「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5801: 匿名さん]

しかし、使用料収入を組合員に分配すると修繕積立金繰入額がそれだけ減るから、修繕積立金を値上げされて元の木阿弥かな。今のところ、駐車場使用料をできるだけ高く設定して駐車場を使用する組合員に負担を押し付けるのが最善策かもしれない。

[5802: 匿名さん]

都合が悪くなると大規模修繕工事ｗ

[5803: 匿名さん]

>>5800さん
駐車場使用料の分配は共用部分の持ち分比率とかいってるけど、
使用料を組合員に持ち分比に応じて分配するということ？
そんなことをしているマンションは全国に１つもないよ。

[5804: 匿名さん]

使用料の収入があるので、みんなに分配して欲しいんでしょうね。
マンションは事業を行うには会計も別にしなければならないんです。
そして当然その収益には税金が課されます。
勘違いをされているんでしょうが。

[5805: 匿名さん]

空き駐車場を貸したり自販機を置いたりしても収入は知れてる。ドカンと儲けるなら携帯基地局設置だろう。

[5806: 匿名さん]

自販機の消費税は1,000万円以下は非課税だから
問題はないでしょう。
マンションで収益事業は必要ありません。

[5807: 匿名さん]

修繕積立金の値上げはだめ、駐車場使用料は収入が
あるのだからみんなに分配せよ。
修繕積立金は不足しているだろうから、個人のことより
全体のことを考えないと、そこのマンションはいずれ
スラム化するだろうね。

[5808: 匿名さん]

修繕積立金等が高いのにスラム化に近い状態の
マンションもありますが、
中古物権をネットで調べて現物を確認しましょう。

[5809: 匿名さん]

修繕積立金が不足するときは理事長は、各組合員の部屋の面積に応じて
追加徴収したらええんやで
別に総会決議は要らんから、緊急の時は所定額を口座から引き落として、
かくかくしかじかの理由で臨時徴収しましたって周知したらええねん

[5810: 匿名さん]

でも、修繕積立金が底をつくまで気づかんような組合員と理事長では、
そのマンションは遅かれ早かれつぶれるやろ
早いとこ売って転居するのがベストチョイスでっせ

[5811: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときに、全然修繕積立金が不足
しているので、各戸平均５０万円を徴収しますといったら
大騒ぎになるんでは。
修繕積立金の値上げだから、普通決議、極端にいえば１００戸
のマンションであれば議決権行使書と委任状、総会への直接出席者
の２６名以上が賛成すれば承認されるので、組合員はそれに従わ
なければならないけどね。簡単に承認される。

[5812: 匿名さん]

普通決議はなんとかせないかんな。
あまりに簡単に承認される。

[5813: 匿名さん]

修繕積立金が十分あるというマンションはごくごく
一部のマンションしかない。
それがわからないものが多いからね。
だから値上げはだめ、使用料はみんなに分配せよと
いっている。

[5814: 匿名さん]

>>5812 匿名さん
昔は特別決議でしたね。管理規約と管理費等の一覧表が一冊になっているので、修繕積立金の改定は規約変更と解されていた時期がありました。いつ頃からか普通決議扱いになりましたが。

[5815: 匿名さん]

>>5814 匿名さん
うちは平成6年分譲です。
引き渡しが3年後に管理費・修繕積立金等の倍以上の
値上げをしました。
時の理事長に聞きましたら管理会社も普通決議でいい
といったそうです。
管理費等部屋タイプ別一覧表は管理規約に記載されて
います。

[5816: 匿名さん]

>>5814さん
管理規約の別表となっているマンションでは管理費等の
値上げは特別決議になります。
私どものマンションでも分譲時の規約集ではそのようになって
いましたが、規約の改正を行い、使用細則の別表に変更しました。
現在は、修繕積立金の値上げは普通決議でやっています。
管理費の値上げは分譲時以来一度も値上げはありませんし、
今後も値上げをすることはないと思います。

[5817: 匿名さん]

管理費の値上げは何か要因がなければ上げる必要はありません。
例えば、管理員の稼働日数や時間を増やしたとか、掃除の回数、
時間を増やしたとか、消費税が大幅にあがった場合が考えられます。

[5818: 匿名さん]

>>5816 匿名さん
管理費等の負担額が規約の別表になっているのを
使用細則の別表に改正する目論見は特別決議事項
を普通決議事項にしたということですよね。
この運営の仕方は区分所有法の強行規定ではない
ので法には触れないとは思うが、
決議事項の難易度から考察すると邪道ですね。
悪用されなければいいですが。？

マンションによったら規約にはちゃんと専有部分の
床面積の割合とうたっているものを、
理事会で勝手に専有部分の負担額を変更して徴収し
ているマンションもあります。一部の組合員は倍以
上の負担を知らないで支払っていた経緯がおります。
この場合は過払い金の請求ができますか。？

[5819: 匿名さん]

うちは規約別表に管理費・修繕積立金・各種使用料の金額が書いてあるけど、
普通決議で値上げしてる。
持分比に反しない値上げなら普通決議でいいだろう。

[5820: 匿名さん]

管理費や修繕積立金といった修繕費用は、原則は組合員全員が
その持分に応じて負担しますが、規約で別段の定めをすることが
できます。しかし、規約の形にすればどんな負担割合にしても
許されるわけではなく、世間の常識からみてあまりにも不公平で
非常識な負担ルール、例えば役員や委員を３年やったら永年無料
とかは、ダメだと思う。

[5821: 匿名さん]

>>5818さん
規約に違反して倍以上の金額が徴収されていたとしたら
当然返還請求はできますよ。

[5822: 匿名さん]

>>5819さん
管理規約の別表なら、規約を改正するのであれば
特別決議になります。
金額だけの変更なら使用細則の別表にしておけば
普通決議でいいのですから、それに変えられたら
いかがですか。
知らないで運用するのもありですが、うるさい者が
総会で指摘したら返答に困ります。

[5823: 匿名さん]

理論的手続的には>>5822さんのおっしゃる通りだと思う。ただ、大事なのは、どのような基準によって金額が決まるのか、ということ。
法律では原則各組合員の持分比に応じるとされているから、規約本文に別段の定めがなければ、別表に記載された金額は、持分比に基づいて具体的に算出された金額を備忘録的に転記したものに過ぎない。
言い換えれば、別表に記載されている金額に意味があるのは、持分比に基づかない金額が記載されているときであって、その場合は規約改正によって金額の変更を行う必要がある。

[5824: 匿名さん]

問題は各種使用料だ。使用料の金額については法律に規定がないから、規約別表で具体的金額を定めたら、理屈の上では金額変更時には規約改正が必要になる。
うちのマンションではなぜ使用料の金額を規約別表に入れたのか、よくわからないのだが、規約集を見ると見開きページの左側が管理費・修繕積立金、右側が各種使用料の一覧表になっていて非常に見やすい。おそらく装丁上の都合ここを空白にするのがもったいないので使用料の金額一覧表を入れたのだろう。月額数百円の使用料改定は重要なので特別決議事項にしようと考えて規約別表に入れたのではないはずだ。
うちのマンションでは近々規約の改正を考えている。規約改正に連動して細則にも手を入れることになるだろう。その際に具体的金額の一覧表は細則に移すことも選択肢だろう。

[5825: 匿名さん]

>>5823さん
規約に専有部分の床面積比という規定があればそれに従うべきです。
持ち分比を変更する場合は、単なる積立金の値上げではないので、
それは規約の改正になり特別決議ということになります。

[5826: 匿名さん]

>>5824さん
各種使用料の値上げとかは細則で変更すればいいと思います。
私どものマンションの駐車場細則には料金表が規定されています。
使用料にはＰ場以外に、バイク、駐輪場、ゲスト駐車場、ゲストルーム、
集会室等の使用料がありますが、それぞれの細則で料金が決められて
いますので、それぞれの細則で値上げをしていけばいいと思います。
値上げの数字だけのことなら、管理費や修繕積立金も同様に普通決議
でできるシステムにしておくべきでしょうね。
基本通り行うとすれば、管理規約の別表の変更であれば特別決議であり、
各種細則の別表であれば普通決議ということになります。

[5827: 匿名さん]

駐車場、駐輪場、ゲストルーム、集会室、バイク等の
使用料は専有部分の持ち分比で算出されているわけでは
ありません。

[5828: 匿名さん]

各種細則はどんなものがありますかということですが、
理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場・バイク細則、集会場細則、
ゲストルーム・ゲスト駐車場細則、管理規約改正委員会細則、
大規模修繕工事専門委員会、細則監視カメラ細則等があります。

[5829: 匿名さん]

ほとんどの組合員は法律や規約はまず読まないだろう。役員になれば規約に目を通すかもしれないが。多くの組合員にとって一番身近なルールブックは細則である。
だから、細則には事細かな決まりごとが書いてある。さすがに「植木に立小便しないこと」までは書いてないが、「敷地内の土砂を持ち出したり樹木を伐採搬出したりしないこと」は書いてある。このマンションでは泥棒は禁止ですよ、ということだ。
規約改正に伴い規約細則改正検討委員会を設けるのだが、この手の委員にしゃしゃり出てくる連中は概して新たに規則やルールを作るのが好きだ。表札を出せとか下駄で通行するなとか言い出すかもしれない。

[5830: 匿名さん]

細則が１つしかないのですか。
細則はそれぞれないといけないでしょう。
私どものマンションにも、各種細則の１つとして使用細則が
ありますが、それには一般的な道徳的なことも規定されているようですが、
ほかのいろいろな細則には具体的なことが規定されています。

[5831: 匿名さん]

細則を１つにしているマンションもあるんだね。
すごい量になるかもね。

[5832: 匿名さん]

もちろん使用細則は複数存在する。日常生活に関する総括的な細則、ペット飼育、駐車場・バイク置き場・自転車置き場、集会室、専用庭、ルーフバルコニー、宅配ロッカー、専有部分の修繕などなど。
バルコニーや玄関ポーチに構築物（例：自転車ラックや花壇）や建造物（例：温室や物置）を設置してはならない。美観上好ましくない物品（例：裸のマネキン人形）も置いてはならない。しかし、専用庭は構築物と建造物は設置不可だが、美観上好ましくない物品に関する定めがない。植栽が目隠しになって外から見えないので少々変な物を置いてもいいということだろう。

[5833: 匿名さん]

ちなみにピアノなどの楽器は夜９時から翌朝８時までの間は演奏禁止だ。
だからといって、朝８時から夜９時まで休むことなくピアノを弾きまくりトランペットを吹きまくることが許されるわけではないだろう。また、朝８時の登校前に子供がハーモニカの練習をしても細則違反と目くじらを立てることはないだろう。

[5834: 匿名さん]

細則はマンションの守らなければならない
決まり事です。

[5835: 匿名さん]

各種細則は、それぞれのマンションで作ればいいんだけど、
管理会社のフロントに聞いてよそのマンションの規約集を
みせてもらえばいいんではないの。
そして自分のとこの分を追加していく。

[5836: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は難しい。
誰かマンション管理に詳しい者が中心になって
やらなければ絶対といっていいほどできない。
もしやるとしたらどうやってやるかの具体策が
なければならない。

[5837: 匿名さん]

規約改正は無理。
しかし、分譲時のままでは、その後改正になったものが
規約集に載っていない。
どうすればいいんだろう。やり方がわからないし時間もない。

[5838: 匿名さん]

規約を全面改正する場合は分譲時の管理規約
（原始規約という。）を規約原本として、
後の総会で可決された規約の設定・変更・廃止
した議案書と議事録で比較対象にして総会に臨
むべきものを、
なぜか理事会と管理会社が作成した規約を原本
として議案の提出がなされた。
この規約は無効の意義が出ている。ちなみに、
分譲時の組合員は売主からの規約を承認した規約案
は所持している。

管理会社と理事長は総会で、原始規約が不明との回答。
第一回の理事長は管理会社に預けたと発言。
適正化法施行以前の引き渡し物件である。
分譲時の管理規約には規約の保管者は理事長になっている。

[5839: 匿名さん]

うちも分譲後１５年が経過したからといって規約全面改正を打ち出したが、
案の定どこから手を付けていいか誰もわからない。
結局、管理士事務所に丸投げすることになったが、「現行の規約のどこに
不具合がありますか？」と管理士に聞かれて理事長も答えられない。
とりあえず、報酬５０万円で最新の標準管理規約に準拠してもらうことに
なったが、理事の中に改正作業の進行管理と検収をできる奴がいない。
どうなることやらｗ

[5840: 匿名さん]

>>5838さん
分譲時には、契約を交わすときに管理規約・細則も含め
全員から署名をもらいそれを原始規約としています。
当然全区分所有者には規約集が配布されていると思います。
おたくの組合の規約は、原始規約を改正したものではなく、
それをすべて無視して組合員抜きで作成したものです。
当然その規約は無効となります。
規約原本がなければ、分譲時の規約を組合員がもっている
でしょうからそれを基に改正をしていくべきです。

[5841: 匿名さん]

>>5839さん
管理規約と各種細則の全面改正は意外と難しいものです。
改正をするには、まず比較表を作成しなければなりません。
左側に現行規約、右側にその条項に合わせて改訂案を作成
しますが、改定案には、分譲後以降改訂になった規約や細則、
また、標準管理規約に合わせて現行規約に載っていないもの
を作成します。
これが作成できれば、あとは簡単です。要はその比較表を
誰が作るかということになります。
ちょっと賢い方ならだれでも比較表はつくれますよ。
ただ、比較表が出来上がったら、自分のマンションの規約として
修正や不要なもの等を専門委員会で検討して完成形にしなければ
ならないでしょう。
マンション管理士に標準管理規約に準拠して作成してもらうだけで
５０万円ですか。たかいですね。
私は、うちのマンションと近辺のマンションで２回全面改正をやり
ましたがボランテイァでしたので、パソコンに打ち込んだり、プリント
アウトしたり、インク代等全て自費でやりましたよ。
まあそこまではやらなくてもいいですが、自分たちで改正しなければ
意味がありませんよ。

[5842: 匿名さん]

>>5840 匿名さん
そう思いました。分譲時の規約承認案は私も持っています。
説明会も私の出張時に行ったようです。
私は理事会に規約が解らなければ、原始規約、各期の総会
と議事録を管理士会に持ち込んで相談する旨を伝えてあり
ましたが、相談をしたとは言っているが、
管理士会に相談が事実であれば原始規約が規約原本になっ
たはずです。使用細則や運営規則も改正案の中にはありま
せんでした。
作成料の予算が30万でしたが決算書では10万円の支出に
なっております。

[5843: 匿名さん]

現行条文と改正条文の対比表をつくるだけなら素人の私でもできるｗ
重要なのは改正条文が法令や他の規約条文と整合性が取れてるか、のチェックだ。
ある共用施設について法令が「使用できる」、改正条文が「使用できない」と
規定すればアウトになる可能性は高い。
実は、規約全面改正を言い出した爺さんは、現行の団地型の規約は棟総会などの
無駄な規定が多いから単棟型に簡素化すべきと考えていたのだが、法律を読むと
棟総会の決議事項は団地総会では決議できないことになっている。
このようなチェック作業がやたら面倒なので、専門家にお任せすることになった。

[5844: 匿名さん]

>>5843さん
対比表を作成するにはかなりの時間を要します。
それをやる者がなかなかいないんです。
１週間程度毎日５～６時間パソコンとにらめっこしても
できません。それぐらい時間がかかるものなのです。
あなたのマンションが団地型マンションであれば、
団地型管理規約を単棟型に作り替えることはできないでしょう。
団地型であれば修繕積立金の管理も別々になりますから。
まず現行規約と改正案の比較表を作成できれば、あとはひとつづつ
専門委員会で検討していけばいいでしょう。どうしても必要なら
その会議にマン管士を入れたらいいと思います。
自分たちのマンションの規約集をマン管士にすべて丸投げで作って
もらう訳にはいかないでしょう。

[5845: 匿名さん]

マン管士に依頼するとしても、比較表まで作成してくれるのですか。
総会では特別決議が必要なんですよ。
当然改正案には、今まで改正のあった規約や細則、標準管理規約から
漏れているものも載せてなければならないですよね。
各条ごとに、改正の比較がなければ検討もできませんから。

[5846: 匿名さん]

私は自分のマンションの分譲当時に承認した原始規約を
手元に持っています。
その規約をエクセルに書式を作り落とし込んでいます。
総会に提出された規約の制定や変更や廃止をその都度書
式に落とし込んでいます。
議事録を確認して可否も記録します。
規約の全面改正があるときの総会への出席時に確認しま
すが、全面改正時には相当の条文が削除されて総会に提
案されていました。
このような事態が生じていても組合員や役員はその件を
理解することができませんので改善要求はしませんでし
た。
マンションの管理の一番大切な決め事である管理規約を
大切に思っている組合員がすくないので改善要求などは
できません。
役員の順番が回ってきたときには理事長に立候補して、
理事長になったときに理事の面々に説明してこの規約を
無効にして新たな規約を民主的方法で変えていきたいと
思っています。
それとも改善方法を提案したほうがよかったでしょうか。
改善要求しても無駄に終わることは明白ですのでこの方
法に考えを変えました。

[5847: 匿名さん]

>>5846さん
現行規約をエクセルに落とし込んでいるのなら、Ａ４の横書き
にして、文字の大きさを８ぐらいにすれば、左に現行規約、
そして右側に改正案並びに標準管理規約で抜けているものを
掲載すれば改正案の検討資料はできあがりです。
必ず現行条文と対比できるように合わせるといいですよ。
当然今まで改正になっているものは現行規約にすべて含めて
おくべきです。
現在の規約が総会で承認されたものでないのなら、その規約は
無効ですので問題はないでしょう。
あなたが理事長になられたときにやられた方がいいと思いますよ。

　　現行規約　　　　　　　　　　　改正案
第〇条　　　　　　　　　　　　　第〇条

[5848: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正、やる気があれば
できますよ。
頑張ってください。

[5849: 匿名さん]

管理規約の改正は難しいからスレは盛り上がらない
ようですね。
現役の理事長や理事がいないからかもしれませんが。

[5850: 匿名さん]

うちのマンションでは零細建設業に勤務する組合員が
総会に出席して規約や法律のことはわからないけどと
前置きしてマンション管理士試験の話をしていた。
宅建は持っているようだけれども発言内容からすると
支離滅裂な内容であるが、
出席者はみな理解しているのか理解できないのか理解
に苦しむ状態の総会でした。
知恵遅れ同士のやり取りだから今後のマンションの行
方が見えるようですので買い替えを考えだした。
やはりマンションは管理を買えは管理会社を買うので
はなく、
組合員の管理に対する姿勢を買わないといけませんね。
住んでみないと解らないのは残念です
。媒介業者は頼りないですし。