「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5551: 匿名さん]

総会ではできるだけもめないように対策を考えて
おく必要があります。
理事の皆さんがぱってください。

[5552: 匿名さん]

いやらしい質問をしてくるのがいるからね。
質問のための質問を。
困らせてやろうというのが見え見え。

[5553: 匿名さん]

>>5552 匿名さん
いやらしい質問とはどんな質問ですか。

[5554: 匿名さん]

理事がうまく答えられないような質問ということ。
組合をスムーズにいかせようとは考えないよね。
困らせることに生きがいを感じるとか。

[5555: 匿名さん]

>>5554 匿名さん
議案の審議中に議案外の質問等でしょう。
これが論外な悪質と判断した時は退場を命じたこともある。
規約には議長は理事長が務めるとあるのに副理事長が務めた
総会はどうなりますでしょうか。
議事録には理事長が務めたことになっている。

[5556: 匿名さん]

議案の質問も同じことです。
理事長が議事の進行に自信がなければ副理事長に
変わるぐらいはいいのではないでしょうか。
そうでなければ、総会当日理事長が体調を崩して
総会に出席できなければ総会はお流れとなります。
議長は総会の進行役の役割ですから、別に理事長で
なくてもいいでしょう。

[5557: 匿名さん]

>>5556 匿名さん
そうですか。
規約と異なっても有効であるということでよろしいですね。
そうであれば議事録には正直にその旨を説明して記録する
位の知恵は必要でしょう。
私は法令には触れないと思ってはいます。
ただし、
議案の内容によっては規約や法令違反に触れる可能性は出
てきますでしょうか。
議案の内容を教えてくださいませんでしょうか。

[5558: 匿名さん]

議案が理事長解任の件であれば、当人である理事長が議長を務めないで副理事長にやらせるルールがあるのかもしれない。

[5559: 匿名さん]

>>5558 匿名さん
そんな規定はありませんが、
理事長解任の時も理事長が議長を務めていました。
出席組合員より、副理事長が務めるべきではないかとの質問
に理事長は答えられず管理会社担当に振った時の答弁は　
そんなこともあります　で終了した。

[5560: 匿名さん]

理事長の解任のときに、議長を理事長がするのは
おかしいでしょうね。

[5561: 匿名さん]

>>5560 匿名さん
可笑しいことが多すぎて困りますが、
訂正を要求してもクレーマー扱いになるマンションの気質
ですからやめています。
非常識な連中に常識を説いても訂正されるわけでもないの
で放置している。
>>5554 匿名さん
のおっしゃるように総会を妨害したとの烙印を押された組合員
がいます。
まともな意見が通るようなマンションに住まないと組合運営も
やるかたが少なくなります。
うちは、総会に出るとアウトローの集団に入ったような雰囲気
になりますので議決権行使を白紙で提出しています。
築30年ですからいろいろと修理等で出費も増えてきましたので
買い替えを検討しています。

[5562: 匿名さん]

やはり理事は輪番制で任期を決めるのが
いいでしょうね。

[5563: 匿名]

>>5562 匿名さん
そのようですね。その方が住民ひとりひとりの管理に対する意識が変わるでしょうし、関心が高まる事でマンションの質が上がるような気がします

[5564: 匿名さん]

長期政権は必ず澱みがきます。
フレッシュな人材で、みんなで話し合ってマンション管理を
していけばいいと思いますよ。
立候補制を導入するにしても、任期は２年で退任後３年以上の
間隔を開けなければならないとしておくといいでしょう。

[5565: 匿名さん]

再任（留任）禁止にしたほうが良いでしょう。
良い奴が管理者になっても長く続けられるわけでもないし、
悪い奴が理事長になってもその期間我慢すれば良いでしょう。
そのうち又良い奴が管理者になり悪事を働いた管理者が暴か
れる可能性を恐れて悪事を抑制できるかのしれない。
完全順番にして順番表を公開しておく。

[5566: 匿名さん]

花壇に植える花の種類とか共用廊下の電球のワット数とか、当たり障りのないことを決めるのが管理組合なのに、ベランダ禁煙とかエレベータで引越し荷物運んだら有料とか、組合員の権利義務に余計なお節介をするからトラブルになる。

[5567: 匿名さん]

ベランダでの喫煙問題は名古屋地裁で判決は出てから何でもか
んでもいけないことにして最近では室内で喫煙しても排気口か
ら匂いがするといった騒動が発生している。
普段なら問題にならないことに住民が敏感になりマンション中
がたばこの煙の臭いが漂っているように言われている。
住民間の分断が生じている。管理会社の思うつぼでしょう。
マナーの問題は管理組合はノータッチにして自治会に振った。

[5568: 匿名さん]

ＥＶ内での放尿は区分所有法6条1項違反だけど放屁はマナーの問題

[5569: 匿名さん]

うちは細則でベランダでの喫煙は禁止になっている。
しかし、違反者がいた場合その罰則はない。
マンション管理は規約や細則違反をしても、罰則が
ないので有名無実化している。
ほんのごく一部は罰則はあるけど。

[5570: 匿名さん]

規約違反しても罰則がないというか、例えば会計報告は
年度終了後２ヶ月以内にしなければならないことになっているが、
１日、２日遅れた場合、総会は無効になるのだろうか。
無効にした場合、その議案はどういう扱いをすればいいんだろう。

[5571: 匿名さん]

>>5570 匿名さん
理事長の休日が日曜日なら、月に4回しか開催チャンスはなく、他の役員の都合やマンション内に会場がない場合の外部会場の予約状況や管理会社担当者の段取り力により、○ヶ月以内は容易に破られます。○ヶ月超えて無効なら日本中無効総会が溢れるでしょうね。結論として「有効扱いにしている」といったところでしょうか。

[5572: 匿名さん]

ベランダ禁煙という細則自体が珍しい。
よほどベランダが狭い構造なのだろう。
横幅1メートル奥行き３0センチとか。

[5573: 匿名さん]

奥行き50センチ以下のベランダだと、たばこの火や灰を
ベランダの外に落とす確率が高くなる。（特に風が強い上層階）
それならベランダ禁煙には十分な理由があるといえるだろう。

[5574: 匿名さん]

建物の保存に有害な行為や組合員の共同の利益に反する行為でなければ、
組合員は共用部分は用方に従って、附属施設は持分（割当て）に応じて
自由に使用することができる（民法206条）。
必要以上の使用権の制限は厳に慎むべきだろう。

[5575: 匿名さん]

>>5573さん
あなたはマンションに住んだことありますか。
普通マンションのベランダといえば、奥行きは１５０ｃｍ
以上はあるでしょう。
それに間口は６Ｍ程度はあるでしょう。
ベランダでタバコを喫われれると、階下や隣のベランダから
臭いがきますよ。
私の部屋は東南角部屋の最上階ですから、上からの臭いは
わかりませんが。片となりだけですけど。

[5576: 匿名さん]

>>5575さん
うちの細則には、共用部分での喫煙は禁じています。
付属施設は持ち分に応じて自由に使用できる？
うちにはゲストルームや子供プール、ゲスト駐車場等が
あるけど、自由には使えないよ。
申し込みをするとともに使用料を支払わなければならない。
駐車場や駐輪場、集会室も使用料が必要。

[5577: 匿名さん]

駐車場駐輪場は割当て数量（100戸のマンションで100台なら1人当たり1台）の範囲内で
自由に使用できる。管理組合の許可も使用料支払いも要らない。割当てを越えると有料。
集会室は、もともと組合員が個人使用する施設ではなく、マンション住民全体に関係する
集会（総会、理事会、説明会など）のための施設だから、組合員個人が私的に使うときは
目的外使用（特別扱い）を認めることになるから有料。理事会は無料ですよ。

[5578: 匿名さん]

ところが、多くのマンションでは戸数に比べて駐車場が少ない。これを割当てに応じて
組合員全員が公平に使うとなると、使用のローテーションを組むのが面倒である。
そこで、区分所有法30条1項に従い、規約によって「割当てに応じて全員で使用する」と
いう基本ルールを変更し「使用できる組合員とできない組合員に分ける」というルールを
新たに作っている。使用できる組合員とできない組合員との間の不公平は、使用料の
やりとりで埋め合わせる。

[5579: 匿名さん]

駐輪場の場合は、普通はだいたい戸数の2倍の台数が確保されてる。
その場合、各組合員の持分（割当て）は2台だから。3台目からは有料ということになる
だろう。あるいは、各戸に駐輪シールを2枚ずつ配り、3台4台止めたい人は他組合員から
余ったシールを譲ってもらえ、管理組合は知らん、という対応をとるかもしれない。
ここでいう持分は民法でいう持分であって、区分所有法でいう持分とは違いますよ。

[5580: 匿名さん]

役員さんは共用部分や附属施設の使用に関する基本的な法律として、民法206条、249条、
区分所有法13条、30条あたりは読んでおきましょう。

[5581: 匿名さん]

>>5577さん
駐車場使用料を無料にしているマンションはほとんどありませんよ。
１００戸のマンションで１００台の駐車場があったとしても車をもって
いない者もいる。使わないものと使うものが不公平になります。
使用料は修繕積立金に充当しているマンションが殆どです。

[5582: 匿名さん]

>>5579さん
駐輪場が各戸２台割り当てられるのが普通ですか。
自転車に乗る者はそんなにいませんよ。
民法でいう持ち分割合は共用部分のことをいうのであって
駐車場や駐輪場とは別物ですよね。
共用廊下とかエレベーター等ですよね。それらは持ち分割合
により権利があるだけのことであり、専有部分と共用部分を
分割することもできません。

[5583: 匿名さん]

１台分の割当てがある、つまり、使えるのに使わないのはその組合員の自己都合なので、
使う人との間で不公平はないと思います。
うちは１戸１台の割当てがありますが有料です。理由は、組合員ごとに駐車区画が指定
されており、区画によって入出庫の利便性に差がある（不公平がある）から。
あるいは、管理組合が駐車区画の指定というサービスを利用者に提供していることに
対する対価とみることもできますね。
仮に、管理組合が駐車区画を指定せず、組合員は勝手に好きな場所に駐車するのであれば、
組合員の間で特に不公平はないので、使用料は不要だと思います。

[5584: 匿名さん]

明日豊島園が94年の歴史を閉じる。
平和の象徴の一つ一つが終焉を迎える。
世界中のコロナ騒動に乗じて政治的思惑で分断が進みだした。
昭和大恐慌の舵まりの予感がする。
昭和大恐慌の10年後位に第二次世界大戦が勃発した。
暗黒の歴史は繰り返してほしくない。

[5585: 匿名さん]

>>5583さん
使うものと使わない者がいるのは不公平ですよ。
ただＰ場使用料は有料なんですよね。
使用料を取るのは当たり前です。そしてそのお金は
修繕積立金に充当すればいいのです。
１戸当たり月の修繕積立金の額は17,500円以上ありますか。
当然、積立金と使用料の合計でいいんですが。

[5586: 匿名さん]

共有物には民法249条が適用される。しかし、分譲マンションの共用部分については、
民法249条ではなく区分所有法13条が適用されますね。
この違いは重要です。共用部分には持分に応じた使用のルールが適用されないから。
ある組合員が駐車場に車を5台止めると使い過ぎ（持分オーバー）だから超過台数を
撤去しろと言われるが、ＥＶに5人家族で乗っても乗り過ぎだから何人か降りろとは
言われない。同様に引越し荷物をＥＶ内いっぱいに運んでも許されます。

[5587: 匿名さん]

分譲マンションは土地も建物も自分たちの所有物だから、
賃貸マンションと違って損料（使用料）は原則不要なのに、
アホ理事やバカフロントに言われてホイホイ払うやつ大杉

[5588: 匿名]

不便な部分があったので管理組合に「こういう目的でこのサービスを使ったらいかがですか」と提案
管理組合が検討してサービス導入に向けて動いてくれたのは嬉しいのですが、総会のときに「ある住民からの提案で」とは伝えずに、私が考えた目的もそのまま管理組合が考えたかのように伝えられました

総会ではそういうものなのでしょうか？他の住民からもいいサービスだと高評価だったので、せめて「住民からの提案で」とひとこと言って欲しかったなぁとモヤモヤしています

[5589: 某管理員]

＞＞5588 匿名さん
どんな提案も、最初はだれか個人が考えています。
全ての提案や議題に、最初に考えたのが誰かは入れません。

住民の提案+理事会が検討しサービス導入＝管理組合が考えたこと
とされるのは普通のことでは。
あなたが区分所有者なら管理組合の一員のはず。

不便な部分が、良いサービスで改善されたならそれで良し。
良いサービスを導入させたのは、私だと誇らしく思ってください。

[5590: 匿名さん]

>>5588さん
自分が提案したのに手柄がとられたということですか。
そんなことはどうでもいいでしょう。
あなたが提案したことを理事会が検討し、理事会の判断で
総会に議案として提案されたのですから。

[5591: 匿名]

>>5589 某管理員さん
おっしゃる通りですね。心が狭かったなと反省…
「区分所有者なら管理組合の一員」に納得しました。ありがとうございました

[5592: 匿名さん]

マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。
権限についてもあるようでないのが理事ですからね。
報酬も権限もないのに、又、組合員に尊敬・感謝も
されないのに、せっせと組合管理をおこなっていかな
ければならないのです。
ただ批判だけをしていれば済む一般組合員は楽ですよ。

[5593: 匿名さん]

総会や説明会で理事会側の説明が終わった後、「ちょっと私のほうから補足説明すると
これは私が理事長の時に検討を始めたことで、、、」と必ず一席ぶつ元理事長がいるが
だれも止められず神妙に拝聴している

[5594: 匿名さん]

一般常識のない理事長も順番性なら仕方ないよ。
うちなどはマンション自体がロウコストマンションで安物で
すからそれに習えだと困るけどそれが実態なのだよ。
であれば、第三者管理者方式を採用してマンション管理士と
委任契約をしも今以上の成績は期待できないと思う。
良悪を消去法で考えたら順番制しか思いつかない。

[5595: 匿名さん]

そうだよね、
マンション管理士会の理事長でさえ定款に違反して
理事長になっているケースもあるからね、
マンション管理士も管理会社べったりが多いからマ
ンションの組合員の利益につながらないと思うよ。
むしろ損害を被る可能性の方が高い。

[5596: 匿名さん]

規約や細則はみんな読まないからね。

[5597: 匿名さん]

読んでもわからん

[5598: 匿名さん]

＞5592 匿名さん
＞マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。報酬も権限もないのに、

理事に報酬を支給すればよいのでは。

[5599: 匿名さん]

出ても雀の涙でしょう。

[5600: 匿名さん]

分譲マンションの管理は全面的自主管理を行うのであれば
それ相当の統率力を必要とする。
その難しい管理を継続的に行うとするには相当の無理が生
じる。
例え、管理者側にそれ相当の報酬の規定を設けても無理だ
と思います。
結局プロの管理会社に委託することになるが、役員は委託
した管理業務を管理会社がつつがなく契約を履行している
かどうかのチェック能力の有無で解決されるのでその方が
現実的である。