「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5581: 匿名さん]

>>5577さん
駐車場使用料を無料にしているマンションはほとんどありませんよ。
１００戸のマンションで１００台の駐車場があったとしても車をもって
いない者もいる。使わないものと使うものが不公平になります。
使用料は修繕積立金に充当しているマンションが殆どです。

[5582: 匿名さん]

>>5579さん
駐輪場が各戸２台割り当てられるのが普通ですか。
自転車に乗る者はそんなにいませんよ。
民法でいう持ち分割合は共用部分のことをいうのであって
駐車場や駐輪場とは別物ですよね。
共用廊下とかエレベーター等ですよね。それらは持ち分割合
により権利があるだけのことであり、専有部分と共用部分を
分割することもできません。

[5583: 匿名さん]

１台分の割当てがある、つまり、使えるのに使わないのはその組合員の自己都合なので、
使う人との間で不公平はないと思います。
うちは１戸１台の割当てがありますが有料です。理由は、組合員ごとに駐車区画が指定
されており、区画によって入出庫の利便性に差がある（不公平がある）から。
あるいは、管理組合が駐車区画の指定というサービスを利用者に提供していることに
対する対価とみることもできますね。
仮に、管理組合が駐車区画を指定せず、組合員は勝手に好きな場所に駐車するのであれば、
組合員の間で特に不公平はないので、使用料は不要だと思います。

[5584: 匿名さん]

明日豊島園が94年の歴史を閉じる。
平和の象徴の一つ一つが終焉を迎える。
世界中のコロナ騒動に乗じて政治的思惑で分断が進みだした。
昭和大恐慌の舵まりの予感がする。
昭和大恐慌の10年後位に第二次世界大戦が勃発した。
暗黒の歴史は繰り返してほしくない。

[5585: 匿名さん]

>>5583さん
使うものと使わない者がいるのは不公平ですよ。
ただＰ場使用料は有料なんですよね。
使用料を取るのは当たり前です。そしてそのお金は
修繕積立金に充当すればいいのです。
１戸当たり月の修繕積立金の額は17,500円以上ありますか。
当然、積立金と使用料の合計でいいんですが。

[5586: 匿名さん]

共有物には民法249条が適用される。しかし、分譲マンションの共用部分については、
民法249条ではなく区分所有法13条が適用されますね。
この違いは重要です。共用部分には持分に応じた使用のルールが適用されないから。
ある組合員が駐車場に車を5台止めると使い過ぎ（持分オーバー）だから超過台数を
撤去しろと言われるが、ＥＶに5人家族で乗っても乗り過ぎだから何人か降りろとは
言われない。同様に引越し荷物をＥＶ内いっぱいに運んでも許されます。

[5587: 匿名さん]

分譲マンションは土地も建物も自分たちの所有物だから、
賃貸マンションと違って損料（使用料）は原則不要なのに、
アホ理事やバカフロントに言われてホイホイ払うやつ大杉

[5588: 匿名]

不便な部分があったので管理組合に「こういう目的でこのサービスを使ったらいかがですか」と提案
管理組合が検討してサービス導入に向けて動いてくれたのは嬉しいのですが、総会のときに「ある住民からの提案で」とは伝えずに、私が考えた目的もそのまま管理組合が考えたかのように伝えられました

総会ではそういうものなのでしょうか？他の住民からもいいサービスだと高評価だったので、せめて「住民からの提案で」とひとこと言って欲しかったなぁとモヤモヤしています

[5589: 某管理員]

＞＞5588 匿名さん
どんな提案も、最初はだれか個人が考えています。
全ての提案や議題に、最初に考えたのが誰かは入れません。

住民の提案+理事会が検討しサービス導入＝管理組合が考えたこと
とされるのは普通のことでは。
あなたが区分所有者なら管理組合の一員のはず。

不便な部分が、良いサービスで改善されたならそれで良し。
良いサービスを導入させたのは、私だと誇らしく思ってください。

[5590: 匿名さん]

>>5588さん
自分が提案したのに手柄がとられたということですか。
そんなことはどうでもいいでしょう。
あなたが提案したことを理事会が検討し、理事会の判断で
総会に議案として提案されたのですから。

[5591: 匿名]

>>5589 某管理員さん
おっしゃる通りですね。心が狭かったなと反省…
「区分所有者なら管理組合の一員」に納得しました。ありがとうございました

[5592: 匿名さん]

マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。
権限についてもあるようでないのが理事ですからね。
報酬も権限もないのに、又、組合員に尊敬・感謝も
されないのに、せっせと組合管理をおこなっていかな
ければならないのです。
ただ批判だけをしていれば済む一般組合員は楽ですよ。

[5593: 匿名さん]

総会や説明会で理事会側の説明が終わった後、「ちょっと私のほうから補足説明すると
これは私が理事長の時に検討を始めたことで、、、」と必ず一席ぶつ元理事長がいるが
だれも止められず神妙に拝聴している

[5594: 匿名さん]

一般常識のない理事長も順番性なら仕方ないよ。
うちなどはマンション自体がロウコストマンションで安物で
すからそれに習えだと困るけどそれが実態なのだよ。
であれば、第三者管理者方式を採用してマンション管理士と
委任契約をしも今以上の成績は期待できないと思う。
良悪を消去法で考えたら順番制しか思いつかない。

[5595: 匿名さん]

そうだよね、
マンション管理士会の理事長でさえ定款に違反して
理事長になっているケースもあるからね、
マンション管理士も管理会社べったりが多いからマ
ンションの組合員の利益につながらないと思うよ。
むしろ損害を被る可能性の方が高い。

[5596: 匿名さん]

規約や細則はみんな読まないからね。

[5597: 匿名さん]

読んでもわからん

[5598: 匿名さん]

＞5592 匿名さん
＞マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。報酬も権限もないのに、

理事に報酬を支給すればよいのでは。

[5599: 匿名さん]

出ても雀の涙でしょう。

[5600: 匿名さん]

分譲マンションの管理は全面的自主管理を行うのであれば
それ相当の統率力を必要とする。
その難しい管理を継続的に行うとするには相当の無理が生
じる。
例え、管理者側にそれ相当の報酬の規定を設けても無理だ
と思います。
結局プロの管理会社に委託することになるが、役員は委託
した管理業務を管理会社がつつがなく契約を履行している
かどうかのチェック能力の有無で解決されるのでその方が
現実的である。

[5601: 匿名さん]

完全自主管理は難しいというか不可能でしょう。
まず、時間的に専属できればいいけどそれはできないでしょう。
それに、組合員が全て管理をするということは、組合員に信頼
されなくてはいけない。
その管理をする者の任期がながくなれば不信感も芽生えてきます。
やはり、プロの管理会社に管理を委託し、その管理をチェックする
方がずっといいと思いますよ。

[5602: 匿名さん]

完全自主管理は難しいですよ。
日常的な会計をどうやって誰がするかも問題です。

[5603: 匿名さん]

未収金の回収なども組合員同士ですから揉めると厄介だし。

[5604: 匿名さん]

管理員も理事会で雇うんでしょう。
清掃会社や工事業者、点検業者も。
経理というか会計担当を自分の配偶者に
して高額報酬を支払うとかがあるかもしれません。
出納、会計業務を全てやるとしたら、専属でやらないと
できませんからね。

[5605: 匿名さん]

やはり管理会社に管理を委託すべきだ。

[5606: 匿名さん]

理事の報酬はいくらぐらいなんだろう。
月５マンから１０マン程度かな。

[5607: 匿名さん]

>>5606 匿名さん
完全自主管理をするのにその報酬で考えますか。
貴方はその報酬で一家の生計を維持できますか。

[5608: 匿名さん]

>>5607 匿名さん
お金より、住み込みの管理員のように扱われたり、苦情で家に来られることが嫌

[5609: 匿名]

自主管理といえば話題のあのマンションですかね
バランス釜しか利用できないと聞いた時に笑ってしまいましたw

[5610: 匿名さん]

>>5607さん
自主管理ではなく、管理会社に管理を委託している
場合の役員報酬のことをいっているんです。

[5611: 匿名さん]

国交省が修繕積立金の望ましい額としては
月１戸当たり17,500円としていますが、その金額は
確保できていますか。
この金額には専有部分の給排水管の補修工事費は含ま
れていませんので、それを入れればもっと必要です。

[5612: 匿名さん]

平均額をごちゃごちゃいっても無意味ｗ

[5613: 匿名さん]

素人が片手間にやってるマンション理事長の報酬は月額５千円で御の字でしょう。

[5614: 匿名さん]

月5,000円とはまた子供の小遣いだね。

[5615: 匿名さん]

ある理事長は就任するとごみや糞が散らかっている敷地内を率先清掃して回った。
自分の姿を見た組合員がごみを捨てたりペットにウンチさせるのを思いとどまるように。
しかし、ある日廊下で理事長とすれ違った組合員が言ったのは「理事長さん、通用門脇の
ウンチ取り忘れてますよ」だった。

[5616: 匿名さん]

>>5615 匿名さん
そのような住民が善意を殺し管理を壊すんですね。

[5617: 匿名さん]

>>5611 匿名さん
国土交通省の数字を絶対視しても意味ありませんよ。地域も年数も世帯規模も風土も異なるマンションを一元的に取りまとめて出た平均額に意味があると？

[5618: 匿名さん]

平均的な数字をだしたんでしょうが、当たらずといえど
そんなに実数からかけ離れているともいえないでしょう。
私どものマンションでは、やらなければならない工事の
すべてを網羅した長期修繕計画書を建築士を雇い一緒に
作成しましたが、平均的な仕様と材料から試算した結果
国交省の数字とほぼ違いませんでしたよ。
本当にシビアな数字が必要なら、建築士を雇い一緒に検討
すべきです。
建築図面を基に数量調書や概算設計書を作成したしっかり
した根拠のある長期修繕計画書を作成すれば、築年数には
影響されない金額が算出されます。

[5619: 匿名さん]

>>5611 匿名さん
１戸あたり１７．５００円の根拠をい示し下さい

[5620: 匿名さん]

>>5618 匿名さん
嫌な言い方になりますが、その建築士さんは当然国土交通省の長期修繕計画を知っているはずです。金額を寄せていっただけでは？どの地域のマンションかは存じませんが建築単価が国土交通省の額に近い？ホントですか？どこの業者や建材メーカーや塗料メーカーに概算見積を取ったのでしょうか？何年も先の単価に根拠などないからいたずらにミスをするくらいなら冒険せずとも参考書を参考にするのでは？建築士を信用し過ぎです。

[5621: 匿名さん]

>>5619さん
それは国交省が分析した結果の数字です。
大規模修繕工事と大型設備の工事等やらなければならない
工事のすべてを包含した金額が含まれています。
それぐらいは必要ですよ。

[5622: 匿名さん]

>>5620さん
どの地域に住んでいても、単なる修繕工事ですので
工事費自体はそんなに変わりませんよ。
材料は平均的なもので試算されています。
例えば塗装でいえば平米数に材料の単価をかけて算出してあります。
足場も同じことです。当然解放廊下の床シートやベランダ窓枠の
シーリング、屋上防水等全て平米数が基本となっています。
大規模修繕工事以外では、玄関扉や給水設備の交換、エレベーターの
更新工事費、サッシの滑車の交換、Ｐ場の敷地の整備費等があります。
建築士が長期修繕計画を作成する際、高額な工事費を計画しても何の
恩恵も受けませんよ。
その建築士が大規模修繕工事に携わることはないのですから。

[5623: 匿名さん]

>>5622 匿名さん
その建築士が大規模修繕工事に携わることがないからこそ力が入らないことに気づきましょう。あと単なる修繕工事と計画修繕工事は異なりますよ。単価をかけるだけですよ…って簡単におっしゃりますが、その単価と工法の選択が肝なんじゃん。役員さん？大丈夫？

[5624: 匿名さん]

修繕積立金がすくないようですね。
修繕積立金がないと近隣のマンションとの資産価値が
大きくかわってきます。

[5625: 匿名さん]

補修工事をすればマンションはきれいになるからね。
そのためには修繕積立金がなければできない。

[5626: 匿名さん]

大規模修繕をやって綺麗になったところで売るのが吉

[5627: 匿名さん]

だから、大規模修繕直前の汚いマンションを安く買って
修繕積立金を使って大規模修繕が終わった直後に高値で売れば儲かる
他人が積み立ててくれた修繕積立金をタダで使わせてもらうのだ

[5628: 匿名さん]

何故補修工事をするかといいますと、住んでいるときは
快適なマンションライフを満喫するだめです。
又、売却や賃貸に出す時は、できるだけ高い方がいいですよね。
おんぼろマンションには住みたくないというのが一般的な考え
でしょうから。
資産価値を保つマンションにするためには、修繕積立金の余裕度
が大きな要因を占めるのです。

[5629: 匿名さん]

修繕工事をすれば、管理会社や理事会に不信感を
募らせる。
修繕積立金の値上げを提案すればすぐ管理会社や
業者にだまされている。癒着だと騒ぐ。
こんなマンションはいずれスラム化するよ。
売りたくても売れず、貸したくても借り手がいない。
こんなマンションにはなりたくない。

[5630: 匿名さん]

理事会に不満があるのなら
自分で理事をすればいい。

[5631: 匿名さん]

立候補制を設けているマンションはありますか。
その任期は何年ですか。
又、理事の報酬はありますか。

[5632: 匿名さん]

総会で承認を受けるんだから立候補制

[5633: 匿名さん]

役員への立候補を禁止するルールを制定してるキ〇ガイマンションはないだろう

[5634: 匿名さん]

任期は１年、規約上「再任を妨げない」となっているから２年間務めることができる
規約上は役員は報酬を受けることができるのだが、今のところ無報酬だ、タダ働きだ

[5635: 匿名さん]

役員就任は組合員（区分所有者）の義務ではなく輪番制といわれても
必ず引き受けなければならないというわけではない
引き受けなかったからといって必ずしも不利益を受けるものでもない

[5636: 匿名さん]

>>5634 匿名さん
任期は１年、規約上「再任は妨げない」となっているから2年間務めることができる、。は間違いでは、2年間務めることはできるが、再度再任できるから、再度再任されれば何回でも出来ます。極論から言えば死ぬまでできます。

[5637: 匿名さん]

>>5635 匿名さん
規約に定められているなら従はなければ規約違反にはなる。
罰則規定を設けていれば罰を課せばいいでしょう。

[5638: 匿名さん]

>>5636 匿名さん
それが正解

[5639: 匿名さん]

役員就任は義務ではないからや役員辞退者に罰則を科すことはできない
役員に就任しておきながら理事会欠席・職務放棄する野郎に罰金くらわすのはＯＫ

[5640: 匿名さん]

>>5639 匿名さん
役員就任は義務ですよ。所有者なら共用部の資産管理の義務があるでしょ？他の所有者があなたと同じくやりたくもない役員として活動したことであなたがやらなくて済むことやあなたが有形無形の恩恵をうけていることは事実なんだから不公平でしょ？同じ所有者として、だから役員受任は義務なんですよ。もしくは他の方が言っているように対価を払うべきなんです。人を使う対価は安くありません。

[5641: 匿名さん]

理事会欠席役員から５百円ずつ徴収し理事会の茶菓代にするのがいいだろう
理事会にお茶と饅頭くらい出してもよい

[5642: 匿名さん]

輪番制の理事を拒否したら、理事会協力金を
請求する規約をつくればいい。
月2,500円は裁判例があるから取れると思うよ。

[5643: 匿名さん]

うちのマンションの理事は輪番制ではないから就任も辞退も本人の自由意志だ
役員辞退するくらいでイジメにあう異常なマンションでなくてよかった

[5644: 匿名さん]

役員就任が組合員の義務だなんて書いてある区分所有法の教科書は読んだことがない
裁判所の判決例もないだろう

[5645: 匿名さん]

>>5639 匿名さん
役員就任の規定があればそれに従わないと規約違反。
規約に罰則規定があると罰を課すことができる。

[5646: 匿名さん]

管理組合の役員は会社の取締役と同じく委任契約と解するのが一般的だから、役員を引き受けるか辞退するかは組合員の自由。そんなマンションはないと思うが、仮に規約を改正して「組合員は役員を引き受けなければならない」という条項が追加されても、契約自由の原則からみて従う義務はないだろう。

[5647: 匿名さん]

複数所有者の共有物に関する維持管理は区分所有法ではないよね。自分の所有物であるマンションの維持管理を他の所有者に丸投げして義務はないという。そんな他の所有者が義務を果たさないあなたに不利な細則を作ったらそれは不公平というでしょ？では公平って何？権利と義務って言葉は知ってるでしょ？

[5648: 匿名さん]

難しい理屈はどうでもいい。
バカ組合員が納得して役員を務めたり罰金を払えばそれでいい。

[5649: 匿名さん]

役員をやりたいという組合員がいるからお任せしているだけだ。マンション建物を大事にきれいに使っているし管理費は滞納したことがない。区分所有者としてあるいは民法の共有者としての義務は果たしている。

[5650: 匿名さん]

役員のなり手がいないというマンションはそれなりの方法を講じる必要があるかもしれない。うちのマンションはそこまで逝っていない。毎年総会になると次期役員候補者名簿に必要人数分の名前が書いてある。
もちろん、役員は輪番制だ、義務で断れないんだ、と考えて引き受ける組合員もいるかもしれないが、最終的には本人の判断なのでいいと思う。

[5651: 匿名さん]

>>5649 匿名さん
お任せという名の利用だね。

[5652: 匿名さん]

>>5649 匿名さん
滞納したことないのが自慢なの？
まぁ…ガンバレ。

[5653: 匿名さん]

>>5650さん
輪番制の理事を本人の考えで自由に拒否したら、
誰もなりてがいなくなったらだれがするの。
外部委託するにしても、誰かが会計の印鑑とか
押さなくてはならないし、工事の判断もしなければ
ならないのだが。

[5654: 匿名さん]

>>5646 匿名さん
同じ委任契約でも利害が全く異なる。取締役は他の社員とは比較にならない待遇と給与と権限が与えられるし、それを目指す人の競争から選出される。選ぶ権限のある人または人たちから必ずしも公平とは言えないやり方での選出で。管理組合の理事長と相似点を感じるかい？委任契約一点に捉われる視野狭窄は滑稽ダネ。

[5655: 匿名さん]

5646ではないのですが、管理組合の役員に関しては報酬の
殆ど伴わないボランティアというか、自分たちのマンションを
全員で管理するというのが企業の役員とは違います。
理事については完全に自由でやりたくなければやらなくていい
という発想ですと、誰もやらなくなったらマンション管理は
成り立たなくなります。
だから、理事を拒否したら理事会協力金を月2,500円支払えと
いう判決がでたのです。

[5656: 匿名さん]

分譲マンションを購入すると管理規約を守る義務が生じる。
規約を守らなければ区分所有者の規約違反である。
規約に罰則規定があれば罰則を課すればいい。
区分所有法にも区分所有者の義務が規定されている。

[5657: 匿名さん]

>>5655 匿名さん
そうだよね。義務の存在を認めているんだよね。罰則金の額は今後裁判が増えれば変動すると思うけど、高いと感じる額（月額2万以上）でないと、数千円なら金払って役員やらなくて良いという本来の主旨とズレた話になってくる。

[5658: 匿名さん]

年間３万円、２年任期なら６万円ですくないと思うけど、
主婦はシビアですからね。
月１万円とか２万円で規定しても、裁判までにはならない
と思うので、規定してもいいかもですね。
毎月無条件に管理費等と一緒に口座引落をすればいいですね。

[5659: 匿名さん]

>5655 匿名さん
＞5646ではないのですが、管理組合の役員に関しては報酬の殆ど伴わないボランティアというか、・・・・・・・・・
＞理事については完全に自由でやりたくなければやらなくていいという発想ですと、誰もやらなくなったらマンション管理は成り立たなくなります。
>だから、理事を拒否したら理事会協力金を月2,500円支払えという判決がでたのです。

管理組合の役員に関しては報酬を月2,500円支払うという規定を設けてはどうでしょう。

[5660: 匿名さん]

2,500円が認められた事件でも、規約で5千円と定めたものが裁判所の和解勧告時点で半額になり、判決でもその金額だったはずだ
役員就任は義務ではないので、就任を強制するような、いわば辞退者に対する懲罰的な色合いが濃くなると、裁判所は認めないだろう

[5661: 匿名さん]

2,500円が認められた事件では、役員をやらないから2,500円払え、ではなく、そのマンションに住んでいない不在組合員は役員免除のほかにも各種団体活動（ふだんからの防犯防災、環境美化）に参加しないなどマンションの保守管理に関して貢献しない点に不平等があることを考慮して金額を認定している。
ということは、役員をやらないだけなら2,500円ではなくて、1,000円くらいが妥当だろう。

[5662: 匿名さん]

2,500円事件のマンションは総戸数が800以上とかなりの大規模マンションだ。管理組合の活動というか役員の負担も大きかっただろう。結果的に役員免除の組合員との不平等も大きくなる。
ということは、100戸程度のマンションなら協力金は月額500円くらいでいいかもしれない。500円なら役員辞退者もぶつくさ言わず気持ちよく払ってくれるだろう。ウィンウィンの関係だ。

[5663: 匿名さん]

月1,000円ではそれこそやりたくない者が増えるでしょう。
マンション管理は誰かがやらなければならないのです。
輪番制が決められているのであれば、それをやらなければ
罰則を課してもいいでしょう。
月5,000円程度だったらいいと思いますよ。
細則に規定して徴収すればいいでしょう。それで不満があっても
なかなか裁判までもっていくものはいませんよ。
弁護士を雇ったり、裁判費用が必要になりますから。
裁判するぐらいだったら、協力金を払った方がずっと安くて
済みますから。

[5664: 匿名さん]

役員辞退で罰金、理事会欠席で罰金、避難訓練不参加で罰金、ＥＶ内で屁こいて罰金、、、のマンションは下品だ。資産価値が下がるかもしれない。

[5665: 匿名さん]

罰金方式より報酬方式がいいですね。

[5666: 匿名さん]

月1回1時間空調の効いた会議室に集まって
出された書類にハンコつけば1万円もらえます。
年金が少ないジジババにとってはおいしい話です。

[5667: 匿名さん]

理事長は老人だけではないよ。

[5668: 匿名さん]

輪番制の理事であれば、年代はさまざまだよね。

[5669: 匿名さん]

使命感に燃えてるのか、隣近所の評判を気にしてるのか、
いずれにせよ、俺はやると決めて理事をやってるわけだからいいだろ。

[5670: 匿名さん]

たとえ輪番制でも横領の前科がある人の辞退は認めるべきだろう

[5671: 匿名さん]

しかし、理事をやりたいというのに、前科者だからといって
その人の順番を飛ばすのはよくない
一応総会にかけて「横領前科のムショ帰りですけどいいですか？」と聞いて
賛成多数になれば理事になれる

[5672: 匿名さん]

>>5671 匿名さん
組合員個人の不利になるような情報を総会で公開することは法令に触れますよ。気を付けてください。

[5673: 匿名さん]

>>5671
もっとまじめにやれ。

[5674: 匿名さん]

>>5671 匿名さん
面白いヤツだなぁ

[5675: 匿名さん]

ふざけたやつがいるとその後書き込みが
少なくなる。

[5676: 匿名さん]

マンション管理士にお尋ねします。
当マンションは１２階建ての団地マンションです。
給水方式は水道直圧増圧システムで各戸に給水しています。
水道料は都道府県市町村の水道局んが直接徴収しています。
トイレは東陶ウオシュレットタンクレスです。
台風で停電した時は汚物を流す方法を知りたいです、
風呂桶に貯水してバケツに水を入れて便器を流したら汚物
は流れるでしょう。

[5677: 某管理員]

＞＞トイレは東陶ウオシュレットタンクレス
ウオシュレット取扱説明書に記載してある、
TOTOお客様相談室に電話をして、
ウオシュレットの製品番号を言って、聞いてください。
聞いた後実験してください。
実験結果を、管理組合経由で全住戸に通知してください。

[5678: 匿名さん]

>>5677 某管理員さん
知りもしないのにわざわざ投稿する必要ある？

[5679: 匿名さん]

ただ質問するだけでなく、自分で調べるという
こともやらないとね。
意外と自分でやろうとおもえば、大概のことは
ネットでわかるものですよ。

[5680: 匿名さん]

>>5679 匿名さん
だからそれをわざわざ投稿する必要があるんかい？言い方も偉そうだし。アンタの実社会生活が透けてみえるよー。知識人の出現待つ。