「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[541: 名無しさん]

>>536
解体建て替えは管理組合が解散するんだから返金するのは当たり前。
それをもって個人のお金という解釈は間違い。
売りに出した時に返金する事はないし、売りに出した滞納金があれば次の所有者に債務は継承される。

[542: 匿名さん]

理屈はどうであれ、各人が積み立てたものにはまちがいはない。
そして、そのお金の使いみちはきめられており、各人の多数決による
承認が必要ということ。

[543: 匿名さん]

積立金が区分所有者のお金でなかったら誰のものなの？
共用部分は各区分所有者に持ち分があり、それを管理するために
積立金を使うんだよ。

[544: 匿名さん]

管理組合が権利能力なき社団である場合、積立金は管理組合（区分所有者全員）の総有財産であり、持分の観念はない。

[545: 匿名さん]

つまり税金みたいなものという訳ですか。
しかし、区分所有者の持分である共用部分の管理だけにしか
使えないですよ。それも総会の決議を得て。

[546: 匿名さん]

税金は個人の意見は関係なくあらゆる分野に使用されますが、
積立金は使途が限られ、個人の意見も反映されますからね。
それに管理組合を清算するときは返却されます。

[547: 匿名さん]

清算するときに組合員に積立金を返却するということは
やはり個人の積立金ということでしょう。

[548: 匿名さん]

権利能力なき社団の財産は構成員に潜在的な持分もないからこそ、社団消滅時の財産の帰属を合意しておくことが必要である。
この点から規約に定めているのであって、当然に個人に帰属するというわけではない。

[549: 匿名さん]

構成員に潜在的な持分はあるでしょう。
だから精算時には各人に積立金が配分されるのですから。
通常時は個人に当然に帰属する訳ではありませんが。
それに間接的には個人の持分である共用部分のために積立金を
使うのですよ。

[550: 匿名さん]

権利能力なき社団
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
【財産の帰属】
権利能力なき社団それ自体は権利能力を有しておらず、権利・義務の主体にはならない。したがって、実質的に権利能力なき社団が権利・義務となっている外観がある場合は、権利・義務の帰属は社団の構成員に解消されなくてはならない。この場合の法的性質をどのように理解するかが学説上争われている。

この点に関して、判例はこれを総有であると理解している。総有とは、財産の共同所有形態の一種であり、団体の構成員は財産の使用収益権を持つが、団体的拘束が強いために、個々の構成員の持分権の大きさを観念することが困難であり、個々の構成員が共有財産の分割請求や自己の持分の処分をすることができないものという（最判 昭和32年11月14日民集11巻12号1943頁）。共有持分権の大きさを観念できないため、業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項について構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない。

[551: 匿名さん]

>>550さん
その通りですよ。
何か問題がありますか。
積立金が個人に帰属し、自由に個人に帰属するとはいっていませんけど。

[552: 匿名さん]

>業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合>意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項につい>て構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない

積立金の処分には全員の合意が必要だが、通常の取り崩しについては集会の
普通決議でオーケーです。
例えば土地の処分に関してとか、管理費の処分については全員の承諾が必要
となりますけどね。

[553: 匿名さん]

管理費等の処分というのは、滞納金を免除するということです。
これは全員の承諾が必要となります。

[554: 匿名さん]

入居・退去時の確認しておきたい項目
　＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[555: 匿名さん]

途中で入居してくる者や賃借人に対してもしっかり細則やマナーを
守ってもらうには、最初が肝心です。

[556: 匿名さん]

特にゴミの分別については、引っ越ししてこられた方は
その地域によって分別方法が違いますので、注意が必要です。

[557: 匿名さん]

そういう基本的なことを理事会はやらなければだめですね。
点検や補修工事だけが理事会の仕事ではない。
地味な嫌なことも理事会はやらなければだめですね。
細則違反者には注意をするとか。

[558: 匿名さん]

５５３さん、管理費等の処分というのは、滞納金を免除すると言う事です。
はよくわかりやすい説明です。うちなどは、曰くつきの住民の滞納金を普通決議で免除しています。
当時の各理事長に確認しましたら管理会社の指導だそうです。滞納者の専有部分の入退去の履歴を
調べたら反社会的人物であることが判明しています。管理会社と当時の担当はそのうち公表します。

[559: されるがままのマンションの住民]

>531
>それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図
>とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になって
>いるからでしょう。

マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます（下記引用の>534もその典型）。

なぜこのようにかみ合わない議論になるのでしょうか。
私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよいと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記された「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共栄そのもの”なのです。この関係に不服を感じる少数の組合員からすれば、（理事会を中心にした）組合と会社とが勝手に仲良く手を結んでいるように見える、ということです。だから、組合員の大多数と管理会社（及び会社経由で仕事と収入をもらう関連業者）にとって「不服を感じる少数の組合員」は徹底的に悪く言うに値する存在となるわけです。少なくとも、できるだけ多くの共存共栄「賛成」型組合員（戸数）で当該物件が埋まることに経済的メリットがある、とは言えるでしょう。

>534
>よく研究していい事を言う人はいるけどそういう人は唯我独尊になりがち。
>丁寧に説明して同調者を集めるのがヘタ。
>ややもすると理解出来ない住民をバカ呼ばわりしたりして恨みを買ってしまう。

冒頭の「浮いた存在」も、上記引用の投稿５３４の「唯我独尊」も、”共存共栄”に加わらない組合員の協調性の無さを不快に思う者の言葉だと考えられますが、実際のマンションの現場では、批判精神を有し実践する少数の組合員が自らそうなったと言うよりは、そうなるように会社と組合に仕組まれた、と言うべき実態が散見され報告されています。
　例えば、「話し合い」という善良なる言葉の悪用です。私が出席した理事会、専門委員会、総会、懇談会などでは管理会社の社員と組合の多数派とが事前に打ち合わせし、結論を先に決めておいてから、「話し合いに来い」と私を誘うのです。出席すればカモ同然にされて会社と組合の共存共栄の正当化に加担させられてしまいますし、欠席すれば「話し合いを拒んだ」と議事録等に書かれて半永久的に悪者扱いされます。
　このように、標的にされたら右を選んでも左を選んでも必ず敗北するような手法が分譲マンションの管理業界では確立され用いられています。全国の管理組合員、マンション居住者の大多数が内外において発言せずに沈黙している主な原因はこれです。ネット等での発言者・発信者は千人に１人、万人に１人くらいの圧倒的少数者で、非常に稀有な存在でしょう。

[560: 匿名さん]

>私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよ>いと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記され>た「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共>栄そのもの”なのです。
>マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっ>ている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して>「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます

たった１名を除いて理事会のメンバーやその他の組合員がその１名に同調しないのは
理解、同調できる根拠や説得力がないからでしょう。
だったら、まずそれを打開することを考えていくべきです。知識を知恵に変える必要
があります。
まず相手の懐に飛び込んでいくことから始めなければなりません。時間はかかりますが
それしか方法はないような気がします。
あなた自身が理事になり、仲間を募り同調者を増やすことですね。
マンションのお金が何らかの形で懐に入っていっているというのなら、それを証明する
にはその組織の中に入って解明しなければ無理でしょう。