 匿名さん]

>>5856 匿名さん
尊い心がけだと思いますが、なぜ私物を提供したり、領収書が手に入る経費を精算しないのですか？手出しは勘繰られたりする諸刃だと思いませんか？手出しをするほど役員には得があると。精算すれば決算上、何をしたかの活動報告を説明する場があります。1番いけないパターンは自分がマイナス思考に陥った時に「手出しまでして頑張ったのに」と言って「誰も頼んでいない」と言われて、その高い志しが折れてしまった方を数人知っています。他人には言わなくてもそんな風に思った自分に自己嫌悪を抱いて退任してしまったり、負のスパイラルに陥る原因になります。身銭を切るのは誰のためにもなりません。絶対やめた方が良いと思います。長く奉仕している方は特にです。「○○してやったのに」が始まる原因になります。管理会社担当者として1番見たくない光景です。

[5866: 匿名さん]

>>5865 匿名さん
そうですね、あらぬことを詮索されます。

[5867: 匿名さん]

>>5865さん
私は会社をリタイアしたときに何かボランティア活動がしたいと思って
いまして、たまたまマンションに住んでいましたので、それに関する
ボランティアをしたいと思い、マンション管理士の資格を取り、ボラ
ンテイア活動をしてきました。
ボランテイア活動、例えば大震災の時に被災地にボランティアにいく
時は交通費等全て自費でやってますよね。
私は理事長等をやってきましたが、いろんな資料やマンション新聞の
発行等の経費はすべて自費でやってきておりますし、みなさんそれを
知っていますので、あらぬ詮索をされることはありませんでした。

[5868: 匿名さん]

普通の良識ある大人は本人目の前にして言わないでしょ。またあらぬ詮索をされていないと言い切るあなたもまたねー。他人の心がわかるのかい？大人なんだから子供じみた100か0かみたいな話はやめようよ。

[5869: 匿名さん]

>>5867 匿名さん
そう信じたいからそれがあなたの真実なんだよね。

[5870: 匿名さん]

>>5867 匿名さん
失礼しました。
詮索されていないと自信があればそれでいいのです。
これ以上は何も言いません。

[5871: 匿名さん]

>>5867 匿名さん
自腹を切ることは「すごいですね」などの称賛を受けることを前提としていませんか？あるいは他の入居者に対する優位性を保つためでは？集団の中でそういう風に自分のスタンスを保つ方は一定数存在します。会社で上司が部下に飯を奢る行為はボランティアではないですよね。そういう方ほどちょっとした否定に過剰に反応します。なぜなら「してあげてる」感覚で根本的に否定されないために出費しているからです。不思議なものでボランティア精神溢れる人ほどボランティアという言葉を口にせず、お金の話に縁遠くただそこにいて自然体で体現なさっているように感じます。

[5872: 匿名さん]

別にお金のことは気にしてませんし、業者との絡みは
まず私がタッチすることはありませんでしたので、癒着等
は考えられないでしょう。
詮索されるのは何を疑問視されるのですか。
業者との交渉は、管理会社と管理員がやりますからね。
相見積もりの判断だけはしますけどね。

[5873: 匿名さん]

「専用使用権のある共用部分の管理」
　　第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを
　　　　行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の管理に伴うものについては、専
　　　　用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

　　注：　バルコニー等（専用使用権のある共用部分、下記のものが該当します。）
　　　　玄関扉・・・蝶番等の補修（錠の交換は各戸負担）、交換
　　　　サッシ　・・・滑車の交換、サッシの交換、窓ガラスの複層化、ガラスの交換
ガラスが割れた場合の交換の負担（保険又は各戸又は管理組合）
　　　　網戸　　・・・張替え、滑車の交換、網戸の交換
網戸の台風による損壊の負担（保険又は各戸又は管理組合）

[5874: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理は本来区分所有者の
責任と負担で行わなければならないのですが、いつのまにか
管理組合負担で補修工事等をしているマンションはありませんか。
例えば、メールボックスのカギの交換、玄関扉の不具合、インターホン、
熱感知器等。

[5875: 匿名さん]

>>5872 匿名さん
やはり今ひとつ立ち位置が分かりづらいですね。
理事長等役員であっても業者と絡まない？交渉は管理会社と管理員がする？それは貴方をはじめ組合員を管理会社が良いように利用しているとしか解釈できませんが誤解でしょうか？そもそも管理会社か関連会社が見積書を提出している中で相見積を管理会社に任せてはダメではないですか？どの管理組合も管理会社に対抗できる相見積先を探すのに苦心されてます。やっとの思いで探してもすぐ管理会社に懐柔されてしまう。入居者の会社だと利益相反になるケースがある。探した挙句に管理会社以外の会社に搾取されるケースもざらにあります。良い相見積先の開拓というのは、役員にとっても管理組合にとっても大きな課題なんですよ。大変申し訳ないのですが、貴方がサラッと投稿している内容は、管理会社に搾取されても気づかない管理組合の役員なのかなぁと解釈されかねない内容ですね。

[5876: 匿名さん]

>>5875 匿名さん
私んマンションは管理会社の担当は役員会の出席は
会計と業務報告が終われば退席させています。
必要な時は同席して説明を要求します。
総会は重要事項の説明と会計・業務報告をして江合
席させます。
議案書や議事録は理事会で作成して管理会社に印刷
と配付を依頼します。
勿論委託内容や費用は考慮しています。必要以外は
管理会社の介入を避けています。
管理員や清掃業務は別の管理会社と委託契約を締結
しています。

[5877: 匿名さん]

>>5876 匿名さん
管理会社を上手に利用して、自主管理とは異なりますが、それに近い管理会社を1業者として扱う管理形態ですね。最低限の経費で済んで良いですね。大変なご苦労をしておられることは容易に推察されます。後はいかにそのスタイルを維持して継続していくかが課題ですよね。上手くいっている管理組合はやはり綺麗事ではなく、特定の誰かまたは複数の誰かの労力、言い方を変えれば犠牲の上に成り立っていますからね。

[5878: 匿名さん]

補修工事の業者選定は管理会社推薦、理事推薦の中で
相見積もりを取ります。
まず１社に見積もりを依頼し、あとの業者はその見積書
の単価欄を消して提出してもらいます。
いわゆる金抜き計算書のやり方です。
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数でなけ
れば相見積もりをとっても意味がありませんからね。

[5879: 匿名さん]

理事長と私は後継問題で悩みます。
組合員名簿を見ながら管理んできそうな人物を探しますが
見当たりません。
将来高齢化して組合管理も後継者問題で悩むかもしれませ
ん。
全部委託から分散委託へ切り替えて既に7年たちました。
規約の全面改正をしたり、法人化をしたり、老朽化した
機械式駐車場を平地に変超したり、給排水管システムを変更
してそれらに伴う専有部分の給排水管の更新工事とそれらの
費用負担を組合負担にしたり、機械式駐車場撤去に伴い不足
した駐車場用地の買収や、
分譲時の管理会社と悪い組合員との共謀で入居した反社会的
人物の退去等やそれに伴う入居者制限等を実施した。
これ等を完成しながら若手の組合幹部の掘り起こしはしまし
たが、これには全く将来の展望が見えず、
理事長とある程度完了時点で管理会社に全部委託に変更しな
いといけないだろうとの話をしました。
特に古くから居住している８９３まがいの組合員の問題を考
えると後継者に振るのは酷だと感じて全部委託の方向へ替え
たいとおもっているところで管理会社と共謀した悪徳組合員
のクーデター遭遇しました。
理事長は相手が役員になりたいと言っているのだから、俺も
疲れたのでやめたいと言い出しましたので、私も辞めること
にしました。
もう少しやり残したことがありますので後任に説明して辞任
しました。
分散管理も以上なような事態ですから大変です。
これは当マンションの将来のための一時的管理で決して好
ましいとは思いません。が、
自主管理は良い管理をしても後継者の問題を考えるとやはり
管理会社に頼る方が無難なほうが大きいでしょう。

[5880: 匿名さん]

総合管理と部分管理のことをおっしゃっているんですか？
全部委託とか分散委託とかは聞いたことがないんですけど。

[5881: 匿名さん]

>>5879 匿名さん
マンションの歴史は貴方が尽くしてきた歴史なのですね。もう十分ではないですか？極論すれば貴方が手を引けばどこの管理会社に全面管理を任せても大差はないはずですよ。だって所有者が所有する建物のためにする管理には敵いませんから。そして悲観する必要もないと思いますよ。仕方がないことってあるものですよ。一つの時代が終わっただけですよ。貴方が行ってきた行為の正しさは、これから新役員と管理会社の行う最低限の管理が反面教師として証明してくれますよ。

[5882: 匿名さん]

>>5880 匿名さん
言い回しはどうでもええねん。伝わるやろ。

[5883: 匿名さん]

いえね、マンション管理に詳しい方が表現を
間違われるのが不思議におもわれたものだから。

[5884: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[5885: 匿名さん]

>>5883 匿名さん
マンション管理に詳しい人の書き込みと思いこまないほうが
良いでしょう。
つまり、7年間かけて自主管理を目指してもこの状態だと言
いたいのでしょう。
結論はマンションの組合員の資質によってマンションの将来
が見えてくると言っているのでしょう。

[5886: 匿名さん]

自主管理で一番ややこしいのは、会計なんですけど、
会計帳簿や出納、決算書等の作成はだれがしているんでしょうか。
中には、住民の中で経理に詳しい奥さんを担当にしていたマンション
がありましたが、月１０万円以上の報酬を支払っていたようでした。

[5887: 匿名さん]

自主管理はやはり難しいですよね。
理事の長期政権の温床になりがちです。

[5888: 匿名さん]

駐車場を立体式から平置きにするのは特別決議でできるけど、
用地の買収は全員一致なので、うちのマンションでは無理。
毎年の総会で必ず全議案反対の書面を提出する変人がいるｗ

[5889: 匿名さん]

>>5886 匿名さん
あんた自主管理なんもわかってへんやろ？1番ややこしいのは会計？何を言ってんのかなぁ？ややこしいのは人だよ。同じ建物にいて自分のプライバシーさえ侵害されかねない人だよ。理由不明の対抗心や天邪鬼はどう対応するかね？家族構成まで知られてんのに。無関心は攻撃してこんけど彼らは、やってもらって当たり前、成功して当たり前だから。会計は簡単とは言わないが答えは一つでしょ？人の対応にはどれだけのバリエーションがあると思ってんの？役員はそれを短時間で判断しなけりゃならんのだよ。時間かけることすらマイナス評価だよ。あんたがどれほどの知識人か知らないが、時間関係なしに自宅をノックされる恐怖を知っているかね？

[5890: 匿名さん]

>>5889さん
それは自主管理だろうが管理会社に管理を委託してようが
同じことですよ。
管理会社がそういう問題をすべて解決してくれる訳ではありません。
それらは最終的には理事会で解決しなければならないことでしょう。
滞納金にしても、管理会社は電話や書面で滞納者に通知は
しますけど、２回程度それをやっても滞納が続けばあとは
理事会がやらなければならないのですよ。
管理会社に管理を委託すれば管理会社がなんでもやってくれる
と思ったら大間違いです。

[5891: 匿名さん]

>>5890 匿名さん
選択肢が一つと二つでは違うがな。やっぱりあんたなんもわかってへんわ。管理会社が解決してくれるわけやない？能書きたれてもらわんでもわかっとるわ。文句が言いたいだけの奴や理屈が伝わらん奴らの対応は終わりがないことに気づけや！管理会社が楽だなんて思うてへんけど、少なくともビジネスとして金もらってプライバシーは守られてるやろ。どこぞで読んだ本の通りにいくことばかりやない。知ったかぶりで当たり前のように言わんことや。

[5892: 匿名さん]

>>5891さん
だから理不尽な住民に対応するのは、管理会社に管理を
委託しようが自主管理でやろうが同じことですよ。
誰かがやらなければならないのだが、最終的には管理会社に
管理を委託していても最終的には理事会で対応しなければ
ならないんですよ。
自主管理をやるには自分がいなければできない、他には
人材がいないと決めつけるのはおかしいですよ。
自主管理のときも理事会に対する不平不満はあったはずです。

[5893: 匿名さん]

>>5892 匿名さん
何をいいたいんや？「自主管理で1番ややこしいのは会計」が否定されたからか？会計が1番ややこしいと思ったら頼めや。会計士か管理会社に。スキルも経験もないくせにしゃしゃるなや。こっちは自主管理進行形やしあんま知らんけど管理会社の苦労も否定してへん。ただただお前が薄っぺらなだけや。返レスせずに投稿だけしてろ。

[5894: 匿名さん]

>>5893さん
顔が見えないからと言って好き勝手なことを書いてはだめだよ。
理不尽な住民に対応するのは自主管理だろうが管理会社に管理を
委託しようが理事会が対応するのは当然のことですよ。
自主管理では収支報告書や貸借対照表は誰がつくっているのかな。
出納業務は管理員にまかせているとは思うけど。

[5895: 匿名さん]

>>5894 匿名さん
あなたピントがズレてますよ。
わざと相手を怒らせようとしているなら、まぁ成功しているとも言えるネ。

[5896: 匿名さん]

自主管理をしているということは、小規模マンションですか。
大規模マンションで自主管理を採用しているところは、理事や会計
担当が代われば大変ですよね。
特に輪番制であればなおさらでしょう。
理事は人数が多いのでなんとかできるだろうが、会計となると日常の
出納業務もかかわってくるからかなり忙しいだろうしね。

[5897: 匿名さん]

>>5896 匿名さん
会計好きやなー自分。そんで会計クンの話な浅過ぎて全く響いてこんのやわ。会計クン人の話し聞いてへんし理解する気もないやろ？可哀想やな自分、頑張ってなぁ。

[5898: 匿名さん]

管理員の勤務時間変更は重要事項説明会要りますか？9時から14時　11時～16時　委託費減額

[5899: 匿名さん]

当然重要事項の中に管理員の勤務時間が明記
されていますので、区分所有者全員に重要事項の
書面を配布して説明会を開催しなければなりません。
面倒ですけど、それが法律で決められていますからね。

[5900: 匿名さん]

>>5898さん
同じ勤務時間なのに経費削減になりますか。
それに９時からだったのが、１１時となりますと、
業者は朝が早いので時間があわなくなるんでは。

[5901: 匿名さん]

毎年総会前に重要事項の説明をした後に
総会で更新の承認決議をしてますか。

[5902: 匿名さん]

うちは２年更新になってます。

[5903: 匿名さん]

理事会ではアルコール禁止にしてますか？

[5904: 匿名さん]

ビールぐらいはいいんではないでしょうか。
缶ビール１缶なら認めています。

[5905: 匿名さん]

つまみは何にしますか？

[5906: 匿名さん]

ビール１缶ぐらいにつまみは必要ありません。
ものの１分程度で飲んでしまいますから。

[5907: 匿名さん]

ビール１缶はそうですが日本酒１合は効きますよ。

[5908: 匿名さん]

ですから、うちのマンションは総会と理事会は
日本酒持ち込み禁止です。

[5909: 匿名さん]

理事のご主人の代わりに奥さんが手料理持参で
代理出席するのは大歓迎ですね。
和気あいあいとした雰囲気で議事もビールも進む。

[5910: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[5911: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[5912: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[5913: 匿名さん]

大体分譲の理事長はそれなりの人物がなられているようです。しかし、たまにとんでもないマンションがあります。
大体は管理会社の営業姿勢なあります。
気を付けられたほうが良いでしょう。

[5914: 匿名さん]

理事長には人格者や現役時代要職につかれていた方が
やられるのが多いようです。
しかし、ある程度はマンション管理の勉強はして頂か
ないとうまくいきません。
少なくとも、管理規約と各種細則、区分所有法ぐらいは
読んで理解してほしいですね。

[5915: 匿名さん]

無茶言うな

[5916: 匿名さん]

理解どころか漢字読めん奴もいるぞ。

[5917: 匿名さん]

コロナ対策やってますか？
痰やゲロの早期清掃除去、せき込むジジババの監視、
エレベーターの人数制限、宅配屋の体温チェック、etc

[5918: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[5919: 匿名さん]

共有物の取得
　　駐車場増設のための土地の買い増しは全員の合意が必要です。

[5920: 匿名さん]

同じことの繰り返し

[5921: 匿名さん]

理事会を基本通りやっていないマンションは
多いようですよ。
普通決議や特別決議の承認の仕方も理事会の
委任状の問題等めちゃくちゃなところもあります。

[5922: 匿名さん]

理事や理事長はくるくる変わるのでそのフォローは
管理会社がやるべきです。
管理会社には理事会支援業務という大事な役割があるんですから。
但し、管理組合主導で理事会は運営されなくてはならないのですが、
微妙ですね。

[5923: 匿名さん]

>>5922 匿名さん
管理会社主導で不正の温床になる。

[5924: 匿名さん]

あくまでフォローというのは、規約や区分所有法上
間違っていたら訂正をするということです。
肝心のマンション管理についての具体的な内容の検討は
理事会が行います。

[5925: 匿名さん]

>>5923 匿名さん
この場合、正論はやめろ。
コントロールする側がコントロールできないなら仕方がない。当然解約して自主管理できないだろうし。致命傷にならないよう管理会社の自発的な誠実頼みで多少の不正は目をつぶるしかない。そのマンションに自主性がないのなら。

[5926: 匿名さん]

>>5925 匿名さん
>>5923 匿名ですが現実はお宅の意見に従はざるを得ない。

[5927: 匿名さん]

管理会社とは共存共栄でいかなくちゃね。
お互いに信じ信じられる人間関係を築くべき。

[5928: 匿名さん]

正論を言おう。

[5929: 匿名さん]

正論ですか。あなたも答えてください。
参考にしますので。

[5930: 匿名さん]

>>5923 匿名さん
正論だと>>5925 匿名さん に、に正論を言ううなと
拒否された。
間違いを拒否した正論は分譲マンションのの管理においては
ことごとく拒否される現実を知っているので当然だと認めた。悪徳組合員・悪徳管理会社１０９・悪徳マンション管理士の
計略にはめられて悪戦苦闘する泣き寝入り組合員は結構多い
でしょう。しかるに>>5925 匿名さんに同調した。

[5931: 匿名さん]

管理会社やマンション管理士とは仲良くやっいくべき。
管理会社等がそんなに悪いことするとは思えない。

[5932: 匿名さん]

>>5931 匿名さん
ウインウインの関係で大いに儲かってください。

[5933: 匿名さん]

>>5931 匿名さん
管理会社を過大に善意団体として見るべき根拠があるのですか？色眼鏡で見る必要もありません。先入観を排して見るべきです。管理会社に限らず業者との付き合いはそこからでないと危険です。会社名から無意識に受ける先入観は意識して排除するべきです。

[5934: 匿名さん]

>>5933 匿名さん
企業イメージは無意識下に刷り込まれいるということだよ。国土交通省の管理会社処分履歴も名の通った大手ばかりだしね。

[5935: 匿名さん]

>>5934 匿名さん
それでもかなり管理会社に忖度してお目こぼしが
多いですよ。
2年以内に2件以上の指示処分を受けた場合は業務停止処分
になる可能性がある。
2年以内の2件以上の悪事を処分日をずらして指示処分にし
たりしている処分があります。
最近は社員の横領事件は裏で悪徳理事長との共謀を防ぐた
めにインターネットバンキングを利用している。

この新方式の組合費の収納支払い方式を逆手に取った横領
も闇に葬られている。
その状況証拠に団地型大型団地のある棟だけが他の棟に比較
して修繕積立金が異常に高値である。
暗証番号を盗まれて組合費を引き出されたが犯人は逃亡して
いるとかの噂もある。

[5936: 匿名さん]

>>5935 匿名さん
酷い話しですね。毎月定額の管理委託費だけで安定して低い収益をあげるだけの管理業界と各大手グループの管理会社の収益モデルは元々ミスマッチなのかも知れませんね。だから工事等管理業以外から収益をあげようと歪な活動を繰り広げる。インターネットバンキングも誰のためかと思います。通帳もないため管理組合側のセキュリティレベルは下がりますよね。

[5937: 匿名さん]

>>5931 匿名さん
その考えでは分譲マンションの組合員の為にはならない。
こういう組合員が管理会社やマンション管理士等と悪い
ことを企み懐を肥やすのです。
管理会社やマンション管理士等や管理組合連合会等が真
に組合員の立場で考えているとは到底思えない。

[5938: 匿名さん]

うちの自治会連合会長さんはええ人だっせ

[5939: 匿名さん]

自治会と理事会は全くの別物。
それが出てくること自体、マンション管理を全然理解
していないということ。

[5940: 匿名さん]

大体区分所有者全員が自治会に加入しているマンションは
すくないと思いますよ。
特に都会のマンションでの自治会への入会率はかなり低い
ようです。
地方にいくと自治会の加入率が高いマンションでは理事会と
自治会の役員が兼務している所はあるようですが。

[5941: 匿名さん]

小規模マンションではありえるね。

[5942: 匿名さん]

>>5941 匿名さん
なにがあり得るのですか、？

[5943: 匿名さん]

>>5938 匿名さん
どこの自治会連合会長さんですか、
管理組合との関連をご説明ください

[5944: 匿名さん]

うちのマンションは都構想でもめてる大都市にあるが自治会加入１００％。
毎月滞納者やペット問題で辛気臭い顔して集まる管理組合理事会と違って、
自治会役員会は、春は花見、夏は盆踊り、秋は敬老会、冬は餅つき、と行事も
目白押しでいろんな町会の人と仲良くなれるので、楽しいよ。

[5945: 匿名さん]

管理組合と自治会とは性格が全然違うからね。
自治会は飲み会などにお金が使えるが、管理組合では
使途を明確にしなければならないしね。
自治会はお金の使い道がないから、飲み会に使って
お金をへらさなければらないんじゃないの。

[5946: 匿名さん]

もともと自治会はカネを使う場面がそれほど多くない。
町内のごみ置き場のブロック塀の手入れくらいだ。
何かの拍子に資金ショートに陥っても篤志家から寄付を集めれば済むこともある。
マンションでは台風で駐輪場の屋根が吹き飛ばされたとき、自腹で修繕してくれる
役員はあまりいない。年中貧乏だからカネに細かくならざるを得ない。

[5947: 匿名さん]

台風で屋根が飛ばされたら、それは保険適用になるよ。

[5948: 匿名さん]

自治会には自治会員×人数＝支援金が支給されるからね。

[5949: 匿名さん]

保険が効くのか？うちは修繕費用のために自転車置き場利用者が募金に応じたぞ

[5950: 匿名さん]

管理組合もボケーッとしてないで屋上に携帯電話基地局立てたり空いてる駐車場を貸し出したり放置車両をスクラップ屋に売ったり中庭で栽培した野菜を売ったりしてカネ稼ごう。

[5951: 匿名さん]

台風で共用部分が被害を受けたら保険で
賠償されます。
通常の総合保険で契約をしていれば。

[5952: 匿名さん]

但し、ガラスが割れて室内が水浸しになったり
階下が漏水したとしても、総合保険では適用されませんので
各人が掛けている保険で特約が結んであれば賠償はして
くれるようです。
ガラスの破損は保険適用とのことです。

[5953: 匿名さん]

保険の賠償については勉強しておく必要があります。
そうでないと知らないで管理費等で修繕をしてしまいますから。

[5954: 匿名さん]

>>5953 匿名さん
工事費を組合からも受け取りなからも保険金も着服する。
この保険金詐欺は管理会社担当だけではできません。
保険会社からの管理組合宛ての保険金支払い通知書を
管理会社が受け取りながら管理会社が隠匿している。
理事長が賢いとみると正直に報告して総会の収支報告書
で組合員に報告はしている、
賢い理事長は保険代理店（この場合は管理会社）を通さ
ずに直接保険会社に相談をしてみましょう。

[5955: 匿名さん]

>>5954 匿名さん
保険金の振り込み先を指定する保険金請求書に管理会社の口座を記入するということ？会社の内部監査で引っかからない？実施していない工事を実施していることにして管理組合からの注文書も偽造するってこと？見積書も？申し訳ないけどにわかには信じられないなぁ

[5956: 匿名さん]

>>5955 匿名さん
１、貴方のマンションが加入している保険金の支払先は
　　工事代金の場合は何方に保険会社は保険金を支払い
　　ますか。
２、貴方が、加害者で下階に漏水事故を起こしたとき保
　　険を適用する場合は保険会社は保険金を何方に支払
　　いますか。
３、例えば、自動車の物損事故で自動車保険を適用する
　　場合は修理費を加害者・被害者・修理業者、の何方
　　に支払いますか。

[5957: 匿名さん]

>>5956 匿名さん
5955です。
1 管理組合の口座です。2 被害者指定の口座です。3 自分が加害者なら被害者指定口座、自分が被害者で修理する場合は修理業者口座、しない場合は自分の口座です。普通だと思います。

[5958: 匿名さん]

>>5956さん
当然管理組合が加入をしているのですから管理組合に
振り込まれてますよ。
漏水事故に関しても、原因調査比も含め管理組合に振り込まれます。

[5959: 匿名さん]

ところで、今年の４月に改正になりました民法は知ってますか。
大規模修繕工事に関する規定ですが。

[5960: 匿名さん]

請負契約約款をよく読んでハンコ押せよ、理事長さん

[5961: 匿名さん]

>>5958 匿名さん
当然ではないと思いますよ。保険金の振り込み指定先を管理組合口座にする場合の主な理由は、見積額に対して臨時費用が支払われる場合です。見積書と同額の保険金が支払われる場合、個人賠償等は、一旦管理組合に入金すると業者への振り込み手数料が掛かりますが管理組合に負担義務はありません。何より個人の粗相や過失事故を決算上、記載する必要性も低いことから管理組合の手出しが無い場合は、保険会社→業者等で手続きしますよ。

[5962: 匿名さん]

保険に対しては申請をしますが、下りない場合は管理組合負担
になることがありますので、業者の支払いはしなければなりません。
どちらにしても業者への支払いはしなければなりません。
振込手数料は小さい金額ですよね。
それに保険金は、かかった工事費用より多く支払われることも
結構ありますから。

[5963: 匿名さん]

>>5961 匿名さん
工事業者＝管理会社の場合が多いですよね。
この場合は管理会社の口座へ振り込まれます。

[5964: 匿名さん]

>>5962 匿名さん
行き当たりばったりですね（笑）
工事を発注する前にその費用の額と負担先は合意形成しておくべきで、もっというなら保険代理店との打ち合わせは必須ですよ。例え保険適用外で個人や管理組合の負担になるにしても、着手前に決定しておかないとトラブルのもとです。中には緊急的な事故もありますが、マンション内の事故パターンはほぼ決まっており、それに対応できる保険も決まっています。踏むべき手順を無視するあなたのようなやり方は管理組合に対しても業者に対しても不誠実ではないですか？

[5965: 某管理員]

＞行き当たりばったりですね
現実は行き当たりばったりのものです。

＞中には緊急的な事故もありますが
緊急じゃない事故が有ったら教えてほしい。
予め発生が判らないから事故なんでしょう。

＞マンション内の事故パターンはほぼ決まっており、それに対応できる保険も決まっています。
対応できる保険が決まっていると言ったって、
保険適用されるかどうかは、保険会社に資料を揃えて申請してから後のことです。
事故修理では保険適用できないが、事故調査でなら適用できる場合も有ります。
事故現場写真等の申請書類が整わず、保険適用されない場合も有ります。
同じ事故を繰り返した場合、保険適用されない場合もあります。

＞踏むべき手順を無視するあなたのようなやり方は管理組合に対しても業者に対しても不誠実ではないですか
保険が下りない場合は管理組合負担になると言っているだけ。
保険が下りようと下りまいと、業者への支払いをしなくてならないと言っているだけ。
特に漏水事故等は、まず緊急修理が先。
緊急修理に見積なんて取れませんよ。

費用の額と負担先は合意形成だの、保険代理店との打ち合わせだの、
着手前に決定だの、当たり前ではないですか。

漏水事故に、合意形成中です、打合せ中です、着手前で決定中とやっていたら、
管理会社や管理員は居住者に怒鳴り込まれますよ。

[5966: 匿名さん]

>>5965 某管理員さん
何から説明すれば良いのか…釣りではなくマジなんですよね？現実は行き当たりばったりなんですか？そんな訳ないじゃないですか。それじゃ誰かのさじ加減で物事がすすんじゃいますよ。管理会社と契約しているんですよね？そして緊急じゃない保険適用事故なんてざらにあるじゃないですか、台風でバルコニー隔板が割れたとか入居者の子供が共用部を傷つけたとか、まぁ犯人不明のケースでもありますよね。時間は普通にありますよ。保険代理店との連携が悪すぎませんか？時間がない漏水事故でも状況の報告と見積額の提示で結論は出るでしょう？また過去事例を踏まえて保険対応の可不可は判断でき、個人の漏水事故なら20万円程度が鑑定人なしでの限度額とか、経験に裏打ちされた対応ができると思うのですが、その管理会社は無理なんですか？

[5967: 匿名さん]

今は組合加入の保険が適用された場合に保険金の入金先
の話ではないでしょうか。
工事業者はほとんど管理会社ですから工事業者である管
理会社の口座に振り込まれるといった話までで、
あらぬ方向へ議論が進んでいますが？。

[5968: 某管理員]

＞台風でバルコニー隔板が割れたとか入居者の子供が共用部を傷つけたとか
こういう小さい事故は、確かに保険適用を確認してから修理するかも知れません。

＞時間がない漏水事故でも状況の報告と見積額の提示で結論は出るでしょう
現に漏水が起きていて緊急に業者を呼んで応急処置をするのに、
見積を取れっていうんですか。
実際に遭遇したことが無いのでしょうね。

＞また過去事例を踏まえて保険対応の可不可は判断でき
保険適応するかどうかは、あくまで保険会社の判断ですよ。
応急修理が必要な場合、適応の可不可が判ってから修理する事は、
二次被害が発生するから不可能ですよ。

[5969: 匿名さん]

某管理員さんの書き込みが説得力があるようですね。
漏水事故等緊急を要する事故については、保険適用の
申請をしてもすぐには結論がでません。

[5970: 某管理員]

＞それじゃ誰かのさじ加減で物事がすすんじゃいますよ。管理会社と契約しているんですよね？
管理会社の現実が見えていないですね。公務員か、一部上場のエリート社員の方ですか。
管理会社の担当者の能力と仕事量、修理部の能力と仕事量、管理員の能力、個々に相当差が有るわけですよ。
管理契約の範囲内ではあるが、緊急時は、ある程度は誰かのさじ加減で物事が進んでいくんですよ。

5962 匿名さん　は現実の話をしているんですよ。勿論私とは別人です。
それを（笑）とか、不誠実とか。
私に対して　釣り　とか。

＞台風でバルコニー隔板が割れたとか入居者の子供が共用部を傷つけたとか
これってあなたが現実に遭遇した事故ですか。
入居者の子供が共有部の何を傷つけたというのですか。

実際にあなたのマンションで起こった具体例を挙げて話をしてくれませんか。
仮定の話と、本来こうあるべき論は結構です。

[5971: 匿名さん]

>>5970 某管理員
まず、話を元に戻してください。
緊急対応の話はそのあとにして下さい。
組合加入の保険を使って専有部分の漏水事故の工事
を保険適用で修理をした場合の保険金の入金先の話です。
工事業者＝管理会社でしたね。

[5972: 匿名さん]

殆どのマンションがデベ系の管理会社に
管理を委託しているとはかぎらない。

[5973: 匿名さん]

>>5970 某管理員さん
5964です。あまりに偏った判断をスタンダードのように投稿されるので、普段は閲覧だけですが思わず投稿しました。私は管理現場で23年働いていますが、着地点があやふや仕事はしませんし、それは私が勤める会社の方針でもあります。前にも投稿しましたが保険対応は保険代理店との連携が必要不可欠です。漏水事故に特化してお話しすれば、それは保険対応できるか否かは勿論、事故状況により推定し得る原因の可能性と保険対応できる範囲の組み合わせです。
加害者と被害者がいれば双方に被害者しかいない場合は被害者に調査費を含む金銭負担の可能性または現実的に負担頂く了解が得られるまで着手しません。それが顧客と自社に対する誠意です。漏水ですから水みちが変わって被害状況が変わることも普通にありますが元々全て想定内です。緊急を理由に現場判断で自由対応も結構ですが、結果オーライではなかった時当然責任問題が発生します。仕方なかったは準備不足を正当化する便利な言葉です。不確定要素が多いなかでのスタンドプレーはドラマだけで十分です。それでも自己を正当化される方は、基本的にわかっていないのです。「現実は行き当たりばったりです」なんてセリフは聞いたことも吐いたこともありません。
長文失礼しました。

[5974: 匿名さん]

突然漏水が始まってかなりの量の水があちこちからぽたぽたと
落ちてきたとき、その対応も業者に依頼することはしないんですか。
そういう場合は、まず業者に連絡をして急場をしのぐ対応をするでしょう。
保険の問題でその了解が取れるまでは着手しないとはまたどんな管理会社
なんでしょう。
保険の代理店は管理会社でしょう。
それに階下の損害賠償はまず保険適用されるというのは分かっている筈です。
漏水ですから水みちが変わって被害状況が変わることも普通にありますが元々
全て想定内です。あきれました。

[5975: 匿名さん]

管理会社の中には、お客様に対する対応が悪いとこというか、
自分の都合しか考えていないとこもあるんだ。

[5976: 匿名さん]

マーケッティングの基本理念、お客様は常に正しい、
お客様は神様という理論は管理会社には通用しないか。

[5977: 匿名さん]

管理会社に管理委託しているので自業自得だと諦めるしかない。

[5978: 匿名さん]

自業自得はないでしょう。
悪ければ管理会社をリプレイスすればいいだけのことです。
管理会社の顧客獲得競争は激化してますよ。

[5979: 匿名さん]

＞悪ければ管理会社をリプレイスすればいいだけのことです。
労力・時間の無駄。

[5980: 匿名さん]

管理会社に改善を求めても聞く耳は持っていない。
損することは検討しないのが企業の鉄則。

[5981: 匿名さん]

だからリプレイスすればいいんです。
労力の無駄というものがいるが、それは新規に獲得できるんだから
管理会社は必死で頑張るよ。

[5982: 匿名さん]

>>5974 匿名さん
あなたは一つのことしかできないんですね。手配も入居者対応も保険代理店への連絡も同時ですよ。携帯電話はないのですか？あちこちからポタポタの時、あなたがすべきことはそういうことですよ。初期対応が1番大事であることは理解しているはずなのに、すべきことをしないから、行き当たりばったりで、貴重な時間を失って、結果責任を仕方ないで片付けるんですよ。

[5983: 匿名さん]

>>5974 匿名さん
追記ですが、保険代理店が管理会社だと決めつける発想があなたの全てを表していますよ。あなたのやり方は何を根拠にしているのですか？あなた1人の経験では？あなた以外に検証している方はいますか？百歩譲ってベターだったとして、明らかにベストではないですよ。柔軟な考え方を持つべきです。あなた以外の方のために。

[5984: 匿名さん]

管理会社が保険の代理店になっていないということは
かなり小さな管理会社なんですか。
専有部分で漏水が発生したら、一番最初にしなければ
ならないことは、原因元の給水をストップさせることです。
それをすれば溜まっている水は漏水しますが、それ以上の
漏水はしません。
給水は各戸で管理できますから。

[5985: 匿名さん]

>>5974 匿名さん
あのさ、階下への賠償は漏水原因によるんじゃない？そして全額でるの？

[5986: 匿名さん]

>>5984 匿名さん
なんでだよ笑、あなたの世間が狭すぎてビックリすることばかりだよ。管理会社は保険代理店を兼ねているのが普通なのかい？バカバカしい。給水バルブの件は否定しないけど、排水は疑わないのかい？人は咄嗟に嘘もつくし正直に言えないケースもある。粗相の可能性は疑わないのかい？溜まり水が継続して落ちてきていても実際はもう止まっている場合だってあるだろ？ヒアリングは？いきなりバルブを締めるのは上階住戸不在時だよ。

[5987: 匿名さん]

保険金入金先問題

[5988: 匿名さん]

大手の管理会社であれば、保険の代理店ぐらいは
しているよ。

[5989: 匿名さん]

>>5988 匿名さん
ちなみに大手って契約している管理組合数を指しているのかい？そうならどのくらいの規模の会社を言ってるのかい？全国に2000社以上あるんだぜ管理会社。あなたがいうその大手は何社該当するんだい？その全てが保険代理店を兼ねていると仮定して、それが普通かい？スタンダードかいそれ？少しは頭を使おうよ。ちなみに勤務先や同等規模の県内他社はやってないぜ保険代理店。パソコンで得た知識かいそれ？

[5990: 匿名さん]

要するにお宅のマンションが委託契約を結んでいる
管理会社は零細企業ではないですか。

[5991: 匿名さん]

>>5990 匿名さん
大企業幻想（笑）零細って…、何から学んだのそのゴミ屑みたいな価値観は。大企業がブランドで憧れなのは端々に出てくるからわかるよけど、現実が悲惨なのかな？価値基準が貧し過ぎて可哀想になる。

[5992: 匿名さん]

>>5991さん
参考までに聞かせてください。
おたくが契約している管理会社は管理会社のなかでは
大手にに入りますか。
管理会社側からすれば、保険の代理店になるということは
業績にもプラスになるし、管理組合のために保険の賠償にも
係れるのでプラスになると思うけどね。
だからほとんどの大手の管理会社は、保険の代理店をして
いるんだと思うよ。
実際漏水の賠償についても、管理会社が代理店だと対応が早く
なるし、保険についての質問にもスピート感が全然違うしね。

[5993: 匿名さん]

大規模修繕工事の話題が無難

[5994: 匿名さん]

零細管理会社に管理を委託しているんだろう。

[5995: 匿名さん]

大企業、高学歴、高収入　いわゆる勝ち組

[5996: 匿名さん]

>>5992 匿名さん
何もかも分かったようなことを言うのは素人の特徴やな。手続きが早い？前のレスで水漏れで保険会社の回答が遅いから先走って工事するとかの投稿あったやんあれ代理店管理会社やなかったか？ちなみにウチのマンションの管理会社は400組合くらいやけど、管理戸数が多い管理会社で自分のマンションにどんな良いことある？思い浮かばんわ。むしろ所帯がデカイと全ての単価が高そうやな。あと代理店言うけど損保保険大手だけで4社あるんやで、4社とも代理店をやることにメリットあるんか？1社の代理店やったら客は選べんがな、むしろデメリットやがな。管理会社は保険会社とのノルマもあるから高い保険料の保険会社を斡旋されてあんた気づいていないんちゃうん。笑い話やな。4社代理店しとる会社と取引する管理会社の方が利口やがな、ウチみたいに。チョット考えりゃわかるわな。あんた浅すぎやで。

[5997: 匿名さん]

管理会社がやっている代理店は１社だけじゃないよ。

[5998: 匿名さん]

保険を請求する場合、管理会社が代理店をしていると
対応が早いし、有利になるのは間違いないよ。

[5999: 匿名さん]

組合加入の保険に組合が注意しなければならないことは
保険代理店の工事費等に対する保険金の請求力の高低に
注意するべきである。
同じ保険金額で保険料の高低での加入は避けた方が良い
でしょう。
各マンションの構造や設備等を考慮して、工事内容によ
っては管理会社が委託契約に則って管理会社が代理して
いる保険会社が良いと思われるマンションもある。
組合員の事故等による損害を即座に保険で賄えるように
日頃から組合役員は心掛けるべきでしょう。

[6000: 匿名さん]

築年数が経過したマンションで一番問題となるのが漏水です。
特に築２０年を経過したマンションの保険料は総合保険の
場合、大手損保の場合殆ど２倍前後の保険料のアップとなります。
そこで建物設備等の管理や修繕積立金がしっかりと積み立てられ
ているマンションにとって有利になるのがドクター保険です。
うちの場合は、相見積もりをとった大手損保と同じ条件で半額
程度に納まりました。
一度ドクター保険を検討されてはいかがでしょうか。