「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5751: 匿名さん]

今年は、駐輪場のラック交換と屋根塗装にお金がかかったという理由で
駐輪場が有料化されました。マンションの修繕費用はすべての組合員で
分担する趣旨が規約に書いてあるのに、おバカな提案ですねｗ
もちろん私は賛成しましたよ。自転車を室内保管してて駐輪場は使わないから。
修繕費を余分に払ってくれるおバカさんがいるとマンションライフも快適ですよ。

[5752: 匿名さん]

駐輪場の有料化による収入増は年間数十万円単位だけど、
駐車場の使用料引上げは２百万円近い増収効果があったので
予定されていた修繕積立金の段階的引上げが見送りになりました。
いまだに８千円で済んでますからね。駐車場利用者さんのおかげです。

[5753: 匿名さん]

>>5749さん
使用料を修繕積立金に充当できるのは近辺の
駐車場の料金に追いつくまでですよ。
修繕積立金はまだまだこれから値上げをしなければ
ならないでしょうから、今後は使用料の値上げは
ないと思いますよ。
それから敷地には全員の持ち分がありますからね。

[5754: 匿名さん]

>>5752さん
修繕積立金の額が8,000円程度であれば
まだまだ足りませんよ。
使用料込みで１戸当たり月18,000円以上は
必要ですから。

[5755: 匿名さん]

駐輪場の敷地利用に対する使用料を有料に
するのはいいことでしょう。
車やバイクの使用料は徴収しているのでしょう。
勿論、駐輪場のラック交換と屋根塗装に費用が
かかったのでその分を徴収するというのはおかしい
かもしれませんね。

[5756: 匿名さん]

駐車場とバイク置き場は各人専用の駐車区画の指定を受けるので、
いわば指定席料金として当初から有料でしたが、駐輪場は勝手に
止めろ方式だったので最初は無料でした。
法律的には自分の持ち分の台数を超えたら有料なんだろうけど。
１０年くらい前に２年間有効の駐輪シールを１枚５００円で販売したのに
買わない組合員がいてトラブルがあったみたい。

[5757: 匿名さん]

うちのマンションでは、自転車については使用料は取らず
シール代として年間５００円徴収しているだけです。
毎年色を変えているので違う色のシールがついている自転車は
期間を決めて廃棄というか自転車屋さんに取りにきてもらって
処分しています。もちろん盗難届けの確認は警察にしてもらって
います。
毎年かなりの自転車が廃棄されています。中には新しいものも
あります。引っ越しするときにおいていくんだと思います。

[5758: 匿名さん]

実は有料駐輪シール制度を始めるとき、私のように自転車を自室保管してる
組合員向けに「自転車登録制度」を創設して、同じように２年間５００円を
登録料として徴収する計画でしたが、「カネ払って登録したら管理組合は
何をしてくれるの？」という初歩的質問におバカ理事会が答えられなかったｗ
それで「登録制度」はボツになってしまい、それを知った一部組合員が
「駐輪シール買ったら管理組合は何してくれるんだ」的なことを言い出して
いまだに一部組合員との間で揉めてます。

[5759: 匿名さん]

総会で決議したら組合員から自由に金が取れると思ってる役員大杉

[5760: 匿名さん]

特別決議事項と普通決議事項との落差が
分譲マンションの管理の落とし穴。
ここら辺は理事長経験者であれば悪用する知識ある。
分譲マンションのスラム化の防止をうたいたいので
しょうが、
そこらへんにかこつけて国土交通省の標準管理規約
等に惑わされて管理を誤る場合もある。
しかるに、ここら辺を熟知した管理のプロを管理者
に据えるべきでしょう。
自分の城は自分で守らないと他人は守ってはくれません。

[5761: 匿名さん]

自転車の登録をなぜするのかといいますと、敷地の使用料
の他に、不法投棄等を整理するためにやります。
うちのマンションでも毎年処分する自転車が相当数あります。
シールの色が違う自転車を１ヶ所に集めてロープで縛り、一定期間
（１～２ヶ月）告知し、その期間が過ぎたら処分する旨の告知を
しています。

[5762: 匿名さん]

まだ室内に自転車を保管している者がいるんだね。
エレベーターに自転車を乗せるとみんなに迷惑になるだろうし。
殆どのマンションでは、細則で自転車をエレベーターに乗せる
のを禁止しているよ。

[5763: 匿名さん]

室内の自転車保管がなぜいけないの？
エレベーターで邪魔とかいうなら大きな荷物もダメと同じことよ。
電車だって手荷物扱いで乗れるのに、
エレベーターでも自転車だって手でかかえれば荷物でしょ。
室内にインテリアとして自転車を飾る人だっている。
細則で禁止しているのは自転車に乗ったまま建物内に入ることじゃないの？

[5764: 匿名さん]

私のマンションでは分譲時に規約によって自転車は室内
保管ＯＫ．
各専有分の玄関わきにバイクと自転車置きスペースがある、
別に有料でバイク置場と自転車置き場はある。
駐車場は各戸1戸につき所有権付き駐車場があります。
別途有料駐車場もあります。
アクセスは主要地下鉄駅徒歩５分以内です。

[5765: 匿名さん]

>自転車の登録をなぜするのかといいますと、敷地の使用料
>の他に、不法投棄等を整理するためにやります。

駐輪場は組合員の共有物なので組合員は持分に応じて自由に（無料で）
使用することができます。
持分を超えて使用すると（一人の組合員が５台も１０台も駐輪すると）、
使い過ぎを指摘されて使用料を払わされるのです。
不法投棄対策はそのとおりですが、これは管理組合の本来業務であって
使用料と引き換えにやることではありません。不法投棄した組合員に対し
処理費用を個別に請求することになるでしょう。

[5766: 匿名さん]

エレベーターも組合員の共有物ですが、持分に応じてではなく
用方に従って自由に（無料で）使用することができます。
用方とはメーカー作成の取扱説明書のこと。
持分と無関係に使用できるので使い過ぎということがありません。
結果的に自転車のような大きな荷物でカゴがいっぱいになっても
５人家族全員が同時に乗っても無料です。
自転車積んだら必ず故障するようなボロエレベーターは別ですよ。

[5767: 匿名さん]

組合員が駐輪場を持分に応じて無料で使用できるルールは、規約によって
変更できます。例えば、駐輪台数が少ない場合には、駐輪場を使用できる
組合員を絞り込むとともに使用料を徴収するルールを作ることができます。
組合員がエレベーターを用方に従って使用できるルールは、規約によっても
変更できません。区分所有法13条が強行規定だからです。

[5768: 匿名さん]

管理組合で細則に決めればそれを順守しなければならないのは
当たり前のことですよ。
駐輪場を完全無料にしていると、外部からちゃっかり持って帰って
放置しているものとか引っ越しのときにおいていく場合もあります。
使用料を取るのが普通でしょうが、管理をするためにシールを
毎年色を変えて購入してもらうと管理がしやすくなります。
理事を経験した方なら、自転車の放置がいかに多いかが分かる筈
ですが、多分経験がない方なんでしょうね。

[5769: 匿名さん]

>>5675さん
駐輪場は組合員の共有物なので自由に無料で使用することが
できるということは、駐車場も同じことですよね。
それから、自転車の不法放棄がされたら処理費用を請求すれば
いいといっていますが、だれが捨てたのか、放置したのか分かり
ませんよ。

[5770: 匿名さん]

↑は５７６５さんの間違いです。

[5771: 匿名さん]

マンションの立地等にもよると思いますが、私のマンションでは不法投棄自転車は
1年に1台あるかという程度。私が理事をやってた時は幸いなことにゼロでした。
駐車場も持分に応じて無料で使用できるのが基本ルール。ただ、組合員数に比べて
駐車台数が少ないマンションで自由に使用させるとトラブルが多発します。
昨日は駐車できたのに今日は満車なので路駐して近所から苦情が来るとか。
入出庫がしやすい場所を巡って場所取りや順番待ちでケンカになるとか。

[5772: 匿名さん]

そのため多くのマンションでは駐車区画ごとに使用者を割り振ってるはず。
そうなると使用できる人とできない人、自分の持分以上に使える組合員と
持分があるのに使えない組合員との不公平が生じるので使用料を取ることで
不公平感を和らげています。

[5773: 匿名さん]

>（自転車を）だれが捨てたのか、放置したのか分かりませんよ。

ご指摘どおりです。中庭に落ちてる犬のうんこや台車が割ったであろうタイルは
目撃証言を集めても監視カメラの映像を分析してもわからない場合があります。
わかればその組合員に処理にかかった費用の請求書を回せますけどね。
不法投棄自転車も同じ。その時は管理組合で泣く泣く処理するしかありませんよ。
マンションに住む駐輪場利用者、ペット飼い主、台車保有者の全員が連帯責任で
処理費用を負担しろとは言えないのでは？

[5774: 匿名さん]

>外部からちゃっかり持って帰って放置している
泥棒マンションかよｗ

[5775: 匿名さん]

ということは、上層階のデブ家族がエレベーターに乗って満員状態になって中層階の中肉中背家族が乗れなくて1台待つのは仕方ないわけだな。マンションの上層階が分譲価格が高い理由の一つがこれなんだな。

[5776: 匿名さん]

監視カメラの解析はむずかしいですよね。
時間が正確にわかればいいんですが、そうでない
場合は、時間をかけてもなかなか解析は難しい。
解析のプロである警察だったらできるでしょうが、
犯罪でないと警察はタッチしませんから。

[5777: 匿名さん]

>>5774 匿名さん
マンションの住民はいろんな人間が住んでおますからね。
一般の常識では図れない住民のいますからね。ご用心、

[5778: 匿名さん]

犬のウ〇コを放置した犯人がわからなければ管理費で始末せざるを得ない。始末した後で「犬のウ〇コは飼い主が始末しませう」と張り紙をするのが精一杯だ。
しかし、あまりにマヌケな張り紙をしていると、宅配の兄ちゃんや出入りの業者に見られて「あのマンションはウ〇コごろごろしてまっせ」とか不動産屋にチクられて資産価値に悪影響が出る。不動産屋が本当に欲しがってる情報とはそういうものだ。ここはさりげなく速やかに処理するのが上策だ。
こんなことをする組合員がいます、みたいな感じで写真を撮って掲示したりする理事長がいるが、敷地内でウ〇コさせる奴は生まれつきそういう性格者。一般常識は通用しない。

[5779: 匿名さん]

>>5778 匿名さん
マンションは管理を買えとはそんなマンションを買わない
ほうが良いよ、と言っているのです。
大手の管理会社１０９などは８９３に忖度しまくり管理だ
から危険さえ感じる。

[5780: 匿名さん]

そういえば渋谷の109に長い間行ってないなあ。おれはイチマルキューって言うけど
イチマルクって言うやつもいて、どっちが正しいのか、組合長も知らないだろう。

[5781: 匿名さん]

1年輪番制の素人組合長はまだしも管理会社フロントの中にも駐車場や自転車置き場が
持分に応じた使用が原則だということを知らないやつがいるよな。

[5782: 匿名さん]

>>5781さん
あまりに無知なことは書かないでね。
駐車場をどうやって持ち分に応じて使うんですか。

[5783: 匿名さん]

組合員が１００人で駐車場が１００台のマンションやったら
１人１台ずつ使うたらええのや

[5784: 匿名さん]

>>5783
それは持ち分比とはいわないの。
広い部屋と狭い部屋があるから、持ち分比はどうなるのだろう。

[5785: 匿名さん]

共有物を持分に応じて使用できるという規定は民法の規定でっせ
区分所有法の持分は部屋の広さで違いがあるけど、民法の持分は
部屋が広い狭いは関係ないねん
共有物の中でもマンションの駐車場だけは部屋の広さに応じて
使用できるという規定は区分所有法にもなかったはずや

[5786: 匿名さん]

組合員が１００人で駐車場が５０台やったら、１人の持分は０．５台
その時は、３０日（１か月）×　０．５台　＝　１５台日　になるんで
月の前半と後半で使用者を交代するんや
あるいは奇数月と偶数月で交代してもええやろ
だたし、ごっつ面倒やから、やってるマンションは少ないやろな

[5787: 匿名さん]

てなわけで、結局組合員１００人のうち５０人は使うてええけど
残り５０人は使うな、と割り切るのが簡明ちゅうことになる
しかし、全員が交代で使うのに比べて不公平なのは明らかや
その不公平を是正するっちゅう大義名分があるんで使用料徴収が
正当化されるわけでんがな、ワッハッハ

[5788: 匿名さん]

共用部分には、民法の共有に関する規定は適用されず、区分所有法第１１条から第２２条の規定が適用される。
しかし、建物の敷地または共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合、その敷地又は附属施設には、区分所有法第１７条から１９条までの規定が準用されるだけであり、第１３条（共用部分の使用）「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。」の準用はなく、民法の規定に従うことになる。
したがって、規約において、具体的にその用法を定める必要がある。

[5789: 匿名さん]

>>5788 の訂正
（誤）区分所有法第１１条から第２２条
（正）区分所有法第１１条から第２１条

[5790: 匿名さん]

駐車場や自転車置き場は共用部分ではなく附属施設なので民法の共有物に関する規定が適用されるが、区分所有法３０条１項および３項の規定に基づき、規約で民法の規定と異なる使用ルールを定めることもできる。

[5791: 匿名さん]

そやから標準管理規約第１５条で、組合員は持分に応じてではなく
組合との契約に基づいて駐車場を使うことを規定してまんがな

[5792: 匿名さん]

組合との契約ではなく、使用細則で決めるのね。

[5793: 匿名さん]

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

[5794: 匿名さん]

上記金額には大型設備の更新工事等は含まれていません。
長期修繕計画は、３０年間で計画しますので、それ以降に発生
する工事分は含まれていません。

[5795: 匿名さん]

マン管士試験はそれほど難しくはないですが
民法上の持分と区分所有法上の持分の違いを
理解できないレベルでは合格は困難です。

[5796: 匿名さん]

試験問題は択一形式で計算問題は出ません。
必要な修繕積立金の計算能力は問われません。
だからここで自分で勉強する必要があります。

[5797: 匿名さん]

修繕積立金を正確に算出するためには、長期修繕計画に
やらなければならない工事のすべてを網羅して、そこから
出た総工事費から１戸当たり月の修繕積立金の額を算出
すればいいのです。
ただ、長期修繕計画書をパソコンソフトにデータを打ち込んで
作成する簡易なものでは正確な数字はでません。
建築図面のデータをもとに１か所ごとに単価を出して計算
しなければなりません。数量調書等が必要です。
それをやるには建築士に依頼しなければならないので、専門委員
と一緒に検討して作成すべきです。

[5798: 匿名さん]

>>5795 匿名さん
そんなの理解しなくても合格できるよ。

[5799: 匿名さん]

どうでもいい。
>>5782自身が無知だったということだ。

[5800: 匿名さん]

まあ、部屋が広いと管理費や修繕積立金などの負担が増えるからな、その代わりに駐車場の使用権を多く寄こせというのは素人考えとしてはあり得る。
しかし、駐車場使用料収入の分配は共用部分の持分比率によるから、部屋が広いほど分配金は多くなる。使用料収入を管理組合が使っている現状を改めさせて組合員に分配するよう規約改正すればいいだろう。