「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5601: 匿名さん]

完全自主管理は難しいというか不可能でしょう。
まず、時間的に専属できればいいけどそれはできないでしょう。
それに、組合員が全て管理をするということは、組合員に信頼
されなくてはいけない。
その管理をする者の任期がながくなれば不信感も芽生えてきます。
やはり、プロの管理会社に管理を委託し、その管理をチェックする
方がずっといいと思いますよ。

[5602: 匿名さん]

完全自主管理は難しいですよ。
日常的な会計をどうやって誰がするかも問題です。

[5603: 匿名さん]

未収金の回収なども組合員同士ですから揉めると厄介だし。

[5604: 匿名さん]

管理員も理事会で雇うんでしょう。
清掃会社や工事業者、点検業者も。
経理というか会計担当を自分の配偶者に
して高額報酬を支払うとかがあるかもしれません。
出納、会計業務を全てやるとしたら、専属でやらないと
できませんからね。

[5605: 匿名さん]

やはり管理会社に管理を委託すべきだ。

[5606: 匿名さん]

理事の報酬はいくらぐらいなんだろう。
月５マンから１０マン程度かな。

[5607: 匿名さん]

>>5606 匿名さん
完全自主管理をするのにその報酬で考えますか。
貴方はその報酬で一家の生計を維持できますか。

[5608: 匿名さん]

>>5607 匿名さん
お金より、住み込みの管理員のように扱われたり、苦情で家に来られることが嫌

[5609: 匿名]

自主管理といえば話題のあのマンションですかね
バランス釜しか利用できないと聞いた時に笑ってしまいましたw

[5610: 匿名さん]

>>5607さん
自主管理ではなく、管理会社に管理を委託している
場合の役員報酬のことをいっているんです。

[5611: 匿名さん]

国交省が修繕積立金の望ましい額としては
月１戸当たり17,500円としていますが、その金額は
確保できていますか。
この金額には専有部分の給排水管の補修工事費は含ま
れていませんので、それを入れればもっと必要です。

[5612: 匿名さん]

平均額をごちゃごちゃいっても無意味ｗ

[5613: 匿名さん]

素人が片手間にやってるマンション理事長の報酬は月額５千円で御の字でしょう。

[5614: 匿名さん]

月5,000円とはまた子供の小遣いだね。

[5615: 匿名さん]

ある理事長は就任するとごみや糞が散らかっている敷地内を率先清掃して回った。
自分の姿を見た組合員がごみを捨てたりペットにウンチさせるのを思いとどまるように。
しかし、ある日廊下で理事長とすれ違った組合員が言ったのは「理事長さん、通用門脇の
ウンチ取り忘れてますよ」だった。

[5616: 匿名さん]

>>5615 匿名さん
そのような住民が善意を殺し管理を壊すんですね。

[5617: 匿名さん]

>>5611 匿名さん
国土交通省の数字を絶対視しても意味ありませんよ。地域も年数も世帯規模も風土も異なるマンションを一元的に取りまとめて出た平均額に意味があると？

[5618: 匿名さん]

平均的な数字をだしたんでしょうが、当たらずといえど
そんなに実数からかけ離れているともいえないでしょう。
私どものマンションでは、やらなければならない工事の
すべてを網羅した長期修繕計画書を建築士を雇い一緒に
作成しましたが、平均的な仕様と材料から試算した結果
国交省の数字とほぼ違いませんでしたよ。
本当にシビアな数字が必要なら、建築士を雇い一緒に検討
すべきです。
建築図面を基に数量調書や概算設計書を作成したしっかり
した根拠のある長期修繕計画書を作成すれば、築年数には
影響されない金額が算出されます。

[5619: 匿名さん]

>>5611 匿名さん
１戸あたり１７．５００円の根拠をい示し下さい

[5620: 匿名さん]

>>5618 匿名さん
嫌な言い方になりますが、その建築士さんは当然国土交通省の長期修繕計画を知っているはずです。金額を寄せていっただけでは？どの地域のマンションかは存じませんが建築単価が国土交通省の額に近い？ホントですか？どこの業者や建材メーカーや塗料メーカーに概算見積を取ったのでしょうか？何年も先の単価に根拠などないからいたずらにミスをするくらいなら冒険せずとも参考書を参考にするのでは？建築士を信用し過ぎです。

[5621: 匿名さん]

>>5619さん
それは国交省が分析した結果の数字です。
大規模修繕工事と大型設備の工事等やらなければならない
工事のすべてを包含した金額が含まれています。
それぐらいは必要ですよ。

[5622: 匿名さん]

>>5620さん
どの地域に住んでいても、単なる修繕工事ですので
工事費自体はそんなに変わりませんよ。
材料は平均的なもので試算されています。
例えば塗装でいえば平米数に材料の単価をかけて算出してあります。
足場も同じことです。当然解放廊下の床シートやベランダ窓枠の
シーリング、屋上防水等全て平米数が基本となっています。
大規模修繕工事以外では、玄関扉や給水設備の交換、エレベーターの
更新工事費、サッシの滑車の交換、Ｐ場の敷地の整備費等があります。
建築士が長期修繕計画を作成する際、高額な工事費を計画しても何の
恩恵も受けませんよ。
その建築士が大規模修繕工事に携わることはないのですから。

[5623: 匿名さん]

>>5622 匿名さん
その建築士が大規模修繕工事に携わることがないからこそ力が入らないことに気づきましょう。あと単なる修繕工事と計画修繕工事は異なりますよ。単価をかけるだけですよ…って簡単におっしゃりますが、その単価と工法の選択が肝なんじゃん。役員さん？大丈夫？

[5624: 匿名さん]

修繕積立金がすくないようですね。
修繕積立金がないと近隣のマンションとの資産価値が
大きくかわってきます。

[5625: 匿名さん]

補修工事をすればマンションはきれいになるからね。
そのためには修繕積立金がなければできない。

[5626: 匿名さん]

大規模修繕をやって綺麗になったところで売るのが吉

[5627: 匿名さん]

だから、大規模修繕直前の汚いマンションを安く買って
修繕積立金を使って大規模修繕が終わった直後に高値で売れば儲かる
他人が積み立ててくれた修繕積立金をタダで使わせてもらうのだ

[5628: 匿名さん]

何故補修工事をするかといいますと、住んでいるときは
快適なマンションライフを満喫するだめです。
又、売却や賃貸に出す時は、できるだけ高い方がいいですよね。
おんぼろマンションには住みたくないというのが一般的な考え
でしょうから。
資産価値を保つマンションにするためには、修繕積立金の余裕度
が大きな要因を占めるのです。

[5629: 匿名さん]

修繕工事をすれば、管理会社や理事会に不信感を
募らせる。
修繕積立金の値上げを提案すればすぐ管理会社や
業者にだまされている。癒着だと騒ぐ。
こんなマンションはいずれスラム化するよ。
売りたくても売れず、貸したくても借り手がいない。
こんなマンションにはなりたくない。

[5630: 匿名さん]

理事会に不満があるのなら
自分で理事をすればいい。

[5631: 匿名さん]

立候補制を設けているマンションはありますか。
その任期は何年ですか。
又、理事の報酬はありますか。

[5632: 匿名さん]

総会で承認を受けるんだから立候補制

[5633: 匿名さん]

役員への立候補を禁止するルールを制定してるキ〇ガイマンションはないだろう

[5634: 匿名さん]

任期は１年、規約上「再任を妨げない」となっているから２年間務めることができる
規約上は役員は報酬を受けることができるのだが、今のところ無報酬だ、タダ働きだ

[5635: 匿名さん]

役員就任は組合員（区分所有者）の義務ではなく輪番制といわれても
必ず引き受けなければならないというわけではない
引き受けなかったからといって必ずしも不利益を受けるものでもない

[5636: 匿名さん]

>>5634 匿名さん
任期は１年、規約上「再任は妨げない」となっているから2年間務めることができる、。は間違いでは、2年間務めることはできるが、再度再任できるから、再度再任されれば何回でも出来ます。極論から言えば死ぬまでできます。

[5637: 匿名さん]

>>5635 匿名さん
規約に定められているなら従はなければ規約違反にはなる。
罰則規定を設けていれば罰を課せばいいでしょう。

[5638: 匿名さん]

>>5636 匿名さん
それが正解

[5639: 匿名さん]

役員就任は義務ではないからや役員辞退者に罰則を科すことはできない
役員に就任しておきながら理事会欠席・職務放棄する野郎に罰金くらわすのはＯＫ

[5640: 匿名さん]

>>5639 匿名さん
役員就任は義務ですよ。所有者なら共用部の資産管理の義務があるでしょ？他の所有者があなたと同じくやりたくもない役員として活動したことであなたがやらなくて済むことやあなたが有形無形の恩恵をうけていることは事実なんだから不公平でしょ？同じ所有者として、だから役員受任は義務なんですよ。もしくは他の方が言っているように対価を払うべきなんです。人を使う対価は安くありません。

[5641: 匿名さん]

理事会欠席役員から５百円ずつ徴収し理事会の茶菓代にするのがいいだろう
理事会にお茶と饅頭くらい出してもよい

[5642: 匿名さん]

輪番制の理事を拒否したら、理事会協力金を
請求する規約をつくればいい。
月2,500円は裁判例があるから取れると思うよ。

[5643: 匿名さん]

うちのマンションの理事は輪番制ではないから就任も辞退も本人の自由意志だ
役員辞退するくらいでイジメにあう異常なマンションでなくてよかった

[5644: 匿名さん]

役員就任が組合員の義務だなんて書いてある区分所有法の教科書は読んだことがない
裁判所の判決例もないだろう

[5645: 匿名さん]

>>5639 匿名さん
役員就任の規定があればそれに従わないと規約違反。
規約に罰則規定があると罰を課すことができる。

[5646: 匿名さん]

管理組合の役員は会社の取締役と同じく委任契約と解するのが一般的だから、役員を引き受けるか辞退するかは組合員の自由。そんなマンションはないと思うが、仮に規約を改正して「組合員は役員を引き受けなければならない」という条項が追加されても、契約自由の原則からみて従う義務はないだろう。

[5647: 匿名さん]

複数所有者の共有物に関する維持管理は区分所有法ではないよね。自分の所有物であるマンションの維持管理を他の所有者に丸投げして義務はないという。そんな他の所有者が義務を果たさないあなたに不利な細則を作ったらそれは不公平というでしょ？では公平って何？権利と義務って言葉は知ってるでしょ？

[5648: 匿名さん]

難しい理屈はどうでもいい。
バカ組合員が納得して役員を務めたり罰金を払えばそれでいい。

[5649: 匿名さん]

役員をやりたいという組合員がいるからお任せしているだけだ。マンション建物を大事にきれいに使っているし管理費は滞納したことがない。区分所有者としてあるいは民法の共有者としての義務は果たしている。

[5650: 匿名さん]

役員のなり手がいないというマンションはそれなりの方法を講じる必要があるかもしれない。うちのマンションはそこまで逝っていない。毎年総会になると次期役員候補者名簿に必要人数分の名前が書いてある。
もちろん、役員は輪番制だ、義務で断れないんだ、と考えて引き受ける組合員もいるかもしれないが、最終的には本人の判断なのでいいと思う。

[5651: 匿名さん]

>>5649 匿名さん
お任せという名の利用だね。

[5652: 匿名さん]

>>5649 匿名さん
滞納したことないのが自慢なの？
まぁ…ガンバレ。

[5653: 匿名さん]

>>5650さん
輪番制の理事を本人の考えで自由に拒否したら、
誰もなりてがいなくなったらだれがするの。
外部委託するにしても、誰かが会計の印鑑とか
押さなくてはならないし、工事の判断もしなければ
ならないのだが。

[5654: 匿名さん]

>>5646 匿名さん
同じ委任契約でも利害が全く異なる。取締役は他の社員とは比較にならない待遇と給与と権限が与えられるし、それを目指す人の競争から選出される。選ぶ権限のある人または人たちから必ずしも公平とは言えないやり方での選出で。管理組合の理事長と相似点を感じるかい？委任契約一点に捉われる視野狭窄は滑稽ダネ。

[5655: 匿名さん]

5646ではないのですが、管理組合の役員に関しては報酬の
殆ど伴わないボランティアというか、自分たちのマンションを
全員で管理するというのが企業の役員とは違います。
理事については完全に自由でやりたくなければやらなくていい
という発想ですと、誰もやらなくなったらマンション管理は
成り立たなくなります。
だから、理事を拒否したら理事会協力金を月2,500円支払えと
いう判決がでたのです。

[5656: 匿名さん]

分譲マンションを購入すると管理規約を守る義務が生じる。
規約を守らなければ区分所有者の規約違反である。
規約に罰則規定があれば罰則を課すればいい。
区分所有法にも区分所有者の義務が規定されている。

[5657: 匿名さん]

>>5655 匿名さん
そうだよね。義務の存在を認めているんだよね。罰則金の額は今後裁判が増えれば変動すると思うけど、高いと感じる額（月額2万以上）でないと、数千円なら金払って役員やらなくて良いという本来の主旨とズレた話になってくる。

[5658: 匿名さん]

年間３万円、２年任期なら６万円ですくないと思うけど、
主婦はシビアですからね。
月１万円とか２万円で規定しても、裁判までにはならない
と思うので、規定してもいいかもですね。
毎月無条件に管理費等と一緒に口座引落をすればいいですね。

[5659: 匿名さん]

>5655 匿名さん
＞5646ではないのですが、管理組合の役員に関しては報酬の殆ど伴わないボランティアというか、・・・・・・・・・
＞理事については完全に自由でやりたくなければやらなくていいという発想ですと、誰もやらなくなったらマンション管理は成り立たなくなります。
>だから、理事を拒否したら理事会協力金を月2,500円支払えという判決がでたのです。

管理組合の役員に関しては報酬を月2,500円支払うという規定を設けてはどうでしょう。

[5660: 匿名さん]

2,500円が認められた事件でも、規約で5千円と定めたものが裁判所の和解勧告時点で半額になり、判決でもその金額だったはずだ
役員就任は義務ではないので、就任を強制するような、いわば辞退者に対する懲罰的な色合いが濃くなると、裁判所は認めないだろう

[5661: 匿名さん]

2,500円が認められた事件では、役員をやらないから2,500円払え、ではなく、そのマンションに住んでいない不在組合員は役員免除のほかにも各種団体活動（ふだんからの防犯防災、環境美化）に参加しないなどマンションの保守管理に関して貢献しない点に不平等があることを考慮して金額を認定している。
ということは、役員をやらないだけなら2,500円ではなくて、1,000円くらいが妥当だろう。

[5662: 匿名さん]

2,500円事件のマンションは総戸数が800以上とかなりの大規模マンションだ。管理組合の活動というか役員の負担も大きかっただろう。結果的に役員免除の組合員との不平等も大きくなる。
ということは、100戸程度のマンションなら協力金は月額500円くらいでいいかもしれない。500円なら役員辞退者もぶつくさ言わず気持ちよく払ってくれるだろう。ウィンウィンの関係だ。

[5663: 匿名さん]

月1,000円ではそれこそやりたくない者が増えるでしょう。
マンション管理は誰かがやらなければならないのです。
輪番制が決められているのであれば、それをやらなければ
罰則を課してもいいでしょう。
月5,000円程度だったらいいと思いますよ。
細則に規定して徴収すればいいでしょう。それで不満があっても
なかなか裁判までもっていくものはいませんよ。
弁護士を雇ったり、裁判費用が必要になりますから。
裁判するぐらいだったら、協力金を払った方がずっと安くて
済みますから。

[5664: 匿名さん]

役員辞退で罰金、理事会欠席で罰金、避難訓練不参加で罰金、ＥＶ内で屁こいて罰金、、、のマンションは下品だ。資産価値が下がるかもしれない。

[5665: 匿名さん]

罰金方式より報酬方式がいいですね。

[5666: 匿名さん]

月1回1時間空調の効いた会議室に集まって
出された書類にハンコつけば1万円もらえます。
年金が少ないジジババにとってはおいしい話です。

[5667: 匿名さん]

理事長は老人だけではないよ。

[5668: 匿名さん]

輪番制の理事であれば、年代はさまざまだよね。

[5669: 匿名さん]

使命感に燃えてるのか、隣近所の評判を気にしてるのか、
いずれにせよ、俺はやると決めて理事をやってるわけだからいいだろ。

[5670: 匿名さん]

たとえ輪番制でも横領の前科がある人の辞退は認めるべきだろう

[5671: 匿名さん]

しかし、理事をやりたいというのに、前科者だからといって
その人の順番を飛ばすのはよくない
一応総会にかけて「横領前科のムショ帰りですけどいいですか？」と聞いて
賛成多数になれば理事になれる

[5672: 匿名さん]

>>5671 匿名さん
組合員個人の不利になるような情報を総会で公開することは法令に触れますよ。気を付けてください。

[5673: 匿名さん]

>>5671
もっとまじめにやれ。

[5674: 匿名さん]

>>5671 匿名さん
面白いヤツだなぁ

[5675: 匿名さん]

ふざけたやつがいるとその後書き込みが
少なくなる。

[5676: 匿名さん]

マンション管理士にお尋ねします。
当マンションは１２階建ての団地マンションです。
給水方式は水道直圧増圧システムで各戸に給水しています。
水道料は都道府県市町村の水道局んが直接徴収しています。
トイレは東陶ウオシュレットタンクレスです。
台風で停電した時は汚物を流す方法を知りたいです、
風呂桶に貯水してバケツに水を入れて便器を流したら汚物
は流れるでしょう。

[5677: 某管理員]

＞＞トイレは東陶ウオシュレットタンクレス
ウオシュレット取扱説明書に記載してある、
TOTOお客様相談室に電話をして、
ウオシュレットの製品番号を言って、聞いてください。
聞いた後実験してください。
実験結果を、管理組合経由で全住戸に通知してください。

[5678: 匿名さん]

>>5677 某管理員さん
知りもしないのにわざわざ投稿する必要ある？

[5679: 匿名さん]

ただ質問するだけでなく、自分で調べるという
こともやらないとね。
意外と自分でやろうとおもえば、大概のことは
ネットでわかるものですよ。

[5680: 匿名さん]

>>5679 匿名さん
だからそれをわざわざ投稿する必要があるんかい？言い方も偉そうだし。アンタの実社会生活が透けてみえるよー。知識人の出現待つ。

[5681: 匿名さん]

>>5679 匿名さん
貴方の言っていることも理解しています。
自分で調べるのも確かに必要ですが、
理解できない場合もありますので、
手っ取り早いネットであるこのスレに質問すると、
時々優秀な知識人が登場して回答を寄せてくれる
場合もあります。私は私なりに調べていますが、
自分の知識が正しいか正しくないかを確認するこ
ともあります。
全て完璧といったマンション管理士はいませんからね、
得意分野を回答してくれるマンション管理士の回答で
いいのです。

[5682: 匿名さん]

>>5676さん
私もしらないですが、例えばトイレの後にバケツで水を
流してみてはいかがでしょうか。
それで対応できるとは聞いていましたが。

[5683: 匿名さん]

マンション管理士ではありませんが、
汚水を直接、マンション敷地外の公共下水道に排水している建物なら流せると思います。

↓のマンションのように、汚水と雨水などを一旦、地下の汚水槽、貯水槽などに貯めて、ポンプでくみあげて下水道に排水する建物では、停電でポンプが動かず、上階で汚水を流し続けると、やがて１階で汚水が溢れると思います。

台風19号被災原因調査及び再発防止策検討状況の報告
https://stationforesttower.com/wp-content/uploads/2020/03/SFT-Report-2...

・雨水は屋外排水口から雨水流入桝（雨水桝）を経由して地下4階相当部にある貯水槽に集まり、ポンプによって地表近くまでくみ上げられてから南側（エントランス側）の下水道へ排水される

・トイレ排水は汚水槽、それ以外の雑排水は雑排水槽へ集まり、ポンプによってくみ上げられて北側の下水道へ排水される

[5684: 匿名さん]

「管理組合は区分所有法、自治会は自治会法によって運営される」の世界だから気をつけよう

[5685: 匿名さん]

ネット上に氾濫する情報を見極めるのは個人責任です。

[5686: 匿名さん]

批判や中傷だけを楽しみに書き込むものもいる。
知識がないからしょうがないが。

[5687: 匿名さん]

ミスを指摘する能力が素晴らしい
総会でも資料の印刷ミスや誤字誤植を丹念に指摘する奴がいる

[5688: 匿名さん]

>>5687 匿名さん
そこに自分の存在価値を見い出すんだろうな。

[5689: 匿名さん]

かわいそうな人生かもね。
苦労はしていると思うが。

[5690: 匿名さん]

>>5683 匿名さん
台風10号が来て雨と停電が同時に発生したら専有部分
はどういう結果になりますか、心配でしょう。

[5691: 匿名さん]

津波がきてもマンションは大丈夫。
停電は困る。
トイレは流せるかな。

[5692: 匿名さん]

タンク付き水洗トイレは停電は関係はなかったと思います。
断水の場合はため水をボールタップに気を付けてタンクに入れてレバーを引くと汚物か流れました。

[5693: 匿名さん]

低層階に溢れた糞尿や生活排水を津波できれいに洗い流してもらおう

[5694: 匿名さん]

>>5691さん
直接便器に水を入れるのではなく、タンクに入れるのですか。
ありがとうございました。

[5695: 匿名さん]

>>5694 匿名さん
この台風10号を機会に各マンションの給水システムを
勉強されるといいと思います。
私は以前は築25年の十階建ての団地に住んでいました。
簡易専用水道で一階部分に貯水槽があり、増圧ポンプで
各戸に給水していました。
停電時はポンプが停止するので断水しますので、
予備で風呂窯等に貯めた水をタンクの蓋を開けてボール
タップに気を付けながら水を入れてレバーを引いて汚物
を流していました。
これは停電でも断水すると慣れると扱いやすいです。
タンクレスは格好は良いけどトラブル時はめんどいです。

[5696: 匿名さん]

水の確保は大切なことです。飲み水以外の分は
風呂にためておけばいいでしょう。

[5697: 匿名さん]

>>5694 匿名さん
タンクレスは水を入れるタンクがないのでめんどい。
風呂桶に水をためるのは共通です。
タンクレスは便器に水を入れて電動スイッチを押さ
ないといけませんが、
停電ですので電動スィッチは作動しませんので予備
の電池が必要です。めんどい、
最近のマンションはすべて新機能で複雑ですから日
ごろから学習を必要とします。
アナログからデジタルへ。さらに進化するでしょう。

[5698: 匿名さん]

うちのマンションは高置水槽ですので、停電後は
半日分の水は確保されています。
ただ、停電が続けばみんな水の確保をするでしょうね。
風呂に我先に水の確保をするでしょう。

[5699: 匿名さん]

高置水槽のメリット部分ですね。

[5700: 匿名さん]

タンクレスの場合は面倒ですね。