マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
「マンション管理士等に質問しよう! Part3」
5401:
匿名さん
[2020-08-20 11:21:09]
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5402:
匿名さん
[2020-08-20 11:42:00]
給排水管の縦管(共用部分)の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで 見過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易 に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。 しかし、排水縦管(共用部分)の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、 漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。 給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を 取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間(1週間程度)給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要 が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、1回で済 ませることも検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管 共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。 築30年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。 |
5403:
匿名さん
[2020-08-20 11:43:10]
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。 *専有部分である、給排水管等の更新工事費用 共用部分と一緒に更新をすれば、1戸当り30万円程度(あくまで平均的な概算)の費用で 済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。 |
5404:
匿名さん
[2020-08-20 13:49:22]
自治会は自治会法で運営されます。
ww |
5405:
匿名さん
[2020-08-20 14:14:31]
専有部分内(室内)にあるインターホンやガス漏れ検知器などは
組合員の私物ですが、標準管理規約21条2項に引っ掛けることで、 設置や交換費用を管理組合持ちにすることは可能です。 水回り(給排水管の枝管)も同じ理屈が成り立ちますが、これは ハナから共用部分に分類するほうが合理的でしょう。 枝管を修繕するために床下を素人組合員に勝手にガサゴソされては 危険ですからね。 枝管は専有部分だと言い張って水漏れを修繕しなかった管理組合が 痛い目に遭った裁判例もあるようです。 |
5406:
匿名さん
[2020-08-20 14:27:08]
うちの場合はインターホンは共用部分、ガス漏れ検知器は
ガス会社のものとなっています。 専有部分の給排水管は当然専有部分ですが、その管理については 管理組合が経費の負担をすることが規約で規定されています。 |
5407:
匿名さん
[2020-08-20 14:59:44]
うちのマンションでも標準規約21条2項を管理規約にコピーして
給排水管の管理費用を管理組合持ちにしています。 問題は「管理」の内容で、国交省は「管理」とは清掃等であって 取替え等は含まないと考えてるようですが、果たして妥当か? 「清掃等」「取替え等」といずれも「等」の字が入っていて、 言質を取られまいとするお役所らしいですね。 |
5408:
匿名さん
[2020-08-20 17:58:44]
標準管理規約の、専有部分である設備のうち共用部分と構造上
一体となった部分の管理を共用部分の管理として一体として 行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができると 規定されています。 但し、経費の負担については明記されていませんので、管理組合 としてやる場合は、規約に明記しておく必要があります。 当然、先行工事者に対しての経費負担も公平の観点から規定して おくべきだと思います。 |
5409:
匿名さん
[2020-08-21 08:22:29]
標準管理規約第21条の規定があればお金を
借りるときに簡単に借りられます。 住宅支援機構から。 |
5410:
匿名さん
[2020-08-21 14:19:36]
*なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 区分所有法第21条 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理 と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線があります。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ ていません。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ てきます。 |
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5411:
匿名さん
[2020-08-21 19:40:11]
*では、どうすればいいのか。
1)修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部 分の工事を一緒にやる計画をたてる。 2)管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応 分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。 3)住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ てきます。 |
5412:
匿名さん
[2020-08-21 21:02:48]
>>5410 匿名さん
(共用部分に関する規定の準用) 区分所有法21条 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに 関する権利を含む。)が区分所有者の共有に属する 場合には、第17条から第19条までの規定は、 その敷地又は附属施設に準用する。 |
5413:
匿名さん
[2020-08-22 02:26:47]
法律と規約の区別がつかんのかw
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5414:
匿名さん
[2020-08-22 09:11:20]
*マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。 *又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場 合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事 例もあります。 *一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への 補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。 |
5415:
匿名さん
[2020-08-22 14:30:34]
専有部分の給排水管の工事まで考えられる
マンションはいいなあ。 |
5416:
匿名さん
[2020-08-22 16:59:57]
気分転換にエレベーター内でオ〇ンコできる一戸建てもええで
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5417:
匿名さん
[2020-08-22 18:02:33]
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5418:
匿名さん
[2020-08-22 18:11:25]
<共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について>
専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、 60万円以上(当マンションの見積もりを業者に依頼した費用)の見積もりとなっています。 給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。 それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、1戸当り30~40万円程度でできます。 当然、費用面だけでなく、工事をすれば、1週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。 例えば、朝9時から夕方5時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その 場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。 又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、1回 で済ませることができます。 マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、 資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。 しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。 共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の 負担の軽減にもつながってきます。 |
5419:
匿名さん
[2020-08-23 00:01:14]
つまらん書き込みだらけじゃないのw
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5420:
匿名さん
[2020-08-23 00:06:47]
>自治会は自治会法によって運営されます。
とか >区分所有法第21条 >専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理 >と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 とか、けっこうつまらない書き込みがありますよw |
5421:
匿名さん
[2020-08-23 09:08:35]
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5422:
匿名さん
[2020-08-23 09:57:58]
共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
負担の軽減にもつながってきます。 このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。 管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上 に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。 各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。 では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき なくなってしまいます。 修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ とも予想されます。 |
5423:
匿名さん
[2020-08-23 15:18:15]
「大規模地震に備えて、いまできること」
大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。 又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。 ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエン トランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。 |
5424:
匿名さん
[2020-08-23 15:38:31]
現状のようにコロナや異常気象が続いているときに
大地震がきたら日本沈没しかねない。 コロナのために海外からの支援は期待できないし、国内でも ボランティアの応援もできないしね。 |
5425:
匿名さん
[2020-08-23 16:39:21]
>>55423 匿名さん 1時間前
>> ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所(マンションのエントランス等)には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があり、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。 質問*事前に地域避難場所として申請をしておく必要がありと記載されていますが、 どこに、誰が申請すればよいのですか。 |
5426:
匿名さん
[2020-08-23 16:51:54]
どこかに避難するより、どんな立地でもある程度の高層マンションならそここそが避難所だよね。地震も水害も全損マンションなんて聞かないもんね。まぁ低層住戸を高層住戸が受け入れるかの問題と地域住民の受け入れだよね。どちらもほとんど否だよね、直後は仕方ないにしても居座られるのはねぇ…
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5427:
匿名さん
[2020-08-23 18:46:17]
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5428:
匿名さん
[2020-08-23 18:52:07]
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5429:
匿名さん
[2020-08-23 18:58:19]
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5430:
匿名さん
[2020-08-23 20:48:56]
エントランスか解放廊下でいいんじゃないですか。
避難所はあるでしょうから、一時的な避難だけで いいと思いますよ。 例えば津波がくるときにマンション内に入れて やるとか。 水が引けば避難所に行けばいいわけですから。 |
5431:
匿名さん
[2020-08-23 21:00:10]
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5432:
匿名さん
[2020-08-23 22:28:30]
避難民は1~2階の住民が接待すべき。
上層階に上がってくるなよ。もちろん、エレベータには乗るな。 下層階は分譲価格も安いんだから、それぐらいは我慢するのが常識。 |
5433:
匿名さん
[2020-08-23 22:32:58]
1階部分が浸水するような災害であれば、集会室のトイレは使えない。
地域住民を受け入れておきながら、大小便は我慢しろというのか? 避難場所として立候補するなんて、よくよく考えたほうがいいよw |
5434:
匿名さん
[2020-08-23 23:13:46]
避難場所と避難所の違い
避難場所:災害から一時的に逃れる場所=支援物資なし=学校のグラウンド=大小便垂れ流し 避難所:被災した人が一定期間生活する場所=支援物資あり=学校の体育館=トイレ・シャワーあり |
5435:
匿名さん
[2020-08-24 08:20:08]
一時的な緊急避難、例えば津波が押し寄せてきていた場合
マンションに緊急避難させることはいいんじゃないかな。 津波の場合は、1時間もあれば水は引くからね。 |
5436:
匿名さん
[2020-08-24 08:49:48]
マンションで支援物資の要請をするのは、あくまで
マンションの住民だけだからね。 それ以外の者は近辺の支援所にいくのだから。 |
5437:
匿名さん
[2020-08-24 09:29:33]
トイレ貸してくださいと言われて応じるかどうかは各組合員の判断だが、困ったときはお互い様だから貸してあげたらいいだろう。わざわざ最上階のオイラの部屋までやってくることはないと思うが。
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5438:
匿名さん
[2020-08-24 09:41:54]
又、義捐金は、在住者(賃借人含む)に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。 新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。 又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの ことでした。 地震保険の加入率は、60%程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ ンは、より大変だったといわれています。 保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ の対策も考えておく必要があります。 より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ 等と撮影しておくことも大切だそうです。(どの日の地震で損壊したのを明確にするため) 査定方法としては、組合が指定した1フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日 にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価 になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。 |
5439:
匿名さん
[2020-08-24 09:57:19]
自治会法の出番だなw
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5440:
匿名さん
[2020-08-24 10:28:30]
自治会については別スレでどうぞ。
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5441:
匿名さん
[2020-08-24 10:30:40]
*2棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、1棟だけがひどく損傷した場合の対応
ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型 であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の 温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。 しかし、築14年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち100万円を各世帯が拠出しよ うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了 解をえることは不可能だろうといわれていました。 被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。 |
5442:
匿名さん
[2020-08-24 10:33:03]
連単棟型
外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分 が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。 利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、 ある棟にはそれがないという場合が考えられます。 しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者 の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。 しかし、建替えに関する62条以下の規定は、66条において「団地」には準用されていない ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない となっています。 |
5443:
匿名さん
[2020-08-24 10:33:57]
連単棟の多くは、各部位(棟)が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。 マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。 しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。 ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ を受けていない場合もあります。 復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。 又、小規模滅失は、建物価格の2分の1以下をいい、大規模滅失は建物価格の2分の1を 超える場合をいいます。つまり、2棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模 滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。(連担棟の場合) この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。 |
5444:
匿名さん
[2020-08-24 11:23:19]
建替えになる前に売り逃げしましょう。
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5445:
匿名さん
[2020-08-24 11:33:45]
災害は築年数とは関係ないですからね。
突然やってくるかもしれないので。 ここ数年の間にやってくるかもしれない。 築年数は関係ないでしょう。 連担棟のマンションは今からその対応を しておく必要があります。 |
5446:
匿名さん
[2020-08-24 15:44:26]
*連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、 議決要件等が決められています。 特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって 決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議(復旧決議)が承認され たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。 その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。 同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。 又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。 もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。 ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担 することになります。 建替え(復旧工事)工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。 今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。 しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。 管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。 |
5447:
検討板ユーザーさん
[2020-08-24 19:27:20]
居住しているマンションの設立総会が近く開催されるのですが、総会で議題と異なる件について質問や提案をすることは出来ないのでしょうか?
ネット検索すると議題と異なる件は取り上げないとするマンションもあるようで疑問に思っています 総会の前に質問表の配布はなく、意見箱も設置されておりません。管理組合や管理会社に質問したいのは共有部の管理に関する事や共有部の利用についての提案です。マンション掲示板で度々話題に上るので私と同じように疑問や改善したいと思っている住民もいるはず 事前に意見を出すべきだったのか、理事になるまでは何もできないものなのでしょうか? |
5448:
匿名さん
[2020-08-24 21:00:17]
総会は議案の決議をするのが基本ですが、
私どものマンションの総会では、総会の最後に 理事会の検討事項として提案や質問をするのは 受け付けています。 |
5449:
検討板ユーザーさん
[2020-08-24 21:18:39]
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5450:
匿名さん
[2020-08-24 22:49:57]
>>5447 検討板ユーザーさん
設立総会ですから、いろいろなことを聞きたいのは 当然でしょう。 数年を経たマンションの総会でしたら総会や理事会 の癖も理解できるでしょうから、前もって問題点を 理事や管理会社担当に申し出る事で提案を聞いてく れるでしょうから問題もないでしょう。 しかし、設立総会ですから組合員や役員や管理会社 担当の人間性を見るためにも当たり障りのない問題 を総会に投げかけてみるのも一考だと思います。 |
5451:
某管理員
[2020-08-24 22:51:58]
>5447 検討板ユーザーさん
設立総会は ・管理規約の承認 ・役員選出 ・予算の承認 が主な議題ではないでしょうか。 設立準備会はできているかも知れませんが、 役員も理事会も無いので、 質問表の配布や意見箱の設置ができないのでしょう。 設立総会で ・質問表の配布や意見箱の設置の要望 ・共有部の管理と利用の提案 をされてはいかがでしょうか。 発言時間が無い場合も想定し、 書面を設立後できる理事会宛に提出してはいかがでしょうか。 |
5452:
匿名さん
[2020-08-24 22:59:17]
私の場合は契約時に規約に承認印を押印して契約しました。
その後承認した規約の不備を指摘して変更してもらいました。 |
5453:
5447
[2020-08-24 23:44:23]
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5454:
匿名さん
[2020-08-25 08:15:08]
分譲時に契約をするときに、規約とか予算書に署名
してますからね。 設立時の理事のメンバーは管理会社が適当な人員に お願いしています。 最初ですから理事も何もわからないのでこれからです。 |
5455:
匿名さん
[2020-08-25 08:33:47]
何事も最初が大事です。分譲マンションも然りです。
私のマンションは築7年にして、清掃がおろそかで、汚く、 不法駐車、不法駐輪・バイク等で駐輪場には200台近くの 自転車が放置されています。 住み込み管理人夫婦は男の方は、理事長や自治会長と管理人室 で夜は宴会のようにしています。 女の方は同じく給料は頂きながら近くにアルバイトで働いてい ます。噂では、住み込みになると家賃、水道光熱費が組合もち で無料に目を付けて偽装結婚ではないかと言われています。 週2回は定休日です。自治会活動も積極的で地域の政治家等と も脈を通じてやりたい放題です。 入退去のチェックも甘く、893、窃盗団事務所、等々が相当 数入り込んでいます。 これ等はの原因は分譲当時の理事長を調べたところ、管理会社 任せでカイゼルひげをはやした住み込み管理人が理事長とが管 理をおろそかにしていることが見え見えの証拠が出てきました。最初の管理が甘いとそのマンションの資産価値は下落します。 役員の選任は十分気を付けてください。 管理会社は日本でトップクラスです。危険な管理会社です。 |
5456:
匿名さん
[2020-08-25 09:52:13]
管理会社としては、都合のいい理事を選出
しますからね。 特に最初の理事は管理会社主導で選出され ますので、要注意です。 理事の輪番制を確立させることが大切です。 |
5457:
匿名さん
[2020-08-25 16:55:19]
管理員の住み込みの住宅であれば、勤務外は
飲んだりすることは別に問題はないと思います。 |
5458:
匿名さん
[2020-08-25 20:37:03]
*連単棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな 被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。 現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。 神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確 でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。 そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分 けて規定しておくことが必要となってきます。 少なくとも、61条が適用されたり、62条が論争される場合は、決議参加者の範囲は1棟の建 物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが 必要となってきます。 復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、1棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。 区分所有法11条・12条・14条には、この一部共用部分の規定があるが、1棟の建替えの場 合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の 棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。 1棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが 費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。 連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。 |
5459:
匿名さん
[2020-08-26 08:14:23]
連担棟のマンションって意外に多いよね。
|
5460:
匿名さん
[2020-08-26 11:43:49]
連担棟のマンションで単棟型管理規約になっている
ところは、災害時には団地管理規約の規定を準用 するという規約を規定しておけばいいですよ。 |
5461:
マンション検討中さん
[2020-08-26 19:17:43]
私のところは輪番制ですが、我が家に順番が来るのはだいぶあとになるので次期理事に立候補したいのですが、否決される場合もあるんでしょうか?
区分所有者は夫、区分所有者と同居の家族も理事にはなれますが、管理会社や組合に意見(共有部利用についての提案)をしたことがあるので断られるのかなと心配しています |
5462:
匿名さん
[2020-08-26 19:30:20]
>>5461 マンション検討中さん
普通の組合であれば貴方を大歓迎するはずです。 万が一貴方を理事にしたくないとかの話だと、 役員と管理会社が何らかの問題を隠しているからです。 歓迎してくださるマンションであれば将来は前途洋々 の良いマンションになるでしょう。期待します。 |
5463:
匿名さん
[2020-08-26 19:34:04]
理事は組合員との委任契約(取締役と株主の関係)だからやりたい人が立候補できる
ただし、組合員が「あの人は嫌だ」といえば就任できない 同じように世話役が「次の役員はアンタですよ」と言っても本人が「俺はやらんよ」と いえば、そいつを無理やり役員にすることはできない |
5464:
匿名さん
[2020-08-26 19:38:11]
まともなマンションでは理事は総会で選出されることになってるだろう
そして総会提出議案は理事会決議が必要となっている そこで「こいつはマズイ」という人物が立候補しそうだと、その人を外して 理事候補の人選をして総会に議案提出してくることがある |
5465:
匿名さん
[2020-08-26 19:41:13]
同じような顔ぶれが長年にわたって理事をやってるマンションでは
平気でインチキをやるし管理会社も「それは組合内部のこと」と傍観する 輪番制のまともなマンションなら立候補者は大歓迎だろう |
5466:
匿名さん
[2020-08-26 21:05:04]
理事の選出規定があればそれに従うべき。
輪番制を執っており、立候補の規定がなければ 無理でしょう。 |
5467:
匿名さん
[2020-08-26 21:40:03]
輪番で回ってくるのは役員ではなく役員候補としての立場だ。
承諾したら総会議案に次期役員候補として名前が載る。 総会で信任投票を受けて役員になる。 総会議案は理事会の議決事項だから、立候補したい人はその旨理事会に 申し込む。理事会が了承すれば次期役員候補に名前が載る。 |
5468:
匿名さん
[2020-08-26 21:44:24]
立候補の規定?そんなもの作ってるマンションは少ないだろう。
単に「組合員は役員に立候補することができる」という規定なら不要だし、 「立候補するには〇名以上の推薦人が必要」なんてどこかの政党の総裁選びみたいな 規定を設けると、なにゆえの制限なのか、とうるさい話になる。 |
5469:
匿名さん
[2020-08-26 21:50:08]
規約に立候補の規定がなければ無理でしょう。
当然理事は総会の承認が必要ですよ。 承認されて初めて理事になりますし、理事の解任は 総会でなければできません。 理事長とかの役員の解任は理事会でできますけど。 理事会で勝手に次期理事候補を選出はできませんよ。 規約が優先します。 それから役員候補ではなく、理事候補ですよね。役員は 理事の互選できまりますから。 |
5470:
匿名さん
[2020-08-26 21:56:06]
標準規約は「役員」の表記を使っているのでそれに従っています。
意欲能力のある人が役員をやるのが一番いいわけだから 規約に特に規定がなければ立候補制が原則。 規約で立候補制を認めない、うちのマンションは輪番制だ、という マンションはないと思うよw |
5471:
匿名さん
[2020-08-26 21:59:48]
というより「来年はあなたの番ですよ」と言われて引き受けること自体が立候補なのだ。
総会で信任され「一言挨拶を」と言われて「ほんとはやりたくないんです」と言ったバカも いるがな。それなら最初から引き受けるな、辞退しろってw |
5472:
匿名さん
[2020-08-26 22:07:42]
うちのマンションは標準規約に準拠してるから年度末になると
次期役員立候補者を募集する。例年だれも手を上げないので、 輪番表に基づき役員候補者を選び現役員が打診(受諾交渉)する。 受諾したら次期役員候補として総会で信任投票を受け賛成多数で選出される。 今まで何人か辞退した人はいるが問題はない。 やる気のない人や能力不足の人は打診の段階で辞退してくれるほうがいい。 |
5473:
匿名さん
[2020-08-26 22:21:18]
一番困るのは役員になっても仕事の都合で理事会に出てこない人。
理事会は定足数があるし、うちのマンションの規約は理事会の代理出席を 認めてないので「俺の代わりに嫁を行かせるわ」が不可なんだよ。 そうはいっても定足数不足で理事会が流会になるのは勘弁してほしいので、 奥さんが出てきても見て見ぬふりをしたけどね。 ま、規約違反を指摘してくる組合員がいなかったから助かったw |
5474:
匿名さん
[2020-08-27 01:39:10]
輪番で回ってくるのは役員ではなく理事候補、幹事としての立場だ。
承諾したら総会議案に次期理事候補、幹事として名前が載る。 総会で信任投票を受けて理事、幹事になる。 総会終了後理事、幹事による互選で理事長、副理事長、防火担当が決まる。 なお防火担当は資格が必要なので新防火担当に資格が無いと講習会参加で資格を得るまで前任者が臨時にしばらく防火担当を継続する。 次期理事候補、幹事に辞退を認めてはどうか提案している。 辞退の条件は重度の介護者(認知症者)を抱えている。大病を患っている。75歳以上の世帯で理事として?者等。理事会を開催しても欠席しがちで定足数不足で流会になるのは勘弁してほしい。仕事の都合で理事会に出てこない人もいるだろう。 辞退者が発生したら立候補で補うことも考えようと提案している。 なお管理規約に輪番制で理事候補、幹事を決める文言はないのでこのままで良いのか?付き |
5475:
5461
[2020-08-27 05:40:02]
|
5476:
某管理員
[2020-08-27 06:56:54]
勤務するマンションでは、
一昨年、管理規約を改訂し、役員の条件を、 区分所有者と配偶者(内縁含む)、一親等親族 にまで拡大したけれど、辞退が多く役員に欠員が生じた。 |
5477:
匿名さん
[2020-08-27 08:22:00]
特に大型マンションでは組合員のマンション管理士を管理者
に据える方法を考えないと、特定の人物に利権を奪われ資金 不足に怠ります。役員の選任は重要です。 外部からの関与は避けるべきでしょう。 (外部から関与する者=管理会社、第三者管理者方式を唱え るマンション管理士等、これらの外部者と内通するあくどい 組合員。) |
5478:
匿名さん
[2020-08-27 08:36:31]
理事の選出方法は輪番制、立候補制、あるいは併用も
いいけど、理事の任期は2年の半数交代にしておく方が いいですよ。 それから輪番制の理事がまわってきたのに拒否したり、 理事会の回数が一定数より少ない場合は、ペナルティと して理事会協力金を支払わせたらいいでしょう。 いずれも細則で規定しておくべきでしょう。 当然理事回避の条件も規定してたらいいでしょう。 80歳以上とか、病気とかの理由は認めるとか。 |
5479:
匿名さん
[2020-08-27 09:44:41]
理事会協力金はいくらぐらいなんですか。
|
5480:
匿名さん
[2020-08-27 10:38:05]
00痴呆マンション管理士会の役員選任について、
定款に役職の選任は理事の互選とある、 次期理事の立候補公募で応募して次期理事立候補の承認を得た。 次期理事の役職選任を特定の次期理事を外して今期理事長が招 集をかけ、今期理事と次期理事(総会での承認なし)を招集し て次期理事長を次期総会で承認した。 理事の役職決めの理事会に招集されなかった理事が異議を申し 立てたが受け入れられずに、 理事長定款違反を盾に偽理事長の退任を要求した事件がある。 定款では総会で立候補した理事の賛否を議案に乗せて承認を受 けた後、第一回の理事会を招集して役職を決めた後、役職名を 各会員に公開するはずです。その第一回の理事会の役職互選を せずに前期理事長が前期の役員と今期役員が一部の理事候補を 外しての役職決めをしていることになります。分譲マンション のプロでさえこのような所業が垣間見られるので信用ができない。 この件は後に確認したら、前期理事長の00戸と今期理事長の 00埼二名しか知らず、あとの役員はこの会員には招集通知を 出していると思っていたようです。 最近知ったのだが前期理事長00戸と今期理事長00埼は00 地方管理士会を辞任しています。多分推測ですが、この理事を 役職に就けると都合が悪かったのではないでしょうか。? この招集をかからなかった理事は名誉の為に現管理士会の一理 事に名誉回復を申し出るかを考慮中である。 現理事会の面々は分譲マンションの管理を真面目に取り組んで いるように見受けられるので期待をしたい。 |
5481:
匿名さん
[2020-08-27 11:14:23]
役員の順番が回ってきたときに辞退する人がいる。
他の人は引き受けてるのに自分だけ辞退してけしからんと思うかもしれないが、 もともと役員就任は義務ではなく契約だから強制することはできない。 お金と引き換えに役員辞退を認める規約や総会決議は慎重に考えたほうがいいだろう。 辞退者ではないがマンションに住んでいないため役員を免除されている組合員に対し、 管理費とは別に一定の金額を支払わせることを認めた判決があり参考になる。 |
5482:
匿名さん
[2020-08-27 12:16:12]
理事を辞退した組合員からペナルティをとるより
引き受けてくれた組合員に報酬を支払うほうが スマートな対処方法です |
5483:
匿名さん
[2020-08-27 13:04:29]
>>5473 匿名さん
当マンションは日常的に奥様や親が理事会に出席しています。代理出席など気の利いたルールはありませんが、同居内の理事会出席の委任行為は認められないのでしょうか?知ったかぶりで申し訳ありません。 |
5484:
匿名さん
[2020-08-27 13:04:40]
確か判決では、理事会協力金として月2,500円支払えとの
判決が出ていたと思うけど。 |
5485:
匿名さん
[2020-08-27 13:15:13]
>>5481 匿名さん
所有者の義務では?所有する以上、資産管理の義務もあるわけで1所有者としてあるのでは?他の所有者が役員を受任する間、やらないことで有形無形の恩恵を受けているという考え方が基本ではないですか? |
5486:
匿名さん
[2020-08-27 14:53:55]
役員の代理出席をうるさく言うようになったのは最近だろう。
個人の権利意識が高まり、マンション運営にいろいろと注文を付ける人が増えた。 自分の意見や要望が受け入れられない場合、一番攻撃しやすいところが 「役員でない人が理事会に出席して物事を決めている」という点だ。 ほとんどのマンションでは、役員は輪番で自動的に決まるのではなく、 総会で具体的氏名をあげて承認を受けているから、承認を受けていない人は 役員の配偶者であろうが子供であろうが役員ではないことになる。 理事会が不成立だと理事会決議は無効、理事会決議が無効になると総会提出議案も 無効とすべてがひっくり返る。 |
5487:
匿名さん
[2020-08-27 15:00:44]
もう一つ、個人の権利意識の高まりと併せて個人情報の取り扱いがうるさくなった。
役員は組合員の個人情報を見る機会が少なくない。 管理費滞納者の家族構成、勤務先、役職や給料、1か月の支出、借金の有無など、 あまり他人様には知られたくないような情報だ。 それを役員だけではなくその家族にまで知られて、夕食時に話題にされてるかも しれないとなると、滞納者は不安になるだろう。 昔のおおらかな時代と違い、今はいろいろと気を遣う時代なのだった。 |
5488:
匿名さん
[2020-08-27 15:21:39]
|
5489:
マンション検討中さん
[2020-08-27 15:31:31]
確かに、委任は自由行為だよね。
他の住戸の人やマンション外に居住する人への委任ならどうかと思うけど、同一住戸の居住者であれば出席構わないんじゃないの。 |
5490:
匿名さん
[2020-08-27 15:40:19]
>>5488 匿名さん
私は5487さんではありませんが、行政書士の資格のあるマンション管理士に効いたのですが、規約になくても何期にもわたって永続的に運営されていればそれ既成事実化して規約みたいになるから、異議があれば早めに異議の申し立てを裁判所に伺いを立てた方がいいと教わりました。規約や法令に反する行為を放置しておくと既成事実化して、それ等が有効とみなされるようです。 |
5491:
匿名さん
[2020-08-27 15:44:52]
うちのマンションでは、理事会の会議及び議事の規定の中で
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者 及び一親等の親族並びに理事会が承認した者の代理出席を認め ることができると規定されているけどね。 又、細則でも理事の範囲として、理事はマンションに居住する 区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した 者がなることができるとなっているよ。 何も理事は区分所有者=組合員だけてなくてもいいとなっている。 |
5492:
匿名さん
[2020-08-27 15:50:35]
だから、うちでは規約で同居の配偶者や一親等の親族に限って代理出席を認めています。
|
5493:
マンション検討中さん
[2020-08-27 18:52:31]
|
5494:
匿名さん
[2020-08-27 19:48:33]
>>5493 マンション検討中さん
違反理事会になりますよね。 私は偽理事。偽理事長と言っています。 表現は悪いけど解りやすいのでそう言っている。 そんな件で告訴したら管理会社の顧問弁護士が 理事会のバックについているのでありもしない 責任を擦り付けて告訴上告の連続で大変な苦労をするし、 勝訴しても裁判所は組合の人事にまでは介入できないが、 それでも良ければ弁護を引き受けようとは言ってくれた。 分譲マンションの管理についての規約や法令違反 は罰則規定がないのに等しいので、 かくのごとしで組合員の資質が左右する。 管理を買えとはこんなことを言っているのです。 |
5495:
匿名さん
[2020-08-27 19:53:49]
組合員と理事の関係が委任契約関係。委任者(組合員)が一定の法律行為(組合運営)を相手方(理事候補者)に委託し、相手方が承諾すれば受任者になって契約が成立する。
相手方が承諾しない、つまり「俺は理事を辞退する」と言えば委任契約自体が成立しないから、その辞退者を組合総会で理事に選任しても何の効力もない。 委託された法律行為は原則として受任者(理事)自身が行い、委任者の許諾がある場合とやむを得ない事情がある場合に限り、受任者は復受任者(例:理事の嫁)を選任してそいつに処理させる。 その都度委任者(組合員)の許諾をとるのは面倒いから、復受任(理事の嫁の理事会代理出席や議決権行使)について規約に書いておくことが多い。 仕事が忙しいという理由が「やむを得ない事情」にあたるのかどうかは難しいところだ。 |
5496:
匿名さん
[2020-08-27 20:10:22]
会社の取締役会に社長の同居の親族である父親(前社長)が
「民法の委任は自由行為だから問題ない」と言って社長の代理で 出てきたらさすがにマズイだろ |
5497:
匿名さん
[2020-08-27 20:25:43]
だから理事を拒否したり、理事会に出席しない理事に
対して、月2,500円の理事会協力金を支払うという 規約を規定すればいいんですよ。 うちの場合はそうしてますよ。 |
5498:
匿名さん
[2020-08-27 20:27:44]
旦那が会社役員で妻に委任状を渡して妻が取締役会に出席するのは、なんの法律に反するのですか?
|
5499:
匿名さん
[2020-08-27 20:28:38]
うちなどは組合員の嫁が理事長を務めていた時期がある。
可笑しいなと思っていたら管理室に組合員の妻と名乗る 女性が現れた。大変でしたね。 ばれたらどうなるのでしょうか。 |
5500:
マンション検討中さん
[2020-08-27 20:34:44]
>>5496 匿名さん
勝手に出席してはダメなのはわかりますが、社長が委任したなら良いのでは?何がいけないのかわからないです。マズいというのはあなたの主観ではないですか?同居者に対する委任行為について何の法律の何条に抵触するからダメなのかどなたも投稿いただけない。 |
5501:
匿名さん
[2020-08-27 20:42:28]
区分所有権者が委任したのに、規約にダメだとの規定
は無効の可能性がありますよね。 |
5502:
匿名さん
[2020-08-27 20:56:19]
皆さんも早く取締役になって委任状を奥さんに書いてあげて取締役会に代理出席させてみてください
|
5503:
匿名さん
[2020-08-27 21:05:09]
高いカネ払って著名な弁護士先生と顧問契約を結んだのに、同居の息子の若造弁護士に委任状書いて後はよろしく、ではたまったもんじゃないなw
|
5504:
匿名さん
[2020-08-27 21:12:03]
組合員が文句を言わんのなら何やってもええんやで
理事辞退者の管理費3倍にしても理事の嫁が理事会代理出席しても隣の旦那の年収を覗き見してもw |
5505:
マンション検討中さん
[2020-08-27 21:15:21]
マンションの理事会への出席の話なのにねー
取締役会とか弁護士の顧問契約とか… |
5506:
匿名さん
[2020-08-27 21:21:18]
何かつまらないスレだね。
|
5507:
名無しさん
[2020-08-27 21:21:51]
結局、同居家族の理事会代理出席がダメだという根拠はないんだよね。家族内で委任していると言えば別に書面にしなくても良いよね。出席してはダメと思い込んでいる人が多いだけで、幻想なんだよね。
|
5508:
匿名さん
[2020-08-27 21:50:03]
規約に設定するのは自由だけれどもその規約は無効である。
|
5509:
匿名さん
[2020-08-27 21:54:09]
民法644条の2の「委任者の許諾」と「やむを得ない事由」をどう理解するかだ。
改正されたばかりの条文だが、もう教科書は出てるだろう。読め。 |
5510:
匿名さん
[2020-08-28 08:45:41]
民法第55条(理事の代理行為の委任) この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の 代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。 49条の3(理事の代理行為の委任) 理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人 に委任することができる。 理事の範囲と理事の代理出席は違う 第104条(任意代理人による復代理人の選任) 委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、 復代理人を選任することができない。 |
5511:
匿名さん
[2020-08-28 08:46:23]
民法第104条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理 人を選任することはできない。 理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人(全組合員)の許諾なしに、復代理人を 選任することはできないからである。 理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。 |
5512:
匿名さん
[2020-08-28 08:48:05]
理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈できる
となっている。 理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。 全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。 判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。 自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。 議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。 法に規定がなければ規約に従う。 |
5513:
匿名さん
[2020-08-28 09:26:37]
【改正後民法】
(復受任者の選任等) 第644条の2 1 受任者は、委任者の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復受任者を選任することができない。 2 代理権を付与する委任において、受任者が代理権を有する復受任者を選任したときは、復受任者は、委任者に対して、その権限の範囲内において、受任者と同一の権利を有し、義務を負う。 |
5514:
匿名さん
[2020-08-28 09:48:38]
民法第644条の2第1項の条文を、
受任者=理事、取締役、弁護士 委任者=組合員、株主、依頼人 と置き換えて読むとわかりやすいですよ。 |
5515:
匿名さん
[2020-08-28 10:54:21]
これにて一件落着
|
5516:
匿名さん
[2020-08-28 11:00:06]
5513 匿名さん 1時間前
【改正後民法】 (復受任者の選任等) 第644条の2 1、理事は、組合員の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復受任者を選任することができない。 2、代理権を付与する委任において、理事が代理権を有する復受任者を選任したときは、復受任者は、組合員に対して、その権限の範囲内において、理事と同一の権利を有し、義務を負う。 と読み替えました。ありがとう。今後ともよろしく。 |
5517:
名無しさん
[2020-08-28 11:05:19]
|
5518:
マンコミュファンさん
[2020-08-28 13:33:53]
良からぬ目的や管理組合の利益に反する目的で役員になろうとする同居人等を排除するための目的であっても嫁に代わりに理事会に出てもらう程度の話も同じカテゴリーの話として法律論で語るとこうなるよね。結論から言うと、理事会出席していただけるなら妻だろうが親だろうがウェルカムでしょ。出ない役員だってザラだし役員受任拒否もある中でわざわざ時間割いて出席していただける方に退出は言えないよね。皆さん遵法精神は良いけど法の運用について柔軟性に欠けるのではないかな。組合員の資格を言うなら持ち分があると言われればそれで終わりでしょ。お金出して謄本確認する物好きいる?仮にいても、登記していないだけで権利はあると言われればそれで終わり。どうやって無資格を証明する?何より同居しているなら良いでしょ。本来ファミリータイプのマンションはそういうものだよ。
|
5519:
匿名さん
[2020-08-28 14:01:47]
だから規約に一親等以内などの規定をしたら一親等以外なら
排除する規約に当たるから無効になる。 こう考えていくとペーパー試験合格のマンション管理士の考 えは規約には反しないが法令には反する事例は多いのである。 |
5520:
匿名さん
[2020-08-28 14:07:16]
代理出席の若奥さんに会えるのを楽しみにしてる爺さん理事も多いからな
|
5521:
匿名さん
[2020-08-28 14:52:13]
安倍総理辞任のニュースが流れたら
株価が大幅に下がった。 次の総理は誰だろう。 最終的には無難な岸辺さんかな。菅さんでは外国の首脳 と比較するとあまりにも貧弱だし。 |
5522:
匿名さん
[2020-08-28 15:19:24]
>>5521 匿名さん
金融政策が気になる。 |
5523:
匿名さん
[2020-08-28 16:07:21]
理事会での承認決議の場合、委任状は
だめなんですよね。 代理出席なら規定があればオーケーだが。 |
5524:
匿名さん
[2020-08-28 17:03:54]
理事会決議に委任状を認めると、特定の役員(例えば理事長)が委任状を集めて
独裁政治になる恐れがあり、複数の役員を選出した意味が失われるので 好ましくないと思います。 |
5525:
匿名さん
[2020-08-28 17:51:02]
委任状にはだれに依頼するかを記載すればいいのでは。
独裁政治とかになるという心配までする必要はないのでは。 |
5526:
匿名さん
[2020-08-28 18:18:15]
他の役員に委任状を書くような奴は最初から役員にならなければよい
|
5527:
匿名さん
[2020-08-28 19:48:40]
持病が悪化して身を引く政治家がいる一方で
認知症と白内障と難聴が進行しても理事長に しがみつくジジイがいるな |
5528:
匿名さん
[2020-08-28 19:55:40]
役員の定年制を定めてる規約って聞いたことないね。
定年制は法律違反なの? |
5529:
匿名さん
[2020-08-28 20:27:53]
管理組合役員の定年制を設定した場合は区分所有権にも定年制を設けないと法律違反になる。(人権問題)
|
5530:
マンコミュファンさん
[2020-08-28 20:39:04]
|
5531:
匿名さん
[2020-08-28 21:09:55]
役員の定年制はないけど、任期は決めることはできる。
|
5532:
匿名さん
[2020-08-28 21:14:01]
>>5531 匿名さん
役員をしたい組合員を任期で縛るのは良くない。 |
5533:
匿名さん
[2020-08-29 09:20:49]
何事も長期政権はだめですよ。
新人のやる気のある者は必ず現れます。 もしおかしなことがあれば、理事長経験者が総会で 問題を指摘すればいいでしょう。 |
5534:
匿名さん
[2020-08-29 09:34:14]
|
5535:
匿名さん
[2020-08-29 09:49:41]
何事も長期政権はだめですよ。
新人のやる気のある者は必ず現れます。 もしおかしなことがあれば、理事長経験者が総会で 問題を指摘すればいいでしょう。 |
5536:
匿名さん
[2020-08-29 09:54:09]
建物設備の維持保全は、マンションの住民全員が
やらなければだめでしょう。 そんなに知識がなくても誰でもできますよ。 技術的なことは、専門家がやってくれますので。 |
5537:
匿名さん
[2020-08-29 10:19:34]
マンション管理は、会社の課長以上の経験のある方なら
だれでもできますよ。 技術的な知識はなくても、それはお金を払って業者が してくれます。 |
5538:
匿名さん
[2020-08-29 10:37:07]
まだ課長になってない人、課長代理で退職した人は
役員をしないほうがいいですよ。 |
5539:
マンコミュファンさん
[2020-08-29 11:03:15]
|
5540:
匿名さん
[2020-08-29 11:17:21]
>>5539 マンコミュファンさん
同意します。 |
5541:
匿名さん
[2020-08-29 11:27:24]
企業戦士は分譲マンションの管理には不向きでは、?
企業収益を追求するには適しているが、 分譲マンションは非営利団体ですから活動の範囲が異なる。 むしろ企業戦士より幅が広く高度な知識と感性が要求される。 |
5542:
匿名さん
[2020-08-29 11:39:17]
企業戦士がマンションの役員なんかやるはずがない
役員やってるジジイは役所や企業で出世できなくて 管理組合で「役員」「〇〇長」になれて喜んでる 〇〇〇な奴ばかりだ |
5543:
匿名さん
[2020-08-29 12:29:12]
しかし少なくともそこそこの大学はでているだろうし、
課長以上のポストの経験があれば、マンション管理ぐらい 簡単にできるでしょう。 マンションの住民の知識や学歴、経験等はばかにできないよ。 旧帝大卒や早慶、マーチクラスの学歴者はいるだろうしね。 |
5544:
匿名さん
[2020-08-29 12:38:57]
マン管士さんは大卒ですか?
|
5545:
検討板ユーザーさん
[2020-08-29 12:48:08]
理事会に子連れで参加したいのですが、よくないでしょうか?
子供は大人しいタイプ、騒いだら即退席する、長丁場になりそうな会議の時は欠席する、子は幼稚園児です 理事会がある曜日は配偶者は仕事、両実家は頼れず、保育園の一時保育は滅多に空きがないので利用できず、預け先がありません。でも理事に立候補したいと考えています |
5546:
匿名さん
[2020-08-29 13:09:48]
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5547:
マンコミュファンさん
[2020-08-29 13:10:11]
>>5545 検討板ユーザーさん
私が担当しているマンションではよく見かける光景ですし、あなたのように迷われる方には全然問題ないとお答えします。お子様連れでも参加しようとする気持ちが尊いと思う旨を他の役員様と共用します。子供はうるさいものです。でも将来の役員候補者でもあります。ファミリータイプのマンションではあって然るべき光景です。 |
5548:
5545
[2020-08-29 14:38:45]
|
5549:
匿名さん
[2020-08-29 15:30:57]
理事会に子供ぐらい連れてきたっていいんじゃないかな。
そんなにことに拘る方がおかしいよ。 |
5550:
匿名さん
[2020-08-29 15:55:25]
<総会での採決の仕方>
*質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは 自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。 尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。 *採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。 ※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題 をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、 理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。 質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。 質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効 な手段です。 ※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。 |
5551:
匿名さん
[2020-08-29 17:26:22]
総会ではできるだけもめないように対策を考えて
おく必要があります。 理事の皆さんがぱってください。 |
5552:
匿名さん
[2020-08-29 20:15:17]
いやらしい質問をしてくるのがいるからね。
質問のための質問を。 困らせてやろうというのが見え見え。 |
5553:
匿名さん
[2020-08-30 09:11:53]
>>5552 匿名さん
いやらしい質問とはどんな質問ですか。 |
5554:
匿名さん
[2020-08-30 09:26:17]
理事がうまく答えられないような質問ということ。
組合をスムーズにいかせようとは考えないよね。 困らせることに生きがいを感じるとか。 |
5555:
匿名さん
[2020-08-30 09:42:53]
>>5554 匿名さん
議案の審議中に議案外の質問等でしょう。 これが論外な悪質と判断した時は退場を命じたこともある。 規約には議長は理事長が務めるとあるのに副理事長が務めた 総会はどうなりますでしょうか。 議事録には理事長が務めたことになっている。 |
5556:
匿名さん
[2020-08-30 09:50:24]
議案の質問も同じことです。
理事長が議事の進行に自信がなければ副理事長に 変わるぐらいはいいのではないでしょうか。 そうでなければ、総会当日理事長が体調を崩して 総会に出席できなければ総会はお流れとなります。 議長は総会の進行役の役割ですから、別に理事長で なくてもいいでしょう。 |
5557:
匿名さん
[2020-08-30 10:14:33]
>>5556 匿名さん
そうですか。 規約と異なっても有効であるということでよろしいですね。 そうであれば議事録には正直にその旨を説明して記録する 位の知恵は必要でしょう。 私は法令には触れないと思ってはいます。 ただし、 議案の内容によっては規約や法令違反に触れる可能性は出 てきますでしょうか。 議案の内容を教えてくださいませんでしょうか。 |
5558:
匿名さん
[2020-08-30 10:37:37]
議案が理事長解任の件であれば、当人である理事長が議長を務めないで副理事長にやらせるルールがあるのかもしれない。
|
5559:
匿名さん
[2020-08-30 10:44:50]
>>5558 匿名さん
そんな規定はありませんが、 理事長解任の時も理事長が議長を務めていました。 出席組合員より、副理事長が務めるべきではないかとの質問 に理事長は答えられず管理会社担当に振った時の答弁は そんなこともあります で終了した。 |
5560:
匿名さん
[2020-08-30 11:07:15]
理事長の解任のときに、議長を理事長がするのは
おかしいでしょうね。 |
5561:
匿名さん
[2020-08-30 11:54:57]
|
5562:
匿名さん
[2020-08-30 13:03:01]
やはり理事は輪番制で任期を決めるのが
いいでしょうね。 |
5563:
匿名
[2020-08-30 13:18:13]
|
5564:
匿名さん
[2020-08-30 13:28:46]
長期政権は必ず澱みがきます。
フレッシュな人材で、みんなで話し合ってマンション管理を していけばいいと思いますよ。 立候補制を導入するにしても、任期は2年で退任後3年以上の 間隔を開けなければならないとしておくといいでしょう。 |
5565:
匿名さん
[2020-08-30 13:28:48]
再任(留任)禁止にしたほうが良いでしょう。
良い奴が管理者になっても長く続けられるわけでもないし、 悪い奴が理事長になってもその期間我慢すれば良いでしょう。 そのうち又良い奴が管理者になり悪事を働いた管理者が暴か れる可能性を恐れて悪事を抑制できるかのしれない。 完全順番にして順番表を公開しておく。 |
5566:
匿名さん
[2020-08-30 14:05:51]
花壇に植える花の種類とか共用廊下の電球のワット数とか、当たり障りのないことを決めるのが管理組合なのに、ベランダ禁煙とかエレベータで引越し荷物運んだら有料とか、組合員の権利義務に余計なお節介をするからトラブルになる。
|
5567:
匿名さん
[2020-08-30 14:22:23]
ベランダでの喫煙問題は名古屋地裁で判決は出てから何でもか
んでもいけないことにして最近では室内で喫煙しても排気口か ら匂いがするといった騒動が発生している。 普段なら問題にならないことに住民が敏感になりマンション中 がたばこの煙の臭いが漂っているように言われている。 住民間の分断が生じている。管理会社の思うつぼでしょう。 マナーの問題は管理組合はノータッチにして自治会に振った。 |
5568:
匿名さん
[2020-08-30 15:48:57]
EV内での放尿は区分所有法6条1項違反だけど放屁はマナーの問題
|
5569:
匿名さん
[2020-08-30 16:00:11]
うちは細則でベランダでの喫煙は禁止になっている。
しかし、違反者がいた場合その罰則はない。 マンション管理は規約や細則違反をしても、罰則が ないので有名無実化している。 ほんのごく一部は罰則はあるけど。 |
5570:
匿名さん
[2020-08-30 16:04:13]
規約違反しても罰則がないというか、例えば会計報告は
年度終了後2ヶ月以内にしなければならないことになっているが、 1日、2日遅れた場合、総会は無効になるのだろうか。 無効にした場合、その議案はどういう扱いをすればいいんだろう。 |
5571:
匿名さん
[2020-08-30 16:17:45]
>>5570 匿名さん
理事長の休日が日曜日なら、月に4回しか開催チャンスはなく、他の役員の都合やマンション内に会場がない場合の外部会場の予約状況や管理会社担当者の段取り力により、○ヶ月以内は容易に破られます。○ヶ月超えて無効なら日本中無効総会が溢れるでしょうね。結論として「有効扱いにしている」といったところでしょうか。 |
5572:
匿名さん
[2020-08-30 16:53:19]
ベランダ禁煙という細則自体が珍しい。
よほどベランダが狭い構造なのだろう。 横幅1メートル奥行き30センチとか。 |
5573:
匿名さん
[2020-08-30 16:58:42]
奥行き50センチ以下のベランダだと、たばこの火や灰を
ベランダの外に落とす確率が高くなる。(特に風が強い上層階) それならベランダ禁煙には十分な理由があるといえるだろう。 |
5574:
匿名さん
[2020-08-30 17:03:04]
建物の保存に有害な行為や組合員の共同の利益に反する行為でなければ、
組合員は共用部分は用方に従って、附属施設は持分(割当て)に応じて 自由に使用することができる(民法206条)。 必要以上の使用権の制限は厳に慎むべきだろう。 |
5575:
匿名さん
[2020-08-30 17:11:40]
>>5573さん
あなたはマンションに住んだことありますか。 普通マンションのベランダといえば、奥行きは150cm 以上はあるでしょう。 それに間口は6M程度はあるでしょう。 ベランダでタバコを喫われれると、階下や隣のベランダから 臭いがきますよ。 私の部屋は東南角部屋の最上階ですから、上からの臭いは わかりませんが。片となりだけですけど。 |
5576:
匿名さん
[2020-08-30 17:16:55]
>>5575さん
うちの細則には、共用部分での喫煙は禁じています。 付属施設は持ち分に応じて自由に使用できる? うちにはゲストルームや子供プール、ゲスト駐車場等が あるけど、自由には使えないよ。 申し込みをするとともに使用料を支払わなければならない。 駐車場や駐輪場、集会室も使用料が必要。 |
5577:
匿名さん
[2020-08-30 17:43:11]
駐車場駐輪場は割当て数量(100戸のマンションで100台なら1人当たり1台)の範囲内で
自由に使用できる。管理組合の許可も使用料支払いも要らない。割当てを越えると有料。 集会室は、もともと組合員が個人使用する施設ではなく、マンション住民全体に関係する 集会(総会、理事会、説明会など)のための施設だから、組合員個人が私的に使うときは 目的外使用(特別扱い)を認めることになるから有料。理事会は無料ですよ。 |
5578:
匿名さん
[2020-08-30 17:53:59]
ところが、多くのマンションでは戸数に比べて駐車場が少ない。これを割当てに応じて
組合員全員が公平に使うとなると、使用のローテーションを組むのが面倒である。 そこで、区分所有法30条1項に従い、規約によって「割当てに応じて全員で使用する」と いう基本ルールを変更し「使用できる組合員とできない組合員に分ける」というルールを 新たに作っている。使用できる組合員とできない組合員との間の不公平は、使用料の やりとりで埋め合わせる。 |
5579:
匿名さん
[2020-08-30 18:05:37]
駐輪場の場合は、普通はだいたい戸数の2倍の台数が確保されてる。
その場合、各組合員の持分(割当て)は2台だから。3台目からは有料ということになる だろう。あるいは、各戸に駐輪シールを2枚ずつ配り、3台4台止めたい人は他組合員から 余ったシールを譲ってもらえ、管理組合は知らん、という対応をとるかもしれない。 ここでいう持分は民法でいう持分であって、区分所有法でいう持分とは違いますよ。 |
5580:
匿名さん
[2020-08-30 18:13:28]
役員さんは共用部分や附属施設の使用に関する基本的な法律として、民法206条、249条、
区分所有法13条、30条あたりは読んでおきましょう。 |
5581:
匿名さん
[2020-08-30 18:57:39]
>>5577さん
駐車場使用料を無料にしているマンションはほとんどありませんよ。 100戸のマンションで100台の駐車場があったとしても車をもって いない者もいる。使わないものと使うものが不公平になります。 使用料は修繕積立金に充当しているマンションが殆どです。 |
5582:
匿名さん
[2020-08-30 19:04:52]
>>5579さん
駐輪場が各戸2台割り当てられるのが普通ですか。 自転車に乗る者はそんなにいませんよ。 民法でいう持ち分割合は共用部分のことをいうのであって 駐車場や駐輪場とは別物ですよね。 共用廊下とかエレベーター等ですよね。それらは持ち分割合 により権利があるだけのことであり、専有部分と共用部分を 分割することもできません。 |
5583:
匿名さん
[2020-08-30 19:23:11]
1台分の割当てがある、つまり、使えるのに使わないのはその組合員の自己都合なので、
使う人との間で不公平はないと思います。 うちは1戸1台の割当てがありますが有料です。理由は、組合員ごとに駐車区画が指定 されており、区画によって入出庫の利便性に差がある(不公平がある)から。 あるいは、管理組合が駐車区画の指定というサービスを利用者に提供していることに 対する対価とみることもできますね。 仮に、管理組合が駐車区画を指定せず、組合員は勝手に好きな場所に駐車するのであれば、 組合員の間で特に不公平はないので、使用料は不要だと思います。 |
5584:
匿名さん
[2020-08-30 19:29:57]
明日豊島園が94年の歴史を閉じる。
平和の象徴の一つ一つが終焉を迎える。 世界中のコロナ騒動に乗じて政治的思惑で分断が進みだした。 昭和大恐慌の舵まりの予感がする。 昭和大恐慌の10年後位に第二次世界大戦が勃発した。 暗黒の歴史は繰り返してほしくない。 |
5585:
匿名さん
[2020-08-30 19:34:18]
>>5583さん
使うものと使わない者がいるのは不公平ですよ。 ただP場使用料は有料なんですよね。 使用料を取るのは当たり前です。そしてそのお金は 修繕積立金に充当すればいいのです。 1戸当たり月の修繕積立金の額は17,500円以上ありますか。 当然、積立金と使用料の合計でいいんですが。 |
5586:
匿名さん
[2020-08-30 19:41:50]
共有物には民法249条が適用される。しかし、分譲マンションの共用部分については、
民法249条ではなく区分所有法13条が適用されますね。 この違いは重要です。共用部分には持分に応じた使用のルールが適用されないから。 ある組合員が駐車場に車を5台止めると使い過ぎ(持分オーバー)だから超過台数を 撤去しろと言われるが、EVに5人家族で乗っても乗り過ぎだから何人か降りろとは 言われない。同様に引越し荷物をEV内いっぱいに運んでも許されます。 |
5587:
匿名さん
[2020-08-30 20:49:41]
分譲マンションは土地も建物も自分たちの所有物だから、
賃貸マンションと違って損料(使用料)は原則不要なのに、 アホ理事やバカフロントに言われてホイホイ払うやつ大杉 |
5588:
匿名
[2020-08-31 02:47:35]
不便な部分があったので管理組合に「こういう目的でこのサービスを使ったらいかがですか」と提案
管理組合が検討してサービス導入に向けて動いてくれたのは嬉しいのですが、総会のときに「ある住民からの提案で」とは伝えずに、私が考えた目的もそのまま管理組合が考えたかのように伝えられました 総会ではそういうものなのでしょうか?他の住民からもいいサービスだと高評価だったので、せめて「住民からの提案で」とひとこと言って欲しかったなぁとモヤモヤしています |
5589:
某管理員
[2020-08-31 04:32:14]
>>5588 匿名さん
どんな提案も、最初はだれか個人が考えています。 全ての提案や議題に、最初に考えたのが誰かは入れません。 住民の提案+理事会が検討しサービス導入=管理組合が考えたこと とされるのは普通のことでは。 あなたが区分所有者なら管理組合の一員のはず。 不便な部分が、良いサービスで改善されたならそれで良し。 良いサービスを導入させたのは、私だと誇らしく思ってください。 |
5590:
匿名さん
[2020-08-31 08:46:46]
|
5591:
匿名
[2020-08-31 08:48:44]
|
5592:
匿名さん
[2020-08-31 11:41:56]
マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。
権限についてもあるようでないのが理事ですからね。 報酬も権限もないのに、又、組合員に尊敬・感謝も されないのに、せっせと組合管理をおこなっていかな ければならないのです。 ただ批判だけをしていれば済む一般組合員は楽ですよ。 |
5593:
匿名さん
[2020-08-31 13:21:21]
総会や説明会で理事会側の説明が終わった後、「ちょっと私のほうから補足説明すると
これは私が理事長の時に検討を始めたことで、、、」と必ず一席ぶつ元理事長がいるが だれも止められず神妙に拝聴している |
5594:
匿名さん
[2020-08-31 13:36:05]
一般常識のない理事長も順番性なら仕方ないよ。
うちなどはマンション自体がロウコストマンションで安物で すからそれに習えだと困るけどそれが実態なのだよ。 であれば、第三者管理者方式を採用してマンション管理士と 委任契約をしも今以上の成績は期待できないと思う。 良悪を消去法で考えたら順番制しか思いつかない。 |
5595:
匿名さん
[2020-08-31 13:50:37]
そうだよね、
マンション管理士会の理事長でさえ定款に違反して 理事長になっているケースもあるからね、 マンション管理士も管理会社べったりが多いからマ ンションの組合員の利益につながらないと思うよ。 むしろ損害を被る可能性の方が高い。 |
5596:
匿名さん
[2020-08-31 19:23:42]
規約や細則はみんな読まないからね。
|
5597:
匿名さん
[2020-08-31 20:16:10]
読んでもわからん
|
5598:
匿名さん
[2020-09-01 02:06:24]
|
5599:
匿名さん
[2020-09-01 08:07:39]
出ても雀の涙でしょう。
|
5600:
匿名さん
[2020-09-01 09:25:48]
分譲マンションの管理は全面的自主管理を行うのであれば
それ相当の統率力を必要とする。 その難しい管理を継続的に行うとするには相当の無理が生 じる。 例え、管理者側にそれ相当の報酬の規定を設けても無理だ と思います。 結局プロの管理会社に委託することになるが、役員は委託 した管理業務を管理会社がつつがなく契約を履行している かどうかのチェック能力の有無で解決されるのでその方が 現実的である。 |
工事も大変だし、修繕積立金の値上げもやらなければ
ならない。
用意周到が要求される。
勿論工事は業者がやるが、それをやるには理事会の
知識も必要。
やるときは、理事も勉強会をして知識や情報を増やす
必要がある。