「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5761: 匿名さん]

自転車の登録をなぜするのかといいますと、敷地の使用料
の他に、不法投棄等を整理するためにやります。
うちのマンションでも毎年処分する自転車が相当数あります。
シールの色が違う自転車を１ヶ所に集めてロープで縛り、一定期間
（１～２ヶ月）告知し、その期間が過ぎたら処分する旨の告知を
しています。

[5762: 匿名さん]

まだ室内に自転車を保管している者がいるんだね。
エレベーターに自転車を乗せるとみんなに迷惑になるだろうし。
殆どのマンションでは、細則で自転車をエレベーターに乗せる
のを禁止しているよ。

[5763: 匿名さん]

室内の自転車保管がなぜいけないの？
エレベーターで邪魔とかいうなら大きな荷物もダメと同じことよ。
電車だって手荷物扱いで乗れるのに、
エレベーターでも自転車だって手でかかえれば荷物でしょ。
室内にインテリアとして自転車を飾る人だっている。
細則で禁止しているのは自転車に乗ったまま建物内に入ることじゃないの？

[5764: 匿名さん]

私のマンションでは分譲時に規約によって自転車は室内
保管ＯＫ．
各専有分の玄関わきにバイクと自転車置きスペースがある、
別に有料でバイク置場と自転車置き場はある。
駐車場は各戸1戸につき所有権付き駐車場があります。
別途有料駐車場もあります。
アクセスは主要地下鉄駅徒歩５分以内です。

[5765: 匿名さん]

>自転車の登録をなぜするのかといいますと、敷地の使用料
>の他に、不法投棄等を整理するためにやります。

駐輪場は組合員の共有物なので組合員は持分に応じて自由に（無料で）
使用することができます。
持分を超えて使用すると（一人の組合員が５台も１０台も駐輪すると）、
使い過ぎを指摘されて使用料を払わされるのです。
不法投棄対策はそのとおりですが、これは管理組合の本来業務であって
使用料と引き換えにやることではありません。不法投棄した組合員に対し
処理費用を個別に請求することになるでしょう。

[5766: 匿名さん]

エレベーターも組合員の共有物ですが、持分に応じてではなく
用方に従って自由に（無料で）使用することができます。
用方とはメーカー作成の取扱説明書のこと。
持分と無関係に使用できるので使い過ぎということがありません。
結果的に自転車のような大きな荷物でカゴがいっぱいになっても
５人家族全員が同時に乗っても無料です。
自転車積んだら必ず故障するようなボロエレベーターは別ですよ。

[5767: 匿名さん]

組合員が駐輪場を持分に応じて無料で使用できるルールは、規約によって
変更できます。例えば、駐輪台数が少ない場合には、駐輪場を使用できる
組合員を絞り込むとともに使用料を徴収するルールを作ることができます。
組合員がエレベーターを用方に従って使用できるルールは、規約によっても
変更できません。区分所有法13条が強行規定だからです。

[5768: 匿名さん]

管理組合で細則に決めればそれを順守しなければならないのは
当たり前のことですよ。
駐輪場を完全無料にしていると、外部からちゃっかり持って帰って
放置しているものとか引っ越しのときにおいていく場合もあります。
使用料を取るのが普通でしょうが、管理をするためにシールを
毎年色を変えて購入してもらうと管理がしやすくなります。
理事を経験した方なら、自転車の放置がいかに多いかが分かる筈
ですが、多分経験がない方なんでしょうね。

[5769: 匿名さん]

>>5675さん
駐輪場は組合員の共有物なので自由に無料で使用することが
できるということは、駐車場も同じことですよね。
それから、自転車の不法放棄がされたら処理費用を請求すれば
いいといっていますが、だれが捨てたのか、放置したのか分かり
ませんよ。

[5770: 匿名さん]

↑は５７６５さんの間違いです。

[5771: 匿名さん]

マンションの立地等にもよると思いますが、私のマンションでは不法投棄自転車は
1年に1台あるかという程度。私が理事をやってた時は幸いなことにゼロでした。
駐車場も持分に応じて無料で使用できるのが基本ルール。ただ、組合員数に比べて
駐車台数が少ないマンションで自由に使用させるとトラブルが多発します。
昨日は駐車できたのに今日は満車なので路駐して近所から苦情が来るとか。
入出庫がしやすい場所を巡って場所取りや順番待ちでケンカになるとか。

[5772: 匿名さん]

そのため多くのマンションでは駐車区画ごとに使用者を割り振ってるはず。
そうなると使用できる人とできない人、自分の持分以上に使える組合員と
持分があるのに使えない組合員との不公平が生じるので使用料を取ることで
不公平感を和らげています。

[5773: 匿名さん]

>（自転車を）だれが捨てたのか、放置したのか分かりませんよ。

ご指摘どおりです。中庭に落ちてる犬のうんこや台車が割ったであろうタイルは
目撃証言を集めても監視カメラの映像を分析してもわからない場合があります。
わかればその組合員に処理にかかった費用の請求書を回せますけどね。
不法投棄自転車も同じ。その時は管理組合で泣く泣く処理するしかありませんよ。
マンションに住む駐輪場利用者、ペット飼い主、台車保有者の全員が連帯責任で
処理費用を負担しろとは言えないのでは？

[5774: 匿名さん]

>外部からちゃっかり持って帰って放置している
泥棒マンションかよｗ

[5775: 匿名さん]

ということは、上層階のデブ家族がエレベーターに乗って満員状態になって中層階の中肉中背家族が乗れなくて1台待つのは仕方ないわけだな。マンションの上層階が分譲価格が高い理由の一つがこれなんだな。

[5776: 匿名さん]

監視カメラの解析はむずかしいですよね。
時間が正確にわかればいいんですが、そうでない
場合は、時間をかけてもなかなか解析は難しい。
解析のプロである警察だったらできるでしょうが、
犯罪でないと警察はタッチしませんから。

[5777: 匿名さん]

>>5774 匿名さん
マンションの住民はいろんな人間が住んでおますからね。
一般の常識では図れない住民のいますからね。ご用心、

[5778: 匿名さん]

犬のウ〇コを放置した犯人がわからなければ管理費で始末せざるを得ない。始末した後で「犬のウ〇コは飼い主が始末しませう」と張り紙をするのが精一杯だ。
しかし、あまりにマヌケな張り紙をしていると、宅配の兄ちゃんや出入りの業者に見られて「あのマンションはウ〇コごろごろしてまっせ」とか不動産屋にチクられて資産価値に悪影響が出る。不動産屋が本当に欲しがってる情報とはそういうものだ。ここはさりげなく速やかに処理するのが上策だ。
こんなことをする組合員がいます、みたいな感じで写真を撮って掲示したりする理事長がいるが、敷地内でウ〇コさせる奴は生まれつきそういう性格者。一般常識は通用しない。

[5779: 匿名さん]

>>5778 匿名さん
マンションは管理を買えとはそんなマンションを買わない
ほうが良いよ、と言っているのです。
大手の管理会社１０９などは８９３に忖度しまくり管理だ
から危険さえ感じる。

[5780: 匿名さん]

そういえば渋谷の109に長い間行ってないなあ。おれはイチマルキューって言うけど
イチマルクって言うやつもいて、どっちが正しいのか、組合長も知らないだろう。

[5781: 匿名さん]

1年輪番制の素人組合長はまだしも管理会社フロントの中にも駐車場や自転車置き場が
持分に応じた使用が原則だということを知らないやつがいるよな。

[5782: 匿名さん]

>>5781さん
あまりに無知なことは書かないでね。
駐車場をどうやって持ち分に応じて使うんですか。

[5783: 匿名さん]

組合員が１００人で駐車場が１００台のマンションやったら
１人１台ずつ使うたらええのや

[5784: 匿名さん]

>>5783
それは持ち分比とはいわないの。
広い部屋と狭い部屋があるから、持ち分比はどうなるのだろう。

[5785: 匿名さん]

共有物を持分に応じて使用できるという規定は民法の規定でっせ
区分所有法の持分は部屋の広さで違いがあるけど、民法の持分は
部屋が広い狭いは関係ないねん
共有物の中でもマンションの駐車場だけは部屋の広さに応じて
使用できるという規定は区分所有法にもなかったはずや

[5786: 匿名さん]

組合員が１００人で駐車場が５０台やったら、１人の持分は０．５台
その時は、３０日（１か月）×　０．５台　＝　１５台日　になるんで
月の前半と後半で使用者を交代するんや
あるいは奇数月と偶数月で交代してもええやろ
だたし、ごっつ面倒やから、やってるマンションは少ないやろな

[5787: 匿名さん]

てなわけで、結局組合員１００人のうち５０人は使うてええけど
残り５０人は使うな、と割り切るのが簡明ちゅうことになる
しかし、全員が交代で使うのに比べて不公平なのは明らかや
その不公平を是正するっちゅう大義名分があるんで使用料徴収が
正当化されるわけでんがな、ワッハッハ

[5788: 匿名さん]

共用部分には、民法の共有に関する規定は適用されず、区分所有法第１１条から第２２条の規定が適用される。
しかし、建物の敷地または共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合、その敷地又は附属施設には、区分所有法第１７条から１９条までの規定が準用されるだけであり、第１３条（共用部分の使用）「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。」の準用はなく、民法の規定に従うことになる。
したがって、規約において、具体的にその用法を定める必要がある。

[5789: 匿名さん]

>>5788 の訂正
（誤）区分所有法第１１条から第２２条
（正）区分所有法第１１条から第２１条

[5790: 匿名さん]

駐車場や自転車置き場は共用部分ではなく附属施設なので民法の共有物に関する規定が適用されるが、区分所有法３０条１項および３項の規定に基づき、規約で民法の規定と異なる使用ルールを定めることもできる。

[5791: 匿名さん]

そやから標準管理規約第１５条で、組合員は持分に応じてではなく
組合との契約に基づいて駐車場を使うことを規定してまんがな

[5792: 匿名さん]

組合との契約ではなく、使用細則で決めるのね。

[5793: 匿名さん]

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

[5794: 匿名さん]

上記金額には大型設備の更新工事等は含まれていません。
長期修繕計画は、３０年間で計画しますので、それ以降に発生
する工事分は含まれていません。

[5795: 匿名さん]

マン管士試験はそれほど難しくはないですが
民法上の持分と区分所有法上の持分の違いを
理解できないレベルでは合格は困難です。

[5796: 匿名さん]

試験問題は択一形式で計算問題は出ません。
必要な修繕積立金の計算能力は問われません。
だからここで自分で勉強する必要があります。

[5797: 匿名さん]

修繕積立金を正確に算出するためには、長期修繕計画に
やらなければならない工事のすべてを網羅して、そこから
出た総工事費から１戸当たり月の修繕積立金の額を算出
すればいいのです。
ただ、長期修繕計画書をパソコンソフトにデータを打ち込んで
作成する簡易なものでは正確な数字はでません。
建築図面のデータをもとに１か所ごとに単価を出して計算
しなければなりません。数量調書等が必要です。
それをやるには建築士に依頼しなければならないので、専門委員
と一緒に検討して作成すべきです。

[5798: 匿名さん]

>>5795 匿名さん
そんなの理解しなくても合格できるよ。

[5799: 匿名さん]

どうでもいい。
>>5782自身が無知だったということだ。

[5800: 匿名さん]

まあ、部屋が広いと管理費や修繕積立金などの負担が増えるからな、その代わりに駐車場の使用権を多く寄こせというのは素人考えとしてはあり得る。
しかし、駐車場使用料収入の分配は共用部分の持分比率によるから、部屋が広いほど分配金は多くなる。使用料収入を管理組合が使っている現状を改めさせて組合員に分配するよう規約改正すればいいだろう。

[5801: 匿名さん]

しかし、使用料収入を組合員に分配すると修繕積立金繰入額がそれだけ減るから、修繕積立金を値上げされて元の木阿弥かな。今のところ、駐車場使用料をできるだけ高く設定して駐車場を使用する組合員に負担を押し付けるのが最善策かもしれない。

[5802: 匿名さん]

都合が悪くなると大規模修繕工事ｗ

[5803: 匿名さん]

>>5800さん
駐車場使用料の分配は共用部分の持ち分比率とかいってるけど、
使用料を組合員に持ち分比に応じて分配するということ？
そんなことをしているマンションは全国に１つもないよ。

[5804: 匿名さん]

使用料の収入があるので、みんなに分配して欲しいんでしょうね。
マンションは事業を行うには会計も別にしなければならないんです。
そして当然その収益には税金が課されます。
勘違いをされているんでしょうが。

[5805: 匿名さん]

空き駐車場を貸したり自販機を置いたりしても収入は知れてる。ドカンと儲けるなら携帯基地局設置だろう。

[5806: 匿名さん]

自販機の消費税は1,000万円以下は非課税だから
問題はないでしょう。
マンションで収益事業は必要ありません。

[5807: 匿名さん]

修繕積立金の値上げはだめ、駐車場使用料は収入が
あるのだからみんなに分配せよ。
修繕積立金は不足しているだろうから、個人のことより
全体のことを考えないと、そこのマンションはいずれ
スラム化するだろうね。

[5808: 匿名さん]

修繕積立金等が高いのにスラム化に近い状態の
マンションもありますが、
中古物権をネットで調べて現物を確認しましょう。

[5809: 匿名さん]

修繕積立金が不足するときは理事長は、各組合員の部屋の面積に応じて
追加徴収したらええんやで
別に総会決議は要らんから、緊急の時は所定額を口座から引き落として、
かくかくしかじかの理由で臨時徴収しましたって周知したらええねん

[5810: 匿名さん]

でも、修繕積立金が底をつくまで気づかんような組合員と理事長では、
そのマンションは遅かれ早かれつぶれるやろ
早いとこ売って転居するのがベストチョイスでっせ